L’achat en viager : comprendre et réussir votre investissement

Publié le 16 janvier 2025, mis à jour le 16 janvier 2025 par Juliette Hisler - Copywriter finance et assurance

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Connaissez-vous l’achat (ou la vente, car tout dépend du point de vue selon lequel nous nous plaçons) en viager ? Un nom quelque peu barbare qui n’a rien à voir avec un verger ou un arbre fruitier.

Non ! L’achat, ou la vente, en viager est une forme particulière de transaction immobilière qui suscite curiosité et interrogations. Bien qu’elle existe depuis des siècles, cette pratique reste méconnue du grand public et entourée de certaines idées reçues.

Mais qu’est-ce que l’achat en viager, et quels en sont les avantages et les inconvénients ? Quelles sont les étapes à suivre pour mener à bien la transaction ?

Cet article décrypte pour vous les rouages de ce mode d’acquisition particulière, souvent perçu comme un pari sur la vie.

Fonctionnement de l’achat en viager

Acheter en viager présente un aspect unique, souvent perçu comme une exclusivité sur le marché immobilier, et requiert une bonne compréhension des rouages pour maximiser ses bénéfices.

Concrètement, le viager est un contrat immobilier par lequel un acheteur, appelé le débirentier, acquiert un bien en versant une rente à vie au vendeur, lui-même dénommé le crédirentier. En complément, un bouquet, à savoir une somme versée au moment de la vente, peut être prévu pour réduire le montant des rentes ultérieures.

La rente, communément appelée rente viagère, est versée périodiquement (mois, trimestre, année) jusqu’au décès du crédirentier.

Cet événement ne pouvant être connu à l’avance, l’achat en viager repose sur le principe d’aléa. Ainsi, ni le vendeur ni l’acquéreur ne connaissent à l’avance le montant total qui sera versé pour le bien, car celui-ci dépend de l’espérance de vie du vendeur.

Dans la majorité des cas, le vendeur conserve le droit d’usage et d’habitation du bien jusqu’à son décès, sauf dans le cas d’un viager libre, où l’acheteur peut occuper immédiatement le logement.

Calcul de la rente et du bouquet

Le coût d’un achat en viager repose sur la détermination de deux éléments clé : la rente et le bouquet, eux-mêmes soumis à plusieurs paramètres.

Le montant de la rente est calculé en fonction de l’âge et de l’espérance de vie du vendeur, de l’état du marché immobilier, du statut libre ou occupé du bien vendu, du versement ou non d’un bouquet et son montant, et bien évidemment de la valeur foncière du bien.

Concernant le bouquet, il représente généralement 20 à 30 % de la valeur du bien. Son montant dépend de la situation financière des deux parties et surtout de la valeur marchande du bien, l’âge et l’état de santé du vendeur, ainsi que les prévisions relatives aux rentes futures.

Les différents types de viager possibles

Il existe deux grandes catégories de viagers :

Le viager libre

Dans le cadre d’un viager libre, le vendeur cède son droit d’usage et d’habitation à l’acheteur dès la signature de la vente. Le futur propriétaire peut donc occuper le bien immédiatement ou le louer. Ce type de viager est souvent choisi par les vendeurs qui ne souhaitent plus occuper leur bien ou qui ont besoin de liquidités immédiates.

Cette formule est rare, mais elle offre plus de liberté pour utiliser ou rentabiliser le bien.

À noter : il est possible de conclure un viager avec plusieurs crédirentiers (souvent un couple). Dans ce cas, la rente est due jusqu’au décès du dernier survivant.

Le viager occupé

Dans le cas d’un viager occupé, le crédirentier conserve le droit d’usage et d’habitation du bien jusqu’à son décès. Il devient par conséquent usufruitier. L’acheteur, qui devient pourtant immédiatement propriétaire du bien, ne peut pas occuper le bien immédiatement. Il ne peut ni l’occuper, ni le louer. Dans le langage juridique, il détient la nue-propriété. Il bénéficie toutefois d’une décote d’occupation pour compenser cette privation.

Ce type de viager permet au vendeur de continuer à vivre dans son logement tout en bénéficiant d’un complément de revenus.

À ces deux types de viager, s’ajoutent deux formules alternatives qui offrent des avantages spécifiques pour les vendeurs et les acheteurs :

Le viager mixte 

Le viager mixte combine les caractéristiques du viager occupé et du viager libre, en divisant la maison ou l’appartement en deux parties, l’une pour l’acquéreur et une pour le vendeur jusqu’à son décès. Cette formule permet au vendeur de continuer à vivre dans son logement tout en bénéficiant d’une rente viagère, et à l’acheteur d’avoir également le droit d’usage de son acquisition.

La vente à terme

La vente à terme est une transaction où le paiement du prix de vente est échelonné dans le temps, souvent sous forme de versements périodiques, sans que le vendeur ne conserve de droit d’usage.

Contrairement au viager, la durée des paiements est fixée à l’avance et ne dépend pas de la durée de vie du vendeur. Cette formule offre une sécurité financière accrue pour l’acheteur, qui connaît dès le départ la durée totale de son engagement financier. Elle permet également au vendeur de percevoir des revenus réguliers sur une période définie, tout en transférant immédiatement la propriété du bien au débirentier.

Quels biens peuvent-ils être achetés en viager ?

Tout type de bien immobilier peut être vendu en viager, qu’il s’agisse d’une maison individuelle, d’un appartement, d’un terrain ou même de biens atypiques comme des châteaux ou des immeubles entiers.

Cependant, les biens résidentiels occupés par le vendeur sont les plus courants.

Les caractéristiques du bien, comme sa localisation, son état et son potentiel de valorisation, influencent directement le calcul des rentes et du bouquet. Que le bien soit situé à Paris ou en Corrèze, le montant de la transaction immobilière ne sera pas le même. On le comprend aisément.

Viager et séparation de droits

Comprendre le principe du viager, c’est aussi comprendre quelques principes légaux de base. Nous vous aidons à y voir plus clair en revenant sur des notions juridiques essentielles.

Définitions clés : nue-propriété, usufruit et séparation de droits

Nue-propriété

La nue-propriété est un droit de propriété qui exclut l’usage et la jouissance d’un bien. En d’autres termes, le nu-propriétaire possède le bien, mais ne peut ni l’utiliser ni en percevoir les revenus tant que l’usufruitier conserve son droit d’usage. La nue-propriété peut être vue comme une anticipation sur la pleine propriété, acquise lorsque l’usufruit prend fin.

Usufruit

L’usufruit est le droit de jouir d’un bien dont une autre personne détient la nue-propriété. Cela inclut le droit d’habiter un logement ou d’en percevoir les revenus, comme des loyers. L’usufruit est souvent limité dans le temps et prend fin au décès de l’usufruitier ou à l’échéance spécifiée dans un contrat.

Séparation de droits

La séparation de droits fait référence à la dissociation juridique entre la nue-propriété et l’usufruit.

La séparation de droits dans le cadre d’un viager

Dans le cadre d’un viager, la séparation de droits permet au vendeur de continuer à vivre dans le bien ou d’en percevoir les revenus, tandis que l’acquéreur devient propriétaire en attente de la pleine propriété, effective à la fin de l’usufruit. Le viager sera par conséquence un viager dit occupé, le vendeur sera dès lors l’usufruit et l’acheteur, le nu-propriétaire.

A la signature de l’acte de vente immobilière, l’acheteur acquiert immédiatement la nue-propriété du bien, tandis que le vendeur conserve l’usufruit, c’est-à-dire le droit d’usage et d’habitation. Cette séparation des droits permet à chaque partie de bénéficier d’avantages distincts : l’acquéreur anticipe une valorisation du bien sur le long terme, tandis que le vendeur continue d’occuper le logement tout en percevant une rente.

Il est crucial de bien encadrer cette séparation dans le contrat de viager, notamment pour définir les obligations liées aux charges, réparations et taxes. L’accompagnement d’un notaire est indispensable pour garantir que les droits et responsabilités de chaque partie sont clairement établis.

Les avantages et les inconvénients de l’achat en viager

Formule immobilière atypique, l’achat en viager est un investissement aux multiples facettes qui peut s’avérer particulièrement intéressant pour le débirentier notamment, mais avec une part de risque non-négligeable du fait de son caractère aléatoire lié à l’espérance de vie du vendeur.

Les avantages de l’achat en viager

Acheter en viager présente de nombreux avantages tant pour le vendeur que pour l’acquéreur

Pour l’acheteur

• Prix réduit : dans le cas d’un viager occupé, le bien est vendu à un prix inférieur à sa valeur marchande, l’occupation du logement par le crédirentier constituant automatiquement une décote.
• Souplesse de paiement : la rente à vie, que l’on peut assimiler au versement d’un loyer, permet d’échelonner le paiement du bien immobilier, ce qui peut être plus abordable qu’un achat classique financé par emprunt.
• Potentiel de plus-value : si le vendeur vit moins longtemps que prévu, l’investissement peut se révéler très rentable.
• Investissement à long terme : le viager peut être une bonne stratégie d’investissement à long terme, surtout si le vendeur est âgé.

Pour le vendeur

• Revenu régulier : le crédirentier bénéficie d’une rente mensuelle qui complète souvent sa retraite.
• Avantages fiscaux : une partie de la rente viagère est défiscalisée, permettant ainsi de bénéficier d’un avantage fiscal non négligeable.
• Maintien dans les lieux : dans le cadre d’un viager occupé, le vendeur conserve son cadre de vie tout en monétisant son patrimoine.
• Transmission simplifiée : cette formule permet également de limiter les droits de succession pour les héritiers.

Les risques et inconvénients de l’achat en viager

Malgré ses avantages, l’achat en viager comporte des risques et des inconvénients qu’il convient d’évaluer attentivement.

Pour l’acheteur

• Incertitude sur la durée des paiements : le débirentier ne sait pas combien de temps il devra verser la rente, ce qui peut représenter un risque financier certain.
• Coût potentiellement élevé : l’espérance de vie du vendeur peut prolonger les paiements de la rente bien au-delà des prévisions. Si le vendeur vit très longtemps, le coût total de l’achat (bouquet + rentes) pourra dépasser la valeur du bien, comme ce fut le cas pour Jeanne Calment.
• Frais annexes : l’acheteur doit souvent s’acquitter des taxes foncières et effectuer les grosses réparations prévues par la loi.
• Défaut de paiement : en cas de difficultés financières, l’acquéreur peut perdre les sommes déjà versées si le contrat est résilié.

Pour le vendeur

• Risque d’impayé : si le débirentier ne verse plus la rente, le vendeur doit entamer des procédures judiciaires, souvent longues et coûteuses.
• Taxation de la rente : la rente viagère est partiellement imposable, ce qui peut réduire les revenus nets du crédirentier.
• Perte de contrôle : une fois le contrat signé, le vendeur cède définitivement la propriété du bien.

Combien coûte un achat en viager ?

Nous avons évoqué un peu plus haut, le coût d’un achat en viager est constitué de deux éléments principaux :

• Le bouquet : versé lors de la signature du contrat, il constitue une mise de départ importante.
• La rente viagère : calculée en fonction de l’âge du vendeur, de son espérance de vie, de l’état du bien et de son statut (libre ou occupé), elle représente un engagement financier régulier pour l’acheteur.

Toutefois, acheter en viager doit également tenir compte d’autres frais, tels que :

• Les frais de notaire : comme pour tout achat immobilier, ces frais incluent les émoluments du notaire, les droits d’enregistrement et divers frais annexes. Ils sont calculés sur la valeur du bien et le montant du bouquet.
• Les frais d’entretien : dans le cas d’un viager occupé et selon l’article 606 du Code civil, le débirentier est généralement responsable des grosses réparations, tandis que le vendeur prend en charge l’entretien courant et les petites réparations.
• Les taxes : selon les termes du contrat, les taxes foncières sont le plus souvent à la charge de l’acheteur

Comment bien préparer un achat en viager ?

Pour réussir un investissement en viager, certaines précautions sont essentielles. Parmi ces dernières figurent :

• L’estimation précise du bien : faites évaluer la valeur marchande par un expert afin de déterminer un juste prix. Cette évaluation tient compte de divers facteurs tels que la localisation, l’état du bien, et les tendances du marché immobilier.
• L’analyse de la situation du vendeur : prenez en compte l’âge, l’espérance de vie, ainsi que la situation personnelle et financière du crédirentier. Ces facteurs impactent directement la durée de l’engagement.
• La préparation financière : assurez-vous de disposer des fonds nécessaires pour le bouquet et les rentes. Une analyse de votre capacité de financement est indispensable pour éviter les défauts de paiement.
• La rédaction d’un contrat solide : s’agissant d’un achat immobilier notarié, la signature d’un contrat de vente est obligatoire, et ne peut se faire que par l’intermédiaire d’un notaire. Le notaire se charge d’établir un acte clair et précis, prévoyant toutes les hypothèses. Sollicitez un notaire pour inclure ces clauses spécifiques, telles que la répartition des charges, les obligations de chaque partie, les modalités en cas d’imprévu ou la résiliation en cas de défaut de paiement.
• La vérification des charges : que vous soyez vendeur ou acheteur, clarifiez qui supportera les différentes charges (réparations, taxes, entretien) pour éviter les litiges futurs.
• L’accompagnement professionnel : faites-vous conseiller par un avocat ou un expert en viager pour naviguer dans les aspects juridiques et fiscaux.

Les étapes de l’achat en viager

Bien que très atypique, l’achat en viager suit un processus relativement similaire à tout autre achat immobilier. Voici les étapes à suivre pour une vente ou un achat en viager.

Après l’évaluation de la valeur du bien, vous, que vous soyez vendeur ou acheteur, allez passer à l’étape de la négociation du bouquet et de la rente. Le bouquet est facultatif et son montant est librement fixé par les deux parties. La rente viagère, quant à elle, est calculée en fonction de la valeur du bien, de l’âge du vendeur, et de l’espérance de vie.

Vous pouvez vous faire aider par un expert, à la fois pour déterminer les montants de la rente et du bouquet, mais aussi pour leur négociation.

Une fois les négociations closes, le débirentier fait une offre d’achat en bonne et due forme précisant le montant du bouquet et de la rente viagère. Cette offre doit être acceptée par le vendeur pour que la transaction puisse se poursuivre.

À l’image de l’acquisition classique d’une maison ou d’un appartement, un compromis de vente est ensuite signé. Ce document engage les deux parties et fixe les conditions de la vente, y compris le montant du bouquet et de la rente viagère.

Comme dit un peu plus haut, l’achat en viager est un acte notarié qui nécessite l’intervention d’un notaire. À ce titre, la signature de l’acte authentique chez le notaire est obligatoire. Cet acte officialise la vente et précise les modalités de paiement de la rente viagère.

À la signature de la vente, l’acquéreur commence à verser la rente viagère au vendeur selon les modalités convenues dans l’acte de vente. Ce paiement se poursuit jusqu’au décès du vendeur.

Dans le cas d’une vente viagère avec bouquet, une étape peut venir s’intercaler à celles précédemment citées.

Le bouquet, variant de 20 % à 40 % de la valeur du bien convoité, peut vite représenter une petite somme. En tant que futur propriétaire, vous n’avez peut-être pas les liquidités suffisantes pour payer comptant.

Pour ne pas voir partir votre rêve immobilier en fumée, vous pouvez souscrire un prêt bancaire et financer ainsi la mise de départ.

Pour vous aider dans ces démarches, vous pouvez contacter votre banque bien évidemment, ou passer par l’intermédiaire d’un courtier, comme Ymanci. Il vous accompagnera à chaque étape de votre demande de financement, vous aidera à constituer votre dossier avec toutes les pièces justificatives nécessaire, vous conseillera sur l’offre de crédit à privilégier, vous fera gagner du temps et surtout négociera pour vous les meilleures conditions de prêt.

Nos conseils pratiques pour acheter en viager

Pour faire de votre achat en viager une exclusivité réussie, évaluez attentivement tous les risques financiers et juridiques.

Nous ne le répéterons jamais assez : faites-vous accompagner ! Comme toute opération financière, nous vous recommandons fortement de vous faire accompagner par des professionnels du droit et de la fiscalité pour bien comprendre les implications juridiques et fiscales du viager. Le viager peut être une véritable aubaine, une exclusivité même, mais il peut vite se transformer en un gouffre financier.

Évaluez les dangers en prenant en compte l’espérance de vie du vendeur et les risques financiers associés. Une évaluation réaliste vous aidera à prendre une décision éclairée.

Enfin, n’hésitez pas à comparer plusieurs offres de viager avant de vous décider. Les conditions peuvent varier considérablement d’un bien à l’autre. Et au risque de nous répéter, une maison ou un appartement acheté en viager à Paris n’aura pas le même coût qu’un bien dans la Creuse. Comparez ce qui est donc comparable.

Ce qu’il faut retenir de l’achat en viager

• Acheter en viager est une option intéressante pour les personnes âgées souhaitant compléter leurs revenus tout en restant chez elles, ainsi que pour les investisseurs cherchant à acquérir un bien immobilier à un coût réduit.
• Il est essentiel de bien comprendre les implications financières et juridiques de cette transaction et de se faire accompagner par des professionnels pour mener à bien la vente.

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