Les étapes d’un projet d’achat immobilier

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Publié le , mis à jour le par Juliette Hisler - Copywriter finance et assurance

L’achat d’un bien immobilier est un projet crucial. Comme tous les projets cruciaux de la vie, celui-ci doit être préparé avec minutie. Il est donc primordial que vous fassiez preuve de patience et que vous vous entouriez d’experts connaissant parfaitement le marché de l’immobilier. Chez Ymanci, nous avons ces experts. Il s’agit de nos courtiers Ymanci crédit immobilier qui seront là pour vous orienter dans votre projet et répondre à vos interrogations, vos inquiétudes, vos doutes… Nous vous donnons toutes les clés et les étapes nécessaires pour vous lancer dans ce beau projet immobilier.

ÉTAPE 1 : définissez votre projet : la capacité d’achat

Pour concevoir votre projet, il est important au préalable de bien définir vos besoins, vos coûts et également votre capacité d’achat. Cette capacité d’achat représente le montant global dont vous disposez pour concrétiser votre projet immobilier réparti entre votre montant d’apport et le montant emprunté. Votre capacité d’achat comprendra les frais liés à votre projet, à savoir :

  • Le prix d’achat du bien,
  • Les frais de notaire,
  • Les frais de dossier bancaire,
  • Les frais de courtage,
  • Les frais de garantie ainsi que les éventuels travaux à prévoir.

Votre capacité d’emprunt se définit avec les critères suivants pour définir une échéance mensuelle :

  • Vos revenus et ceux de votre co-emprunteur,
  • Vos charges de crédits et loyers éventuellement à conserver après l’achat
  • Le taux d’intérêt,
  • Le montant emprunté,
  • La durée envisagée de votre crédit immobilier.

Pour obtenir votre capacité d’achat total, il faut ajouter le montant de votre apport prévu à votre projet. Votre échéance mensuelle définie lors du calcul de votre capacité d’emprunt doit respecter un taux d’endettement appliqué par les établissements bancaires, en majorité plafonné à 35 % de vos revenus mensuels.

Autrement dit, les dépenses de vos crédits et/ou loyers conservés ne doivent pas représenter plus de 35 % de dépenses mensuelles incluant les assurances de votre crédit. Par exemple, un ménage ayant des revenus de 2 000 euros ne pourra pas dépasser 700 euros de dépenses pour ses crédits, soit 35 % des revenus.

En fonction de votre capacité d’achat, vous pourrez cibler vos recherches sur le type du bien immobilier recherché, dans quel lieu, et surtout au prix que vous aurez préalablement déterminé avec votre courtier.

N’hésitez pas à solliciter votre notaire en amont de votre achat, car en cas d’achat commun, il saura vous conseiller sur les régimes matrimoniaux pour vous protéger vous et vos proches en cas de décès. Il est aussi important de mener une analyse approfondie avec notre calculette ou un courtier Ymanci pour réaliser une estimation au plus proche de la réalité. En fonction de différents critères d’âge, du montant de l’apport, de revenus… le taux d’endettement maximum appliqué par la banque peut varier entre 31/32 % et 35/36 %. Autant dire qu’il peut faire une différence sur votre capacité d’achat.

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ETAPE 2 : chercher un bien immobilier

Dénicher le bien immobilier qui correspond à vos attentes peut être complexe, surtout pour un primo-accédant. Vous pouvez être pris en tenaille par la nécessité d’être très réactif pour ne pas louper une vente, mais aussi être sous pression si vous êtes trop rigide avec vos critères de choix :

  • Neuf ou ancien ?
  • Avec ou sans travaux ?
  • Lieu de votre future résidence ?
  • Le voisinage ?
  • Les services que vous voulez avoir à proximité de votre logement ?
  • La superficie et/ou le nombre de pièces ?
  • Un jardin ? Un garage ?…
  • L’exposition,
  • Les charges de copropriétés,
  • La taxe foncière,
  • Les futurs travaux de la copropriété.

Ce paragraphe est dédié aux propriétaires qui, après un changement de situation personnelle ou professionnelle, doivent déménager et acquérir un nouveau logement tout en vendant leur ancien bien. Pour pouvoir effectuer ce futur achat, vous avez sûrement mis en vente votre maison ou appartement. Dans ce cas, il est important de préparer convenablement cette étape.

  • Effectuer les diagnostics obligatoires : exposition au plomb, amiante, performance énergétique…
  • Provoquer les coups de cœur : pour cela, vous pouvez envisager de réaliser quelques travaux de rénovation tout en restant neutre pour que l’acheteur puisse se projeter.
  • Faire appel à une agence immobilière : pour estimer votre bien de manière fiable et pour vous positionner sur le marché de la bonne façon. Une agence saura également le rendre visible sur le marché. Vous pouvez faire appel à plusieurs agences immobilières pour comparer le prix des estimations, mais aussi comparer avec des sites d’estimation en ligne ou encore consulter les ventes qui ont été réalisées sur votre zone géographique choisie.

Dès que vous aurez déterminé vos critères, il faudra impérativement vous positionner rapidement sur les biens qui se trouvent sur le marché.

  • En poussant la porte des agences immobilières,
  • En épluchant les annonces des particuliers en ligne,
  • En comptant sur votre réseau.

En élargissant vos sources de recherche, vous aurez plus de chance de tomber sur votre coup de cœur, qui vous attend là, quelque part. Savoir rechercher un bien immobilier est tout un art.

En revanche, quand vous aurez localisé la maison ou l’appartement de vos rêves, il faudra agir vite, très vite. Un beau bien au bon prix dans des régions recherchées peut être vendu en quarante-huit heures.

ÉTAPE 3 : faites une proposition ou une offre d’achat

Grâce à votre agent immobilier ou à vos recherches personnelles, vous avez trouvé votre future maison ou futur appartement, félicitations. La prochaine étape est de présenter votre offre au propriétaire directement ou via l’agence immobilière qui gère votre bien pour matérialiser votre offre d’achat. Elle doit être formulée par écrit pour être valable. Vous pouvez faire une offre au prix ou à un prix inférieur si vous jugez le bien trop cher. Elle a souvent un délai limite pour être acceptée, refusée ou faire l’objet d’une contre-proposition. Une fois l’offre réceptionnée par le vendeur, il dispose d’un délai que vous pouvez définir dans votre proposition pour :

  • Donner son accord. Si l’offre est acceptée, la vente est validée. Il faut en conséquence passer à l’étape du compromis d’achat ou promesse de vente engageant le vendeur et l’acheteur aux conditions prévues comme le prix, les délais…
  • Faire une contre-proposition. Dans ce cas, l’acheteur peut accepter, ou poursuivre la négociation.
  • Refuser l’offre si elle est par exemple en dessous du montant du prix de vente. Dans ce cas, la vente est terminée et n’aboutit pas.

Nos conseils :

  • Essayez de vous renseigner sur la marge de négociation que le vendeur est prêt à accorder,
  • Estimez le coût d’éventuels travaux dans le logement ou dans les parties communes pour négocier le prix du bien immobilier.

ÉTAPE 4 : signez le compromis OU la promesse de vente

Une fois l’offre d’achat acceptée par le vendeur, il faudra fixer une date de rendez-vous auprès de votre notaire ou de votre agence immobilière pour la signature du compromis d’achat ou la promesse de vente. À première vue semblable, ces documents présentent chacun une subtilité.

Le compromis de vente est un document qui récapitule tous les éléments liés à votre futur bien immobilier : prix, surface, cadastre, délai…, et qui prépare à la signature de l’acte authentique de vente entre les deux parties. Ainsi, grâce à lui, le vendeur et l’acheteur déclarent acquérir ou vendre le bien immobilier à un prix fixé et dans un état précis. L’acquéreur pourra se rétracter dans un délai de 10 jours calendaire sans se justifier après avoir réceptionné tous les documents liés à la vente, par lettre recommandée. Dans le cas où le délai légal ne serait pas respecté, l’acquéreur renoncerait aux sommes déposées en garantie.

Si le dernier jour du délai de rétractation est un jour férié ou chômé, ou tombe un samedi ou un dimanche, le dernier jour sera reporté jusqu’au premier jour ouvrable suivant.

Pour sécuriser davantage l’achat, ce document fait l’objet de conditions suspensives. Celles-ci permettent de se protéger notamment si le prêt nécessaire à cet achat n’est pas accordé par une banque. Lorsque l’acheteur signe ce document, il s’engage alors à acquérir le bien immobilier. Pour cela, il n’est pas obligatoire mais il est d’usage de verser un acompte qui équivaut à 5 à 10 % du montant du bien. Ce montant peut être déposé sur un compte séquestre par l’intermédiaire du notaire ou de l’agence immobilière, une solution plus réglementée que de verser l’acompte au propriétaire directement. Ainsi, si l’acquéreur achète le bien, ces frais avancés lui seront déduits. Dans le cas d’une rétractation dans le délai légal ou après la non-réalisation d’une clause suspensive, cet acompte pourra être remboursé dans un délai de 21 jours. De même après la signature du compromis, l’acheteur dispose d’un délai pour obtenir son accord de prêt immobilier de 30 jours minimum avec une durée maximum mentionnée dans le compromis, souvent 45 ou 60 jours.

De son côté, la promesse de vente, à la différence du compromis, implique uniquement le propriétaire qui réserve dans une durée déterminée le bien à un acquéreur défini. Tout comme le compromis, ce document signé nécessite le versement d’un acompte et contient des clauses suspensives. De plus, l’acquéreur bénéficiera d’un délai de rétractation de 10 jours. Pour valider la promesse, il est important de faire enregistrer ce document dans les 10 jours qui suivent la signature auprès de la recette des impôts.

ÉTAPE 5 : trouvez le meilleur financement avec votre courtier

Dès que vous le pouvez, il est important de démarrer votre recherche de financement.

Si vous êtes déjà propriétaire

Vous pouvez débuter le montage de votre dossier auprès d’un établissement bancaire. Le montant calculé à la suite de l’évaluation de votre capacité d’achat sera réajusté de façon précise à ce moment-là. En effet, ce montant peut changer en fonction de la vente de votre logement et, cela vous permettra de constituer un apport conséquent. Cependant, le plus souvent, l’achat nécessitera la souscription d’un nouveau crédit comme un prêt relais. Il vous donne la possibilité d’acheter un bien avant d’avoir vendu votre ancienne résidence principale.

S’il s’agit de votre premier investissement immobilier

En tant que primo-accédant, le montage de votre dossier dans la recherche d’un financement peut vous paraître périlleux. Pourtant cette étape est cruciale dans la poursuite de votre projet. Comme tous les emprunteurs, vous chercherez à avoir un crédit à un taux intéressant dont le coût ne sera pas trop élevé. Vous aurez aussi des frais à prendre en compte comme les frais de notaire, de dossier et de garantie. Si vous ne voulez pas omettre un élément déterminant qui pourra ralentir votre projet, vous pouvez contacter ou reprendre contact avec votre courtier Ymanci.

Que vous soyez déjà propriétaire ou primo-accédant, le courtier facilitera vos démarches en vous accompagnant tout au long de ce projet et en trouvant une solution de financement. Comment ? En négociant les meilleures conditions adaptées à vos exigences, à vos capacités auprès des partenaires bancaires.

Des aides existent pour accompagner les ménages dans leur accession à la propriété comme les prêts à taux zéro, les prêts employeurs.

Lorsque vous recourez à un crédit immobilier, votre banque vous imposera très souvent de souscrire à une assurance de prêt aussi appelée assurance emprunteur. En effet, celle-ci permet à votre banque en cas de décès, d’hospitalisation ou d’invalidité d’être indemnisé selon les termes prévus au contrat souscrit.

De votre côté, elle vous permet de conserver votre bien immobilier en cas de survenance d’un événement qui est garanti par l’assurance souscrite. N’hésitez donc pas à faire jouer la concurrence pour obtenir la meilleure offre d’assurance. Là encore, votre courtier Ymanci vous accompagnera dans ces formalités.

ÉTAPE 6 : rendez-vous chez le notaire pour SIGNER l’acte de vente

Le jour de l’acte authentique approche. Votre courtier Ymanci vous a permis d’obtenir votre crédit et s’est assuré que le montant emprunté ainsi que votre apport ont bien été transférés auprès du notaire.

L’acte de vente est la dernière étape pour finaliser la transaction immobilière. Le jour J, les deux parties se retrouvent chez le notaire et lisent simultanément l’acte. Ce document vient confirmer les informations présentes dans le compromis ou la promesse de vente. Vous y trouverez notamment :

  • Les coordonnées personnelles de l’acheteur et du vendeur,
  • Les caractéristiques du bien, et le titre de propriété
  • Les diagnostics immobiliers,
  • Les prix,
  • Les frais de notaire. Selon la nature du bien immobilier, neuf ou ancien, les frais inhérents à l’achat peuvent varier. Ces frais seront à régler par l’acheteur au moment de la signature de l’acte de vente auprès du notaire. Pour un bien ancien, ils peuvent atteindre jusqu’à 8 % du prix de vente tandis que pour un bien neuf, ils pourront s’élever à 3 % du prix de vente. Dans certains cas, d’autres frais peuvent impacter le vendeur comme les frais liés à l’acte de main levée ou l’impôt sur la plus-value.
  • Les garanties du crédit immobilier.

Plusieurs garanties existent et permettent à l’établissement bancaire prêteur de se protéger. Ainsi, il pourra s’agir d’une hypothèque, d’un Hypothèque Légale Spéciale du préteur de deniers, d’un cautionnement bancaire ou encore d’un nantissement.

Une fois la lecture terminée, les parties concernées procéderont à la signature de l’acte définitif de vente qui fera de vous le nouveau propriétaire du bien immobilier en question.

Lorsque l’acte de vente est signé, le notaire cède à l’acheteur le titre de propriété et les clés du logement. C’est à ce moment précis qu’aura lieu le paiement intégral du montant du logement vendu, en déduisant l’acompte déjà versé, par virement bancaire, mais également les frais de notaire. Ainsi, c’est au notaire de demander à la banque le déblocage des fonds en amont du jour de l’acte définitif.

Nos conseils pour bien préparer votre rendez-vous :

  • Pensez à prévoir une ultime visite du logement pour relever les compteurs et vous assurer de l’état du bien avant signature et pour ne pas avoir de mauvaises surprises une fois que vous aurez les clés,
  • Vérifiez auprès de votre notaire que tout est en ordre avec l’appel de fonds,
  • N’oubliez pas de contracter votre nouvelle assurance habitation et de la présenter le jour de la signature,
  • Munissez-vous de votre pièce d’identité pour la signature de l’acte de vente,
  • Prévenir votre courtier YMANCI.

Il est conseillé d’être assisté par son propre notaire. En effet, il défendra vos intérêts.

ÉTAPE 7 : Enfin propriétaire, il ne vous reste plus qu’à emménager

Votre déménagement approche ! Pour vivre ce moment intensif le plus sereinement possible, voici quelques clés. La première étape est de choisir son mode de déménagement au minimum un mois avant le jour J.

Déménager en faisant appel à la famille ou à des amis

Dans ce cas, vous devez préparer vous-même la mise en carton, demander à votre mairie une autorisation de stationnement, vous interroger sur la nécessité d’avoir un élévateur pour transporter certains meubles trop encombrants, trop lourds et louer un véhicule utilitaire si nécessaire chez des professionnels. Lorsque vous faites appel à ces entreprises spécialisées, il faut savoir que la location peut se faire en fonction du jour, mais également du nombre de kilomètres à parcourir grâce à des forfaits. Dans ce cas, les kilomètres supplémentaires réalisés vous seront facturés. Des simulateurs en ligne peuvent vous permettre d’estimer le volume de votre déménagement, ce qui vous aidera pour évaluer la taille du véhicule à louer ainsi que le volume de cartons à commander.

Déménager par ses propres moyens implique aussi d’être organisé. Lorsque vos meubles seront devant votre porte, une astuce est d’installer en premier les meubles encombrants et votre électroménager. De cette manière, vous pourrez libérer de l’espace pour vous concentrer sur vos autres meubles. Ainsi, vous pouvez mettre les cartons dans les pièces correspondantes pour les déballer tranquillement. Pour optimiser votre temps, vous pouvez étiqueter vos cartons avec la pièce de destination et le contenant.

Si vous voulez que vos proches vous donnent un coup de main lors du prochain déménagement, il est préférable de le préparer au mieux, mais aussi de prévoir une collation pour les remercier de leur aide, de leur présence.

Passer par un professionnel du déménagement

Vous pouvez décider de faire appel à un professionnel pour vous aider dans cette journée. Pour bénéficier de la meilleure offre, il est important de demander plusieurs devis auprès de plusieurs sociétés de déménageurs pour comparer les coûts et les prestations. Le coût peut varier fortement en fonction de plusieurs paramètres :

  • La distance entre vos deux logements,
  • La taille des meubles,
  • La prestation.

Plusieurs formules sont souvent proposées par les déménageurs selon vos besoins. Ces formules peuvent aller de la mise à disposition du véhicule jusqu’à des formules très complètes comprenant l’emballage, le déballage et le positionnement des meubles. De même, vous pouvez souscrire à des options comme le démontage et le montage des meubles ou encore, la mise à disposition de cartons.

  • L’assurance choisie.

Il pourra s’agir de l’assurance souscrite par le prestataire qui vous offre une garantie minimum prenant en charge les dommages liés à l’entreprise uniquement à l’exclusion des dommages causés par des tiers. Votre autre possibilité est de choisir une assurance dommage qui vous permettra de vous couvrir de tous les risques. Ces assurances ne fonctionneront que si vous avez rempli la déclaration de valeur.

La déclaration de valeur est un document obligatoire pour bénéficier de votre assurance déménagement. Il comporte la liste de vos biens mobiliers et permet de déterminer la valeur et les plafonds en cas d’indemnisation.

Des solutions peuvent vous permettre de choisir votre déménageur. Ainsi, vous pouvez :

  • Choisir un professionnel du déménagement en direct,
  • Passer par un site pour comparer les devis en ligne de différents déménageurs,
  • Opter pour un comparateur en ligne qui vous permettra de comparer les différentes sociétés et de réduire les coûts en vous proposant des solutions de déménagement groupé.

Certaines démarches sont à anticiper avant votre déménagement. Au niveau administratif, il faut veiller à faire votre changement d’adresse en amont. Pour cela, rien de plus simple, la plateforme en ligne du gouvernement vous permet de donner votre nouvelle adresse à plusieurs organismes. Les organismes présents sont notamment :

  • Caisses de Sécurité Sociale ou de Retraite
  • Fournisseurs d’énergies
  • Pôle Emploi
  • Impôts
  • Cartes grises (SIV)

Si vous n’avez pas réussi à prévenir vos fournisseurs d’énergies grâce à la plateforme, il faudra faire vous-même la démarche ce qui facilitera le transfert de vos abonnements. De même, si vous avez un abonnement Internet, vous pouvez en ligne les prévenir directement que vous déménagez. Sachez que lorsque vous êtes propriétaire dans une copropriété, il est important d’informer trois mois avant votre départ votre syndic pour demander l’arrêt des comptes.

Une autre chose essentielle est de faire suivre votre courrier grâce à La Poste. Vous pouvez directement faire votre demande en vous rendant sur le site. Les prix diffèrent selon la durée du suivi. Il ne faut également pas négliger d’informer votre banque et assureur par lettre recommandée, ce sera également le moment de demander votre nouvelle attestation d’assurance pour votre nouveau logement.

N’oubliez pas de demander votre dossier médical à votre médecin et d’effectuer votre changement de médecin traitant sur votre espace Ameli si nécessaire.

La déclaration de valeur est un document obligatoire pour bénéficier de votre assurance déménagement. Il comporte la liste de vos biens mobiliers et permet de déterminer la valeur et les plafonds en cas d’indemnisation.

L’assurance habitation

Avant de souscrire une assurance habitation, il est préférable d’effectuer le recensement de vos biens mobiliers et de réaliser une estimation de leur valeur pour être couvert en cas d’incendie, de cambriolage, d’un dégât des eaux ou d’une catastrophe naturelle.