Le prêt-relais fin 2023 : tout ce qu’il faut savoir 

Publié le 17 novembre 2023, mis à jour le 29 mars 2024 par Florence Carpentier - Journaliste de la presse écrite

À moins d’être riche comme Crésus, il est rare qu’un propriétaire puisse financer deux biens immobiliers, en même temps. À moins d’être devin, il est impossible de prévoir à l’avance la date de vente de son bien actuel afin de la faire coïncider avec l’achat de sa nouvelle résidence principale. Alors existe-t-il un moyen d’acheter un appartement ou une maison sans avoir vendu son bien immobilier actuel à l’aube de l’année 2024 ? Il en existe un effectivement. Ce moyen est le prêt-relais, aussi appelé « achat-vente ». Une solution idéale si le secundo-accédant veut redevenir propriétaire d’un bien avant d’avoir vendu l’ancien.

Le prêt-relais est intéressant pour un acquéreur n’ayant pas encore vendu sa résidence principale. Il lui permet effectivement de :

• Prendre son temps pour vendre son bien sans le brader. Il faut néanmoins préciser qu’un bien surestimé par son propriétaire, surtout en pleine crise immobilière, peut rebuter les acquéreurs potentiellement intéressés. Il est donc préférable de faire estimer son bien par un professionnel pour trouver le juste prix.
• Disposer de fonds nécessaires pour financer son nouveau bien pour ne pas laisser passer l’appartement ou la maison de ses rêves.

Seulement voilà, le marché de l’immobilier est tendu. Les établissements financiers hésitent à débloquer des sommes d’argent pour permettre à leurs clients d’accéder à un crédit immobilier. Il est donc tout à fait légitime de se demander si le prêt-relais est une bonne solution pour un emprunteur dans une période où le nombre de transactions immobilières est en net recul d’après les notaires, où les taux d’intérêt ne sont plus aussi abordables qu’il y a quelques années ?

Quelle que soit la décision, il est primordial de trouver un moyen de vendre l’ancien logement dans les meilleurs délais car sa vente permettra de rembourser le crédit relais. Compte tenu de la période actuelle, il est préférable d’attirer le futur acheteur en :

• Fixant le prix de vente en se basant sur ceux pratiqués dans sa région, son département, sa ville.
• Séduisant le futur acheteur. Cette séduction passe par la réalisation de travaux d’embellissement, par exemple.

Mais aussi de négocier les conditions avec les banques et d’essayer d’anticiper les risques d’une telle avance financière car le prêt-relais a un coût.

Prêt-relais : ce qu’il faut savoir…

Si le montant du prêt relais est inférieur à 80 % de la valeur du bien mis en vente, la charge d’intérêt associée à cet emprunt est exclue du calcul. Ces intérêts étaient intégrés dans les charges du foyer pour calculer le taux d’endettement jusqu’à cette décision prise par le Haut Conseil de Stabilité Financière le 4 décembre 2023.

Les taux du prêt-relais également en hausse. En effet, les difficultés, que connaît le marché de l’immobilier, n’ont pas épargné le financement d’un prêt-relais. Les taux n’ont pas échappé à la hausse des taux d’emprunt appliqué depuis plusieurs mois par les établissements bancaires. Selon la Banque de France, le taux effectif pratiqué par les banques commerciales pour ce type de prêt tournait autour des 4,15 % entre juin et août 2023.

À la question : combien coûte un prêt-relais en 2023 ? Difficile d’y répondre. Son prix change en fonction de chaque vente. Son calcul s’effectue à partir de critères spécifiques comme la prise en compte de la valeur du bien mis en vente, le montant du capital restant dû sur l’ancien prêt, le capital apporté pour cette opération, les ressources, sa capacité d’épargne, sa stabilité financière…

Le principe n’est pas compliqué. Une banque ou un organisme prêteur commence par estimer le prix du bien immobilier qui doit être vendu. Une fois l’estimation faite, elle va prêter une somme d’argent correspondant non pas à la totalité mais à une partie de sa valeur. Cette somme est souvent estimée entre 50 et 80 % du prix du bien estimé par les professionnels. Une fois que la banque a décidé d’avancer les fonds, le propriétaire doit rembourser le coût du prêt, c’est-à-dire les intérêts et les frais annexes. Le capital sera intégralement soldé au moment de la vente de l’ancien bien ou au plus tard à l’échéance du contrat.

Que se passe-t-il si l’échéance arrive à terme et si l’emprunteur n’a pas vendu son bien ? La banque est en droit de réclamer le paiement, même si l’emprunteur n’a pas trouvé preneur pour le bien mis en vente. Il est aussi tout à fait possible que le prêt-relais soit :

• Transformé en crédit immobilier classique. Le risque est que le remboursement des mensualités soit trop important. Le non-remboursement d’un prêt-relais, uniquement destiné aux acquéreurs déjà propriétaires et souhaitant acheter un nouveau bien, peut entraîner une procédure destinée à régler cette situation.
• Intégré dans un regroupement de crédits à la consommation si le prêt représente moins de 60 % du montant total du rachat, ou un crédit hypothécaire, si la part du prêt-relais dépasse les 60 %.
• Inclus dans un rachat de prêt immobilier, dans le cadre d’un prêt-relais sec.

Concernant les conditions d’octroi d’un prêt-relais, elles ressemblent à celles d’un emprunt immobilier classique. La banque va en effet s’assurer que la situation professionnelle de l’emprunteur est stable, qu’il gère correctement ses comptes, qu’il possède des revenus réguliers… Le prêteur va aussi calculer le taux d’endettement et regarder le reste à vivre.

Outre le taux d’intérêt, un prêt-relais engendre d’autres coûts, tels que l’assurance emprunteur, les frais de notaire, de dossier, de clôture et liés à la levée d’hypothèque… Ils sont en général plus élevés qu’un emprunt immobilier, dirons-nous, classique.

Le prêt-relais, dont la durée est pourtant limitée dans le temps, entre 12 et 24 mois, est considéré comme un emprunt bancaire. L’acquéreur devra donc souscrire une assurance emprunteur. Depuis la promulgation de la loi Lagarde, le propriétaire n’est plus obligé de prendre l’assurance proposée par sa banque. Il est bon aussi de faire jouer la concurrence. Ymanci possède un comparateur d’assurance de prêt immobilier et travaille avec des courtiers capables de conseiller son client en fonction de son profil.