Immobilier : vous n’avez pas oublié ce qui change le 1er avril 2025 ?

Publié le 25 mars 2025, mis à jour le 25 mars 2025 par Florence Carpentier - Journaliste de la presse écrite

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Le secteur de l’immobilier, constamment en mutation, est confronté à des changements de taille, à partir du 1^er avril 2025. Et il ne s’agit pas d’un poisson d’avril de la part de la rédaction d’Ymanci. Les choses bougent vraiment pour le prêt à taux zéro, les droits de mutation à titre onéreux, le dispositif Loc’Avantages, les frais de succession. Ces évolutions ont été dévoilées lors de la promulgation, le 15 février dernier de la loi de finances 2025. Que vont-elles changer pour vous, pour les acteurs du logement et de l’immobilier, pour les départements ? Au fil des lignes ci-dessous, vous le découvrirez !

En tant que particuliers déjà propriétaires ou en passe de le devenir, vous avez eu un aperçu de ces mesures censées :

• Dynamiser le marché du logement et de la construction.
• Faciliter l’accès à la propriété.
• Préserver les primo-accédants qui veulent acquérir leur première résidence principale.

Maintenant, place au décryptage de ces réformes dans l’immobilier qui vont probablement remonter le moral de certains ou faire grincer des dents à d’autres, surtout aux particuliers. Commençons par la mauvaise nouvelle pour les primo-accédants ou les propriétaires avertis! Mieux vaut arracher le pansement rapidement.

L’augmentation des droits de mutation à titre onéreux (DTMO)

Les propriétaires vont être contraints de mettre une nouvelle fois la main à la poche s’ils veulent acquérir un bien immobilier. La loi de finances 2025 a exaucé le souhait des collectivités locales qui réclamaient l’augmentation des droits de mutation à titre onéreux. Entre le 1^er avril 2025 et le 31 mars 2028, le plafond du taux des DTMO sur les achats immobiliers sera de 5 %, au lieu de 4,5 %. Cette taxe représente une part importante des coûts relatifs à l’achat immobilier. Élodie Frémont, notaire à Paris, indiquait en février dernier :

Il faut compter 500 € supplémentaires pour chaque tranche de 100 000 € du prix d’achat du bien.

Qui est concerné par cette augmentation ?

La hausse pourrait particulièrement contrarier le projet immobilier d’un secundo accédant. En revanche, les primo-accédants sont à l’abri, à condition que l’achat immobilier soit inférieur à 250 000 €.

Quelles sont les dates de l’entrée en vigueur des augmentations des DTMO ?

La décision d’augmenter ou de ne pas augmenter les DTMO de 0,5 point appartient à chaque département. Car cette mesure temporaire, en place jusqu’au 31 mars 2028, n’est pas obligatoire. Concernant la hausse des DTMO, elle se fera en fonction de la date de notification et de délibération votée par le département, à savoir :

• Le 1^er avril 2025 si elle a eu lieu entre le 11 et le 28 février 2025.
• Le 1^er mai 2025 si elle a été actée entre le 1^er et le 31 mars.
• Le 1^er juin 2025 si les départements ont choisi de l’augmenter entre le 1^er et le 15 avril.
• Le 1^er janvier 2026 pour ceux qui acteront cette hausse entre le 16 avril et le 30 novembre 2025.
• Le 1^er février 2026 si les départements votent cette augmentation entre le 1^er et le 31 décembre prochain.

Quels sont les départements qui ont (déjà) voté la hausse ?

Le 11 février dernier, Paris devenait le premier département à la voter. Depuis, d’autres collectivités ont décidé d’en faire autant, faisant passer la part départementale de 4,5 % à 5 % : l’Ariège, l’Aude, la Charente-Maritime, la Corrèze, la Côte-d’Or, la Dordogne, l’Eure-et-Loir, le Gard, la Haute-Garonne, l’Ille-et-Vilaine, la Loire-Atlantique, le Loiret, le Maine-et-Loire, les Pyrénées-Orientales, le Rhône, la Seine-et-Marne, les Yvelines, l’Essonne, les Hauts-de-Seine, la Seine-Saint-Denis et le Val-de-Marne. La liste devrait encore s’allonger avec les départements qui vont suivre dans les mois à venir.

Le pansement est désormais arraché. Focalisons-nous désormais sur les bonnes nouvelles pour les particuliers, mais également pour le secteur du logement. Elles sont au nombre de trois si nous mettons entre parenthèses :

• Les taux d’intérêt du crédit immobilier dont la tendance baissière est amorcée depuis plusieurs mois.
• Les prix immobiliers qui repartent à la hausse dans plusieurs villes françaises.
• Les banques commerciales qui prêtent plus facilement.

L’exonération de droits de succession pour les donations

Les dons d’argent aux enfants, petits-enfants ou arrière-petits-enfants sont exonérés de droits de mutation. Cette mesure est soumise à plusieurs conditions. Cet argent doit servir à l’achat, à la construction d’une résidence principale et aux travaux de rénovation énergétique. Cette exonération, plafonnée à 100 000 € par donateur et 300 000 € par bénéficiaire, est valable si le logement est conservé pendant au moins cinq années. Le ministère du Logement indique que :

Les parents et les grands-parents pourront transmettre à leur enfant ou petit-enfant jusqu’à 100 000 euros chacun, avec un plafond de 300 000 euros par bénéficiaire, pour l’achat d’un logement neuf destiné à l’habitation principale ou à la location de longue durée.

Élargissement du prêt à taux zéro (PTZ)

Le prêt à taux zéro, qui a subi plusieurs transformations ces dernières années, évolue encore. Cette évolution passe par la suppression des contraintes géographiques et l’éligibilité de plusieurs types de biens immobiliers. Quelles sont précisément ces nouveautés qui doivent faciliter l’accession à la propriété pour les Français et (re)booster le secteur de la construction ?

Le PTZ accessible à l’ensemble du territoire jusqu’au 31 décembre 2027

Ce prêt aidé n’est plus réservé qu’aux zones tendues (A bis, A et B1). Dans ces zones, la demande de logements est élevée par rapport à l’offre. Mais cette époque est révolue ! À compter du 1^er avril 2025, les établissements prêteurs pourront proposer :

• Un prêt à taux zéro aux primo-accédants partout en France.

Ainsi, les particuliers en zones rurales et périurbaines, pourront acquérir :

• Un logement neuf, qu’il soit individuel ou collectif. Un bien est considéré comme neuf s’il a été acheté depuis moins de cinq ans.

À noter ! Le prêt à taux zéro qui, comme son nom l’indique, ne réclame pas d’intérêt ni de frais de dossier, est toujours destiné aux primo-accédants.

Le PTZ, inchangé pour un bien ancien

Le PTZ pour un logement ancien reste inchangé. Ce dispositif, mis en place par l’État, sera encore accordé pour :

• L’achat d’une habitation ancienne sous réserve de travaux de rénovation.
• L’acquisition d’un logement social occupé par le demandeur.
• La transformation d’un bien existant en habitation, à la condition qu’il ne soit pas déjà destiné à cet effet.

La ministre du Logement, Valérie Letard, espère que ces mesures relanceront le marché du logement et le secteur de la construction, surtout dans l’immobilier neuf. Alors que le secteur de l’immobilier ancien se porte mieux, les ventes dans le neuf ont chuté de 8,3 % en 2024 par rapport à 2023 d’après le Conseil supérieur du notariat (CSN). Pour stopper l’effondrement des ventes, les experts misent sur la baisse des taux d’intérêt, le pouvoir d’achat immobilier des Français ou encore l’extension du PTZ.

Le dispositif Loc’Avantages toujours d’actualité

Supprimé fin 2024, ce dispositif a finalement été reconduit jusqu’en 2027. Il est réservé aux propriétaires bailleurs qui louent à des locataires aux revenus modestes un logement dont le prix est inférieur à celui du marché. Ce geste leur permet ainsi de bénéficier d’une réduction d’impôt à condition de signer une convention avec l’Agence nationale de l’habitat (Anah).

Les courtiers, acteurs incontournables du marché de l’immobilier

Le prêt à taux zéro, l’exonération des droits de succession pour les donations, le dispositif Loc’Avantages ou les droits de mutation à titre onéreux. Ces expressions sont sûrement du charabia pour vous, surtout si vous êtes primo-accédant. En plus, ces mesures, effectives dès le 1^er avril, sont souvent soumises à des conditions, risquant de compliquer vos démarches.

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