Souscription d’un crédit, prêts aidés : ce que doit savoir un primo-accédant en 2024

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Publié le , mis à jour le par Florence Carpentier - Journaliste de la presse écrite

L’immobilier ne s’est pas encore totalement relevé des deux dernières années de crise qualifiée de « sans précédent » par de nombreux acteurs du secteur. Mais des signaux semblent annoncer des jours meilleurs pour les courtiers, les agences immobilières, les banques, les notaires… Mais aussi pour les particuliers désireux d’accéder à la propriété. En effet, l’observatoire Logement/CSA a annoncé le 16 avril 2024 que le taux moyen des prêts bancaires pour les particuliers avait enregistré une baisse, même sur les emprunts courant sur 25 ans, au premier trimestre :

  • 3,90 % en mars. 
  • 3,99 % en février. 
  • 4,13 % en janvier.

Rappelons que certains taux étaient à 4,21 % en fin d’année dernière. En ce qui concerne la production de crédits, elle a augmenté de 51,8 % entre décembre 2023 et mars 2024 d’après l’Observatoire. Les chances d’obtenir un emprunt immobilier auprès d’un prêteur sont, à ce jour, supérieures pour un emprunteur potentiel par rapport à l’an passé. Il semblerait en effet que les organismes prêteurs soient plus enclins à accorder des prêts bancaires pour financer des projets immobiliers. Des nouvelles encourageantes notamment pour les primo-accédants en devenir.

Les primo-accédants sont les personnes qui vont réaliser un achat immobilier pour la première fois de leur vie. Mais ce terme désigne aussi un particulier qui n’a plus été propriétaire d’une résidence principale au cours des deux dernières années. Grâce à ces timides éclaircies, des primo-accédants ont peut-être envie de franchir le pas en 2024 ?

Dans une grande majorité des cas, les primo-accédants vont faire appel à un établissement prêteur pour obtenir un prêt immobilier en vue de financer leur achat. Nous allons donc nous arrêter sur les éléments qu’ils doivent prendre en compte pour souscrire ce type de crédit. Ensuite, nous évoquerons quelques dispositifs à même de les aider à financer un emprunt, comme le prêt à taux zéro, que nous connaissons mieux sous l’acronyme PTZ.

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Souscription d’un prêt immobilier : les éléments dont il faut tenir compte

Les primo-accédants ne doivent pas négliger certains éléments primordiaux comme :

  • Le taux d’intérêt.  
  • Le niveau d’endettement qui ne doit pas être supérieur à 35 % des revenus nets selon le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF). Un taux qui doit inclure l’assurance de prêt exigée par une banque ou un organisme de prêt. 
  • La durée de l’emprunt qui ne doit pas excéder 25 ans s’il s’agit de l’acquisition d’un bien ancien ou 27 ans pour une vente en l’état futur d’achèvement (Vefa) ou pour un logement ancien nécessitant d’importants travaux de rénovation. Pour ce type de profil, les prêteurs peuvent déroger à ces règles édictées par le HCSF pour 20 % de leur production. 
  • L’apport personnel qui peut être un obstacle quand certains prétendants à un crédit immobilier n’en ont pas ou pas assez. 

Quelles sont les aides permettant d’accéder à la propriété immobilière ?

Recourir à un prêt pour financer un projet immobilier est une solution très utilisée en France. Il existe aussi des dispositifs financiers, dont certains sont aidés par l’État comme nous allons le voir maintenant. Ces aides et ces dispositifs, attribués en fonction du profil, des revenus, du type du logement choisi, peuvent faciliter l’achat d’un bien immobilier ou encore permettre une rénovation, le plus sereinement possible. Nous vous proposons de découvrir un éventail de ces dispositifs qui peuvent faire baisser le coût d’un crédit :

  • Les primes de l’Anah. 
  • Le prêt conventionné : il doit être contracté auprès d’un établissement financier ayant signé une convention avec l’État. Il peut financer l’intégralité d’un projet immobilier, à l’exception des frais de notaire, de dossier et d’ameublement. 
  • Le prêt accession d’Action Logement : il est accordé aux salariés du secteur privé qui cotisent auprès de cet acteur de référence du logement social et intermédiaire en France. 
  • Le prêt d’accession sociale (PAS) : il est versé sous conditions aux familles aux revenus modestes. Il est aussi cumulable avec d’autres prêts aidés : prêt à taux zéro ou prêt accession. 
  • Les aides locales : certaines collectivités accordent des aides financières permettant aux ménages de se porter acquéreur d’un bien immobilier. 
  • Les dispositifs qui sont mis en place par l’employeur ou la mutuelle. 
  • L’éco-prêt à taux zéro d’un maximum de 50 000 € contre 20 000 € précédemment : il finance les travaux de rénovation énergétique d’un logement sans aucune condition de ressources. Il est désormais cumulable avec le dispositif MaPrimeRenov’. 
  • Le prêt à taux zéro.

Aujourd’hui, nous allons zoomer sur le prêt à taux zéro, dont la réforme a été confirmée par le gouvernement il y a quelques jours. Voici ce qu’il faut retenir de ce prêt aidé. 

Prêt à taux zéro 2024 : les conditions pour y avoir droit

Le PTZ est réservé aux ménages primo-accédants ayant des revenus modestes et intermédiaires. Un candidat au PTZ doit respecter le zonage (A, A bis, B1, B2 ou C) du bien immobilier pour en bénéficier. En effet, le montant ne sera pas le même en fonction de l’emplacement géographique. Il faut savoir que l’octroi de ce prêt aidé est soumis à des plafonds qui ont été rehaussés. Une première depuis 2016 ! Prenons connaissance de ces changements :

  • La quotité d’un projet finançable pour les emprunteurs les plus modestes est passée de 40 % en 2023 à 50 % soit 10 000 € supplémentaires par ménage. 
  • Les locataires de logements dits sociaux, souhaitant devenir propriétaires de leur appartement, peuvent bénéficier d’un prêt à taux zéro de 20 % contre 10 % précédemment.   
  • Une nouvelle tranche de revenus entre 37 000 et 49 000 € par an a été créée. Jusqu’à cette réforme, ces profils, qui font partie des classes moyennes, n’étaient pas éligibles à cette aide qui doit être contractée dans un établissement bancaire ayant signé une convention avec l’État. Désormais, ils auront la possibilité de financer leur budget à hauteur de 20 %, soit 5 000 € en moyenne d’aide.

Concernant les plafonds des revenus de 2024 à 2027, ils seront calculés sur la base des ressources N-2. Cette année, il s’agira du revenu fiscal de référence (RFR) de l’avis fiscal 2023 sur les revenus 2022 qui sera comptabilisé. Selon le ministère de l’Économie, ces plafonds de ressources ont été augmentés :

Entre 7 % et 30 % selon les zones géographiques et les tranches.

Bon à savoir

Le prêt à taux zéro ne permet pas de financer la totalité de l’emprunt immobilier. Il ne s’agit que d’un complément à d’autres prêts qui peuvent être associés comme le prêt immobilier bancaire, le PAS ou le prêt d’épargne logement…

À partir de quand l’emprunteur commence-t-il à le rembourser ?

Les remboursements ne débuteront qu’à la fin de la période de différé qui peut être de 5, 10 ou 15 ans. Durant cette période, l’emprunteur ne paiera aucune mensualité pour rembourser son prêt à taux zéro. Sa durée est fixée en fonction de ses revenus comme nous pouvons le constater ci-dessous. Si l’emprunt est fixé sur :

  • 25 ans, le différé de remboursement sera de 15 ans et la période de remboursement s’opérera sur 10 ans. 
  • 22 ans, le différé de remboursement sera de 10 ans et la période de remboursement se fera sur 12 ans. 
  • 20 ans, le différé de remboursement sera de 5 ans et la période de remboursement s’effectuera sur 15 ans.

Quelle est la durée de remboursement d’un prêt à taux zéro ?

Cette aide peut courir entre 20 et 25 ans. Mais il y a deux moments cruciaux. Le premier est la phase de différé, durant laquelle l’emprunteur ne rembourse rien entre 5 et 15 ans. Le second est la phase de remboursement sans aucun intérêt variant entre 10 et 15 ans. Le montant des revenus, la localisation du logement et la composition du foyer vont définir cette durée.

Quels sont les logements concernés ?

  • Les logements neufs collectifs en zones tendues (A, A bis et B1). 
  • Les habitations dans l’ancien avec travaux en zones détendues (B2 et C). Pour cette catégorie de logements, des prêts peuvent être délivrés à condition que les travaux de rénovation représentent au moins 25 % du montant total.

En revanche, ce prêt aidé ne permet plus d’acheter une maison individuelle neuve. Cette réforme ne concerne pas l’achat d’un logement neuf dans :

  • Le cadre d’une location-accession. 
  • D’un bail réel solidaire. 
  • D’un contrat d’accession à la propriété avec un taux réduit de TVA.

Le saviez-vous ? Depuis 2016, si le logement a fait office de résidence principale pendant au moins six ans, un propriétaire peut le mettre en location sans aucun critère particulier et en conservant son prêt à taux zéro.

Quels sont les paramètres pris en compte dans le calcul du PTZ ?

Lors de son calcul, les paramètres suivants seront pris en considération :

  • Le niveau des ressources. 
  • L’adresse du logement par rapport au zonage. 
  • Le nombre de personnes hébergées. 
  • Le prix du bien immobilier.

Des centaines de communes bientôt déplacées en zones tendues

600 nouvelles communes passeront de la zone détendue à tendue prochainement. La liste ne sera pas connue avant le mois de juin 2024. Cette réforme devrait permettre à 29 millions de foyers français, contre 23 auparavant, d’être éligibles au PTZ jusqu’au 31 décembre 2027. 2027 ? Oui, le dispositif, qui devait prendre fin en 2023, a été prolongé.

Le PTZ doit-il être assuré ?

Il s’agit d’une question qu’un primo-accédant est en droit de se poser. Et nous allons bien évidemment y répondre. Si les intérêts de ce prêt aidé sont pris en charge par l’État, l’emprunteur doit souscrire une assurance de prêt et s’acquitter des frais de garantie.

Depuis la loi Lagarde, l’emprunteur primo-accédant n’est plus obligé de souscrire une assurance de prêt dans la banque où il souscrit son emprunt bancaire, à condition que la délégation d’assurance, c’est aussi son nom, présente un niveau de garantie équivalent.

Primo-accédant : pourquoi avoir recours à un courtier ?

Un particulier, qui accède pour la première fois à la propriété, peut facilement se perdre dans les méandres de cette opération immobilière. C’est tout à fait compréhensible ! Pour être secondé dans ce projet, il peut solliciter les services d’un courtier spécialisé en immobilier. Justement, Ymanci possède dans ses effectifs des courtiers experts en crédit immobilier et en assurance emprunteur.

Qu’est-ce qu’un courtier peut apporter à son client ?

Le rôle de cet intermédiaire entre le primo-accédant et les prêteurs est notamment d’accompagner, de conseiller, mais également de négocier pour dénicher le bien et le prêt qui conviennent le mieux au profil et à la situation de l’emprunteur. Voici un petit échantillon de ses capacités :

  • Définir la capacité d’emprunt. 
  • Obtenir des taux compétitifs. 
  • Décrocher des conditions d’emprunt avantageuses sur les mensualités, l’assurance emprunteur, etc. 
  • Mettre le doigt sur les offres pertinentes en fonction du profil de l’acquéreur : niveau de revenu, situation professionnelle, apport personnel… 
  • Faire gagner un temps précieux à son client en gérant par exemple les démarches administratives et/ou bancaires, en obtenant des délais plus courts concernant le traitement des dossiers.
  • …

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