Comment choisir un contrat d’assurance de prêt immobilier ?
Sommaire
par Florence Carpentier - Journaliste de la presse écrite Article supervisé par Marie Delefortrie
Votre prêt immobilier est validé ? Avant de finaliser votre projet, il vous reste une étape importante : souscrire une assurance emprunteur. Souvent redoutée, la recherche d’une assurance de crédit peut se révéler fastidieuse et complexe face à la multitude d’assureurs présents sur le marché.
C’est quoi la notion de quotité ? Quelles sont les exclusions de garantie ? Que signifie indemnisation forfaitaire ou indemnitaire ? Quels sont les critères qu’il faut absolument connaître avant d’opter pour une assurance emprunteur ? Toutes les réponses sont dans ce guide. Ce guide présente les critères essentiels pour choisir un contrat adapté à votre profil et optimiser le coût de votre assurance emprunteur.
L’assurance emprunteur, une assurance non obligatoire, mais indispensable pour obtenir un crédit immobilier
Aucune loi ne vous impose la souscription d’une assurance emprunteur. En pratique, les banques adoptent une approche différente. En effet, l’assurance emprunteur est quasi systématiquement une condition d’octroi du prêt immobilier. Les banques exigent au minimum une couverture décès et perte totale et irréversible d’autonomie (PTIA). Des garanties supplémentaires peuvent être demandées pour l’acquisition d’une résidence principale, comme l’invalidité permanente totale (IPT) ou partielle (IPP), l’incapacité temporaire de travail (ITT) ou la perte d’emploi.
L’exigence d’une assurance pour les prêts immobiliers s’explique par le risque financier important encouru par la banque. L’assurance emprunteur garantit le remboursement du prêt en cas de défaillance de votre part. Cette couverture préserve vos proches de lourdes charges financières. Ils ne seront pas contraints de rembourser le crédit à votre place en cas d’imprévu. Bien protégé, vous pouvez vous concentrer pleinement sur votre santé, votre famille et envisager sereinement l’avenir.
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Un principe clé : le libre choix de l’assurance emprunteur lié à son crédit immobilier
Vous êtes entièrement libre de choisir l’assurance emprunteur de votre crédit immobilier, même si l’établissement prêteur vous propose un contrat. Cette liberté s’appuie sur le principe de délégation d’assurance de crédit, institué par la loi Lagarde en 2010. Deux options s’offrent à vous.
Souscrire l’assurance emprunteur proposée par le prêteur
Il peut s’agir d’un contrat collectif (souvent appelé « assurance groupe ») ou d’un autre contrat commercialisé par la banque. Si cette option est pratique et rapide, elle peut ne pas être la plus avantageuse financièrement.
Souscrire un contrat d’assurance de prêt immobilier alternatif, à titre individuel
Vous pouvez vous tourner vers l’organisme d’assurance externe à la banque de votre choix. Cette solution offre souvent des tarifs plus attractifs et des garanties plus personnalisées.
Si vous voulez en savoir plus sur l’assurance groupe du prêteur ou celle à titre individuel, nous vous invitons à écouter notre podcast.
Si vous présentez une assurance emprunteur alternative au prêteur avant l’émission de l’offre de crédit, il s’agit d’une demande de déliaison. Après la signature du prêt immobilier : il s’agit d’une demande de substitution d’assurance emprunteur. La loi Lemoine vous autorise à changer de contrat à tout moment, sans frais, même si vous avez déjà commencé à rembourser votre crédit.
La fiche standardisée d’information, un document incontournable pour comparer les offres d’assurance emprunteur
La fiche standardisée d’information (FSI) est un document obligatoire. Son contenu est réglementé par l’arrêté du 29 avril 2015. Il vous est remis par les organismes d’assurance et intermédiaires en assurance emprunteur, dès la première simulation chiffrée. La FSI présente de manière claire et concise les principales caractéristiques de votre demande de crédit. Elle vous informe des exigences générales de la banque. Sur la fiche standardisée d’information, vous retrouvez le contrat d’assurance emprunteur que le prêteur vous propose, avec son coût approximatif.
L’estimation personnalisée du coût de l’assurance de crédit immobilier
La fiche standardisée d’information (FSI) indique le coût de l’assurance emprunteur pour les garanties souhaitées. Ce coût se répartit en trois indicateurs.
- Le taux annuel effectif d’assurance (TAEA), calculé sur l’intégralité du crédit.
- Le coût total de l’assurance emprunteur, sur toute la durée envisagée du crédit.
- Le coût de chaque cotisation, en euros et par période, en fonction de la périodicité de règlement.
Le coût de l’assurance emprunteur est une estimation. Elle repose sur les éléments connus lors de la remise de la fiche standardisée d’information, avant d’avoir rempli le questionnaire médical. Le coût de l’assurance de prêt immobilier peut être plus élevé en fonction de votre état de santé et de l’application d’éventuelles surprimes.
Depuis le 1er juin 2022, le questionnaire de santé est supprimé pour les prêts immobiliers inférieurs à 200 000 euros par emprunteur, si la fin du remboursement intervient avant vos 60 ans.
L’équivalence des garanties pour souscrire un contrat d’assurance de prêt individuel en délégation
Le Comité consultatif du secteur financier (CCSF) a établi une méthode pour comparer le niveau de garanties des contrats d’assurances emprunteur. Elle repose sur une liste de critères définis par les représentants des banques, assurances, sociétés financières et leurs clientèles. Parmi eux, l’établissement prêteur en choisit jusqu’à 11 pour les garanties décès, PTIA, invalidité et incapacité de travail. Il en sélectionne jusqu’à quatre pour l’assurance perte d’emploi.
Ces critères sont liés :
- au type d’opération financée : achat de résidence principale, investissement locatif, etc.
- au type de crédit immobilier : amortissable, in fine.
- à votre statut professionnel : salarié, fonctionnaire, indépendant, etc.
Ces critères constituent les exigences générales de l’établissement prêteur. Il vous transmet une fiche personnalisée après avoir analysé votre profil. Elle contient ses exigences personnalisées.
La fiche personnalisée en assurance emprunteur, un document complémentaire à la fiche standardisée d’information
La fiche personnalisée est un document communiqué par l’établissement prêteur dans le cadre d’une demande de crédit immobilier. Elle précise :
- la quotité assurée : à quelle hauteur minimum le prêt doit-il être couvert par l’assurance emprunteur ;
- les risques contre lesquels vous devez vous protéger ;
- ses exigences personnalisées en matière d’assurance de prêt immobilier.
La fiche personnalisée doit vous être remise le plus tôt possible par la banque. Idéalement, dès la première simulation chiffrée d’assurance de prêt. Elle permet au prêteur de s’assurer qu’un contrat externe présente un niveau de garantie équivalent. Si tel est le cas, il est obligé d’accepter votre demande de déliaison ou de substitution d’assurance de crédit.
Choisir les bonnes garanties d’assurance emprunteur
À quoi sert vraiment l’assurance emprunteur ? La réponse est peut-être dans notre podcast. Écoutez Marie Delefortrie, Directrice du pôle à distance Assurance Emprunteur et Mutuelle Santé.
L’assurance emprunteur est donc un contrat qui vous protège, vous et vos proches, en cas de survenance de certains sinistres. Selon le risque, l’assureur peut prendre en charge le remboursement total ou partiel de vos échéances de prêt immobilier ou le capital restant dû. Les événements couverts par l’assurance de crédit varient d’un contrat à l’autre. Il est important de choisir l’assurance emprunteur qui offre les garanties les mieux adaptées à votre profil et vos besoins.
La garantie emprunteur décès
Cette garantie est incluse dans tous les contrats d’assurances emprunteur, mais elle s’arrête à un certain âge. Cela signifie que le risque n’est pas toujours couvert jusqu’à la fin de votre prêt. En cas de disparition, l’assureur verse la somme restant à rembourser au prêteur. Cette garantie s’applique, quelle que soit la cause du décès, sauf si elle est exclue par le contrat.
La garantie emprunteur perte totale et irréversible d’autonomie (PTIA)
Elle couvre l’état d’invalidité le plus grave. Pour activer cette garantie, vous devez satisfaire ces conditions cumulatives :
- être incapable de pratiquer toute activité rémunérée ;
- avoir besoin d’une aide constante pour trois ou quatre actes quotidiens (toilette, habillage, alimentation, déplacement) ;
- avoir moins de 60 ou 65 ans (ou l’âge de départ en retraite) ;
- souvent, percevoir une pension d’invalidité de troisième catégorie de la Sécurité sociale.
En cas de PTIA, l’assureur verse le capital restant dû à la banque ou se charge du remboursement des mensualités du crédit. Mais le contrat d’une assurance emprunteur ne couvre pas que le décès et la PTIA. Écoutez notre podcast.
La garantie emprunteur incapacité temporaire totale de travail (ITT)
L’assurance emprunteur peut prendre en charge les mensualités de votre prêt immobilier en cas d’arrêt de travail, suite à une maladie ou un accident. Pour cela, vous devez être soit inapte à exercer toute activité professionnelle, soit l’activité que vous pratiquiez avant votre arrêt. En principe, le versement des indemnités cesse si vous reprenez le travail, même à temps partiel. Toutefois, certaines clauses prévoient une prise en charge en cas de mi-temps thérapeutique.
La garantie emprunteur invalidité permanente totale ou partielle (IPT/ IPP)
L’assurance emprunteur peut couvrir l’invalidité permanente totale (IPT) et partielle (IPP) après consolidation de votre état de santé. Elle est définie comme l’incapacité d’exercer toute activité rémunératrice ou celle pratiquée avant le sinistre, du fait d’un accident ou d’une maladie. En règle générale, la mise en jeu de la garantie IPT n’est possible que si votre taux d’invalidité est supérieur à 66 %. Pour la garantie IPP, il doit être compris entre 33 et 66 %. Le taux d’invalidité est déterminé par un médecin-conseil de l’assureur. Il se base sur le barème médical mentionné dans le contrat d’assurance de crédit.
La garantie emprunteur perte d’emploi
Pour activer cette garantie, vous devez généralement être licencié et percevoir des indemnités chômage. Les conditions spécifiques à respecter pour mettre en jeu la garantie diffèrent selon le contrat d’assurance de prêt. Elles peuvent inclure :
- un délai de carence avant la date de prise d’effet de la garantie ;
- un délai de franchise après la perte d’emploi ;
- une durée maximum d’indemnisation, limitant le versement des prestations dans le temps.
Comprendre la notion de quotité d’assurance de crédit pour une couverture optimale
La quotité correspond à la part du capital restant dû que l’assurance emprunteur prend en charge en cas de sinistre. Si vous empruntez seul, la quotité d’assurance emprunteur minimale est de 100 %. Si vous empruntez à deux, la couverture peut être répartie entre vous en fonction de vos revenus. Par exemple, 100 %/100 %, 80 %/100 % ou 70 %/30 %. La couverture totale ne peut jamais dépasser 200 %. La quotité a un impact sur le montant de la cotisation d’assurance de prêt. Plus la quotité est élevée, plus le contrat est cher.
Voici un exemple concret, avec un couple qui emprunte 200 000 euros sur 20 ans. Ils choisissent une quotité d’assurance de crédit de 100 % chacun. En cas de décès de l’un des deux emprunteurs, l’assurance de prêt immobilier rembourse la totalité de la somme restant à payer à la banque, soit 200 000 euros.
Se renseigner sur les exclusions de garantie dans les conditions générales du contrat d’assurance emprunteur
Une exclusion de garantie est une clause contractuelle qui précise les situations dans lesquelles l’assureur ne vous verse aucune indemnité. Il est important de bien connaître les exclusions de votre assurance de prêt immobilier pour éviter les mauvaises surprises en cas de sinistre.
Voici quelques exemples d’exclusions de garantie courantes :
- la pratique de sports à risque, comme le parachutisme ou la plongée sous-marine ;
- les maladies préexistantes : l’assurance de crédit peut ne pas couvrir les sinistres liés à des pathologies dont vous souffriez avant la souscription ;
- les dommages causés par une guerre ou des émeutes ;
- les sinistres liés à l’alcoolisme ou à la toxicomanie ;
- les accidents ou maladies résultant de l’exercice d’une profession dangereuse, à l’image de pompier ou policier.
Différencier les deux modes de calcul des primes d’assurance de prêt immobilier
Le mode de calcul des cotisations d’assurance emprunteur varie selon le type de contrat d’assurance emprunteur.
- Assurance emprunteur de groupe. Les cotisations sont constantes, elles ne changent pas pendant la durée du prêt. Leur montant est connu à l’avance, ce qui facilite l’anticipation de vos dépenses. En revanche, les tarifs peuvent être plus élevés que ceux des contrats individuels, surtout pour les jeunes emprunteurs et les personnes en bonne santé.
- Assurance emprunteur individuelle, en délégation. Les cotisations sont la plupart du temps calculées sur la base de la somme restant à payer, et non du capital initial, comme celles des contrats de groupe. Leur montant diminue au fur et à mesure du remboursement du prêt.
Indemnisation forfaitaire ou indemnitaire en assurance emprunteur : choisir la meilleure prise en charge
Le mode de prise en charge détermine le montant de l’indemnisation versée en cas de sinistre. Le choix dépend de votre profil.
La prise en charge forfaitaire en assurance de crédit immobilier
Prenons un exemple. Vous avez souscrit un prêt immobilier pour financer l’achat de votre résidence principale. Vous remboursez 1 000 euros par mois. En cas de sinistre, l’assureur vous verse 1 000 euros tous les mois, quel que soit le niveau de votre perte de revenus.
Avec l’indemnisation forfaitaire, le montant de la prise en charge est connu à l’avance. Ainsi, vous êtes certain de pouvoir rembourser votre prêt, même en cas de perte de revenus importante. En contrepartie de ces avantages, les contrats forfaitaires sont généralement plus chers que les contrats indemnitaires.
La prise en charge indemnitaire en assurance emprunteur
Reprenons notre exemple. Pour rappel, vous remboursez 1 000 euros par mois. En cas de sinistre, vos revenus chutent de 70 %. L’assureur couvre 70 % de votre perte de revenus, soit 700 euros par mois. Si vous percevez des indemnités de la part de la Sécurité sociale, la prise en charge est diminuée d’autant. En règle générale, le coût d’un contrat indemnitaire est inférieur à celui d’un contrat forfaitaire. En revanche, vous n’êtes pas certain de pouvoir rembourser votre prêt immobilier en cas de perte de revenus importante.
Connaître les autres points d’attention avant de choisir une assurance emprunteur
Portez une attention particulière aux clauses qui peuvent limiter vos garanties emprunteur. Certains points peuvent varier d’une assurance de prêt immobilier à l’autre, et avoir un impact important sur votre couverture.
- Délai de carence. Il s’agit d’une période pendant laquelle vous n’êtes pas indemnisé par l’assureur, même si vous avez un sinistre. Ce délai peut varier de quelques jours à plusieurs mois.
- Limite d’âge. Certains contrats peuvent imposer une limite d’âge pour pouvoir souscrire, mettre en jeu les garanties ou percevoir des prestations.
- Délai de franchise. Il correspond à la période qui s’écoule entre la date de déclaration d’un sinistre et la date de début du versement de l’indemnisation.
D’autres limitations de garanties sont susceptibles d’exister. Par exemple, certaines pathologies dorsales ou psychiatriques peuvent ne pas être prises en charge si elles ne nécessitent pas d’hospitalisation.
Choisir une assurance emprunteur peut s’avérer complexe, en particulier pour les emprunteurs présentant un profil à risque. Utiliser un comparateur d’assurance de prêt immobilier vous permet de gagner du temps. En quelques clics, vous obtenez des devis personnalisés de plusieurs assureurs. En comparant les tarifs, vous pouvez faire d’importantes économies sur le coût global de votre crédit.
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Ce qu'il faut retenir
- L’assurance emprunteur est une protection pour l’assuré, ses proches et le prêteur.
- L’emprunteur est libre de choisir l’assurance emprunteur de son crédit immobilier.
- Le particulier peut choisir l’assurance proposée par le prêteur ou à titre individuel, s’appuyant ainsi sur le principe de la délégation d’assurance instituée par la loi Lagarde en 2010.
- Les organismes d’assurance et intermédiaires en assurance emprunteur doivent leur remettre obligatoirement la fiche standardisée d’information.
- L’assuré doit choisir l’assurance emprunteur offrant les garanties les mieux adaptées à son profil et à ses attentes.
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