Souscrire un crédit immobilier en SCI : ce qu’il faut savoir

Juliette Hisler copywriter
Publié le , mis à jour le par Juliette Hisler - Copywriter finance et assurance

Pour accroître son patrimoine, une SCI (société civile immobilière) dispose des conditions requises pour contracter un emprunt immobilier. Ainsi, elle peut réaliser une acquisition immobilière ou un investissement locatif. L’obtention d’un prêt immobilier en SCI présente des avantages comme une capacité d’emprunt plus importante. Mais, il existe également des inconvénients comme la mutualisation des risques. Ymanci vous en dit plus sur les conditions d’obtention d’un crédit immobilier en SCI.

Le principe de la société civile immobilière (SCI)

La société civile immobilière connue sous l’acronyme SCI est une structure juridique qui permet de se constituer et de gérer un patrimoine immobilier.

Il existe plusieurs types de SCI :

  • la SCI professionnelle pour la gestion de locaux professionnels.
  • la SCI d’attribution : elle permet l’achat ou la construction de biens en vue de les diviser entre chaque associé.
  • la SCCV (société civile immobilière de construction vente) dont le but est la revente de biens à des tiers.
  • la SCI familiale : elle se compose de membres d’une même famille afin de faciliter la gestion et la transmission de leur patrimoine immobilier.
  • la SCI à jouissance du temps partagé : les membres partagent l’usage du bien.

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Les conditions pour mettre en place une SCI

Pour qu’elle existe, une société civile immobilière doit être enregistrée au Registre du Commerce et des Sociétés. À cette fin, elle doit remplir plusieurs conditions.

Une composition au minimum de deux associés

La SCI doit être constituée au minimum de deux personnes appelées des associés. Il n’existe pas de nombre maximum. De même, un associé peut être une personne physique ou une personne morale (entreprise, etc.). La SCI pourra se composer uniquement de personnes physiques ou morales ou un mélange des deux. Enfin, peu importe également la nationalité des associés constituant la société civile immobilière.

Une SCI peut-elle être unipersonnelle ? Comme nous l’avons vu précédemment, elle doit être composée au minimum de deux associés. Toutefois, elle peut devenir unipersonnelle lorsqu’un des associés se retrouve seul. C’est le cas, par exemple, si l’un des deux décède ou cède ses parts.

L’absence d’un montant minimum pour le capital social

Si vous souhaitez créer une SCI, sachez que la loi n’impose aucun minimum pour le capital social.

L’absence d’un minimum pour la valeur nominale des parts sociales

La valeur nominale des parts sociales est librement fixée par les membres fondateurs de la société civile immobilière. En revanche, elle doit être égale pour chaque membre.

Le fonctionnement d’une société civile immobilière

Vous avez la possibilité de réaliser un investissement locatif ou un achat immobilier par le biais d’une SCI. Le patrimoine en SCI appartient à la société et non aux associés à titre personnel. En revanche, chaque associé détient des parts sociales qui correspondent à l’apport personnel que chacun a versé.

Le fonctionnement de la SCI est régi par les statuts mis en place lors de sa création. Chaque année, les associés se réunissent en assemblée générale. Un gérant est nommé afin de traiter toutes les affaires courantes.

Les avantages de réaliser un achat immobilier en SCI

La création d’une société civile immobilière apporte plusieurs avantages. Déjà, le cadre légal est peu contraignant et plusieurs montages sont possibles. De plus, chaque associé ne doit pas verser un montant minimum. Se réunir en SCI permet également de réaliser un investissement immobilier plus conséquent. Les associés mettent leurs capitaux en commun, ce qui augmente leur capacité financière. Ainsi, ils peuvent prétendre à un investissement extérieur comme un prêt immobilier, par exemple.

La SCI familiale permet l’achat d’un ou plusieurs biens immobiliers en évitant les inconvénients de l’indivision. Elle facilite la transmission du patrimoine immobilier en cas de décès. Chaque héritier reçoit des parts sociales de la société. Enfin, la SCI peut choisir son régime d’imposition : impôt sur les revenus ou impôt sur les sociétés.

Souscrire un prêt immobilier en SCI est-il possible ?

Vous l’aurez compris, la création d’une SCI apporte plusieurs avantages, mais permet-elle de souscrire un prêt immobilier ? La réponse est “oui”. Vous avez la possibilité de contracter un prêt immobilier en SCI. Deux cas de figure se rencontrent :

  • Le prêt immobilier est souscrit au nom de la SCI.
  • Les associés contractent un prêt personnel.

Le type de prêts immobiliers adapté à une société civile immobilière

Les banques ne proposent pas un crédit immobilier spécifique aux SCI. Vous avez accès à un emprunt immobilier destiné aux particuliers. En général, l’établissement bancaire traite votre dossier comme si c’était un projet d’investissement locatif. Lorsque vous demandez un prêt immobilier en SCI, sachez que vous n’avez pas accès à certains prêts aidés comme le prêt à taux zéro (PTZ). Par contre, si vous contractez un crédit immobilier en SCI professionnelle, vous pouvez demander un prêt professionnel.

Réaliser un emprunt personnel pour l’achat d’un bien immobilier en SCI

Pour contracter un prêt immobilier en SCI, la première solution est que chaque associé fasse de son côté un emprunt. Ce qui signifie qu’il monte seul ou avec un courtier son dossier de financement. Une fois le crédit accordé, chaque associé transmet le capital prêté à la SCI. Il existe deux façons d’intégrer ce montant à la SCI :

  • le montant du crédit immobilier est intégré au capital social de la société civile immobilière. Ce qui implique que l’associé obtient des parts sociales à hauteur de sa participation.
  • Le montant de l’emprunt bancaire est versé au compte courant de la SCI.

Une fois chaque emprunt immobilier versé, c’est la SCI qui se charge d’effectuer l’investissement immobilier. Par exemple, la société se compose de quatre associés. Chacun a emprunté un montant de 100 000 euros à la banque. La SCI dispose de 400 000 euros pour concrétiser son acquisition immobilière.

Étant donné que chaque associé a contracté le prêt à titre personnel, chacun est responsable du remboursement de ses mensualités. En cas de défaut de paiement, la SCI n’est pas impactée. Cette solution permet aux associés d’emprunter à hauteur de leur capacité d’emprunt. Chaque partenaire n’est pas obligé d’emprunter le même montant. Chacun sera rétribué en fonction du montant qu’il aura emprunté.

Souscrire un prêt immobilier au nom de la société civile immobilière

Si vous souhaitez souscrire un prêt immobilier en SCI, la seconde option est de le faire au nom de la société. Bien sûr, la démarche est plus complexe. C’est le gérant qui s’occupe du montage du dossier avec l’accord de tous les associés. Le montant à emprunter dépend de l’acquisition immobilière. Le montant du prêt peut correspondre à une partie ou à la totalité du bien.

En effet, chaque associé peut financer l’achat immobilier avec un apport personnel. La SCI emprunte le solde. Prenons un exemple. La SCI souhaite acheter un appartement dont le prix est de 380 000 euros. La société se compose de trois associés. Chacun verse 100 000 euros, ce qui fait un total de 300 000 euros. La SCI devra emprunter la somme de 80 000 euros pour conclure son acquisition immobilière.

En optant pour cette solution, tous les associés sont solidaires en cas de défaut de paiement de la part de la SCI. Ils sont responsables de la dette proportionnellement à leur participation. Par conséquent, la banque peut se retourner vers chaque associé et leur demander le remboursement des mensualités à hauteur de leurs parts sociales.

Les conditions pour obtenir un prêt immobilier en SCI

Il n’existe pas de montant maximum pour demander un crédit immobilier en SCI. Avant de constituer votre dossier, vous pouvez réaliser une simulation en faisant appel à un courtier. Pour vous octroyer un prêt immobilier en SCI, la banque se base sur les mêmes critères que pour un emprunt classique, à commencer par les conditions de ressources de l’emprunteur.

Les conditions de ressources de l’emprunteur

Pour l’étude de votre dossier de financement, la banque va vérifier les ressources de la SCI, mais aussi celles de chaque associé.

Les ressources de la société civile immobilière

Dans le cas de l’analyse de votre projet de financement, la banque s’attarde sur la capacité de remboursement de la SCI. En général, lorsque celle-ci souhaite un emprunt pour financer son investissement, c’est qu’elle ne possède pas les fonds. Lorsque vous vous trouvez dans cette situation, n’hésitez pas à transmettre à l’établissement bancaire un business plan si vous réalisez un investissement locatif. Ce qui lui permet de s’assurer de la viabilité de votre projet.

Pour déterminer la capacité de remboursement, l’organisme bancaire prend également en compte l’acompte de la SCI ainsi que les éventuels crédits en cours de la société et des associés. Ainsi, pour définir la capacité d’emprunt pour un prêt immobilier en SCI, il calcule le taux d’endettement de chaque associé. Ce qui signifie qu’il vérifie leurs revenus et leurs crédits. Ce taux d’emprunt ne doit pas dépasser 35 % par personne (le taux peut être revu à la baisse selon les banques).

Les ressources de chaque associé de la SCI

Outre les ressources de la SCI, la banque analyse également les revenus et les crédits de chaque associé. Elle vérifie leur capacité de remboursement. Lors de la demande de prêt immobilier en SCI, les associés sont responsables à hauteur de leurs parts détenues dans le capital de la société. Prenons un exemple. La SCI n’arrive plus à assurer le remboursement des mensualités du crédit immobilier et un associé détient 25 % des parts sociales. La banque peut lui demander de rembourser jusqu’à 25 % de la somme due.

L’un des avantages d’être en SCI est de pouvoir mutualiser les ressources des associés afin de bénéficier de conditions plus favorables pour votre emprunt immobilier.

Un prêt immobilier en SCI sans apport, est-ce possible ?

En principe, lors de la demande d’un crédit immobilier, l’établissement bancaire demande à ce que vous ayez un apport correspondant à 10 % du prix du bien. Cet apport permet de financer les frais annexes comme les frais de dossier et de garanties. Est-ce le cas pour un prêt immobilier en SCI ? Pour un emprunt immobilier en SCI, la banque peut accorder un emprunt immobilier sans apport.

À cette fin, elle va analyser la situation financière des associés et de la SCI. Pour cette dernière, elle s’intéressera notamment aux revenus (issus des loyers) générés par les éventuels biens immobiliers déjà possédés par la société. Par conséquent, il est préférable de présenter un dossier solide pour votre demande d’emprunt. Le versement d’un apport est un atout non négligeable.

La durée d’un prêt immobilier en SCI

La durée d’emprunt d’un prêt immobilier en SCI est identique à celle d’un crédit classique. Selon les préconisations du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF), le délai maximum est de 25 ans. Bien entendu, plus le délai est long, plus le taux d’intérêt risque d’être élevé.

Sachez qu’il existe un délai de rétractation de 10 jours une fois le contrat de prêt signé pour une acquisition non professionnelle. L’objet social de la SCI doit indiquer si celle-ci est considérée comme un acquéreur professionnel.

Les garanties demandées pour un emprunt immobilier en SCI

Les demandes de crédits immobiliers en SCI s’accompagnent de garanties supplémentaires. Les associés sont solidaires de la dette de la SCI. En revanche, ils ne sont pas solidaires entre eux. Si un des associés n’est pas en mesure de régler la part de sa dette, la banque ne peut pas se tourner vers les autres associés. Ce qui explique qu’elle demande des garanties supplémentaires pour la SCI, mais aussi pour les associés.

Les garanties demandées par l’établissement bancaire pour un prêt immobilier en SCI sont les suivantes :

  • la garantie hypothécaire ;
  • la caution par le biais d’un organisme de cautionnement ;
  • l’hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers, qui remplace le privilège de prêteur de deniers.

En plus de l’une de ces garanties, la banque peut demander comme garantie une caution au crédit immobilier en SCI. Ce qui implique que les associés soient solidaires entre eux.

Pour accorder un prêt immobilier en SCI, la banque demande également à chaque associé de souscrire une assurance emprunteur. Celle-ci permet le remboursement des mensualités en cas de sinistre (décès, invalidité). Elle doit couvrir l’emprunt au minimum à 100 % avec une répartition entre les associés. Notez qu’il n’existe pas d’assurance de prêt spécifique à la SCI.

Le taux d’intérêt appliqué pour un crédit immobilier en SCI

Il n’existe pas un taux d’intérêt dédié aux prêts immobiliers en SCI. La banque appliquera le même taux que pour un emprunt classique. En fonction de la solidité de votre dossier, vous avez la possibilité de négocier ce taux d’intérêt comme celui de votre assurance emprunteur. En faisant appel à un courtier en crédit immobilier, celui-ci saura valoriser votre dossier et vous trouver les meilleures offres du marché.

Demander un prêt immobilier en SCI pour acquérir un bien immobilier représente plusieurs avantages. N’hésitez pas à vous faire accompagner par un professionnel. Il optimisera votre demande afin de concrétiser votre projet immobilier.

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