Les documents à fournir pour un crédit immobilier
Sommaire
par Florence Carpentier - Journaliste de la presse écrite Article supervisé par Anthony Ditte
Vous avez trouvé l’appartement ou la maison de vos rêves. Afin que le rêve devienne réalité, vous souhaitez contracter un crédit immobilier pour financer votre projet d’acquisition. Avant d’obtenir un prêt immobilier, plusieurs étapes, dont celle de constituer votre dossier d’emprunt, sont à réaliser. En vue d’optimiser votre demande, découvrez les documents de prêt immobilier à joindre dans votre dossier.
Ce qu'il faut retenir
- Il faut fournir les documents concernant votre situation personnelle comme une pièce d’identité, un justificatif de domicile, l’acte de propriété si vous êtes propriétaire, la dernière quittance de loyer si vous êtes locataire, une attestation datée et signée de l’hébergeant si vous êtes logé à titre gratuit.
- Il faut insérer dans le dossier les documents qui concernent votre situation professionnelle : le contrat à durée indéterminée ou les trois derniers bulletins de salaire, les liasses fiscales ou les derniers avis d’imposition si vous êtes non salarié, artisan ou commerçant.
- Il faut présenter les justificatifs concernant votre situation bancaire : placements bancaires, relevé de situation d’intéressement, etc.
- Il faut fournir les documents qui prouvent l’existence de prêts en cours, le cas échéant.
- Il faut insérer dans le dossier des pièces justificatives ayant un rapport avec votre projet immobilier comme le compromis de vente, les devis pour la réalisation des travaux, les plans du logement pour une vente en VEFA, l’estimation du notaire pour un rachat de soulte ou encore une copie du K-Bis pour financer via une SCI.
- La liste des documents à fournir est longue. Si vous voulez gagner du temps, les courtiers en crédit immobilier sont là pour aider les futurs acheteurs d’un bien immobilier
Cette liste est loin d’être exhaustive. Pour penser à insérer toutes les pièces justificatives dans votre dossier, ne partez pas déjà. Un oubli pourrait retarder l’étude de votre dossier par un organisme prêteur.
Dossier pour un prêt immobilier : documents concernant votre situation personnelle
- un justificatif d’identité en cours de validité ;
- des justificatifs de votre situation familiale/matrimoniale : votre livret de famille, votre acte de mariage, de PACS ou de divorce, etc. ;
- un justificatif de domicile datant de moins de 3 mois : une facture de téléphone, d’eau, de gaz ou encore d’électricité.
Bon à savoir Si vous envisagez d’acquérir votre résidence principale ? S’il s’agit de votre premier achat ? Si vous n’êtes pas propriétaire d’une résidence principale depuis au moins deux ans. Votre statut de primo-accédant vous permettra de bénéficier d’aides financières intéressantes, comme le prêt à taux zéro (PTZ). Mais aussi de certains avantages fiscaux permettant de financer votre achat immobilier. En plus des justificatifs ci-dessus, vous devrez fournir la dernière quittance de loyer, et une copie de votre bail de location actuel.
Les documents de prêt immobilier à transmettre si vous êtes propriétaire
- un acte de propriété ;
- la dernière taxe foncière.
Les documents à inclure au dossier si vous êtes locataire
Vous êtes locataire, mais vous estimez que le temps est venu de devenir propriétaire d’un bien immobilier. En plus de certains documents cités ci-dessus, vous devrez présenter les pièces suivantes :
- une copie de votre bail de location actuel ;
- la dernière quittance de loyer.
Les pièces justificatives si vous êtes logés à titre gratuit
- une copie de la pièce d’identité de la personne qui vous héberge ;
- un justificatif de son domicile ;
- un justificatif de son dernier avis de taxe foncière ou de son bail actuel ;
- une attestation manuscrite datée et signée par l’hébergeant.
Dossier pour un crédit immobilier : pièces justificatives concernant votre situation professionnelle
Vous souhaitez devenir propriétaire d’un appartement à Paris ou d’une maison dans le département de la Meurthe-et-Moselle. Pour faciliter l’obtention de votre crédit immobilier, et par conséquent l’achat de votre appartement ou maison, il est préférable d’avoir un profil rassurant pour une banque ou un établissement de prêt.
Quel est donc le profil de l’emprunteur idéal ?
Il est préférable d’avoir une situation professionnelle stable. Autant dire qu’il vaut mieux arriver avec un contrat à durée indéterminée, plus connu sous l’acronyme CDI, ou un statut de fonctionnaire. Il est préférable aussi d’avoir des revenus confortables. Pour la banque ou l’organisme de crédit, des revenus importants et réguliers sont une forme de garantie concernant les capacités de remboursement du prêt souscrit. Les couples et les jeunes actifs ont aussi la cote auprès des organismes de prêt.
Ces profils favorisent en effet les démarches et peuvent permettre de négocier des conditions de prêt intéressantes pour les emprunteurs… Pour cela, vous devrez glisser dans votre dossier de crédit immobilier les pièces justificatives suivantes :
- vos trois derniers bulletins de salaire emprunteur et co-emprunteur ;
- vos deux derniers avis d’imposition ;
- le contrat de travail ;
- le dernier décompte de la caisse d’allocations familiales (CAF) en cas de perception d’allocations ;
- un justificatif si vous percevez une pension : jugement, etc.
Si vous êtes non salarié, artisan ou commerçant
Dans ces cas de figure, la banque ou l’organisme de crédit peut se montrer plus exigeant envers ces profils qui désirent obtenir un prêt pour financer leur projet immobilier. Contrairement à un acquéreur en CDI ou possédant un statut de fonctionnaire, les artisans, les commerçants ou encore les professions libérales devront avoir un dossier de demande de prêt immobilier complet et solide. Outre les pièces justificatives citées ci-dessus, vous devrez y insérer ces pièces justificatives :
- les 3 dernières liasses fiscales ;
- les 3 derniers avis d’imposition.
Dossier pour un prêt immobilier : pièces justificatives concernant votre situation bancaire
Que vous achetiez un logement neuf ou ancien, les banques doivent examiner votre situation bancaire pour savoir si vous avez les moyens de rembourser les échéances de votre emprunt :
- un justificatif de vos placements bancaires : CEL, PEL, assurance-vie, livrets, etc. ;
- le dernier relevé de situation d’intéressement ou de participation ;
- vos relevés de compte sur les 3 derniers mois : compte personnel, compte joint.
Dossier pour un crédit immobilier : documents concernant vos prêts en cours
Vous devrez remettre à la banque ou à l’organisme de prêt pour chacun de vos crédits en cours :
- une copie de votre contrat de prêt initial : prêt à la consommation, leasing, etc. ;
- s’il y a eu des changements, une copie du dernier avenant ;
- une copie du tableau d’amortissement daté.
Dès que vous vous adressez à une banque ou à un organisme d’emprunt pour obtenir une offre de prêt immobilier, l’établissement va calculer votre capacité de remboursement ainsi que votre taux d’endettement.
Bon à savoir
Le taux d’endettement est un élément indispensable et important pour une banque ou un organisme de crédit. Le taux d’endettement permet de vérifier que vous êtes capable de faire face aux échéances de votre emprunt immobilier. Ce taux maximal est actuellement de 35 % assurance comprise.
Ainsi, la banque vous demandera de lui fournir l’ensemble des informations sur des crédits en cours : prêts pour l’achat d’un véhicule, crédits à la consommation, autres prêts immobiliers, crédits renouvelables, etc.
Dossier pour un prêt immobilier : pièces justificatives concernant votre projet
La liste des pièces justificatives à fournir dépend de la nature de votre projet immobilier.
Pour devenir propriétaire d’un bien immobilier ancien
Vous avez entendu dire qu’acheter un bien immobilier ancien peut présenter des avantages. Il y a de fortes chances que le montant du crédit pour acheter une habitation ancienne sera moins élevé que pour un bien neuf. Alors si vous projetez d’acheter dans l’ancien, il faut glisser dans le dossier :
- Le compromis ou la promesse de vente. N’oubliez pas d’y indiquer une clause suspensive d’obtention de prêt.
Pour réaliser des travaux
- Une estimation des travaux via un ou plusieurs devis et le détail de ces travaux ainsi que le plan du logement.
Pour acquérir un logement neuf
- Pour l’achat d’un bien VEFA (Vente en État Futur d’Achèvement) : votre contrat de réservation, les plans du logement et sa notice descriptive signés par toutes les parties.
Pour acheter un terrain et y réaliser une construction
- le compromis d’achat du terrain ;
- votre Contrat de Construction de Maison Individuelle (CCMI), les plans du logement et sa notice descriptive signés par toutes les parties ;
- le récépissé de dépôt de la demande de permis de construire en mairie ;
- l’assurance dommages ouvrage ;
- l’attestation de remboursement d’acompte selon la situation.
Pour effectuer un regroupement de crédits immobiliers
- une copie de votre contrat de prêt immobilier initial pour lequel vous souhaitez effectuer un rachat ;
- s’il y a eu des changements, une copie du dernier avenant ;
- une copie du tableau d’amortissement daté ;
- le décompte de remboursement anticipé.
Pour solliciter un rachat de soulte
- L’estimation du notaire ou de l’avocat indiquant le montant des parts du conjoint(e) à racheter + le capital restant dû du prêt immobilier.
- L’estimation du bien et frais éventuels.
Pour financer via une SCI
- une copie des statuts ;
- une copie du K-bis.
Selon votre profil personnel et professionnel, votre dossier sera plus ou moins épais. Avant d’obtenir le prêt d’une banque ou d’un organisme d’emprunt, ce dernier vous réclamera une assurance emprunteur. Certes, elle n’est pas obligatoire aux yeux de la loi. Cependant, elle est indispensable pour les organismes prêteurs.
Pour un prêt immobilier, qui court généralement sur plusieurs années et qui requiert des montants parfois importants, l’établissement financier exigera au moins deux garanties figurant sur l’assurance de prêt :
- Décès et perte totale et irréversible d’autonomie (PTIA).
Une assurance emprunteur protège effectivement la banque ou l’organisme de crédit, le client, la famille de ce dernier, et son patrimoine immobilier.
Vous souhaitez effectuer une simulation en ligne, gratuite, sans engagement ? Vous n’avez pas besoin de fournir l’ensemble de ces documents. Dans un premier temps, il vous suffit de décrire votre projet et votre besoin en matière de financement. Les pièces justificatives vous seront demandées plus tard, au moment de la constitution de votre dossier.
Le compromis de vente constitue l’une des pièces maîtresses de votre dossier de financement. Avant de le signer, certains points méritent une attention particulière. Écoutez l’épisode 10 de notre podcast sur le crédit immobilier, consacré à ce qu’il faut vérifier avant de signer un compromis de vente. Kathy, courtière Ymanci, y explique notamment le fonctionnement de la condition suspensive d’obtention de prêt, l’importance des diagnostics techniques annexés au compromis et, pour un appartement, la lecture des procès-verbaux d’assemblée générale.
Les étapes pour devenir propriétaire d’un logement
Si vous voulez devenir propriétaire d’un bien immobilier, il faut franchir plusieurs étapes :
- Rechercher un bien immobilier correspondant à vos critères et au montant que vous vous êtes fixé.
- Engager des négociations avec les parties concernées pour trouver un terrain d’entente sur le prix, les conditions de financement, les taux, la durée de votre crédit. Ces parties concernées sont une agence immobilière ou un particulier vendant sa maison ou son appartement puis un établissement bancaire.
- Obtenir le financement auprès des banques ou des organismes de prêt.
- Inspecter le bien immobilier pour repérer d’éventuels problèmes dans le logement.
- Décortiquer les documents liés à cette habitation pour vérifier l’absence de problèmes ou de litiges.
- Signer le compromis ou la promesse de vente. Une fois le financement obtenu, vous signerez l’acte authentique chez le notaire.
Demande de crédit immobilier : sur quels critères se base la banque ?
Pour obtenir le financement d’un emprunt immobilier, vous devrez monter un dossier de demande de crédit à destination d’une banque ou d’un établissement de prêt. Un dossier dans lequel devront figurer de nombreuses pièces justificatives permettant notamment de déterminer votre capacité d’emprunt.
En devenant propriétaire, vous voulez connaître la durée de votre crédit, le montant des mensualités que vous devrez rembourser, les taux d’intérêt, etc. De son côté, une banque ou un établissement de crédit a besoin de diverses informations pour cerner votre projet d’achat, pour découvrir votre situation personnelle et financière avant de financer votre crédit immobilier, dont la somme empruntée est souvent assez conséquente et dont la durée court sur plusieurs années, voire décennies.
L’analyse de la situation financière de l’emprunteur
Lors de l’étude de votre demande d’emprunt, l’établissement bancaire va analyser votre solvabilité. La durée de remboursement d’un crédit immobilier peut s’étendre sur 25 ans. Serez-vous en mesure de rembourser vos mensualités jusqu’au terme du contrat de prêt ? C’est ce que va analyser l’organisme prêteur à travers votre situation financière. Il va vous demander de lui transmettre des documents de prêt immobilier en ce sens.
L’établissement bancaire va évaluer votre capacité d’emprunt en étudiant vos revenus, quels qu’ils soient, mais aussi vos charges. Il ne s’agit pas de prendre en compte toutes vos charges. Celles qui seront scrutées sont vos loyers, vos impôts ou encore vos mensualités de prêt. De même, il vérifiera vos comptes afin de contrôler que vous n’ayez aucun découvert ou incident de paiement.
Pour l’obtention de votre crédit, la banque vous demande de verser un apport personnel. Afin de vérifier la provenance de ces fonds, elle peut vous demander des justificatifs. N’hésitez pas à lui transmettre des documents de prêt immobilier relatifs à votre épargne, même si cela ne concerne pas le financement. Ainsi, vous lui montrez votre propension à épargner.
L’analyse de la situation professionnelle de l’emprunteur
Pour constituer votre dossier, la banque vous demande également des documents de prêt immobilier relatifs à votre situation professionnelle. Le crédit immobilier n’est pas réservé uniquement aux emprunteurs détenant un CDI ou étant fonctionnaires. Certes, ces deux statuts rassurent les banques, car ils représentent la stabilité. Toutefois, les banques analysent tous les profils emprunteurs.
Vous êtes en CDD, en profession libérale ou encore en intérim ? Vous avez la possibilité de contracter un emprunt pour devenir propriétaire. Avant de vous faire une offre, l’établissement prêteur analysera votre stabilité financière. Il vous demandera des justificatifs en ce sens.
L’analyse de la situation personnelle de l’emprunteur
Les documents de prêt immobilier concernent également votre situation personnelle. Cela signifie votre situation maritale et familiale. Lorsque vous empruntez en couple, vous devez transmettre des justificatifs relatifs à votre relation. Quand la banque étudie votre situation personnelle, elle prend aussi en compte votre âge. Ce dernier peut avoir une incidence sur l’offre de prêt, mais également sur le coût de l’assurance emprunteur.
Voici la liste des documents généralement demandés à l’occasion d’une demande de financement pour acquérir un bien immobilier. Sachez que si vous empruntez à deux pour financer l’habitation sur laquelle vous avez jeté votre dévolu, le co-emprunteur devra lui aussi fournir les mêmes documents. Notez que ces données ont un caractère confidentiel et qu’elles seront uniquement communiquées aux partenaires bancaires en charge de votre dossier de prêt immobilier.
Documents de prêt immobilier : pourquoi faire appel à un courtier ?
Que vous soyez en CDI, artisan… Que vous vouliez investir dans une résidence principale à Paris ou dans une SCI… Que vous soyez seul ou en couple… Quel que soit votre profil, les démarches peuvent être fastidieuses. Pour vous seconder dans votre projet, vous pouvez faire appel aux services d’un courtier Ymanci, experte en regroupement de crédits, en assurance emprunteur, en assurance santé, mais aussi en crédit immobilier. Un courtier, notamment chez Ymanci, est capable de réunir tous les documents de prêt immobilier nécessaires à l’étude de votre emprunt. Maintenant, nous vous invitons à découvrir les témoignages des clients ayant déjà fait appel à nos courtiers immobiliers.
Ces témoignages illustrent combien l’accompagnement d’un courtier Ymanci peut simplifier des démarches souvent fastidieuses. Pour comprendre concrètement en quoi consiste cette mission, nous vous invitons à écouter l’épisode 8 de notre podcast sur le crédit immobilier, consacré au rôle du courtier. Kathy, courtière Ymanci, y explique notamment comment le courtier accède à un large panel de banques — traditionnelles, régionales ou de niche — pour négocier les taux, et comment il vous accompagne à chaque étape, du montage du dossier jusqu’à la relecture de l’offre de prêt.
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Pour en savoir plus sur les conditions d’obtention d’un prêt immobilier, découvrez les articles suivants :
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