Construire sa maison : quelles formalités remplir ?
Envie de faire construire votre résidence principale ? En plus de demander du temps, votre projet doit être bien organisé. De nombreuses règles et démarches sont à respecter pour construire votre maison. Certaines sont obligatoires, d’autres hautement recommandées. Ensemble, posons les premières briques de votre projet. Du choix du terrain à la réalisation des plans, en passant par la demande de permis de construire, quelles formalités allez-vous devoir remplir pour faire construire votre maison. Une fois bien défini, votre projet sera composé d’étapes indispensables et impossibles à négliger.
Les avantages de faire construire votre maison
Opter pour une construction neuve est une solution si vous souhaitez une propriété à votre image. En fonction de votre projet, vous imaginez le plan et l’emplacement de chaque pièce. L’un des autres avantages de construire votre maison est que vous bénéficiez de matériaux de qualité qui vous font faire des économies d’énergie. Enfin, un achat dans le neuf vous permet également de maîtriser votre budget.
Le financement de votre construction neuve
Vous avez pour projet de faire construire votre bien immobilier ? Pour que votre projet prenne vie, il faut élaborer un plan de financement. Dans celui-ci, vous devez prendre en compte le prix du terrain, des matériaux, de la main-d’œuvre et des frais de notaire. Vous devez déterminer votre capacité d’achat en fonction de vos revenus et de vos capacités d’apport et d’emprunt.
Il est coutume de contracter un prêt immobilier pour un projet de construction. En faisant appel à un courtier en crédit immobilier, vous obtiendrez les meilleures offres du marché. Si c’est votre premier achat immobilier, vous pouvez bénéficier de conditions avantageuses comme le prêt à taux zéro (PTZ).
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Construction d’une maison : à quel professionnel faire appel ?
Pour faire construire votre maison, vous avez différentes options. Si vous travaillez dans le secteur du bâtiment ou bénéficiez d’une solide expertise, vous pouvez construire votre logement vous-même. Dans le cas contraire, vous pourrez faire appel à différents professionnels selon votre projet immobilier.
- Le constructeur de maisons individuelles : ce professionnel vous propose des plans standardisés de modèles de maison que vous pouvez modifier dans certaines limites. Les éventuelles modifications entraînent un coût supplémentaire. Avant le début de la construction, vous signez un contrat de construction de maison individuelle (CCMI) qui vous offre une sécurité juridique.
- L’architecte : en faisant appel à ce professionnel, vous bénéficiez d’une maison sur mesure. Il dessine le plan de votre logement selon votre budget et vos envies.
- L’entreprise générale du bâtiment : vous mandatez un ou plusieurs artisans pour réaliser les travaux. C’est à vous que revient de transmettre le plan et le dossier technique de votre future construction.
Il vous est également possible d’opter pour l’achat d’une maison en VEFA (vente en état futur d’achèvement). Vous choisissez votre future propriété sur plan.
Comment choisir votre terrain pour la construction de votre maison ?
Vous avez décidé de concrétiser votre rêve et construire votre maison. Désormais, la première étape et non la moindre est de trouver votre terrain. Pour un projet de construction, il faut toujours trouver le terrain avant d’établir le plan. C’est la maison qui doit s’adapter au terrain et non l’inverse.
Pour la recherche de votre terrain, le premier critère est le prix. Celui-ci doit correspondre à votre budget. Parmi les autres paramètres à prendre en compte figure la localisation de la parcelle. Souhaitez-vous un terrain isolé ou en lotissement ? Une parcelle située à la campagne ou en ville ? La superficie, l’orientation et l’environnement de la parcelle sont également des critères à ne pas négliger.
Pour trouver la parcelle idéale, vous pourrez parcourir les annonces de terrains en vente. Lorsque vous choisissez un constructeur de maisons individuelles, celui-ci peut vous proposer la formule “terrain + maison”.
Les vérifications du terrain avant les travaux
Afin d’éviter les pièges rencontrés lors d’une construction de maison, certains contrôles sont à effectuer avant le début des travaux.
Sa constructibilité
Première étape : le terrain sur lequel vous avez des vues et que vous envisagez d’acheter est-il constructible ? Pour le savoir, vous devez vous rendre en mairie. Vous y demanderez un certificat d’urbanisme. Gratuit et valable pendant 18 mois, ce document administratif indique les règles d’urbanisme applicables à un terrain donné : constructibilité, obligations rattachées à la parcelle…
Il existe 2 types de certificats :
- Le certificat d’information permet de disposer d’informations sur la situation d’un terrain. La mairie dispose d’un mois pour traiter votre demande.
- Le certificat opérationnel apporte des informations sur la faisabilité du projet. Sa délivrance (2 mois maximum) n’est pas obligatoire, mais il est fortement recommandé d’en faire la demande.
Le raccordement
Assurez-vous également que votre terrain soit raccordé aux réseaux d’électricité, d’eau, de gaz et de téléphone auprès des sociétés concessionnaires : EDF, Engie, société concessionnaire des eaux. Si ce n’est pas le cas, il vous faudra en faire la demande. Les coûts liés à la réalisation des travaux sont à la charge du propriétaire, ce qui peut considérablement augmenter la facture.
La nature des sols
Selon la zone géographique choisie, vous devrez également prendre en considération la nature du sol et du sous-sol… dont dépendront les fondations de votre maison. Une expertise peut être réalisée par un géotechnicien. Les frais sont également à la charge du propriétaire.
La surface de votre maison
Pour connaître les règles d’urbanisme applicables à votre terrain, vous pouvez commencer par consulter le certificat d’urbanisme. Par ailleurs, un autre document est disponible en mairie, il s’agit du Plan Local d’Urbanisme (PLU). Ce document définit sur chaque territoire communal les différentes zones où les types de constructions sont possibles. Il vous donnera également les surfaces minimales et maximales pour faire construire une maison… en fonction de votre terrain.
Les documents d’urbanisme incluent encore d’autres réglementations, telles que la distance à respecter par rapport aux limites du terrain, aux autres constructions, à la voie publique…
Les normes RT 2012 et RE 2020
L’attestation RT 2012 atteste de la faisabilité du projet au regard des différentes exigences de la nouvelle réglementation thermique. Elle doit être remplie par un professionnel qualifié comme un architecte, un diagnostiqueur agréé, un maître d’ouvrage, un bureau de contrôle, etc. et à joindre à son autorisation d’urbanisme en début de travaux.
La norme RE 2020, entrée en vigueur en janvier 2022 pour les habitations, concerne la réglementation environnementale. Elle doit également être transmise.
Les formalités pendant la construction de la maison
Tout est parfait avec votre terrain ! Vous allez pouvoir demander l’autorisation de faire construire votre maison auprès de la mairie. Là, également, il va falloir être vigilant, car plusieurs formalités sont à respecter, à commencer par la demande du permis de construire.
Demander le permis de construire
Si vous passez par un architecte (obligatoire pour une surface plancher supérieure à 150 m2) ou un promoteur immobilier, il se chargera de déposer le permis de construire en votre nom. Sinon, ce sera à vous d’entreprendre cette démarche à l’aide de ce formulaire.
Le délai pour instruire votre demande de permis de construire est de deux mois. Une fois accordé, vous devrez afficher sur votre terrain un extrait de l’autorisation d’urbanisme. Celle-ci doit être affichée sous forme de panneau et durant toute la durée des travaux.
Début et fin des travaux
Tout bénéficiaire d’un permis de construire doit adresser en mairie une déclaration d’ouverture de chantier.
Vous êtes également dans l’obligation de signaler à votre mairie la fin des travaux via la Déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux (DAACT).
Le DAACT permet d’attester de l’achèvement des travaux et de voir s’ils sont en accord avec l’autorisation d’urbanisme accordée. Lors de la réception de ce document, le service d’urbanisme peut se déplacer pour un contrôle dans un délai de trois mois. Toutefois, ce n’est pas systématique.
Les différentes assurances lors d’une construction
N’oubliez pas que tout projet de construction d’une maison doit être assuré. L’assurance “dommages ouvrage” vous permettra d’obtenir réparation et remboursement en cas de problèmes liés à des vices ou des malfaçons qui menacent la solidité de la construction, même s’ils résultent d’un vice du sol, et des désordres qui remettent en cause la destination de l’ouvrage. De plus le professionnel ou l’entreprise intervenant doit obligatoirement afficher une assurance dite de “garantie décennale”qui couvre les risques mentionnés ci-dessus.
Les formalités après la livraison des travaux
La livraison des travaux est réalisée par le maître d’ouvrage. Plusieurs formalités sont également à respecter.
La réception des travaux
Le jour de la livraison, pensez à faire le tour du propriétaire pour vérifier que la réalisation des travaux correspond totalement à votre demande. Entourez-vous ce jour-là d’un professionnel pour vous assister !
La garantie de parfait achèvement (GPA) couvre les dommages qui surviennent pendant l’année qui suit la réception des travaux. La garantie biennale ou de bon fonctionnement couvre le dysfonctionnement des équipements pendant les deux années qui suivent la réception de la construction.
Les attestations RT 2012 et RE 2020
Comme avant les travaux, une attestation RT 2012 et RE 2020, à faire remplir par un professionnel qualifié (architecte, maître d’ouvrage, diagnostiqueur agréé, bureau de contrôle…), doit être jointe à votre déclaration d’achèvement des travaux en fin de travaux. Elle prouve que votre maison a été construite dans le respect des nouvelles normes environnementales thermiques.
Le paiement de la taxe d’aménagement
La construction d’une maison donne lieu au paiement d’une taxe d’aménagement. Après l’achèvement des travaux, vous disposez d’un délai de 90 jours pour déclarer les éléments de calcul de la taxe. Vous devez effectuer cette déclaration sur le site des impôts.
Les formalités à ne pas oublier après la réception de la construction neuve
Les travaux de votre maison sont terminés et vous allez pouvoir emménager. Toutefois, il reste quelques formalités à accomplir.
Vous avez vérifié que votre terrain était raccordé électriquement, mais avez-vous pensé à souscrire un contrat d’énergie ? Dans votre budget, vous devez également prendre en compte la souscription de l’assurance habitation.
Enfin, selon votre projet, vous devrez également assurer les travaux de finitions intérieures et d’aménagements extérieurs.
Vous avez pour projet de construire votre maison ? C’est un projet de vie qui demande une bonne préparation en amont, notamment pour le financement. Un courtier en crédit immobilier saura vous apporter les solutions adaptées à votre situation.
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