Crise de l’immobilier 2023 : on ne touche pas aux règles d’octroi
La décision de maintenir les règles d’octroi a sans aucun doute déçu les acteurs de l’immobilier, de la banque, du courtage en crédit immobilier, mais aussi des particuliers qui comptaient sur l’assouplissement de certaines règles pour obtenir un prêt en vue d’un achat immobilier. Le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) s’est en effet montré inflexible. Il n’a pas modifié l’allongement des durées de prêts et le taux d’endettement en dépit de la chute de l’activité immobilière ces derniers mois. Selon l’AFP, cette autorité estime en effet que les flexibilités, actuellement en place, ne sont pas complètement utilisées par les banques.
Pour rappel : à ce jour, les organismes bancaires ne sont pas autorisés à :
- Prêter de l’argent si les mensualités dépassent 35 % des revenus.
- Dépasser une durée supérieure à 25 ans.
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Ces règles sont faites pour lutter contre le surendettement. Comme toutes les règles, ces critères d’octroi peuvent être transgressés dans 20 % des cas, à condition qu’ils concernent principalement les résidences principales et qu’ils visent les primo-accédants dans près d’un tiers des cas.
Cependant, le HCSF, qui associe notamment le ministère de l’Économie et la Banque de France, a constaté à l’issue de la réunion, qui a eu lieu mardi 26 septembre 2023, que :
L’ensemble des établissements (bancaires) n’utilisent pas pleinement les flexibilités qu’il a prévues et assouplies lors de sa réunion de juin.
Selon le Haut Conseil de Stabilité Financière, les banques n’enfreignent les règles que dans 13,8 % des cas. Quant aux dérogations hors achat d’une résidence principale, qui ne peuvent représenter que 6 % du total des crédits accordés, contre 4 % avant le mois de juin dernier, elles ne s’élèvent qu’à 2,4 % du total. Le HCSF a donc conclu que :
Les banques disposent donc de marges pour accroître davantage leur offre de crédit, tout en respectant [les critères actuellement en vigueur].
D’après une source proche de cette autorité, la chute de l’activité dans le secteur immobilier serait due au fait :
Que le marché est en train de s’ajuster aux nouvelles conditions de taux d’intérêt.
Bon à savoir : les taux d’intérêt sont passés en moyenne de 1,06 % en décembre 2021 à 3,63 % en août 2023.
Déception du côté des acteurs de l’immobilier
Cette décision est restée en travers de la gorge de Bérengère Dubus, contractée par l’AFP. La secrétaire générale de l’UIC, principal syndicat des courtiers en crédit immobilier, estime que cette décision est incompréhensible.
La marge de flexibilité ne peut pas fonctionner, car entre les délais pour accorder un crédit et les dizaines de milliers de conseillers bancaires, les établissements ne peuvent pas respecter une règle tout en y dérogeant, en veillant à ne pas dépasser les 20 %.
Alors que le nombre de transactions immobilières a chuté ces derniers mois, les courtiers, les banques et les autres acteurs de ce secteur, ont régulièrement montré leur mécontentement face à ces règles d’octroi. Le HCSF reste malgré tout ouvert à :
D’éventuels nouveaux ajustements techniques à même d’adapter la mesure au nouveau contexte économique et financier.
De son côté, l’Autorité de contrôle prudentiel et de résolution (ACPR), institution française de la banque et des assurances, a fait savoir qu’elle :
Poursuivra ses échanges avec les établissements de crédit afin d’identifier toute contrainte pratique à la bonne mise en œuvre de cette flexibilité.
Cette décision de maintenir les règles d’octroi faisait suite au courrier, envoyé par plusieurs présidents de commissions de l’Assemblée et le rapporteur général du budget, Jean-René Cazenave, qui réclamait l’assouplissement de ces contraintes.
Transactions immobilières : des chiffres en chute libre
2021, qui fut une année record en matière de transactions immobilières, semble loin. En juillet 2023, 10,1 milliards d’euros de crédits immobiliers, hors renégociation, ont été accordés, près de deux fois moins qu’en juillet 2022, d’après la Banque de France. Concernant les réservations de logements neufs auprès des promoteurs, elles ont également chuté de près de 40 % sur un an au deuxième trimestre, à 18 000.
