MaPrimeRénov’, investissement locatif, APL : ce qu’il faut retenir après l’adoption du budget 2026

Publié le 10 février 2026, mis à jour le 10 février 2026 par Florence Carpentier - Journaliste de la presse écrite

Copier le lien Lien copié !

Le projet de loi de finances pour 2026 a été adopté le 2 février 2026 après plusieurs mois de débats particulièrement tendus dans l’hémicycle de l’Assemblée nationale. Après ce passage en force, via le recours à l’article 49.3 de la Constitution, le gouvernement a dévoilé les grandes orientations qui pourraient relancer la construction et, par conséquent, l’emploi dans le secteur du bâtiment, soutenir la rénovation souvent lourde dans l’immobilier ancien et améliorer l’offre dans le locatif pour la rendre plus attractive aux yeux des bailleurs privés.

Quels sont les changements concrets pour le marché immobilier et pour le secteur du logement ? Quelles sont les conséquences pour l’investissement locatif, les aides à la rénovation, l’accession à la propriété, etc. ? Certaines mesures validées entreront en vigueur progressivement, voire rapidement, tandis que d’autres sont toujours suspendues aux décrets et aux arrêtés à paraître.

Le retour de MaPrimeRénov’ est annoncé

Interrompu temporairement depuis le 1^er janvier 2026, faute d’un budget voté, le guichet de ce dispositif d’aides à la rénovation énergétique va rouvrir incessamment, a indiqué le ministre du Logement, Vincent Jeanbrun, le 5 février dernier. Nous ne manquerons pas de revenir vers vous dès que la date officielle sera connue.

L’enveloppe budgétaire allouée à cette aide financière, mise en place par l’État en 2020, s’établit à 3,6 milliards d’euros. Ce budget devrait permettre de financer :

• Environ 150 000 rénovations par geste comme le remplacement du chauffage, des fenêtres, etc.
• Environ 120 000 rénovations globales, dont 68 000 en copropriété et 52 000 en maisons individuelles.

Selon toute vraisemblance, MaPrimeRénov’ coûtera moins cher à l’État grâce au recours des Certificats d’économie d’énergie (CEE).

Un nouveau dispositif a été créé pour relancer le statut du bailleur privé

La loi de finances 2026 a introduit un nouveau régime du bailleur privé, baptisé Relance logement. Aussi désigné Jeanbrun, ce nouveau dispositif fiscal est destiné à inciter les particuliers à acheter un logement pour ensuite le louer à des prix abordables, pendant une durée minimale de neuf ans. Rappelons que les tensions dans le locatif font toujours la une de l’actualité immobilière. Dans de nombreuses villes françaises, la demande est trop souvent supérieure à l’offre.

Les professionnels de l’immobilier espèrent que cette instauration permettra de relancer l’investissement dans la location nue. De son côté, l’investisseur peut également baisser son impôt sur le revenu. Tout le monde devrait y trouver son compte.

Quel sera l’amortissement fiscal pour un appartement dans le neuf ?

• 3,5 % par an pour un logement à loyer intermédiaire plafonné à 8 000 €.
• 4,5 % par an pour un logement social plafonné à 10 000 €.
• 5,5 % par an pour un logement très social plafonné à 12 000 €.

Il est conditionné à l’engagement de louer son bien immobilier pendant neuf ans et ce nouveau dispositif ne comprend pas de zonage géographique.

Quel sera l’amortissement fiscal pour un logement dans l’ancien ?

Pour en bénéficier, le propriétaire doit déjà réaliser des travaux lourds représentant au moins 30 % du prix d’achat de l’habitation. Concernant les avantages fiscaux, ils sont de :

• 3 % pour les loyers intermédiaires.
• 3,5 % si le loyer est considéré comme social.
• 4 % si le loyer est « très social ».

Là aussi, le dispositif est conditionné à un engagement de location de neuf ans et s’applique à tout le territoire français.

Concernant ce nouveau dispositif, différents points doivent encore être clarifiés via des décrets à venir :

• Les règles exactes de cumul entre l’amortissement et le déficit foncier.
• Les travaux vraiment éligibles.
• Les modalités de calcul de la base amortissable après la réalisation des travaux.
• Les interactions avec les régimes fiscaux qui existent déjà.

Les aides personnalisées au logement (APL) sont finalement revalorisées

Dans un premier temps envisagé, le gel des aides personnalisées au logement (APL) n’a pas eu lieu. Ces dernières seront revalorisées de 0,9 % au 1^er avril 2026, c’est-à-dire du montant de l’inflation, à ce jour. Dans le cadre du marché locatif, cette revalorisation peut aider à maintenir la solvabilité de certains locataires.

Comme l’enveloppe a été revue à la baisse, les APL pour les étudiants étrangers hors de l’Union européenne non boursiers, pourraient être supprimées dès la rentrée 2026.

Une nouvelle taxe sur la vacance locative est attendue en 2027

La taxe sur la vacance des locaux d’habitation (TVLH), c’est son nom, devrait entrer en vigueur le 1^er janvier 2027. Elle va remplacer celle sur les logements vacants (TLV) et la taxe d’habitation sur les logements vacants (THLV). Cette réforme a deux objectifs :

• Simplifier la fiscalité.
• Remettre sur le marché des habitations inoccupées, notamment dans les zones tendues.

La plus-value immobilière n’est pas supprimée, mais révisée

L’exonération de la plus-value, réalisée au moment de la vente d’un bien immobilier, a été mise en place pour encourager l’accès à la propriété. En conséquence, la loi de finances 2026 n’a pas supprimé, mais plutôt modifié cet avantage fiscal. Il sera effectivement conditionné à une durée d’occupation d’au moins cinq ans. En clair, le propriétaire devra occuper son logement en tant que résidence principale, tout en respectant le délai de vente, s’il veut bénéficier de l’exonération.

Une revente trop rapide ou une occupation irrégulière pourrait compromettre l’exonération et pénaliser le propriétaire. Surtout si ce dernier n’est pas en mesure de prouver une occupation continue via des factures ou des justificatifs administratifs.

L’évolution du prêt à taux zéro (PTZ) est suspendue à la publication de décrets

Destiné aux ménages qui n’ont pas été propriétaires d’une résidence principale au cours des deux dernières années, le prêt à taux zéro est appelé à évoluer :

• Assouplissement des conditions d’éligibilité pour donner l’accès à davantage de ménages.
• Revalorisation des plafonds de ressources qui décident ou pas de l’éligibilité de l’intéressé. À ce jour, le barème n’est pas encore connu.
• Relève sensible des plafonds de coût d’opération de +25 % pris en compte pour le calcul du PTZ, à condition que le budget et les textes d’application soient définitivement adoptés.​

Le but est d’adapter le dispositif aux prix actuels du marché de l’immobilier, entre autres dans les zones tendues et pour les logements neufs. Toutefois les barèmes définitifs restent conditionnés à la publication des décrets, ces prochains jours.

Les personnes éligibles au PTZ ont aussi la certitude que ce prêt aidé sera disponible jusqu’au 31 décembre 2027.

Le dispositif Loc’Avantages est prolongé

Ce dispositif reste en vigueur jusqu’au 31 décembre 2027. Il offre une réduction d’impôt si le propriétaire propose un logement à la location. Il offre effectivement des abattements fiscaux de 15 à 65 % selon les loyers. Loc’Avantages est un moyen de sécuriser les revenus locatifs dans les zones où la demande est soutenue.

Pour clôturer les annonces faites après l’adoption du projet de finances 2026 (PLF), la réduction de loyer de solidarité (RLS) se limitera à 900 millions d’euros, cette année. Il s’agit d’une aide au logement financée par les bailleurs sociaux. La charge financière imposée aux organismes habitations à loyer modéré (HLM) est ainsi abaissée.