Achat sur plan : comprendre la VEFA, ses atouts et les points de vigilance
Sommaire
par Florence Carpentier - Journaliste de la presse écrite Article supervisé par Anthony Ditte
L’achat d’une résidence principale est un projet important dans une vie. Il est utile de bien suivre les étapes d’un achat immobilier. La première est de définir le type de bien que nous voulons acheter : neuf, ancien, faire construire, acheter sur plan ? Devenir propriétaire est un tant soit peu une aventure.
Comme pour toutes les aventures, il y a les acheteurs aguerris ou les primo-accédants. Quel que soit le profil, l’achat d’un bien immobilier doit être parfaitement préparé pour affronter une entreprise qui peut se révéler risquée. La France dispose de plusieurs modes d’acquisition immobilière pouvant en perdre plus d’un.
Parmi ces modes d’acquisition, que nous énumérons ci-dessous, il y a la vente en l’état futur d’achèvement, peut-être plus connue sous l’acronyme VEFA. Que faut-il savoir pour un achat VEFA ?
Ce qu'il faut retenir
- La VEFA consiste à acheter sur plan un logement encore non achevé.
- L’acquisition d’un logement neuf en VEFA est encadrée par la loi.
- Ce type de logement respecte les normes sur l’accessibilité (PMR).
- La VEFA possède les normes thermiques et phoniques.
- La VEFA permet de bénéficier d’avantages fiscaux et financiers.
Très encadré par la loi, la VEFA a donc ses spécificités. Ce guide a pour objectif de vous accompagner à chaque étape d’un achat en VEFA.
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Dans ce guide qui va vous servir de carnet de route, vous découvrirez les avantages, mais aussi les inconvénients de cet achat. Vous ferez connaissance avec les principaux protagonistes de ce secteur que vous serez amenés à rencontrer. Vous irez au-devant des différentes étapes qu’il vous faudra franchir avant de devenir propriétaire à part entière.
Que vous soyez un investisseur aguerri à Paris ou un primo-accédant à Bordeaux. Que vous vouliez réaliser un investissement locatif ou acheter votre résidence principale en France. Nous espérons que les informations se trouvant dans notre carnet de route répondront à vos interrogations et qu’elles vous aideront à avoir une vision claire, à prendre une décision puis à aborder ce projet immobilier en VEFA en toute tranquillité.
Quelle est la définition de VEFA ?
Comme nous l’écrivions ci-dessus, il y a différents modes d’acquisition. Vous connaissez sûrement :
- L’achat classique. L’acquéreur achète directement l’habitation auprès d’un vendeur, comme un promoteur immobilier ou un particulier. Lors d’un achat classique, l’acheteur peut prendre possession des lieux immédiatement et va commencer à payer les mensualités de son crédit immobilier.
- La location-accession. Ce dispositif permet à un locataire d’acquérir son logement après l’avoir loué pendant une période déterminée. Dans ce cas, une partie des loyers est soustraite du prix de vente.
- La vente à réméré. L’intéressé acquiert un logement avec une clause stipulant que le vendeur peut le racheter dans une durée définie au préalable.
- Le viager. Le particulier achète un appartement ou une maison en effectuant des paiements souvent mensuels, à savoir une rente, à un vendeur, souvent une personne âgée. Il devient propriétaire du bien au décès du vendeur.
- L’achat en bail réel solidaire (BRS). Le propriétaire achète le bien tout en louant le terrain auprès d’un Organisme de Foncier Solidaire (OFS). Ce modus operandi permet de diminuer le coût d’acquisition.
- La vente aux enchères. Un particulier peut accéder à la propriété en achetant ce type de bien. Les notaires ou les tribunaux sont régulièrement à l’origine de ce procédé.
Mais connaissez-vous la VEFA ? En quoi consiste la vente en l’état futur d’achèvement ? Plus communément appelé achat sur plan, ce procédé signifie qu’un particulier va acquérir un bien neuf sur plan, alors que sa construction n’est pas commencée ou n’est pas encore achevée. Que l’habitation soit en cours de construction ou à construire, le vendeur, c’est-à-dire le promoteur, a l’obligation de :
- Bâtir et de livrer le bien achevé et conforme aux plans et documents, tout en respectant les délais préalablement déterminés.
- Réaliser les démarches : permis de construire, assurances, surveillance du chantier, etc.
Processus d’achat en VEFA : les étapes clés qu’il faut respecter
Ce mode de vente immobilière permet à l’acquéreur de choisir son logement via des plans, des documents, des graphiques produits par le vendeur. Le particulier doit connaître les différentes étapes pour qu’une vente sur plan ne se transforme pas en mésaventure. Plusieurs échéances l’attendent après avoir :
- Ciblé la zone géographique.
- Défini un budget.
- Choisi son projet immobilier : résidence principale, investissement locatif,
- Établi ses critères de préférence : maison, appartement, étage, balcon, parking, surface habitable, etc.
Découvrons-les ensemble :
Signature du contrat de réservation du logement et versement du dépôt de garantie
Le contrat de réservation, également appelé contrat préliminaire, est spécifique à la VEFA. Ce document crucial permet de fixer les conditions de vente et les engagements entre les parties concernées. Le contrat de réservation, qu’il faut correctement lire, sert à réserver l’habitation. Attention, il ne s’agit pas d’une promesse de vente. Un exemplaire doit obligatoirement être remis à l’acheteur avant même un dépôt de fonds. La personne, acquérant ce type d’habitation, ne peut pas encore être qualifié de propriétaire à ce stade.
Ce document, encadré par la loi, doit comporter ces éléments essentiels :
- La description du logement : nombre de pièces principales, de services, dépendances, surface habitable approximativement, etc.
- La localisation à l’intérieur de l’immeuble ou du lotissement, etc.
- La nature et la qualité des matériaux utilisés, ainsi que les éléments d’équipement se trouvant dans les parties privatives et collectives : chauffage collectif, cave, ascenseur, etc.
- Le prix de vente prévisionnel du bien immobilier.
- Le calendrier comprenant la durée d’exécution des travaux.
- La date de livraison approximative de l’appartement dans un immeuble ou d’une maison.
- Les modalités de la vente.
- Le rappel des conditions légales, par exemple, la reproduction intégrale des articles R261-28 à R261-31 du Code de la construction et de l’habitation, qui concernent le dépôt de garantie.
- L’information stipulant que l’acquéreur peut se rétracter sous dix jours.
Un particulier qui achète en VEFA peut vouloir réaliser certaines tâches de finition, comme le revêtement, ou d’installation d’équipements de chauffage, par exemple. Dans ce cas, le contrat préliminaire doit comporter une clause précisant qu’il prend la charge, le coût et les responsabilités résultant de ces travaux réalisés après la livraison du bien.
Bon à savoir
La plupart du temps, il est signé sous seing privé, c’est-à-dire qu’il est établi par les parties et signé par elles. La présence d’un notaire reste facultative.
À cette étape, l’acheteur doit s’acquitter d’un dépôt de garantie. Le montant correspond généralement à :
- 5 % au maximum du prix de vente, à condition que la signature du contrat définitif soit prévue la même année que la signature du contrat de réservation.
- 2 % quand la signature de l’acte de vente intervient entre un et deux ans après celle du contrat de réservation.
Si le délai de réalisation de la vente est supérieur à deux ans, le vendeur ne peut pas réclamer cette somme d’argent. Dans ce cas, le dépôt de garantie atterrit sur un compte ouvert par l’officier public et ministériel ou dans un établissement bancaire au nom de l’acquéreur.
Recherche d’un prêt immobilier
L’acquéreur dispose de plusieurs semaines après la signature du document cité ci-dessus pour obtenir un prêt auprès d’une banque ou d’un organisme de prêt. S’il n’obtient pas de financement, la réservation du logement est annulée et le dépôt de garantie lui est rétrocédé.
Signature du contrat de vente définitif
Il est signé chez le notaire, si toutes les conditions sont bien évidemment réunies. Ce dernier sera présent à toutes les étapes concernant l’acquisition d’un bien immobilier en l’état futur d’achèvement ou VEFA. Cet acte doit renseigner sur :
- La description exacte et détaillée de l’habitation : matériaux utilisés, caractéristiques techniques, etc.
- La situation exacte du logement dans l’immeuble ou l’ensemble immobilier. Cette situation doit être conforme à celle qui figurait dans le contrat de réservation.
- Le prix et l’échelonnement des paiements en fonction de l’avancement des travaux. Les paiements doivent être impérativement échelonnés. Un promoteur n’a pas le droit de réclamer des versements trop conséquents sous peine de s’exposer à des sanctions pénales.
- La date d’achèvement du logement.
- Le délai de livraison de la maison ou de l’appartement.
- L’attestation de la garantie d’achèvement des travaux et/ou de remboursement souscrite par le vendeur. Sans oublier les assurances : biennale, décennale, etc.
- La description des tâches si l’acquéreur a prévu d’en réaliser lui-même.
- …
Les indications relatives à la consistance du bien, comme les plans, les coupes, l’indication de la surface des pièces, etc., ainsi que les caractéristiques techniques, comme les matériaux utilisés, doivent figurer en annexe et dans des documents déposés chez l’officier public et ministériel.
Visite du logement
Dans ce type de transaction, le vendeur a l’unique responsabilité du bon déroulement de l’ouvrage. Néanmoins, la personne qui acquiert peut effectuer deux visites du chantier pour vérifier si les normes du logement sont respectées, se faire une idée de l’avancement du chantier, repérer les potentiels défauts qui peuvent être corrigés avant la livraison. Ces deux visites se nomment :
- La « visite cloison » qui intervient dès que le logement est hors d’eau.
- La « visite de pré-livraison » qui survient quand le bien est au stade des finitions, c’est-à-dire entre un et trois mois avant la livraison.
Livraison du bien par le promoteur immobilier
Sa réception s’accompagne de la remise des clés. L’acquéreur devient propriétaire du bien à part entière. À cette étape, son rôle est d’effectuer une visite approfondie du bien pour vérifier s’il est conforme au contrat de vente définitif auparavant signé. Il s’agit de l’obligation de délivrance. Puis de consigner par écrit les finitions qui restent à réaliser, les défauts de conformité comme une baignoire à la place d’une douche ou de la moquette à la place du carrelage, les malfaçons.
Dès la livraison du bien neuf, le propriétaire va commencer à rembourser les mensualités de son prêt immobilier.
Entrée en jeu des garanties de construction en vue de protéger l’acquéreur du bien
La livraison du bien constitue le démarrage de ces différentes couvertures, comme nous verrons plus bas.
Achat sur plan : comment l’acquéreur va-t-il procéder au paiement ?
Le paiement se fait au fur et à mesure de l’avancement des travaux. Les montants sont les suivants :
- 35 % du prix à la fin des fondations, constaté par un architecte.
- 70 % du prix lors de la mise hors d’eau, c’est-à-dire après l’élévation des murs et de la mise en place de la charpente, de la toiture ou encore de la terrasse.
- 95 % du prix à l’achèvement des travaux. Sans oublier le solde lors de la mise à disposition du logement à l’acheteur, à moins que ce dernier contexte sa conformité.
- 100 % du prix au moment de la livraison du bien.
Le financement d’un logement neuf en VEFA est réalisé par une banque.
Achat en VEFA : quelles sont les solutions pour financer un tel projet immobilier ?
Si le particulier, qui acquiert ce type d’habitation, est locataire, il peut lui être difficile de payer un loyer et des mensualités pour un logement qui n’est pas encore bâti. Outre les solutions qui existent déjà, les banques ont aussi mis sur pied un système de différé pour financer un achat sur plan.
1-L’acheteur peut s’acquitter de la totalité du capital et des intérêts après avoir signé le contrat de vente.
2-La personne qui achète peut repousser le remboursement du capital après la remise des clés. Ce choix implique néanmoins de payer des intérêts intercalaires à la banque ou à l’établissement de prêt.
3-L’intéressé peut payer les intérêts du crédit immobilier et effectuer le remboursement du capital dès la remise des clés.
4-Des établissements bancaires acceptent de reporter le remboursement des intérêts du prêt immobilier, des frais intercalaires et du capital.
VEFA : quels sont les frais à la charge de l’acquéreur ?
Ce type d’achat s’accompagne de différents frais qu’il est important de connaître et qui seront à la charge de l’intéressé comme :
- Les frais de notaire : ils concernent les taxes destinées au Trésor Public et aux collectivités locales, les émoluments de l’officier public et ministériel. Cependant, ils sont moins élevés que pour l’achat d’un bien ancien. Ces frais doivent être soldés lors de la signature de l’acte de vente définitif.
- Les frais liés aux travaux modificatifs acquéreurs (TMA).
- Les taxes diverses comme la taxe sur la valeur ajoutée (TVA). Cette taxe, qui est un impôt indirect sur la consommation, est reversée dans son intégralité à l’État via le vendeur immobilier.
- Les charges de copropriété, le cas échéant.
- Les intérêts intercalaires et des cotisations d’assurance emprunteur que l’acquéreur doit verser à la banque ou à l’organisme de crédit qui se charge de l’échelonnement des paiements en fonction de l’avancement des tâches.
- …
Achat en VEFA : quels sont les avantages ?
Ce type d’achat sur plan, dont la construction est entièrement gérée par un promoteur immobilier, offre plusieurs avantages.
- L’acheteur peut personnaliser sa future résidence principale ou son futur bien locatif en fonction de ses goûts, de ses besoins.
- La VEFA offre une sécurité financière pour l’acquéreur. Les paiements sont échelonnés en fonction de l’avancement des travaux.
- Les frais de notaire sont réduits.
- Un propriétaire, qui acquiert une maison ou un appartement en VEFA, peut être exempté partiellement ou totalement de la taxe foncière pendant deux ans, selon les communes.
- Les propriétaires de ce type d’achat sur plan sont exonérés de la TVA s’ils le vendent dans les cinq années après l’acquisition.
- Le logement possède les normes sur l’accessibilité (PMR).
- L’habitation est conforme aux réglementations énergétiques concernant l’isolation thermique, qui permet de réaliser des économies d’énergie, et phonique.
- Le particulier qui acquiert ce type d’habitation peut solliciter des dispositifs comme le prêt à taux zéro ou des aides proposées par Action Logement, sous certaines conditions.
VEFA : quels sont les risques pour l’acquéreur ?
Une aventure immobilière comporte toujours des risques. La VEFA possède aussi des inconvénients. Ce contrat porte sur un appartement dans un immeuble ou une maison qui n’est pas encore sorti de terre ou qui est en cours de construction au moment de la signature. Les points négatifs d’une VEFA sont donc évidents :
- Un défaut d’achèvement par le vendeur alors que le prix a été payé en partie.
- Une livraison d’un logement non conforme aux prévisions stipulées par contrat ou comportant des malfaçons.
VEFA : existe-t-il des recours en cas de vice de construction ?
Une vente sur plan peut être périlleuse pour un particulier qui se lance dans ce type de transaction. Existe-t-il des recours pour un acquéreur ? La réponse est bien évidemment oui. Des garanties légales ont été instaurées pour protéger les intérêts de l’acheteur contre les potentiels défauts de conformité ou de construction, mais également pour respecter les normes. Elles offrent ainsi une sécurité financière et juridique aux acquéreurs, mais aussi aux vendeurs.
La clause d’équivalence
Elle est actionnée dès qu’il faut remettre des équipements de marque et de qualité prévus au préalable dans le contrat. Ces clauses protègent le vendeur contre des interruptions de fabrication ou des défaillances de la part des fournisseurs.
La clause de tolérance se rapportant aux cotes et aux surfaces stipulés dans le contrat
Si l’insuffisance reprochée est inférieure à la tolérance stipulée, en général 5 %, le logement sera malgré tout considéré comme achevé.
La garantie d’achèvement aussi appelée extrinsèque
Elle devient effective en cas de défaillance financière du vendeur qui se retrouve dans l’impossibilité de réunir les fonds utiles pour finir les travaux. Pour une personne qui achète ce type d’habitation, cette couverture est une assurance. Elle lui assure que les travaux seront achevés et que le bien lui sera livré. En effet, une banque, une société de caution mutuelle ou un assureur s’engage à verser les fonds nécessaires permettant l’achèvement des travaux.
La garantie de remboursement
Elle est signée entre le vendeur et l’acquéreur dans l’avant-contrat. Les sommes versées par l’acquéreur pour réserver le logement neuf lui seront rendues si le promoteur n’est plus en mesure de terminer les travaux et est obligé d’annuler la vente. Sa signature s’effectue auprès d’une banque, d’une société de caution mutuelle, une assurance habilitée à réaliser des crédits immobiliers. L’une de ces institutions a ensuite la charge de rembourser les sommes versées par l’acquéreur jusqu’à l’annulation judiciaire ou la résolution amiable du contrat ou de l’avant-contrat de vente.
La garantie de parfait achèvement
Elle entre en action quand l’habitation n’est pas conforme aux prévisions du contrat : défauts de construction et/ou de conformité visibles. Il est primordial que l’acquéreur passe au crible son logement lors de la réception. De cette façon, il pourra faire état de ses réserves sur un procès-verbal en y dénonçant les malfaçons par lettre recommandée.
Si le propriétaire n’a pas détecté tous les vices le jour J, il aura encore un mois après avoir signé le procès-verbal pour les notifier au vendeur qui les retransmettra à l’entrepreneur en vue de les réparer. Après ce délai, l’acquéreur peut toujours signaler des défauts.
L’annulation et la baisse du prix ne sont pas d’actualité si le vendeur s’engage à réparer. Si le promoteur ne tient pas sa parole, l’acquéreur peut saisir le tribunal de grande instance pendant un an et un mois à partir de la livraison du bien.
La garantie d’isolation phonique
Elle court sur un an à partir de la prise de possession de l’appartement ou de la maison par le propriétaire. Elle peut être utilisée si les exigences légales et réglementaires en matière d’isolation phonique ne sont pas aux normes. Elle n’est valable que pour le premier occupant du bien.
La garantie biennale ou de bon fonctionnement des équipements
Elle peut être utilisée par le propriétaire dans un délai de deux ans après la réception du bien. Elle concerne les équipements dissociés de la construction : robinets, volets, chauffe-eau, etc.
La garantie décennale ou des vices cachés
Elle est valable durant dix ans, à partir de la réception du logement par l’acquéreur. Elle est utilisée en cas de malfaçons touchant la solidité du bâtiment et pouvant le rendre impropre à l’habitation : toiture, fondations, etc. Cette assurance peut être transmise à un nouveau propriétaire en cas de revente dans les dix ans qui suivent. Grâce à cette assurance, le propriétaire va être indemnisé puis la compagnie se retournera contre l’entreprise défaillante.
L’assurance dommages-ouvrage
Elle couvre les dommages relevant de la garantie décennale, avant que la responsabilité du vendeur ne soit établie. Cette couverture offre la possibilité d’effectuer les travaux rapidement sans attendre la décision du tribunal.
Vente sur plan : que se passe-t-il en cas de défauts de conformité et de malfaçons ?
Si le bien livré ne concorde pas avec les renseignements figurant sur la notice descriptive ou le plan, il y a soit un défaut de conformité substantiel, soit un défaut de conformité non substantiel.
1-Le bien n’est pas achevé et est difficilement livrable
Manque de fenêtres, place de parking trop étroite, etc. La personne qui acquiert ne paiera pas le solde du prix et il ne récupérera pas les clés. Le propriétaire peut réclamer l’annulation de la vente.
2-Le bien est achevé, mais il ne correspond pas à la demande initiale
Par exemple, il y a du parquet à la place du carrelage. L’acquéreur va consigner le solde du prix dans une banque ou chez un notaire jusqu’à la mise aux normes du bien immobilier. Le vendeur doit, en revanche, remettre les clés au propriétaire.
3-L’appartement ou la maison est livré avec des travaux mal exécutés
Même s’ils sont conformes à la notice descriptive ou au plan, il s’agit d’une malfaçon, comme une installation électrique défectueuse. Si cette malfaçon ne permet pas une utilisation normale et correcte du logement, il ne sera pas considéré comme achevé et ne pourra pas être livré. Le propriétaire ne versera pas le solde du prix et ne pourra pas y habiter tant que les malfaçons ne seront pas supprimées. À l’occasion, il pourra demander la résolution de la vente.
La consignation du solde pour défaut de conformité : l’acquéreur a la possibilité de consigner le paiement du solde du prix de vente de 5 % en cas de non-conformité avec le contrat. Il peut le verser sur un compte à la Caisse des dépôts ou chez l’officier public et ministériel qui aura rédigé l’acte authentique, tant que les modifications ne sont pas réalisées. Comme cette consignation vaut paiement, l’acquéreur peut exiger la remise des clés.
Les questions les plus fréquentes posées par un acquéreur d’une VEFA
Ce type de transaction est une procédure qui peut soulever de multiples questions, voire préoccupations tout à fait légitimes. Parmi les plus fréquentes, nous retrouverons celles concernant le dépôt de garantie, les délais de livraison, les recours possibles si le promoteur ne respecte pas les garanties offertes et les délais de livraison, les obligations d’un futur propriétaire, la personnalisation de l’appartement ou de la maison.
Le contrat de réservation a été signé. Cependant, le promoteur n’est pas en mesure de réaliser la construction. Le dépôt de garantie est-il perdu ?
Si cette mésaventure se produit, le promoteur vendeur doit le restituer à l’acheteur.
L’acquéreur veut renoncer à son projet immobilier. Peut-il réclamer la restitution de son dépôt de garantie ?
Oui, sous certaines conditions. D’après la législation, cette somme d’argent, versée par l’acheteur, lui sera restituée dans un délai de trois mois, sans retenue, ni pénalité, si :
- Le promoteur jette l’éponge à cause notamment d’obstacles administratifs.
- Le contrat n’est pas conclu dans les délais impartis à cause du vendeur.
- Le prix de vente est supérieur à 5 % du prix prévu dans le contrat préliminaire.
- Le prêt réclamé par le particulier n’a pas été accepté par la banque ou si le montant est inférieur aux prévisions figurant dans le contrat.
- Le projet définitif laisse apparaître des anomalies par rapport aux prévisions notées dans le contrat de réservation.
- L’acheteur utilise son droit de rétractation dans un délai de dix jours, à partir du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée. Ce type de contrat doit être envoyé par courrier recommandé avec une demande d’avis de réception.
- Le bien au niveau de la qualité des ouvrages affiche une réduction de valeur supérieure à 10 %.
- …
Le vendeur peut-il exiger le versement du dépôt de garantie lors de la signature du contrat de réservation ?
Comme son nom l’indique, ce dépôt est une assurance pour le vendeur et il est réclamé contre la réservation du bien. Après avoir signé le contrat de réservation, le dépôt de garantie aura bien lieu, mais ira sur un compte spécial au nom du réservataire auprès d’une banque, d’un organisme habilité, d’un notaire. L’acheteur versera la somme réclamée, une fois que le contrat de vente définitif aura été signé.
Que se passe-t-il si le bien en VEFA n’est pas remis en temps et en heure ?
Un retard de livraison n’est pas forcément de la responsabilité du promoteur, de sa mauvaise foi. D’ailleurs, l’acte de vente inclut des clauses contractuelles de suspension de délai qui peuvent générer des retards indépendants de sa volonté : intempéries, grèves dans le bâtiment, etc.
En revanche, si le retard de la livraison n’est pas justifié, l’acheteur peut soit trouver un accord amiable avec le vendeur concernant le paiement des pénalités de retard, soit saisir le juge pour obtenir une indemnisation.
Les questions fréquentes des acquéreurs portent souvent sur les vérifications à effectuer avant de s’engager. L’épisode 10 de notre podcast sur le crédit immobilier, consacré à ce qu’il faut vérifier avant de signer un compromis de vente, vous apporte un éclairage concret sur le sujet. Kathy, courtière Ymanci, y explique à Claire le rôle de la condition suspensive d’obtention de prêt, les diagnostics techniques annexés au compromis, les documents de copropriété à consulter et le délai de rétractation SRU de dix jours.
VEFA : le bon réflexe pour limiter les risques
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