Financer l’achat d’un bien avec un prêt immobilier par une SCI

Pricille Greffeuille rédactrice
Publié le , mis à jour le par Pricille Greffeuille - Rédactrice Web

Quand l’on n’est pas un couple marié ou que l’on veut acquérir un logement ou un immeuble à plusieurs, il existe deux solutions pour trouver l’argent pour l’acquisition d’un bien immobilier. L’une consiste à l’acheter en indivision ; l’autre au moyen d’une Société Civile Immobilière (SCI). Ce dernier dispositif présente des avantages notamment dans une optique de transmission de votre patrimoine ou quand un des emprunteurs peine à accéder au crédit immobilier. Il peut aussi servir à acheter un local d’entreprise. Voici quelques conseils sur le prêt immobilier par une SCI afin de réduire son coût et d’optimiser votre investissement.

Les 5 types de société civile immobilière, leur fiscalité et leur usage

Une société civile immobilière (SCI) est une structure juridique très utile quand au moins deux personnes acquièrent ensemble un patrimoine immobilier, qu’il s’agisse d’un logement ou d’un bien destiné à une activité professionnelle. Elle en facilite la gestion.

Les membres de la SCI ont le statut d’associé. Ils sont propriétaires de parts sociales. Ils décident librement des statuts de la SCI. IIs nomment un gérant pour gérer les affaires courantes.

Les 5 types de société civile immobilière en fonction de leur usage

Il existe 5 types de SCI :

  • la SCI construction-vente. C’est la seule à permettre d’acheter des biens pour les revendre ensuite.
  • la SCI d’attribution. La propriété des biens est partagée entre les associés selon le pourcentage de leur apport.
  • la SCI de jouissance à temps partagé. Les associés se partagent l’usage d’une résidence secondaire en fonction du pourcentage que représente l’apport de chacun.
  • la SCI de gestion ou de location. Elle sert à l’achat et la gestion de biens immobiliers locatifs, y compris à destination d’une entreprise.
  • la SCI familiale. Elle est gérée par les membres d’une même famille (avec un lien de parenté pouvant aller jusqu’au 4e degré). Elle facilite la transmission du patrimoine familial et les investissements locatifs.

Les trois types de régimes fiscaux qui s’appliquent à une société civile immobilière

Concernant la fiscalité, il existe des SCI transparentes. La société n’a pas d’existence fiscale. Ce n’est pas elle, mais les associés qui sont propriétaires du bien immobilier au prorata de leur nombre de parts. Elle n’est donc pas assujettie à l’impôt sur les sociétés. Ses ressources sont partagées entre les associés qui les font figurer dans leur déclaration d’impôt. Les SCI de gestion ou de location ainsi que les SCI familiales choisissent souvent ce régime.

Les SCI translucides ont une existence fiscale. La SCI opère le calcul du résultat annuel, mais ce sont les associés qui sont imposés. Ce type de SCI peut prendre des participations dans des titres financiers, une entreprise ou construire et louer des locaux destinés à une activité professionnelle. Il s’agit fréquemment de SCI construction-vente.

Les SCI non-transparentes (ou opaques) sont des SCI qui ont leur propre existence fiscale. Elles sont assujetties à l’impôt sur les sociétés. Si elles versent des dividendes aux associés, ceux-ci seront imposés à l’impôt sur le revenu.

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Les différents prêts possibles pour une société civile immobilière

Comment trouver l’argent pour des travaux ou l’achat d’un bien immobilier dans une SCI ? Deux solutions s’offrent aux associés : un crédit accordé à la SCI et des prêts personnels aux associés.

L’emprunt immobilier par la société civile immobilière elle-même

Une SCI peut obtenir en tant que personne morale un prêt immobilier. Cette solution est particulièrement intéressante dans le cas d’un investissement locatif.

Les avantages d’un emprunt au nom de la société civile immobilière

Le prêt immobilier par la SCI présente plusieurs avantages. Tout d’abord, les revenus locatifs prévus pour la SCI s’ajoutent aux revenus existants des associés. Cela permet de bénéficier d’une capacité d’emprunt plus élevée qu’en prenant compte des capacités d’endettement de chaque personne associée. De plus, vous augmentez les chances d’obtenir le prêt souhaité. En effet, cela offre de meilleures garanties à la banque.

Un autre atout est que cela permet d’investir sans affecter la répartition du capital. Suivant les statuts, l’un des associés qui a une capacité d’emprunt plus élevé peut en faire bénéficier le moins favorisé. C’est particulièrement utile pour un emprunteur qui n’a pas une situation professionnelle stable.

Par ailleurs, si la SCI est translucide ou opaque, elle paiera moins d’impôt, les intérêts étant déduits de ses bénéfices.

Enfin, vous pourrez profiter d’une évaluation plus basse de la valeur fiscale des parts sociales de la société. En effet, elles sont grevées du montant du capital restant dû. C’est idéal pour opérer une transmission aux héritiers.

Les inconvénients d’un prêt immobilier effectué par la société civile immobilière

Tout d’abord, une SCI n’aura pas accès à tous les prêts aidés. Si elle est transparente ou translucide, elle pourra néanmoins bénéficier de l’éco-prêt à taux zéro si les biens concernés sont destinés à servir de résidence principale.

Ensuite, si la SCI peine à rembourser son crédit, la banque pourra s’adresser directement aux associés. Ils devront rembourser le restant dû, en proportion de leur nombre de parts dans la société.

S’il n’y a pas de loyers ou s’ils ne couvrent pas le remboursement du prêt, les associés devront approvisionner régulièrement le compte courant d’associés, sans que cela n’augmente leur nombre de parts sociales.

L’accord de tous les associés est requis pour réaliser un tel emprunt. Si l’un d’eux refuse, il faudra recourir à des prêts personnels.

Le prêt professionnel et la société civile immobilière

Si une SCI est non-transparente, elle peut bénéficier d’un prêt professionnel. Il est toutefois moins avantageux qu’un crédit immobilier classique tant en termes de durée que de taux ou d’apport.

Les prêts obtenus par chacun des associés de la société civile immobilière

Pour financer le projet immobilier d’une SCI et notamment constituer leur apport lors de sa création, les associés peuvent faire chacun un crédit auprès d’une banque. Puis, ils reversent les fonds à la SCI pour constituer un apport financier lors de la création de la SCI ou alimenter le compte courant d’associé. C’est souvent la solution choisie dans les SCI familiales ou de jouissance à temps partagé, notamment quand celles-ci n’ont pas pour vocation de générer des ressources.

Chaque emprunteur est responsable du remboursement de son propre emprunt. Toutefois, il ne peut pas en déduire les intérêts avant impôt. Il ne peut pas recourir à des prêts aidés, sauf le prêt à taux zéro, si lui et le projet répondent aux critères d’éligibilité.

Les conditions pour qu’une SCI obtienne un prêt immobilier

Les conditions de prêt pour une SCI sont similaires à celles pour un particulier. La banque veut avoir la garantie d’être remboursée.

L’apport personnel au capital social de la SCI : une garantie pour la banque

Si la création de la SCI a pour but l’acquisition d’un bien immobilier, chaque associé devra effectuer un apport personnel au capital social de la SCI. Celui-ci peut être sous une forme financière ou matérielle (par exemple, un terrain). Le montant de cet apport personnel déterminera le nombre de parts de chacun.

Le capital social de la SCI servira de garantie à la banque. Il évitera de devoir apporter 10% de la valeur d’acquisition du bien lors de la demande de crédit.

Respecter la capacité totale d’emprunt des associés de la SCI et de la SCI

Pour accorder un prêt immobilier à une SCI, les banques détermineront le total des capacités d’emprunt des associés ainsi que de la SCI, si elle perçoit déjà des recettes.

Voici les quatre étapes à suivre pour faire une estimation de la capacité d’emprunt d’une SCI.

1. Calculer le pourcentage des revenus de chacun allouable au remboursement du prêt immobilier

Pour chaque foyer fiscal associé à la SCI, il faut faire le calcul suivant :

Pourcentage disponible = (Revenus nets – charges contraintes – reste à vivre minimum exigé par la banque) x 100 / revenus nets

2. Déterminer la mensualité maximale de prêt immobilier acceptable par la banque

Pour chaque foyer, vous faites le calcul suivant :

Cas de figure 1 : le pourcentage disponible est inférieur à 35 %.

Capacité de remboursement mensuel = Revenus nets x pourcentage disponible

Cas de figure 2 : le pourcentage disponible est égal ou supérieur à 35 %.

Capacité de remboursement mensuel = Revenus nets x 0,35 %

Suivant la décision des associés, vous avez alors le choix.

Vous pouvez directement additionner les capacités de remboursement obtenues. Ceux qui ont la plus grande capacité de remboursement s’engagent alors à compenser les faiblesses des autres, peu importe le nombre de parts de chacun.

Une autre solution est de faire cette addition après avoir déterminé le montant que chacun peut mettre au prorata de son nombre de parts.

Si la SCI a des bénéfices, vous pouvez le mensualiser et l’ajouter au montant trouvé. Vous obtenez ainsi combien la SCI peut rembourser chaque mois.

3. Le nombre maximal de mensualités pour le prêt immobilier de la Société Civile Immobilière

Pour emprunter en vue d’acheter un bien dans l’ancien, il faut savoir que la durée maximale de prêt est de 25 ans (ou 300 mensualités). Si la SCI fait construire ou veut acquérir un logement avec de gros travaux de rénovation, l’emprunt ne peut dépasser les 27 ans, soit 324 mensualités.

Toutefois, pour différentes raisons, vous pouvez décider d’une durée maximale plus courte. C’est le cas notamment si parmi les associés figure une personne âgée. En effet, pour des questions d’assurance emprunteur, le prêt devra être remboursé avant ses 90 ans.

4. Faire une simulation de votre capacité d’emprunt en fonction du TAEG

Le TAEG est le taux qui détermine le coût exact de l’emprunt effectué par la SCI. Il inclut non seulement le taux d’intérêt immobilier, mais aussi celui de l’assurance emprunteur, les frais de dossier ou de garanties. Les banques ont interdiction d’accorder des prêts immobiliers dont le TAEG est supérieur au seuil d’usure. Si vous ignorez le TAEG auquel la SCI peut prétendre, vous pouvez entrer dans le simulateur le taux d’usure actuel.

Une fois le TAEG, la mensualité et le nombre d’échéances maximal entrés dans le simulateur, il vous indiquera le montant que la SCI peut espérer au moins emprunter. Vous saurez également à combien s’élèvent les intérêts.

Autoriser le gérant à contracter un prêt immobilier au nom de la Société Civile Immobilière

Si la SCI n’est pas encore créée, il faudra la constituer avant de pouvoir emprunter. Tous les associés devront également fournir au gérant les documents demandés par les banques pour étudier le dossier de demande de prêt. Il faut un vote à l’unanimité pour accorder au gérant le droit de souscrire à l’une des offres de prêt obtenues.

Conseils pour optimiser le taux du prêt immobilier pour une SCI

Une différence de 0,1 point semble dérisoire. Pourtant, emprunter 200 000 euros à 4% sur 20 ans coûtera à la SCI 2 523 euros de plus qu’à 3,9%. Voici quelques conseils pour permettre à votre famille d’agrandir son patrimoine et d’améliorer la rentabilité de son investissement.

Optimiser la demande de crédit immobilier par la société civile immobilière

Plus chaque personne associée à la SCI apportera des garanties et des ressources stables ou en hausse, moins cher sera le prêt. Dans le cadre d’une SCI de famille, l’un des membres, plus aisé, peut se porter garant pour celui aux ressources plus fragiles ou apporter des biens en garanties.

Parfois, attendre quelques mois qu’un des associés ait retrouvé une bonne gestion de son compte bancaire ou ait stabilisé sa situation professionnelle, permet d’améliorer le dossier de la SCI.

Pensez également à trouver le bon compromis entre montant de la mensualité et durée du prêt. Plus le remboursement d’un emprunt s’opère vite, moins il coûte.

Bien négocier le contrat de prêt immobilier pour la SCI

Le gérant doit faire jouer la concurrence entre les établissements bancaires pour obtenir le meilleur TAEG et les conditions les plus adaptées.

Certaines clauses permettant le remboursement anticipé total ou partiel sans frais, d’autres facilitent la modulation du montant des mensualités. Ces avantages peuvent être très utiles suivant votre projet.

De même le cautionnement bancaire est préférable à l’hypothèque. En effet, cela vous épargnera des frais de mainlevée si le bien est revendu avant la fin du prêt.

Faire jouer la concurrence pour l’assurance emprunteur obligatoire pour couvrir le prêt

La banque doit accepter une assurance emprunteur externe. Il suffit qu’elle respecte les conditions figurant dans la fiche d’information standardisée. Comparer les offres permet de réduire le coût considérable de l’assurance emprunteur tout en bénéficiant parfois de meilleures garanties.

Comment trouver facilement un prêt immobilier pour une SCI au meilleur taux ?

Pour obtenir un prêt immobilier pour une SCI au meilleur TAEG, le plus simple est de recourir à un courtier. Il se chargera de démarcher organismes de prêt et assureurs pour trouver les contrats les plus adaptés à votre cas.

Pour mieux préparer votre achat immobilier, voici quelques conseils de lecture :