Taux d’endettement maximum : les critères pour obtenir un crédit immobilier en 2023
Résidence principale ou achat locatif, votre projet immobilier se dessine. Vient alors le moment d’emprunter auprès d’une banque. Connaissez-vous le taux d’endettement maximum ? Le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) le fixe à 35 %. Alors, comment calculer votre capacité de remboursement ? Et surtout, que faire si votre taux d’endettement dépasse les 35 % ?
Bonne nouvelle ! Sachez qu’il existe des méthodes pour améliorer votre profil d’emprunteur et optimiser votre capacité d’emprunt en fonction de certains critères. Découvrez tout sur le taux d’endettement et les solutions pertinentes pour faciliter l’acceptation de votre crédit immobilier.
Le calcul du taux d’endettement pour un crédit immobilier
Votre objectif : améliorer votre taux d’endettement et emprunter malgré la règle du HSCF. Pour maîtriser les critères à optimiser, il est essentiel de bien comprendre son mode de calcul. Comment les banques évaluent-elles votre capacité de remboursement ? Elles appliquent la formule suivante : (charges / revenus) x 100 = taux d’endettement. Vous vous demandez sûrement quels sont les revenus et charges pris en compte ? Entrons dans les détails tout de suite.
Les charges comptabilisées dans le calcul de votre taux d’endettement
Rassurez-vous, tous vos prélèvements bancaires n’entrent pas dans le calcul de votre capacité d’endettement. Les banques retiennent vos mensualités de crédits en cours, telles que vos prêts à la consommation, la mensualité de votre futur crédit immobilier et les éventuelles pensions alimentaires qui ont été versées. Votre loyer pèse également dans la balance, sauf si le prêt immobilier concerne l’achat de votre résidence principale.
Les revenus du foyer pris en compte dans le calcul du taux d’endettement
Salaire, loyer encaissé ou encore pensions alimentaires perçues sont comptabilisés par la banque dans vos revenus pour le calcul de votre taux d’endettement. Seuls les revenus récurrents sont retenus.
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Le taux d’endettement maximum autorisé pour un crédit immobilier
Le taux d’endettement maximum autorisé est de 35 %. Pourquoi ? Pour protéger les ménages du risque de surendettement. Cette règle, est-elle gravée dans le marbre ? Pas vraiment. Les banques bénéficient d’une souplesse pour environ 20 % des prêts immobiliers. Tout dépend alors de votre profil d’emprunteur, de votre situation, de votre apport et de la solidité de votre dossier.
Diminuer son taux d’endettement et optimiser sa capacité de remboursement
Sur quels critères peut-on jouer pour diminuer son taux d’endettement ? S’il paraît difficile d’augmenter ses revenus, il reste possible de diminuer ses charges. Voici quelques astuces pour optimiser votre capacité de remboursement et obtenir votre crédit immobilier.
Envisager un rachat pour ses prêts à la consommation
Vous avez un prêt personnel voire plusieurs crédits à la consommation en cours ? Passez par un rachat de crédits. Cette opération permet de réduire le montant de vos mensualités de remboursement.
Augmenter la durée de l’emprunt immobilier
Augmenter la durée du crédit immobilier est une manière de diminuer le montant de votre mensualité de remboursement. Attention toutefois, le HCSF a exprimé des critères stricts au sujet de la durée des prêts immobiliers. Elle ne peut pas dépasser 25 ans.
Jouer sur l’assurance du prêt immobilier
Pensez à réaliser une simulation auprès de différentes compagnies afin de trouver l’assurance emprunteur avec le meilleur rapport qualité-prix. Optimiser ce coût permet de diminuer le montant global de la mensualité de remboursement de votre prêt immobilier.
Les solutions pour contourner la règle du taux d’endettement maximum
Il existe plusieurs méthodes pour rassurer les établissements bancaires et améliorer votre dossier. Plus votre apport personnel est important, plus les banques sont enclines à accorder votre prêt immobilier.
La notion de reste à vivre vient également nuancer le taux d’endettement. Prenons l’exemple d’un foyer qui perçoit un salaire de 5 000 euros nets mensuels. Même endetté à 35 %, il lui reste 3 250 euros pour vivre. Dans ce cas précis, les banques acceptent de dépasser la règle du taux d’endettement fixée par le HCSF. Tout dépend donc de votre profil d’emprunteur.
Nous pouvons également aborder le saut de charges. Il s’agit de la différence entre votre loyer actuel et le montant de la mensualité du prêt immobilier. Par exemple, vous réglez un loyer de 1 000 euros mensuels, sans aucun impayé à votre actif. L’échéance de votre crédit immobilier est de 900 euros par mois. Par rapport à vos revenus, cela représente un taux d’endettement de 38 %. Cependant, la banque constate un saut de charges négatif de 100 euros mensuels. Elle se montre généralement disposée à accepter votre prêt. Bien sûr, cela ne fonctionne que pour l’achat de votre résidence principale.
Vous connaissez maintenant les conseils les plus pertinents pour optimiser votre capacité de remboursement. C’est le moment de calculer votre capacité d’achat ! Pour cela, utilisez un simulateur ou faites appel à un courtier. Durée d’emprunt, apport personnel, crédits en cours ou encore assurance de prêt, de multiples critères peuvent faire pencher la balance en votre faveur. Ne vous en privez pas !
