Pourquoi les logements olympiques ne se vendent pas en Seine-Saint-Denis ?

Publié le 03 avril 2026, mis à jour le 03 avril 2026
par Florence Carpentier - Journaliste de la presse écrite

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La guerre au Moyen-Orient et la hausse des prix du pétrole risquent de perturber le marché immobilier et d’impacter le moral des ménages français dans les jours, voire les semaines à venir. En dépit de ce contexte international préoccupant, les taux des crédits immobiliers ne flambent pas. Encore ! Conscientes que le printemps est propice aux achats immobiliers, les banques commerciales continuent de proposer des taux attractifs, en particulier aux profils suivants : les clients patrimoniaux et les primo-accédants disposant d’un apport conséquent. Cependant, un paradoxe existe ! Certains logements peinent à trouver preneur, à commencer par les biens immobiliers de l’ancien village olympique situés sur trois communes de la  Seine-Saint-Denis : Saint-Denis, l’Île-Saint-Denis, baptisée écoquartier fluvial, puis Saint-Ouen.

Quels sont les obstacles qui freinent réellement les acheteurs ?

La commercialisation des logements olympiques et paralympiques avance péniblement, en particulier ceux situés sur l’Île-Saint-Denis. Et ce, plusieurs mois après leur mise en vente. Ces appartements auraient dû trouver preneur après la publicité qui vantait leurs atouts  :

• Adaptés au réchauffement climatique.
• Accessibles aux personnes à mobilité réduite.
• Insérés sur un site doté de commerces, d’écoles, de restaurants, d’un hôtel.

Le rapport de la chambre régionale de la Cour des comptes, publié le 23 mars 2026, apporte des éléments de réponse. Découvrez-les ci-après !

Les prix au mètre carré sont trop élevés

Le prix moyen des 191 logements en accession libre a été fixé à 6 000 € par m², toutes taxes comprises (TTC), contre 4 700 € pour 20 logements réservés aux primo-accédants locaux, qui peuvent bénéficier de certaines aides supplémentaires, comme des prêts à taux zéro (PTZ).  Ces niveaux sont supérieurs par rapport aux agglomérations voisines : Villeneuve-la-Garenne, Saint-Denis ou encore dans le quartier Saint-Denis Pleyel.

La hausse des prix a donc rendu ces biens immobiliers moins accessibles, surtout pour des primo-accédants ou des foyers aux revenus modestes.

Les surcoûts ont donc freiné l’accessibilité des logements

La hausse des prix a été provoquée par les surcoûts engendrés à la suite de plusieurs impondérables sur le chantier du site olympique et paralympique, en 2022 :

• Inflation des matériaux de construction.
• Retards liés à des contraintes techniques ou réglementaires.

Comme le souligne la chambre régionale de la Cour des comptes, les surcoûts accumulés pendant les travaux ont, en partie, été répercutés sur les prix de vente de ces logements, afin d’assurer l’équilibre financier de cette opération. Une information contestée par le groupement Pichet-Legendre.

Il semble pourtant que des ajustements aient été opérés sur le programme ! 20 logements destinés au locatif social ont été transformés en 30 habitations en bail réel solidaire (BRS). Ce dispositif offre la possibilité à des ménages modestes de devenir propriétaires d’un logement neuf en zone tendue et à un prix abordable.

L’image territoriale de la Seine-Saint-Denis est encore fragile

Certes le département francilien a connu des transformations profondes. Toutefois, certains acquéreurs potentiels, notamment les familles, hésitent encore à s’installer sur des sites en pleine transition. Les foyers sont plutôt à l’affût d’endroits bien établis. Ce point pèse sur l’attractivité de ce site.

Les délais de livraison ont peut-être découragé les potentiels acheteurs

Les acquéreurs potentiels ne se sont pas encore précipités après avoir compris que la livraison réelle des logements ne serait pas effective avant début 2026, après la fin des travaux de réaménagement. Les appartements du village olympique et paralympique devaient effectivement être réaménagés en T2, T3 ou encore T4 pour répondre aux attentes des 6 000 habitants. Par exemple, les logements prêtés aux athlètes du monde entier durant l’été 2024 ne comprenaient aucune cuisine. Ces incertitudes sur les délais ont peut-être freiné certains acheteurs.

La fin du dispositif Pinel est un coup d’arrêt pour l’investissement dans le neuf

La loi Pinel, levier fiscal pour les propriétaires acquérant un logement neuf pour le louer, n’existe plus depuis le 31 décembre 2024. S’agirait-il d’une des raisons qui complique l’achat des appartements olympiques  ? La chose n’est pas impossible ! L’État a récemment mis en place le dispositif Jeanbrun. Toutefois, les effets de ce dispositif ne seront pas visibles dans l’immédiat. L’achat dans le neuf est et restera compliqué au cours des prochains mois, selon les experts de ce secteur.

Logements olympiques et paralympiques : quel est l’avenir de ce projet ambitieux ?

Les logements peinent à trouver leurs nouveaux propriétaires, surtout dans l’écoquartier fluvial. Pourtant, ce site a été pensé pour devenir un modèle au niveau :

• De la mixité sociale avec des logements en accession libre, en bail réel solidaire, mais également en locatif social.
• Des matériaux biosourcés.
• Des espaces publics généreux.

Le projet n’a donc pas suivi la trajectoire initialement annoncée, espérée. De nombreux logements sont toujours vacants, risquant de fragiliser l’équilibre économique de ce site. Au début du mois de juillet 2025, 35 % des 241 lots avaient été vendus, soit une moyenne de cinq ventes par mois. Pour éviter que l’écoquartier fluvial ne devienne un échec, les ventes doivent aussi s’accélérer. Pour cela, les promoteurs, les collectivités ou encore l’État doivent travailler ensemble pour ajuster l’offre, renforcer l’attractivité et soutenir les prochains propriétaires.

Car tout n’est pas perdu ! Certaines habitations sont déjà occupées par des étudiants de SupMéca et de l’Institut supérieur mécanique de Paris. Il serait donc prématuré de condamner le département 93. Les investissements liés aux Jeux olympiques ont effectivement accéléré plusieurs chantiers :

• L’amélioration des transports avec, notamment, l’extension de la ligne 14 et les nouvelles connexions.
• Le développement des infrastructures culturelles et sportives.
• La rénovation des espaces publics.

Les retombées positives pour l’immobilier, c’est pour quand ?

Après chaque événement olympique, l’évolution du marché de l’’immobilier est scrutée avec attention. Si nous nous basons sur les précédentes éditions, les villes, ayant reçu les Jeux olympiques et paralympiques, ont eu des retombées bénéfiques. Elles se sont traduites par une augmentation des prix de l’immobilier dans les zones à proximité des sites où les épreuves se sont disputées.

Depuis les Jeux olympiques 2024, Paris, la Seine-Saint-Denis, mais aussi d’autres régions françaises ne dérogent pas à la règle. La comparaison est de mise ! La patience, également ! Car si nous nous référons à Londres ou à Barcelone, les changements urbains ont mis des années avant de produire leurs effets.