Ce qu’il faut savoir avant de louer son bien immobilier
Gérer seul sa location est bien souvent la meilleure solution pour optimiser la rentabilité de son investissement immobilier. Plus d’un propriétaire, pour réaliser des économies, préfère en effet, se passer des services d’une agence, les frais de gestion pouvant être importants.
Évaluer l’état de son logement
Pour mettre en location son bien immobilier, la première chose à faire est de s’assurer que le logement est conforme au niveau légal. La loi impose, en effet, au propriétaire de fournir au locataire un logement décent, répondant à des critères de surface et de confort minimum, et ne portant pas atteinte à la sécurité ou à la santé du locataire. Le respect des consignes de décence est de ce fait très important.
Certains diagnostics techniques doivent par exemple être réalisés avant la mise en location. Il s’agit entre autres :
- Du Diagnostic de Performance Énergétique ou DPE,
- Du diagnostic surface habitable,
- Du Constat des risques d’exposition au plomb (Crep) pour les logements construits avant 1949,
- De l’ERP ou État des Risques et Pollutions,
- De l’état d’amiante,
- Du diagnostic gaz et électricité, qui est obligatoire depuis le 1er juillet 2017 pour les biens de plus de 15 ans.
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Passer une annonce
La première étape, lorsqu’on souhaite mettre un bien en location, est de rédiger et de publier une annonce pour trouver le plus rapidement possible un locataire. Pour multiplier les chances d’avoir des visites, il est essentiel de rédiger une annonce efficace puis de la publier sur les plateformes appropriées : revues et sites web spécialisés, journaux locaux ou régionaux, réseaux sociaux…
Pour vous démarquer, vous allez vouloir susciter l’envie, mais attention au respect des règles en vigueur. Pour gagner du temps et trouver votre futur locataire facilement, votre annonce doit être complète et transparente. Elle doit :
- Ne pas être discriminatoire,
- Afficher la composition du loyer,
- Tenir compte des frais de gestion : états des lieux, visites, rédaction du bail…,
- Préciser la zone dans laquelle se trouve le logement (zone tendue ou non),
- Mentionner la surface habitable exprimée en m2 et le caractère meublé ou non de la location,
- Fournir la classe énergétique du logement.
Le tour du propriétaire
Après avoir publié votre annonce, vous allez devoir organiser des visites. Si votre logement est vide, vous êtes libre de faire ce que vous voulez. Si votre logement est occupé, vous devrez convenir d’un jour et d’un horaire pour effectuer la visite avec le locataire en place. Vous n’avez pas le droit de pénétrer dans le logement sauf accord explicite donné par le locataire. De plus, la loi encadre les visites et précise qu’elles ne sont autorisées que du lundi au samedi et ne doivent pas excéder 2 heures par jour.
C’est dans la poche !
Vous avez choisi votre locataire ? Les prochaines étapes consistent à réaliser un état des lieux et à établir un contrat de bail. L’un comme l’autre peuvent être établis librement par le propriétaire et le locataire avec ou sans l’aide d’un professionnel.
La hantise de nombreux propriétaires est de faire face à des loyers impayés. Pour vous prémunir, des assurances existent et peuvent vous protéger. Elles permettent de vous indemniser si des dégradations ont eu lieu dans le logement. Elles prennent aussi en charge des frais judiciaires.
L’état des lieux
L’état des lieux est obligatoire et vous permettra de prévenir les difficultés au moment où le logement sera de nouveau disponible. Un bon état des lieux comportera la description précise du logement, pièce par pièce, et l’inventaire des équipements, en relevant leur état de fonctionnement, leur aspect, leur degré de fraîcheur ou d’usure.
Le bail
Le bail gagne toujours à être rédigé avec précision. Toutes ses clauses sont importantes.
La gestion locative
Outre vos missions comme l’envoi des quittances de loyer, les relances par l’envoi des avis d’échéance ou encore la régularisation annuelle des charges…., vous devrez maintenir le bien en bon état tout au long de la location.
