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le drapeau de l'Union européenne devant le Parlement européen à Bruxelles, Belgique

Taux directeur de la BCE en hausse en 2022 : les conséquences pour le crédit immobilier

L’économie mondiale est bouleversée. Plusieurs phénomènes sont en cause, avec notamment la sortie de la pandémie et la guerre menée par la Russie sur le territoire ukrainien. La plupart des pays font ainsi face à une inflation élevée, à un niveau inconnu depuis près de 40 ans. Dans ce contexte, la Banque centrale européenne adapte sa stratégie. Elle annonce régulièrement des augmentations de ses taux d’intérêt. 

Découvrez les éléments à connaître pour comprendre la hausse du taux directeur de la BCE et la façon dont cette politique monétaire influe sur le crédit immobilier. 

Pourquoi les taux directeurs de la Banque centrale européenne (BCE) augmentent-ils ?

Pour comprendre la motivation de la BCE à rehausser ses taux directeurs, voici des explications sur le fonctionnement de cet organisme et sur les principes macro-économiques.

Définition et utilité du taux directeur de la BCE 

La Banque de France explique que « le taux directeur est le taux fixé par une banque centrale pour les prêts qu’elle accorde aux banques commerciales qui en ont besoin ». Elle précise que ce taux impacte le taux d’intérêt que pratiquent ces mêmes établissements financiers avec leurs clients. 

Hausses 2022 du taux d’intérêt directeur de la BCE 

La Banque centrale européenne a procédé à 4 augmentations successives de ses taux directeurs cette année. La dernière hausse date du 15 décembre 2022. Elle s’élève à 50 points après les 50 de juillet, les 75 de septembre et les 75 d’octobre. Pour bien comprendre, 50 points de base correspondent à une progression du taux de 0,50 %. 

Motivation des banques centrales mondiales pour augmenter leurs taux directeurs 

Le meilleur moyen pour lutter contre l’inflation consiste à augmenter les taux d’intérêt. Au niveau de la zone euro, la hausse des prix a atteint 9,2 % en 2022. La présidente de la BCE, Christine Lagarde, a prévenu que d’autres augmentations du taux directeur seraient nécessaires. L’objectif reste de faire baisser l’inflation qui demeure trop élevée dans l’Union européenne. 

Hausse du taux directeur de la BCE : un coût du crédit immobilier plus cher 

Les banques doivent procéder à leur propre refinancement. Aussi, elles sont confrontées à la hausse du taux directeur de la BCE.  

Comment se financent les banques pour les crédits immobiliers ?

Du fait de l’évolution du taux directeur de la BCE, les taux d’intérêt des emprunts de l’État augmentent également. Or, en immobilier, les taux sont très liés à ceux des OAT 10 ans (obligations assimilables du Trésor). Aussi, la hausse de ces taux d’intérêt se retrouve dans les offres de crédit immobilier en France. 

Évolution des taux du crédit immobilier selon la Banque de France

La première conséquence de la hausse du taux directeur de la BCE se voit donc dans le coût du crédit immobilier. Pourtant, il existe un taux à ne pas franchir : le taux d’usure. Ce taux maximum d’intérêt se calcule à partir des taux constatés sur les 3 mois précédents.  

Chaque trimestre, la Banque de France détermine et publie les taux d’usure. Ce sont les taux annuels effectifs globaux (TAEG) à ne pas dépasser. Pour faire bref, il s’agit de la moyenne constatée sur le trimestre précédent, majorée d’un tiers. Selon les données parues au journal officiel pour les taux d’usure applicables au 1er janvier 2023, les crédits immobiliers à taux fixe de plus de 20 ans ont ainsi atteint 2,68 % au 4e trimestre 2022.

Un crédit immobilier plus cher : des projets immobiliers plus complexes

Ces progressions des taux du crédit complexifient les opérations commerciales comme l’achat d’une résidence principale. Plusieurs conséquences de la hausse du taux de la BCE se font sentir.

Augmentation des refus de crédit immobilier et effet du taux d’usure 

Les hausses successives des taux directeurs de la BCE ont entraîné une progression en ricochet du refinancement des banques françaises. Elles augmentent donc à leur tour les taux des prêts accordés aux clients. Régulièrement, le TAEG proposé se retrouve supérieur au taux d’usure. Dans ce cas, les particuliers qui ont pu faire une demande de crédit immobilier sont susceptibles de voir leur dossier refusé. Cette spirale conduit à un effet de ciseau, étant donné que le taux d’usure dépend des données passées.  

Difficultés des particuliers à supporter le surcoût des intérêts du prêt 

De nombreux emprunteurs se voient refuser leur crédit et doivent modifier ou différer leur projet immobilier. Il existe toutefois une autre conséquence. La hausse des taux d’intérêt, surtout pour des prêts de longue durée comme en immobilier, est préjudiciable pour le porte-monnaie. Elle conduit à une progression du coût global de l’investissement, à savoir du capital et des intérêts. Parfois, la capacité de remboursement ne permet plus d’assumer les échéances du crédit. 

L’augmentation du taux directeur de la BCE n’est donc pas terminée. Pourtant, elle a plusieurs conséquences sur l’accès au crédit immobilier. Un autre impact pourrait même être la baisse des marchés immobiliers, qui contrebalancerait la hausse du coût du crédit. Toutefois, au vu de l’insuffisance globale de l’offre immobilière en France, par rapport à la demande, ce phénomène semble peu probable. Certains experts avancent tout au plus une progression plus faible des prix dans les prochains mois. 

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