Crédit immobilier : le HCSF reste ferme sur les règles d’octroi
Sommaire
par Florence Carpentier - Journaliste de la presse écrite Article supervisé par Anthony Ditte
Dans un contexte à nouveau tendu, la Banque centrale européenne (BCE) a choisi de relever ses trois taux directeurs de 25 points de base, le 10 septembre dernier :
- Le taux de facilité de dépôt s’établit à 2,50 %.
- Le taux de refinancement est à 2,65 %.
- Le taux de facilité de prêt marginal monte à 2,90 %.
Ce n’est pas tout ! Le rendement de l’obligation assimilable du Trésor (OAT) française à 10 ans avait franchi les 4 % en août. Il poursuit sa hausse en septembre, atteignant notamment 4,41 % le 11 septembre. Quant aux taux d’intérêt des crédits immobiliers, ils repartent à la hausse sur les longues durées dans certains établissements bancaires.
Vu les circonstances, le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF)¹ n’a pas assoupli les règles qui encadrent l’octroi des prêts immobiliers lors de sa réunion trimestrielle, qui s’est tenue au ministère de l’Économie, des Finances et de la Souveraineté industrielle, énergétique et numérique, le 15 septembre 2026.
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Quelles sont ces règles maintenues par le HCSF ?
Ces règles, qui visent notamment à lutter contre le surendettement depuis 2021, sont les suivantes :
- Le taux d’effort reste à 35 % des revenus. Il correspond à la part des revenus de l’emprunteur consacrée au remboursement de ses emprunts, assurance emprunteur comprise.
- La durée maximale de l’emprunt immobilier ne peut pas dépasser 25 ans. Dans certaines situations, la durée du prêt peut être prolongée jusqu’à deux ans quand l’emprunteur doit attendre avant d’occuper son logement, par exemple, dans le cas d’une maison en construction.
Des règles que les banques doivent respecter
Depuis le 1er janvier 2022, les établissements bancaires sont donc tenus d’appliquer ces normes. Leur respect est contrôlé par l’Autorité de contrôle prudentiel et de résolution (ACPR), chargée de la surveillance des banques et des assurances en France.
Une marge de flexibilité pour 20 % des prêts immobiliers
Toutefois, les prêteurs disposent d’une marge de flexibilité pouvant représenter jusqu’à 20 % de leur production trimestrielle de nouveaux crédits immobiliers. Par conséquent, ils peuvent accepter certains dossiers qui ne respectent pas totalement ces deux critères imposés par le Haut Conseil de stabilité financière. Cette « tolérance » est principalement destinée à ceux qui acquièrent leur résidence principale, avec une part réservée aux primo-accédants.
Bon à savoir
Selon les chiffres dévoilés lors de cette réunion, son utilisation a atteint 18,1 % au deuxième trimestre 2026, contre 16,0 % un an auparavant, sur un maximum autorisé de 20 %.
Prêt immobilier : la règle des 35 % peut écarter certains dossiers solvables
Lorsque les taux remontent, les mensualités augmentent à montant emprunté égal. Résultat pour l’emprunteur : son taux d’effort peut rapidement se rapprocher du plafond réglementaire de 35 %, réduisant ainsi sa capacité d’emprunt. Pour les professionnels du crédit, l’application de ce plafond peut toutefois pénaliser certains emprunteurs même si leur dossier reste solide.
Le taux d’endettement de 35 %, une règle qui manque de souplesse
Le courtier en prêt immobilier au Havre et à La Rochelle, Pierre Brignou explique pourquoi le maintien de cette règle reste contraignant pour une partie des emprunteurs :
Le seuil de 35 % de taux d’effort a permis de poser un cadre protecteur, mais il peut aussi écarter certains dossiers pourtant solides. Dans notre métier, nous rencontrons des clients qui dépassent légèrement ce seuil tout en disposant d’un reste à vivre confortable, d’une épargne importante et d’une situation professionnelle stable. C’est là que la règle peut parfois manquer de souplesse.
Dans ces conditions, les candidats à l’emprunt qui se rapprochent des 35 % ont tout intérêt à soigner leur dossier de financement. Le niveau des revenus, les charges existantes, la durée du prêt ou encore les conditions proposées par les banques joueront effectivement un rôle déterminant sur la faisabilité du projet immobilier. D’autant que des marges de flexibilité sont accordées aux établissements bancaires, comme le rappelle Pierre Brignou :
Les banques disposent certes d’une marge de dérogation, mais son utilisation reste à leur appréciation. Pour les courtiers, l’enjeu n’est donc pas nécessairement de supprimer les règles du HCSF, mais de permettre une analyse plus individualisée de la situation de chaque emprunteur.
Le courtier en prêt immobilier reconnaît que le taux d’effort, aussi appelé taux d’endettement, est un indicateur essentiel. Toutefois, il estime que d’autres éléments pourraient également être pris en compte :
Le taux d’endettement ne devrait pas être le seul : le reste à vivre, l’épargne, le patrimoine, le saut de charge et la stabilité des revenus permettent également d’apprécier la capacité réelle d’un ménage à financer son projet.
Le maintien des 35 %, une rigidité qui pénalise les emprunteurs et le marché immobilier
Fabienne Sombstay, directrice d’agence à Dijon, considère que la règle des 35 % est mal adaptée puisqu’elle ne prend pas en compte le reste à vivre et qu’elle est trop rigide risquant d’écarter des emprunteurs ayant pourtant des dossiers solides :
Il est fort dommageable que le HCSF maintienne la contrainte de ces règles. Toutes les instances s’accordent à dire que le niveau d’endettement des ménages est raisonné. Ce fameux 35 % ne tient absolument pas compte du reste à vivre ce qui pénalise toute une catégorie d’emprunteurs, à forts revenus, et donc, à grande capacité d’investissement, dont le marché manque cruellement.
La directrice d’agence estime aussi que les banques n’exploitent pas suffisamment les possibilités de dérogation :
J’observe, par ailleurs, que nos amis banquiers n’utilisent pas toujours les quotas dérogatoires auxquels les emprunteurs auraient droit.
Enfin, Fabienne Sombstay estime que ces règles sont contre-productives pour l’investissement locatif et l’offre de logements :
Comment expliquer que le HCSF se satisfasse du cadre en place, qui a plus que ralenti les financements locatifs, alors que nous souffrons d’un manque cruel de logement.
Prêt immobilier : des conditions d’octroi saines selon le HCSF
Outre les courtiers en prêt immobilier, plusieurs acteurs du logement et du bâtiment jugent les règles du HCSF contraignantes dans un contexte de crise du logement et de baisse du pouvoir d’achat immobilier. Par conséquent, la Fédération française du bâtiment (FFB) et la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI) plaident pour un assouplissement des règles d’octroi de crédit afin de faciliter l’accès à l’emprunt.
Pourtant, le HCSF ne partage pas le constat d’un blocage concernant le marché du crédit immobilier. Selon l’institution, les conditions d’octroi restent « saines ». La production de nouveaux crédits à l’habitat, hors renégociations, dépasse 10 milliards d’euros par mois depuis octobre 2024 et a atteint 11 milliards d’euros en juillet 2026. En juin dernier, la durée moyenne des emprunts s’établissait à 22,7 ans et le taux d’effort moyen s’affichait à 30,9 %.
Ce qu'il faut retenir
- Le taux d’effort est toujours à 35 % des revenus de l’emprunteur, assurance emprunteur comprise.
- La durée maximale du crédit immobilier est encore fixée à 25 ans, voire 27 ans sous certaines conditions.
- Les banques peuvent déroger à ces règles pour un maximum de 20 % de leur production trimestrielle de nouveaux emprunts immobiliers.
- Certains professionnels de l’immobilier et du crédit plaident pour davantage de souplesse dans les règles d’octroi d’un prêt.
¹Cette instance réunit la Banque de France, l’Autorité de contrôle prudentiel et de résolution (ACPR) et le ministère de l’Économie. L’autorité macroprudentielle française surveille les risques susceptibles d’affecter le système financier français et de contribuer à préserver sa stabilité.
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