Acheter dans l’ancien : quels sont les avantages et les inconvénients ?
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par Stéphanie Wojtkowiak - Rédactrice web Article supervisé par Anthony Ditte
Vous allez concrétiser votre rêve : devenir propriétaire. Désormais, vous allez suivre les premières étapes d’un achat immobilier . Vous êtes à la recherche du bien immobilier qui deviendra votre résidence principale ? Une question reste peut être en suspens : est-il préférable d’acheter dans l’ancien ou dans une construction neuve ?
L’acquisition d’une maison ou d’un appartement dans l’ancien vous apporte plusieurs avantages comme un prix d’achat moins élevé, un choix de biens plus importants. Toutefois, il ne faut pas négliger les inconvénients tels que le coût des travaux de rénovation. Afin que vous puissiez vous faire votre opinion en toute connaissance de cause, Ymanci vous en dit plus sur ce type de transaction immobilière.
Ce qu'il faut retenir
- Un bien immobilier est considéré comme ancien dès qu’il a déjà changé de propriétaire ou que sa construction remonte à plus de cinq ans.
- Acheter dans l’ancien offre un large choix de biens, souvent situés dans des quartiers recherchés, à des prix inférieurs de 15 à 20% à ceux du neuf.
- L’achat dans l’ancien permet une acquisition plus rapide que dans le neuf, mais entraîne des frais de notaire plus élevés et souvent des travaux incontournables.
- Les aides comme MaPrimeRénov’ et le prêt à taux zéro facilitent le financement des travaux de rénovation énergétique ou de remise aux normes.
- Avant d’acheter, il est essentiel d’examiner les diagnostics, d’évaluer l’état du bien et son coût de rénovation, et de se faire accompagner par un courtier pour sécuriser le financement.
- Une question ? Un doute ? Contactez un courtier Ymanci !
Pour vous aider dans votre choix d’acquisition immobilière, lisez notre article dédié à l’achat dans l’ancien.
Quand un bien immobilier est-il considéré comme ancien ?
Un bien immobilier est dit ancien lorsqu’il a déjà fait l’objet d’un transfert de propriété ou de mutation. Ce transfert se réalise lors d’une vente, d’une succession ou d’une donation. Ce bien peut être une maison individuelle ou un appartement, qu’il soit ou non dans un immeuble en copropriété. Le logement est également considéré comme ancien lorsque sa date de construction remonte à plus de cinq ans.
A contrario, les logements neufs sont âgés de moins de cinq ans. Cela peut être une construction nouvelle ou un bien ancien rénové. Les travaux de rénovation doivent rendre fiscalement le logement à l’état neuf. C’est le cas des biens immobiliers réhabilités.
Acheter dans l’ancien : les différents projets immobiliers
Plusieurs projets immobiliers peuvent vous mener à acheter dans l’ancien, à commencer par l’acquisition d’une résidence principale ou secondaire. Vous pouvez également acquérir ce type de logement dans le cadre d’un investissement locatif. Entre la location classique, estudiantine ou saisonnière, vous avez l’embarras du choix pour réussir votre investissement immobilier.
Si vous êtes à l’aise avec les travaux, il vous est aussi possible d’acheter un bien immobilier à rénover. Une fois les travaux achevés, l’appartement ou la maison prend de la valeur sur le marché immobilier. Ce qui vous permet de bénéficier d’une plus-value lors de la revente.
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Les avantages de devenir propriétaire d’un bien ancien
Acheter dans l’ancien revêt plusieurs avantages. Le premier étant de bénéficier d’un plus grand choix de biens immobiliers en vente.
Acheter dans l’ancien : une offre plus importante de biens en vente
Le parc immobilier dans l’ancien comprend un plus grand nombre de biens. L’un des avantages d’acheter dans l’ancien est que vous retrouvez ces logements dans tous les quartiers, y compris le centre-ville. Ce qui est plus compliqué pour un programme neuf, à cause du manque de place et des autorisations de construction.
Le cachet des biens anciens
La date de construction des maisons et appartements peut remonter à plusieurs décennies, voire des siècles. Certains types architecturaux sont plus recherchés que d’autres. Ainsi, vous pouvez trouver des biens pleins de charme. Un appartement avec ses moulures et sa cheminée dans un immeuble haussmannien, une longère avec pierres et poutres apparentes font partie de ces biens d’exception.
Un prix d’acquisition souvent moins élevé
Le prix moyen d’un logement ancien est inférieur de 15 à 20 % à celui d’un bien neuf, pour les mêmes prestations. Ceci s’explique par l’exonération du taux de la TVA, généralement de 20 %, qui est appliqué pour les logements neufs.
Cet avantage n’est pas toujours avéré. Selon le standing de certains biens anciens, leur prix sera supérieur à un logement neuf. Pour évaluer le prix d’un bien dans l’ancien, les paramètres suivants sont pris en compte : l’état et les prestations du logement, la localisation géographique, l’environnement, la situation du marché, etc.
La visite de l’appartement ou de la maison
Quand vous achetez un bien neuf, la plupart du temps, celui-ci n’est pas encore sorti de terre. Il s’avère parfois difficile de se projeter sur un plan. L’achat d’un bien dans l’ancien est tout autre. Avant la visite, vous avez déjà une idée du logement grâce aux photos de l’annonce immobilière. La visite vient généralement confirmer ou infirmer votre coup de cœur.
La visite vous permet également de vous projeter et d’imaginer votre futur aménagement et les éventuels travaux. C’est l’occasion de chiffrer le coût de ces travaux.
Des aides pour l’achat d’un logement ancien
Pour financer l’achat de votre bien ancien, vous allez, peut-être, souscrire un contrat de prêt. Sachez qu’il existe des aides, sous certaines conditions, pour votre projet d’acquisition ou d’investissement locatif.
En tant que propriétaire d’un bien ancien, profitez d’aides pour la rénovation énergétique de votre logement telles que MaPrimeRénov’. Vous pouvez également prétendre au prêt à taux zéro (PTZ) dans le cadre de l’achat d’un logement à rénover.
Les articles de loi évoluent rapidement. Pour le financement de votre projet immobilier, vous pouvez bénéficier des conseils d’un courtier en crédit immobilier. Celui-ci saura vous informer sur les différentes solutions qui s’offrent à vous.
Des délais d’acquisition plus courts
Une fois que vous avez trouvé la maison ou l’appartement de vos rêves, vous faites une offre d’achat au vendeur. Si elle est acceptée, vous signez un compromis ou une promesse de vente. Le délai entre la signature de l’avant-contrat et l’acte définitif de vente est généralement de deux à trois mois. Par conséquent, vous pouvez vite emménager dans votre appartement ou maison.
Dans le cadre d’une construction neuve en VEFA (Vente en l’état futur d’achèvement), il faut compter environ dix-huit mois. Vous n’êtes pas toujours assuré de ce délai, car le chantier peut prendre du retard.
Les inconvénients d’acheter dans l’ancien votre maison ou appartement
Des frais de notaire plus élevés, une remise aux normes font partie des éventuels inconvénients auxquels fait face un acheteur d’un bien ancien.
Des frais de notaire plus élevés dans l’ancien
Le prix d’achat d’un bien ancien est généralement moins élevé qu’un logement neuf. Ce qui n’est pas le cas des frais de notaire. Leur taux est de l’ordre de 7 à 8 % alors que celui d’un bien neuf s’élève à 2 à 3 %. Contrairement aux idées reçues, il ne s’agit pas des honoraires du notaire. En effet, 5,80 % du prix de vente sont consacrés aux droits de mutation.
Isolation, mise aux normes : les travaux de rénovation à réaliser dans un logement ancien
Qui dit bien ancien dit souvent travaux. Ils peuvent aller d’un simple rafraîchissement à une rénovation du gros œuvre. Selon les travaux à prévoir, la note peut vite devenir salée. Il est important de les anticiper dans votre plan de financement, voire de les inclure lors de votre demande de prêt immobilier.
Acheter dans l’ancien peut signifier devenir propriétaire d’un bien, dont l’installation électrique est vétuste. Le vendeur n’est pas tenu de remettre aux normes l’installation avant de céder sa propriété. Sa seule obligation est d’en informer l’acheteur. Si ce dernier accepte la vente, il sera tenu de mettre en conformité l’installation électrique, ce qui signifie des frais supplémentaires.
Certains logements anciens possèdent également une mauvaise isolation thermique et acoustique. Sans travaux de rénovation énergétique, l’absence d’isolation peut faire grimper vos factures d’énergie. Parmi les autres charges, figure également l’entretien des équipements de la maison ou de l’appartement, qui, contrairement à ceux d’un nouveau logement, ne sont pas neufs.
Acheter un bien immobilier dans l’ancien : les précautions à prendre
Vous avez eu un réel coup de cœur pour un logement ancien. Avant la signature du compromis ou de la promesse de vente, quelques vérifications s’imposent :
- Renseignez-vous sur l’état du bien immobilier (sa date de construction, l’état de son bâti, le respect des mises aux normes, etc.).
- Lors de la visite, en journée de préférence, inspectez l’appartement ou la maison. N’hésitez pas à vous faire accompagner par un expert pour lister et chiffrer les éventuels travaux de rénovation et de mises aux normes.
- Prenez connaissance du dossier de vente et des diagnostics immobiliers, notamment le DPE (diagnostic de performance énergétique) et celui relatif à l’installation électrique.
- Dans le cadre d’une copropriété, demandez les documents concernant les charges et travaux prévus ou en prévision.
Vous venez de voir les vérifications à réaliser avant d’acheter dans l’ancien.
Si vous souhaitez des conseils pour financer votre projet, Ymanci, courtier en crédit immobilier est le professionnel qui saura vous accompagner. Nous ne sommes pas les seuls à le dire, nos clients le pensent aussi. Il n’y a qu’à lire les avis qu’ils nous laissent :
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