Comprendre les taux d'intérêts d'un prêt immobilier

Pour tout prêt immobilier souscrit, un taux d'intérêt lui sera appliqué. Ainsi, il sera important pour vous de savoir :

• S’il est compétitif
• Ce qu’il comprend
• Et quel type de taux est le plus adapté à votre projet

Ymanci vous donne les clés pour tout comprendre sur les taux d’intérêt !

Qu'est-ce que le taux d'intérêt ?

Le taux d’intérêt auquel emprunte les banques commerciales dépend des taux directeurs fixés par la Banque Centrale Européenne (BCE). La BCE agit comme un régulateur de ce taux. Ainsi, pour vous accorder un crédit, votre banque emprunte auprès de cette institution à un certain taux qu'elle fixe. Pour votre prêt immobilier, votre banque ajoute au taux d’intérêt de la BCE :

• Le coût du risque des crédits impayés
• Le coût de transformation du crédit
• Sa marge commerciale, qui est une forme de rémunération pour elle.

Combiné au taux de la BCE, ces trois taux forment le taux nominal du crédit. Il peut varier en fonction de plusieurs facteurs :

• La durée de votre crédit : plus la durée sera longue et plus le taux augmentera car le risque augmente
• Le type de prêt et de projet : acquisition, investissement locatif, crédit relais, ...
• Le type de taux : fixe, variable, ...
• La qualité de votre dossier selon votre apport et vos revenus
• Les Banques Centrales
• Votre banque et sa stratégie commerciale

Le TAEG

Le Taux Annuel Effectif Global (ou TAEG) est un indicateur qui a remplacé le TEG et qui vous permet de connaître le coût total de votre emprunt. Sa création a ainsi permis de mieux réglementer le crédit immobilier mais également les crédits à la consommation et, il est désormais obligatoire sur les offres de prêt.

Ainsi, il comprend :

• Le taux nominal du crédit
• Les frais de dossiers
• Les assurances obligatoires
• Les frais de garantie
• Les frais de courtage
• Les contreparties bancaires contractuelles

Ce taux est plafonné et ne peut pas dépasser ce qu’on appelle le taux d’usure fixé par la Banque de France. Il est calculé et réajusté trimestriellement en faisant la moyenne des taux des prêts accordés par les banques sur le dernier trimestre ajouté d'un tiers (+33% environ). Les taux d’usure ont été créés afin de protéger les emprunteurs en fixant le taux maximal que les prêteurs sont en droit de pratiquer. Vous pouvez consulter ce taux en vous rendant directement sur https://www.banque-france.fr/statistiques/taux-et-cours/taux-dusure

Pour connaître les taux actuellement pratiqués, rendez-vous sur notre baromètre !

Choisir un taux d'intérêt fixe, variable ou mixte ?

En fonction de votre projet et de la durée du financement, le taux d’intérêt a un impact important. Ainsi, pour bien choisir, il faut se renseigner sur  les différents types de taux d’intérêts pour identifier lequel est le plus avantageux et adapté pour vous.

Le taux fixe

Lorsque vous choisissez de souscrire à un prêt à taux fixe vous choisissez de profiter d’un taux qui restera inchangé durant toute la durée du crédit. En conséquence, vos mensualités seront toujours les mêmes. Selon l'évolution de la conjecture, un taux peut se renégocier.

Découvrez le fonctionnement de la renégociation du crédit immobilier !

En optant pour le taux fixe, vous choisissez l’option de la sécurité. Cette stabilité vous permet en effet d’avoir une vision claire de vos échéances à rembourser et de connaître la date précise de fin de votre prêt ce qui est un atout pour la gestion de votre budget.

Ce type de prêt peut être contracté sur une durée plus ou moins longue selon vos besoins. De plus, il existe plusieurs types de prêt à taux fixe en fonction des échéances :

• Taux fixe à échéances constantes : le taux restera le même
• Taux fixe à échéances progressives : avec votre banque, vous fixez dès la signature du contrat l’évolution de vos mensualités

Le taux variable ou révisable

Le taux variable est peu sollicité par les français souscrivant un crédit immobilier. En effet, en choisissant cette option, le taux est susceptible d’évoluer à la hausse ou à la baisse durant toute la durée du prêt ce qui le rend imprévisible.

Cette variation sera directement impactée par les variations subies au niveau du taux de crédit européen Euribor puisque la marge de la banque reste fixe. Ainsi, une réévaluation de ce taux peut avoir lieu soit tous les trimestres ou toutes les années selon le taux choisi dans le cadre de votre contrat. Pour consultez les taux, rendez-vous sur https://www.banque-france.fr/statistiques/taux-et-cours/taux-interbancaires

Le principal avantage du prêt à taux variable reste qu’il est souvent plus faible à la souscription que le taux fixe et qu’en cas de baisses, celles-ci se répercutent directement sur vos mensualités ou la durée. En contrepartie, vous pouvez vous exposer à des variations de taux.

Le taux variable capé

De nombreux taux variables sont aujourd’hui « capés » cela veut dire que sa hausse et/ou sa baisse sera sera contrôlé et plafonné. En ce sens, la loi dans l'offre de prêt impose aux banques d'indiquer le taux minimum et maximum ainsi que l’impact sur la durée et le coût total. Ainsi, lorsque vous choisissez un taux variable non capé, cela vous expose à des variations sans limites.

Par exemple : un taux variable capé +1, -1, le taux d’intérêt ne pourra varier à la baisse ou à la hausse que dans une limite de + ou – 1 point.

Le taux mixte

Si vous ne réussissez pas à choisir entre le taux fixe ou variable, une autre possibilité s’offre à vous avec le taux mixte. En effet, ce choix vous permet de combiner les avantages du taux fixe à ceux du taux variable. Pour cela, vous pourrez bénéficier d’un taux fixe pendant les premières années puis d’un taux variable capé durant la fin de votre prêt immobilier.

Pour calculer les deux taux, votre banque prend en considération les mêmes facteurs que pour un taux fixe classique mais également l’Euribor pour le taux variable.

Cette solution est intéressante pour un projet de revente à court terme par exemple. Si vous projetez d’acheter un bien, de le revendre dans quelques années et que votre taux est fixe sur les cinq premières années, cela vous permet d’obtenir un taux initial plus bas sans prendre de risque compte tenu de votre objectif de revente à court terme.

Le conseil Ymanci

Les taux d’intérêts actuellement proposés par les établissements prêteurs sont très intéressants, opter pour un taux fixe est donc une bonne option dans le contexte actuel car les différences entre les taux fixes et variables sont faibles ! Par ailleurs, les taux étant très bas, il est fort probable qu’ils remontent sur les prochaines années et peu probables qu’ils baissent encore.