Les avantages et les inconvénients d’un achat dans le neuf
Sommaire
par Stéphanie Wojtkowiak - Rédactrice web Article supervisé par Anthony Ditte
Vous avez pour projet de réaliser une acquisition immobilière et de suivre les étapes incontournables d’un achat immobilier. Avant de partir à la recherche de votre bien idéal, vous vous demandez s’il ne serait pas judicieux d’acheter une maison ou un appartement dans le neuf. Effectivement, les avantages d’acquérir une résidence principale dans le neuf sont multiples. Toutefois, il existe également des inconvénients à prendre en compte avant de concrétiser votre projet immobilier. Ymanci liste pour vous les avantages et les inconvénients d’une acquisition dans le neuf.
Investir dans l’immobilier neuf peut être séduisant. Mais vous ne savez pas encore tout. Restez avec nous et lisez ce qui suit avant de vous lancer dans un tel projet.
Quels sont les types de biens immobiliers neufs ?
Avant de parler des avantages d’acquérir un appartement ou une maison dans le neuf, il est important de rappeler la définition de ces habitations anciennes et neuves. Un bien est dit ancien lorsque sa date d’achèvement est supérieure à cinq ans ou qu’un transfert de propriété s’est opéré. Un logement est considéré comme neuf, lorsque sa date d’achèvement est inférieure à cinq ans. Il existe trois types de logements neufs :
- Le bien immobilier neuf sur plan ou également appelé en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement) : il s’agit d’une future construction d’un appartement ou d’une maison.
- Le bien immobilier neuf achevé : il s’agit d’une habitation dont les travaux de construction sont terminés au moment de sa vente ou de sa location. C’est un logement très recherché, car il est disponible immédiatement.
- Le bien immobilier ancien et rénové : il a bénéficié d’une réfection ou une surélévation qui rend son état neuf.
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Quels sont les avantages d’un achat dans le neuf ?
Pour ce type d’opération immobilière, les avantages sont nombreux : meilleure performance énergétique, frais de notaire réduits, personnalisation du logement, habitat aux normes, etc.
Les garanties constructeur d’un bien immobilier neuf
Lorsque vous devenez propriétaire d’un logement neuf ou en VEFA, vous profitez des garanties constructeur. Ces garanties sont au nombre de trois :
- La garantie de parfait achèvement (GPA) : vous pouvez en bénéficier pendant l’année qui suit la réception des travaux. Le promoteur doit réparer les éventuels malfaçons et les défauts de conformité rencontrés.
- La garantie décennale : chaque constructeur a l’obligation de souscrire une assurance de responsabilité civile décennale. Celle-ci couvre les dommages survenus pendant les dix années qui suivent la réception des travaux.
- La garantie biennale : elle est également appelée « garantie de bon fonctionnement ». Elle impose à l’entrepreneur de remplacer les éléments d’équipement qui ne fonctionnent pas pendant les deux années qui suivent la réception des travaux.
L’absence de travaux de rafraîchissement ou de rénovation dans un logement neuf
Lorsque vous achetez un appartement ou une maison dans le neuf, vous ne devez pas forcément prévoir un budget alloué aux travaux dans votre plan de financement. Dans le cadre d’un projet en VEFA, votre habitation vient de sortir de terre. Tous les matériaux et les équipements sont neufs. Vous profitez immédiatement du confort de votre maison ou de votre appartement sans devoir au préalable le rénover. De plus, comme nous l’avons vu précédemment, la loi protège ceux qui achètent des biens neufs avec la mise en place de plusieurs garanties.
La mise aux normes des biens immobiliers neufs
Les logements anciens en vente sont parfois équipés d’une installation électrique ou de gaz vétuste et d’une mauvaise isolation thermique. Les investisseurs sont obligés de réaliser des travaux de mise aux normes pour faire des économies d’énergie. En concluant un achat dans le neuf, votre habitation répond aux normes en vigueur et vous permet de faire des économies sur le plan énergétique mais également financier.
La dernière en date est la norme RE 2020 entrée en vigueur en janvier 2022 qui définit les nouveaux standards d’une construction neuve. L’objectif est de construire des habitations plus respectueuses de l’environnement et produisant leur énergie renouvelable. Par conséquent, en optant pour une construction neuve, vous faites le choix d’un bien mieux isolé et qui consomme moins d’énergie.
La personnalisation de votre bien neuf
Si vous optez pour une construction auprès d’un promoteur immobilier, vous avez le choix de la personnaliser grâce aux Travaux Modificatifs Acquéreurs (TMA). Un achat dans le neuf permet d’acquérir un appartement ou une maison répondant le plus à vos attentes. Le déplacement d’une cloison ou d’une prise, les finitions comme la peinture, le parquet, etc. figurent parmi les modifications possibles.
Vous devez en faire la demande au promoteur immobilier avant le début de la construction. Toutefois, il y a un bémol. Ces modifications ne sont pas prises en compte dans le prix d’achat du logement neuf. Un devis supplémentaire sera établi.
Un bien neuf est attractif pour un investissement locatif
Vous hésitez entre un bien immobilier ancien et neuf pour réaliser un investissement locatif ? Sur le marché de la location, une habitation neuve est plus attractive pour les locataires. La plupart du temps, elle bénéficie de meilleures prestations et de meilleurs équipements, comme une place de parking. De plus, elles sont mieux isolées, ce qui signifie des factures d’énergie moins élevées pour les locataires.
Le prêt à taux zéro (PTZ) pour l’achat neuf d’une résidence principale
Vous souhaitez réaliser un achat en VEFA ou une acquisition d’un logement neuf ? Sous certaines conditions, vous pouvez bénéficier du prêt à taux zéro (PTZ). Celui-ci vient en complément de l’obtention d’une offre de crédit immobilier.
Quels sont les avantages fiscaux pour les contribuables qui veulent investir dans le neuf ?
Investir dans le neuf permet de bénéficier d’une fiscalité avantageuse. Grâce à plusieurs dispositifs conçus pour encourager l’investissement immobilier, un contribuable peut profiter d’une réduction d’impôt intéressante pour développer son projet immobilier dans la ville choisie pour réaliser l’achat immobilier. La défiscalisation rend ainsi l’investissement plus attractif. Quels sont les avantages fiscaux qui encadrent l’achat dans le neuf ?
Les frais de notaire réduits pour investir dans l’immobilier neuf
Lors d’une vente immobilière, les frais de notaire sont payés par celui qui acquiert dans le neuf. Calculés selon la valeur du bien immobilier, ces frais comprennent les honoraires du notaire, les taxes et les débours. Investir dans l’immobilier neuf permet de bénéficier de frais réduits. Qu’il s’agisse de l’acquisition d’une habitation principale ou d’un investissement immobilier, les frais de notaire représentent 2 à 3 % du prix d’acquisition. Ces frais atteignent 7 à 8 % pour une habitation ancienne.
L’exonération de taxe foncière pour l’achat d’un logement neuf
Après l’achat d’un logement neuf, l’investisseur peut prétendre à une exonération de la taxe foncière. Cette dernière peut aussi bien concerner une habitation principale ou secondaire. Elle est généralement accordée pour une période allant de 2 à 5 ans. Les conditions pour bénéficier de cet avantage fiscal varient selon les régions et les communes. Le propriétaire dispose d’un délai de 90 jours suivant l’achèvement des travaux pour adresser une déclaration au centre des impôts dont dépend le logement.
La TVA réduite à 5,5 % dans l’immobilier neuf
Sous certaines conditions, la TVA à taux réduit de 5.5 % peut s’appliquer lors de l’achat d’un bien dans l’immobilier neuf. Les revenus du propriétaire ne doivent toutefois pas excéder les plafonds réglementaires. Le logement neuf doit aussi se situer dans une zone ANRU (Agence nationale de la rénovation urbaine) ou dans un quartier prioritaire de la politique de la ville (QPV).
Le bien immobilier doit être occupé par le propriétaire au titre de résidence principale, et ce, pendant au minimum 10 ans. Dans le cas d’une revente anticipée, il doit acquitter la différence entre le taux réduit et le taux normal de TVA. Le montant est diminué d’un dixième par année de détention. Certaines situations dispensent le propriétaire de tout remboursement. Il peut notamment s’agir d’un décès, d’une naissance, d’un divorce ou d’une mutation professionnelle.
Le statut LMNP pour une location meublée
Il est également intéressant d’investir dans le neuf pour lancer une activité de location meublée. En effet, si vous remplissez tous les critères, vous serez assimilé à un loueur en meublé non professionnel (LMNP). Ce statut offre un certain nombre d’avantages fiscaux.
Il permet de choisir entre le régime micro-Bic ou le régime réel. Dans le premier cas, vous profitez d’un abattement forfaitaire de 50 % sur les revenus locatifs. Avec la deuxième option, vous pouvez déduire de vos impôts les frais liés à l’exploitation de la location. Il s’agit notamment des charges de copropriété, de l’assurance et des dépenses d’entretien.
L’autre avantage du régime réel concerne les dépenses amortissables. L’amortissement permet de déduire des impôts certaines dépenses afin de compenser la perte de valeur du bien. Il s’agit notamment des sommes supérieures à 600 euros dédiées à l’entretien et l’ameublement.
Pour bénéficier de ce statut, il faut que le propriétaire soit un particulier. Il ne doit pas non plus exercer son activité de location meublée en tant que professionnel. Le bien doit quant à lui être doté de certains équipements. On peut notamment citer un lit, une table, des meubles de rangement, un réfrigérateur ainsi qu’une plaque de cuisson.
Un bien en LMNP peut être placé en gestion locative. Cela permet au propriétaire de confier l’administration de son logement à un mandataire. Il s’agit en général d’une agence immobilière. Elle s’occupe de toutes les démarches liées à la location comme collecter le loyer et les charges.
La diminution possible des charges lors d’un investissement dans l’immobilier neuf
Les logements neufs sont bâtis selon les normes de construction les plus récentes. Du côté du locataire, un logement conforme aux normes récentes est le gage d’une réduction des coûts énergétiques. Quand les prix du gaz et de l’électricité sont à la hausse, cet avantage majeur génère une demande locative toujours plus élevée. Comme vous avez pu le lire, un investissement dans l’immobilier neuf présente de nombreux atouts grâce aux :
- Garanties qui servent de sécurité pour la construction d’une maison ou l’achat d’un appartement en VEFA.
- Dispositifs dédiés à l’immobilier neuf comme le PTZ, permettant d’alléger le prix d’acquisition et d’encourager les ménages à investir dans un projet immobilier récent.
- Dernières normes énergétiques valables dans le neuf.
- Dispositions avantageuses qui facilitent l’accès à la propriété.
Quels sont les inconvénients d’un achat immobilier neuf ?
Il n’existe pas que des avantages pour celui qui investit dans un logement neuf. Même si un projet immobilier récent peut sembler rassurant et représenter un investissement durable, plusieurs aspects méritent une attente particulière avant de franchir le pas. Entre les étapes de construction, la remise des clés ou encore les spécificités propres au marché immobilier neuf, certains éléments peuvent influencer la réussite de votre projet. Voilà pourquoi, vous devez connaître les enjeux propres à ce type d’investissement avant de vous engager. Découvrez-les dès maintenant :
Un prix d’achat plus élevé pour un logement neuf
En moyenne, le prix d’un logement, qui n’est pas considéré comme neuf, est moins élevé de 15 à 20 % que celui d’un bien neuf similaire. Certes, le prix d’achat moyen d’un bien neuf est plus élevé, cependant c’est un bien sans travaux, aux normes et permettant des économies d’énergie. Finalement, le coût total est souvent moins élevé pour un bien dans le neuf que dans l’ancien.
Un autre inconvénient est que vous devez payer votre logement avant de l’occuper. Pour un logement en VEFA, vous devrez verser plusieurs échéances entre la réservation et la livraison.
Le délai de livraison des logements en VEFA
Dans le cadre d’un achat en VEFA, votre logement n’est pas construit. Entre la signature du contrat de réservation et la livraison du bien, il est compris entre 12 et 18 mois. Celui-ci peut être prolongé en cas de retard dans la construction. Il est plus court pour l’acquisition d’un bien immobilier ancien. En moyenne, il faut compter trois mois entre la signature du compromis de vente et l’acte final.
Les difficultés pour l’acheteur de se projeter
Lorsque vous achetez une habitation en VEFA, vous choisissez votre futur logement sur plan. Vous devez l’imaginer en fonction des informations transmises par le promoteur immobilier.
Le dernier inconvénient est celui de la situation géographique. Dans certains cas, les constructions neuves sont implantées en périphérie, par conséquent loin du centre-ville et de ses commodités.
Les avantages d’un achat dans le neuf ont été décisifs dans le choix de votre résidence principale ? Ce projet de vie est un engagement sur le long terme, un professionnel du courtage saura vous accompagner pour le concrétiser. Un courtier Ymanci peut vous accompagner pour analyser les différentes situations et vous conseiller. En ce bas monde, la perfection n’existe pas, et même l’immobilier neuf peut présenter des défauts.
- Le prix de l’immobilier neuf est souvent plus élevé que dans l’ancien.
- L’achat en vente en l’état futur d’achèvement implique une phase de construction qui s’étire sur de longs mois.
- Le projet immobilier dans le neuf commence pour vous sur plan. Il n’est pas toujours facile de se projeter dans le futur et d’imaginer votre résidence principale.
Ce qu'il faut retenir
- L’achat d’un bien immobilier dans le neuf présente des avantages considérables : meilleure performance énergétique, frais de notaire réduits, habitat aux normes, etc.
- L’avantage d’acquérir un logement neuf ou en VEFA permet de bénéficier des garanties constructeur suivantes : la GPA, la garantie décennale, la garantie biennale.
- L’acquisition d’un appartement ou d’une maison dans le neuf ne nécessite pas de réaliser des travaux de rénovation avant plusieurs années.
- Les biens, qui sortent de terre, sont généralement plus respectueux de l’environnement, mieux isolés et consomment moins d’énergie.
- Un logement neuf bénéficie souvent de meilleures prestations et de meilleurs équipements comme une place de parking. Un avantage pour un investissement locatif.
- Un achat dans le neuf permet de bénéficier d’une exonération de la taxe foncière, d’une réduction de la TVA à 5,5 % sous certaines conditions et des frais de notaire.
- Le prix d’achat fait partie des inconvénients, car il est souvent plus élevé pour un logement neuf.
- Le délai de livraison des logements en VEFA est compris entre 12 et 18 mois.
- L’achat d’un futur logement sur plan peut empêcher l’investisseur de se projeter.
- Les maisons neuves sont souvent construites en périphérie. Par conséquent, elles sont parfois éloignées du centre-ville et de ses commodités.
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Directeur marché Immobilier et Professionnels
Article écrit par Stéphanie Wojtkowiak LinkedIn
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