Savoir lire un contrat d’assurance emprunteur pour être bien assuré
En général, la banque impose de souscrire un contrat d’assurance emprunteur pour vous accorder un prêt immobilier. Depuis 2001, la loi vous donne le choix de votre contrat d’assurance emprunteur. De plus, depuis 2022, vous pouvez à tout moment le résilier pour en choisir un autre. En faisant une mise en concurrence des assurances, vous faites souvent d’importantes économies. Pour en profiter pleinement, il est important de savoir lire un contrat d’assurance emprunteur. En comprenant bien ses différents éléments, vous saurez obtenir le contrat le mieux adapté à votre situation, au meilleur prix.
Choisir son assurance emprunteur pour son prêt immobilier ou en changer
Pour permettre une mise en concurrence des assurances, la banque est tenue de vous remettre une Fiche d’Information Standardisée (FIS). Elle sera obligée d’accepter une délégation d’assurance dont le contrat répond aux attentes de la FIS. Sur cette fiche d’information figurent différentes garanties. Celles obligatoires varient selon que le prêt est destiné à l’achat de la résidence principale de l’emprunteur ou non. En effet, les conséquences financières d’une invalidité ou d’une incapacité seront moindres pour l’achat d’un bien qui peut être mis en location.
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Les différentes garanties selon le type de prêt immobilier
Voyons plus en détail l’assurance emprunteur en fonction de la nature du bien immobilier.
Les garanties obligatoires dans le contrat d’assurance de prêt pour sa résidence principale ou secondaire
La banque va exiger beaucoup plus de garanties pour un prêt finançant l’achat de votre résidence principale ou secondaire. En effet, si à cause dune invalidité ou d’une incapacité, vous n’avez plus les moyens financiers de continuer à rembourser votre crédit immobilier, votre résidence risque d’être vendue. Voyons les différentes garanties qui vous seront obligatoirement demandées.
Les garanties décès et PTIA de l’assurance emprunteur
La garantie décès se substitue à l’emprunteur décédé. Elle remboursera, à sa place, ce qu’il devait à sa banque.
La garantie perte totale et irréversible d’autonomie (PTIA) intervient si l’emprunteur se retrouve handicapé à 100 %. Suivant les contrats d’assurance, il existe deux types d’indemnisation. Soit l’assureur verse à la banque en une seule fois le capital restant dû, soit il rembourse mensuellement le prêt.
Les garanties IPP et ITT de l’assurance emprunteur
Les garanties invalidité permanente totale (IPT) et incapacité temporaire totale (ITT) couvrent l’emprunteur qui ne peut plus exercer son activité professionnelle. Si cette situation est temporaire, c’est l’IPT qui interviendra. Si elle est définitive, la couverture sera assurée par l’IPP.
Dans les deux cas, l’incapacité ou l’invalidité doivent reposer sur des éléments objectifs, non sur des symptômes dépendant du ressenti de la personne. Cela ne couvre pas des maladies comme des lombalgies, le Covid long ou la dépression.
Suivant les contrats, l’IPT et l’ITT peuvent porter sur tout travail ou uniquement sur votre activité professionnelle. Si elles concernent tout travail, un maçon en fauteuil roulant pourrait être jugé apte à exercer un travail de bureau, malgré son arrêt maladie ou sa mise en invalidité professionnelle. Elles ne rembourseront pas ses mensualités de crédit. En revanche, si elles sont spécifiques à l’activité professionnelle, notre maçon sera indemnisé. En effet, son état ne lui permet plus de travailler sur un chantier.
Les garanties facultatives du contrat de l’assurance emprunteur
Les garanties décès, perte totale et irréversible d’autonomie, invalidité ou incapacité permanente totale couvrent seulement certaines situations empêchant un emprunteur de rembourser son crédit immobilier. Les contrats d’assurance proposent aussi des garanties facultatives.
En quoi consistent les garanties IPP et ITP de l’assurance emprunteur ?
Les garanties invalidité permanente partielle (IPP) et incapacité temporaire partielle (ITP) couvrent l’emprunteur, notamment si son état de santé lui impose un temps partiel thérapeutique ou si son taux d’invalidité est inférieur à 33 %. Le montant remboursé dépend soit de la perte de revenus (indemnisation indemnitaire), soit du taux de couverture (indemnisation forfaitaire) ainsi que d’un pourcentage mentionné dans le contrat.
La garantie maladies non objectivables (MNO) du contrat de l’assurance emprunteur
Les garanties IPT, ITT, IPP et ITP ne couvrent que l’invalidité ou l’incapacité reposant sur des éléments objectifs, non sur le ressenti du patient. Or le diagnostic de nombre de maladies touchant le dos ou affectant le cerveau dépend du ressenti du malade. Celles-ci peuvent être tout autant handicapantes qu’une fracture, un cancer ou une paralysie.
Il est donc fortement conseillé le rajout à votre contrat, d’une garantie maladies non objectivables (MNO). Celle-ci est parfois appelée dos et psy. Vous serez ainsi couvert en cas de burn-out, Covid long, dépression, fibromyalgie ou sciatique. Il est très important de comparer les affections prises en charge par cette clause et les conditions d’indemnisation. En effet, elles varient beaucoup suivant les contrats d’assurance.
Par exemple, une garantie MNO imposant un certificat d’hospitalisation d’au moins trois jours n’effectuera pas la prise en charge d’une fibromyalgie ou d’un syndrome de fatigue chronique.
La garantie perte d’emploi pour les salariés en CDI
La garantie perte d’emploi est très utile pour les salariés en CDI. Elle n’intervient qu’en cas de licenciement économique. Certains contrats prévoient aussi la prise en charge en cas de licenciement pour faute simple ou grave ainsi qu’en cas de chômage partiel. Pour choisir la meilleure offre, il faut également lire avec attention les conditions d’indemnisation, notamment au délai de carence et à la durée.
L’assurance emprunteur pour un crédit destiné à de l’immobilier locatif
L’établissement prêteur exige beaucoup moins de garanties quand le prêt est destiné à l’achat d’un bien immobilier destiné à la location. En général, seules les garanties décès et perte totale et irréversible d’autonomie (PTIA) sont exigées. Pour une meilleure protection, vous pouvez néanmoins rajouter à votre contrat toutes les autres garanties de l’assurance emprunteur (invalidité ou incapacité totale ou partielle, maladies non objectivables, etc.)
Les exclusions de garantie figurant dans le contrat d’assurance
Les différentes garanties de l’assurance emprunteur présentent toutes des exclusions. Leur liste varie suivant l’offre de l’assureur. Il faut la lire attentivement. Si vous pratiquez une activité exclue ou avez une question, parlez-en à l’assureur.
Les exclusions explicitement exprimées dans une clause de l’assurance emprunteur
Certaines sont indiquées explicitement dans une clause qui indique que vous ne serez pas couvert en cas d’accidents lors de la pratique d’un sport à risque ou pour certains métiers. Pour être indemnisé, il vous est parfois possible de demander la levée de l’exclusion, moyennant le paiement d’une surprime.
Attention aux exclusions implicites du contrat d’assurance emprunteur
D’autres risques exclus sont exprimés indirectement. Par exemple, si pour la garantie incapacité temporaire totale, le délai de franchise est de deux mois, un employé de bureau ne sera jamais indemnisé s’il se casse la jambe ou le bras. En effet, l’arrêt maladie pour ce type d’accident est en général d’un mois.
De même, si pour la garantie maladies non objectivables, un justificatif d’une hospitalisation d’au moins trois jours est demandé, vous ne serez pas couvert pour toutes les pathologies qui vous empêchent de travailler, mais ne font pas l’objet d’une hospitalisation.
Les exclusions en cas de risque aggravé de santé, d’âge ou de métier à risque
Le contrat d’assurance varie selon votre profil, et notamment votre métier ou votre âge. Vous pouvez avoir certains risques exclus ou devoir payer une surprime pour les couvrir.
Concernant la santé, depuis le 1er juin 2022, l’emprunteur n’est plus soumis à un questionnaire médical s’il veut assurer un prêt inférieur ou égal à 200 000 euros qui se termine avant ses 60 ans. Dans les autres cas, s’il présente un risque aggravé de santé, il se peut que l’assureur lui stipule des conditions d’octroi différentes des autres emprunteurs. Il faut répondre avec sincérité à ce questionnaire.
Les modalités d’indemnisation du contrat d’assurance : un point à observer
Une même garantie, selon les modalités d’indemnisation prévue dans le contrat, sera plus ou moins avantageuse. Voici quelques éléments à lire avec attention.
Les délais de prise en charge du sinistre par l’assurance emprunteur
Le délai de prise en charge du sinistre (invalidité, incapacité, perte d’emploi, etc.) est un critère très important. Plus il est long, plus vous aurez besoin d’épargne pour vous acquitter de vos échéances mensuelles. Il existe deux délais : celui de carence et celui de la franchise. Ils varient en fonction de l’offre contractuelle et de chaque garantie.
Le délai de carence de l’assurance emprunteur : qu’est-ce que c’est ?
Le délai de carence est la période qui court entre le jour de la conclusion du contrat et le jour à partir duquel l’assurance prend en compte un sinistre. Si votre assurance emprunteur comporte un délai de carence de 12 mois, pendant un an, vous n’aurez droit à rien.
La franchise de l’assurance de prêt immobilier : une condition à bien comprendre
Le délai de franchise est la période après la survenue d’un sinistre qui ne sera jamais couverte par l’assurance emprunteur. Par exemple, si vous avez une franchise de 3 mois pour la garantie perte d’emploi, l’assurance emprunteur ne prendra en charge vos mensualités de crédit qu’à partir du quatrième mois de chômage. Bien entendu, si au bout de 3 mois, vous avez retrouvé du travail, l’assureur n’interviendra pas.
La durée d’indemnisation et son plafond selon les garanties
Certaines garanties comportent une durée ou un plafond d’indemnisation limité. Ceux-ci varient en fonction de l’offre. En général, pour la garantie perte d’emploi, la durée est de 36 mois ou de 48 mois.
Indemnisation forfaitaire ou indemnitaire pour l’assurance emprunteur : quelle est la différence ?
Pour certaines garanties, il existe deux types d’indemnisation en cas de baisse de revenus : l’indemnisation forfaitaire et l’indemnisation indemnitaire. Elles peuvent faire l’objet d’un plafond.
Qu’est-ce que l’indemnisation indemnitaire de l’assurance emprunteur ?
Si vous choisissez un contrat avec une indemnisation indemnitaire, l’assureur vous indemnise en fonction de votre baisse de revenus, après déduction des aides perçues (indemnité journalière de l’assurance maladie et de l’employeur, allocations logement, etc.).
Si suite à un accident du travail, les revenus mensuels de votre foyer passaient de 1800 euros à 1620 euros, l’assureur ne versera que 180 euros.
En quoi consiste l’indemnisation forfaitaire de l’assurance emprunteur ?
En cas d’indemnisation forfaitaire, l’assureur rembourse l’emprunteur en fonction d’un pourcentage du montant de chaque mensualité. Il dépend de la quotité assurée et est défini en début de contrat. Si vous êtes seul emprunteur, celle-ci est obligatoirement de 100 %. Si vous empruntez à deux, les 100 % peuvent être répartis entre les emprunteurs.
Par exemple, si votre mensualité est de 620 euros, que la quotité choisie est de 50 % et que le taux d’indemnisation est de 50 %, l’assureur vous versera 155 euros par mois. Si la quotité choisie est de 100 %, vous recevrez 310 euros par mois.
Comment choisir entre ces deux types d’indemnisation de l’assurance emprunteur ?
La réponse dépend de la nature des revenus de votre foyer, de la convention collective, du montant des mensualités, du nombre d’emprunteurs et de la différence de prix. Le mieux est de demander conseil à un courtier.
Remboursement des mensualités, report d’échéances ou versement du capital restant dû
Suivant les garanties, le contrat d’assurance peut vous proposer différentes modalités d’indemnisation.
Remboursement des mensualités de prêt ou report d’échéances, quel contrat choisir ?
Pour la garantie perte d’emploi, soit le contrat vous propose un remboursement définitif des mensualités à votre place, soit un report d’échéances. Lors d’un report d’échéances, l’assureur fait pour vous l’avance à la banque, de vos mensualités de crédit. Lorsque la garantie s’achève, vous lui remboursez l’argent versé.
En général, une garantie avec la clause de report d’échéances est moins coûteuse qu’une garantie remboursant les mensualités. En effet, si la clause d’indemnisation prévoit de rembourser des mensualités, cela revient plus cher à l’assureur, puisque c’est lui qui s’acquitte de votre prêt.
Votre choix dépendra de vos capacités financières et de la facilité à retrouver du travail dans votre secteur d’activité. Un report d’échéance peut s’avérer risquer si vous ne trouvez pas rapidement un nouveau poste suffisamment rémunérateur.
Versement du capital restant dû ou remboursement mensuel du prêt : que choisir ?
En cas de perte totale d’autonomie ou d’invalidité définitive, il est préférable d’opter pour un versement en une seule fois plutôt que pour un remboursement mensuel du prêt, surtout si le crédit sert à financer l’achat de votre résidence principale. Pourquoi ?
Un lourd handicap impose parfois de changer de domicile. Que se passe-t-il si vous aviez choisi pour votre assurance emprunteur, un remboursement mensuel de votre prêt ? Si vous vendez votre bien immobilier, l’argent de la vente sert à rembourser la banque et le prêt cesse. L’assurance emprunteur n’aura réglé que les quelques mensualités avant la vente. Vous ne percevrez que la différence entre le prix auquel votre bien est vendu et ce que vous devez à l’établissement bancaire. Par exemple, si le net vendeur est de 100 000 euros et que vous deviez 80 000 euros, vous ne disposerez que de 20 000 euros pour un nouveau projet.
En revanche, si vous aviez choisi pour votre assurance emprunteur, un versement en une seule fois, vous allez solder votre crédit. Si après cette opération, vous vendez votre bien, le net vendeur vous reviendra entièrement. S’il s’élève à 100 000 euros, vous disposerez de cette somme pour acheter un logement plus adapté.
Le coût des primes d’assurance et son impact sur l’obtention du crédit
Parmi les informations importantes à considérer, il y a le tarif des primes d’assurance emprunteur. Il vous faudra choisir entre deux types de tarification. Vous devrez aussi veiller à ce que le taux annuel effectif de l’assurance (TAEA) ne soit pas trop élevé.
La tarification en fonction du montant du prêt ou en fonction du capital restant dû
Vos primes d’assurance seront déterminées soit en fonction du montant du prêt, soit en fonction du capital restant dû. Dans le premier cas, elles seront constantes sur toute la durée du crédit. Dans le second cas, elles diminueront à mesure que vous aurez remboursé votre prêt. Cette deuxième solution est plus avantageuse si vous avez l’intention de garder votre bien jusqu’à la fin de votre crédit immobilier.
Les conséquences du coût de l’assurance sur l’obtention d’un crédit immobilier
Toute proposition d’assurance emprunteur doit comporter, en plus des garanties choisies, une information sur le taux annuel effectif de l’assurance ou TAEA. Ce TAEA sera intégré au calcul du taux annuel effectif global (TAEG) de votre prêt immobilier.
Plus le TAEA est élevé, plus il est possible que le TAEG excède le taux d’usure. Or la loi interdit à la banque d’accorder un crédit dont le TAEG dépasse le seuil d’usure. Il vous faudra donc adapter votre assurance emprunteur pour avoir un TAEA acceptable tout en bénéficiant de la couverture minimale exigée par l’établissement bancaire.
Modifier les garanties et la quotité assurée de l’assurance emprunteur
Comment diminuer le TAEA ? La première solution consiste à modifier les garanties choisies. Vous pouvez renoncer à une garantie perte d’emploi ou ITP, augmenter les délais de carence ou de franchise, accepter des risques non couverts ou une indemnisation moins avantageuse.
Si vous empruntez à deux, vous pouvez aussi jouer sur les quotités assurées. Dans ce cas, il faut toujours assurer le co-emprunteur dont le salaire est le plus haut avec la quotité la plus élevée.
Pour optimiser votre couverture et son tarif, l’idéal est de se faire accompagner par un courtier. En fonction de votre situation, Ymanci vous conseillera la meilleure solution.
Adapter votre contrat d’assurance emprunteur à un changement
Depuis 2001, la loi sur l’assurance emprunteur a beaucoup évolué. Différentes lois ont été votées pour faciliter la couverture des emprunteurs, y compris avec des soucis de santé et pour rendre possible le changement d’assurance emprunteur. Par exemple, si votre prêt est inférieur ou égal à 200 000 euros et que vous le remboursez avant vos 60 ans, vous n’avez plus à remplir de questionnaire médical.
Si vous n’avez pas fait le point sur votre assurance emprunteur depuis 2022 ou si votre situation connaît un changement important, il peut être utile de faire évoluer vos garanties et de mettre en concurrence différentes compagnies d’assurance. C’est l’occasion de réduire notablement le coût de votre assurance emprunteur ou d’obtenir une meilleure couverture pour votre prêt immobilier. Un courtier Ymanci peut vous donner toutes les informations nécessaires pour faire le bon choix.
Pour répondre à vos questions, vous trouverez des informations complémentaires dans les articles suivants :
- Comment choisir un contrat d’assurance emprunteur ?
- Comment souscrire un contrat d’assurance emprunteur ?
- Où souscrire un contrat d’assurance emprunteur ?
