Crise de l’immobilier : pourquoi le secteur de la location est saturé en 2023 ?

Publié le 21 novembre 2023, mis à jour le 29 mars 2024 par Florence Carpentier - Journaliste de la presse écrite

En octobre 2022, la question était déjà sous les lèvres des Français qui voulaient louer un appartement : pourquoi est-il difficile de trouver un logement à louer en France ? Treize mois plus tard, cette question est toujours d’actualité. Mais nous avons peut-être la réponse. La quantité des locations ne se renouvelle pas très rapidement. Cette lenteur est notamment provoquée par :

• L’effondrement du marché de la construction.
• L’interdiction de louer des passoires thermiques. Les appartements, considérés comme des passoires énergétiques, vont devenir impossibles à louer. Progressivement !
• L’encadrement des loyers qui rebute les propriétaires à investir dans le locatif.
• L’inflation qui a provoqué la hausse des taux d’intérêt et le prix des loyers. Ces taux élevés empêchent les primo-accédants de devenir propriétaires.
• Les banques qui rencontrent des difficultés à émettre des crédits immobiliers.
• Les prix de vente particulièrement élevés.
• Le phénomène Airbnb qui a pris de l’ampleur.
• …

À cause de tous ces facteurs, les particuliers, rêvant d’accéder à la propriété pour la première fois, revoient leurs priorités et restent locataires. Ils n’abandonnent pas leurs rêves mais les remettent à plus tard. La durée moyenne d’un bail locatif est en effet passée de 28 mois à 42 mois en une année. La responsable des études économiques pour SeLoger, Barbara Castillo Rico, abonde dans ce sens :

La hausse brutale et historique des taux d’intérêt contraint beaucoup de primo-accédants à renoncer à leur projet d’achat. Résultat, les maisons ou appartements qu’ils louent ne reviennent pas sur le marché. Les nouveaux arrivants accroissent la tension locative alors même que la demande se concentre très fortement dans les métropoles. Là même où l’accession à la propriété se durcit de plus en plus.

Notons que les propriétaires de « passoires énergétiques » vont peut-être avoir un peu de répit. Le ministre de l’Économie, Bruno Le Maire, annonçait vouloir retarder l’interdiction de la location des passoires énergétiques classées G, en septembre dernier. Cette interdiction devait être effective en janvier 2025. Concernant ce retournement de situation, Barbara Castillo Rico, a précisé :

 La baisse de l’offre d’appartements à louer ne provient pas uniquement de ceux qui sont pénalisés par de mauvais diagnostics de performance énergétique (DPE). Ce phénomène joue à la marge, le problème touche toutes les lettres. Réautoriser ces locations soulageront un peu le marché sans réduire la pénurie globale.

Les logements locatifs en France en forte baisse 

Comme nous l’écrivions plus haut, les loyers ont augmenté considérablement. Par conséquent, le marché locatif en France est sous tension en cette fin d’année 2023. En septembre 2023, le spécialiste de la location immobilière, Seloger, mettait en avant la difficulté de louer en France alors que la demande est importante. Depuis janvier 2022, le marché immobilier essuie une baisse de biens locatifs. Ce phénomène est plus flagrant dans certaines grandes villes françaises au cours des douze derniers mois :

• -43 % à Rennes.
• -38 % à Paris.
• -34 % à Nice.
• -15,8 % pour Marseille et Bordeaux.

L’absence d’appartements à louer à Rennes, mais aussi à Lyon, pénalise sérieusement les étudiants. N’oublions pas qu’il s’agit de villes estudiantines. Donc très demandées !

Les biens destinés à la location sont en baisse et ceux qui sont encore disponibles possèdent des loyers en constante augmentation. Les loyers sont en moyenne de +3,2 % depuis un an dans les dix plus grandes agglomérations françaises. Voici quelques exemples :

• 6 % à Nice,
• 5 % à Marseille,
• 4,6 % à Strasbourg,
• 3,6 % à Toulouse.

Pour Barbara Castillo Rico, cette augmentation n’est pas une surprise :

Moins il y a de stock, plus les loyers augmentent. Les villes aux loyers encadrés arrivent à limiter les hausses (+2,7 % à Paris ou 2,5 % sur un an à Lyon, par exemple). Mais cette hausse accélère. Après la mise en place des mesures, les loyers ont baissé avant de repartir à la hausse. Les bailleurs se rendent compte qu’il n’y a pas de contrôle.

En septembre dernier, Locservices, société spécialisée dans la location entre particuliers, faisait état aussi d’une augmentation du prix des loyers dans des villes françaises moins importantes comme Nîmes (3,5 %) ou Orléans (3,4 %) sur une année.

Tous les profils touchés par cette pénurie 

Il n’y a pas que les particuliers voulant devenir propriétaires qui peinent à trouver un logement. Tous les profils sont, en effet, concernés : les étudiants, les professionnels sur le point d’être mutés, les personnes seules, ou encore les familles…

On reparle des locations saisonnières !

Les locations saisonnières, qui se trouvent souvent dans des stations balnéaires, et les Airbnb, qui ont pris de l’ampleur ces dernières années, grippent le marché. En effet, elles empêchent les locataires de longues durées de trouver un logement. Ces phénomènes sont rentables pour les propriétaires.

Peut-on s’attendre à des jours meilleurs ?

Selon les agences immobilières, il n’y aura pas d’amélioration dans les mois qui viennent en ce qui concerne cette forte tension locative. Charles Marinakis, président de Century 21 France, s’est expliqué sur RMC, en octobre dernier :

Le marché locatif, ça n’a jamais été très fluide. Notamment quand, chaque année, la problématique du logement des étudiants revient début septembre. Là, ça s’est aggravé, avec un assèchement du parc privé, qui devient dramatique. C’est plus que le parcours du combattant. Certaines de nos agences en location retirent les annonces de location des vitrines ou des sites parce qu’elles ne peuvent plus répondre à la demande. Elles peuvent recevoir 100, 200, voire 300 demandes par logement.

De nombreux propriétaires vont également louer leur logement pendant les Jeux olympiques 2024 à Paris, voir le mode d’emploi.

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