Ce qu’il faut savoir sur la vente et l’achat en viager occupé

Florence Carpentier journaliste de la presse écrite
Publié le , mis à jour le par Florence Carpentier - Journaliste de la presse écrite

Vous voulez vendre ou acheter un bien immobilier dans l’Hexagone. Que pensez-vous de la vente en viager ? Cette pratique semble de plus en plus se démocratiser chez les propriétaires seniors. La vente en viager connaît une croissance moyenne de 5 % en 2024 et représenterait 0,5 % des ventes immobilières, soit entre 4 000 et 6 000 ventes par an d’après le baromètre de l’Institut d’Expertise et de Formation au Viager (IEFV). Cet intérêt pour le viager occupé, qui croît doucement mais, (peut-être) sûrement, serait dû à plusieurs facteurs :

  • Le vieillissement de la population française.
  • La recherche de solutions pour bénéficier d’une retraite plus confortable.
  • La volonté de sécuriser l’avenir financier grâce à des revenus réguliers. 

Il existe actuellement deux types de vente en viager : le viager libre et le viager occupé. Nous allons parler du viager occupé. La vente en viager occupé, est-ce pour vous ? Cette transaction immobilière, peut-elle être la solution à vos problèmes financiers ? La rédaction d’Ymanci fait un tour d’horizon sur cette transaction immobilière. Nous allons vous dire en quoi consiste réellement la vente en viager, vous éclairer sur son mode de fonctionnement, passer en revue quelques avantages et inconvénients, vous expliquer sa différence avec une vente immobilière classique.

Quel est le mode de fonctionnement du viager occupé ?

Le viager ou le contrat de rente viagère permet à un propriétaire d’un logement, appelé crédirentier, de céder son bien à un acquéreur, et de conserver son droit d’usage et d’habitation (DHU). C’est-à-dire que le vendeur a le privilège d’y résider jusqu’à son décès. Quant à l’acheteur, dit débirentier, il doit procéder au versement d’un bouquet, autrement dit d’une somme d’argent, qui doit être payée comptant lors de la signature de l’acte de vente. Il doit ensuite verser des rentes viagères mensuelles, trimestrielles, voire annuelles, selon les termes convenus, jusqu’au décès du crédirentier. Il pourra prendre possession du logement au décès du vendeur ou du dernier survivant.

Dans ce type de transaction, le droit d’usage et d’habitation (DHU) du viager occupé peut concerner deux personnes, comme un couple. Il faut donc garder à l’esprit que la rente viagère doit être versée jusqu’au décès du dernier survivant.

Le saviez-vous ? Le débirentier, aussi appelé nu-propriétaire, est le propriétaire des murs du bien immobilier. Le crédirentier, également connu sous le nom d’usufruitier, est propriétaire de l’intérieur des murs et du droit d’occupation.

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Quel est le profil pour ce type de transaction ?

Comme nous le disions ci-dessus, cette transaction immobilière peut s’avérer intéressante pour les personnes âgées qui veulent augmenter leur pouvoir d’achat et continuer à vivre dans leur bien immobilier grâce au bouquet et à la rente viagère à vie.

Le viager occupé est d’ailleurs une alternative à l’EHPAD. Grâce au versement de la rente viagère, la situation financière du crédirentier reste confortable. Ce dernier peut alors réaliser des travaux nécessaires en fonction de son âge ou s’offrir des services et des soins à domicile.

Quels sont les critères retenus pour calculer le bouquet ?

Le bouquet est comme un apport personnel pour une opération immobilière classique. Cette somme d’argent, que l’acquéreur verse au vendeur pour acter la transaction lors de la signature de l’acte authentique de vente, est, en règle générale, négociée entre les parties concernées dont font bien évidemment partie le crédirentier et le débirentier. Le montant du bouquet change selon l’âge du vendeur du bien immobilier et la valeur vénale du logement. Dès que le paiement du bouquet est effectué, le solde du prix de la transaction est payé par la rente viagère.

Quels sont les critères retenus pour calculer la rente viagère ?

Le montant de la rente viagère, qui permet au crédirentier de maintenir son niveau de vie, est calculé selon plusieurs critères comme : 

  • La valeur vénale de l’appartement ou de la maison du crédirentier.
  • Son âge.
  • Son espérance de vie.
  • … 

La valeur vénale, quésaco ?

La valeur vénale d’un appartement ou d’une maison correspond à son prix sur le marché immobilier. Cette valeur est définie à la suite d’une expertise immobilière et permet de calculer le bouquet et la rente viagère. Elle tient compte des facteurs suivants : 

  • L’emplacement du logement.
  • La superficie de l’habitation qui est un des points à prendre en considération au moment de se lancer dans l’achat d’un bien immobilier.
  • L’état général du bien immobilier.
  • Le prix du marché.

Ces ventes en viager sont réalisées par des notaires ou des agences immobilières spécialisées dans ce mode de financement.

L’achat en viager occupé, en quoi est-il différent d’un achat immobilier classique ?

Il se distingue d’abord par son mode de paiement. À l’inverse d’une vente immobilière classique, le prix de l’habitation est scindé en deux parties :

  • Le capital initial connu sous l’appellation « bouquet ».
  • Les rentes viagères dont les versements s’effectuent ponctuellement, directement au crédirentier.

Ensuite, l’acheteur obtient l’exclusivité… différée de la propriété en viager occupé. L’acheteur devient, en effet, propriétaire de l’habitation, mais il doit attendre le décès du crédirentier pour y élire domicile. Cette exclusivité différée aura une influence sur le prix d’achat. 

Viager occupé : que doit contenir le contrat de vente ?

Il faut que le vendeur et l’acheteur connaissent parfaitement les détails de cette transaction. Lors de la rédaction du contrat de vente, certains points doivent, par conséquent, y figurer :

  • Le montant du bouquet.
  • Le montant de la rente viagère, ainsi que la fréquence des paiements.
  • Les responsabilités inhérentes au crédirentier et au débirentier concernant les charges, les taxes et l’entretien de l’appartement ou d’une maison.
  • Les conditions de résiliation du contrat de vente en viager dans le cas où l’acquéreur ne serait plus en mesure de payer les rentes et le crédirentier venait à décéder prématurément. Il doit bien évidemment être rédigé par un spécialiste du viager et passer entre les mains d’un notaire, car il comporte de nombreuses clauses.
  • …

Que se passe-t-il si l’acquéreur n’est plus en mesure de s’acquitter de la rente viagère ?

Si l’acheteur se retrouve en situation de défaut de paiement, la vente sera purement et simplement annulée. Dans ce cas de figure, le crédirentier retrouvera la pleine propriété de son logement. Le vendeur gardera une partie ou la totalité du bouquet ainsi que les rentes viagères déjà perçues. Dans la foulée, il pourra remettre son bien immobilier en vente viagère s’il le désire.

La vente en viager est complexe et est souvent réservée à une niche. Elle offre néanmoins des avantages considérables aux acheteurs mais surtout aux vendeurs. Sans oublier les inconvénients. Découvrons-les ci-dessous.

Les avantages du viager occupé pour le vendeur

Ce mode de fonctionnement est avantageux pour le vendeur qui va toucher une rente viagère à vie et garder ainsi un train de vie de qualité. Outre cette rentrée d’argent, le crédirentier :

  • Dispose du DUH, c’est-à-dire qu’il peut continuer de vivre dans son appartement ou sa maison jusqu’à son décès.
  • Perçoit un capital immédiatement. Ce capital est valable grâce au bouquet et aux revenus supplémentaires provenant de la rente viagère.
  • Est souvent exempté de payer la taxe foncière.
  • Bénéficie d’un abattement fiscal, permettant ainsi de réduire l’impôt sur le revenu.
  • N’a plus à s’occuper de la gestion notamment administrative de sa propriété, et des rénovations importantes du logement.
  • Maintient son pouvoir d’achat grâce à la revalorisation annuelle de la rente.
  • Peut prendre la décision de quitter son bien immobilier et de percevoir un revenu supplémentaire se présentant sous la forme d’un capital additionnel ou de rentes revalorisées tenant compte du barème prévu dans l’acte de vente.
  • Garantit un toit et des revenus stables à son conjoint ou à sa conjointe. La rente viagère doit être versée au survivant pour toute sa vie.
  • … 

Les avantages du viager occupé pour l’acheteur

Pour l’acquéreur, la vente en viager est une opportunité de se lancer dans un investissement immobilier et de devenir propriétaire d’un logement dans un futur plus ou moins proche. L’acquéreur peut aussi : 

  • Bénéficier d’un prix d’achat généralement inférieur à la valeur vénale d’un bien immobilier. Comme le vendeur conserve le DUH, l’acquéreur va jouir d’une décote sur la propriété. Cet abattement par occupation est propre au viager occupé.
  • Effectuer des paiements échelonnés. Le fonctionnement de la rente viagère est similaire à un prêt immobilier, à la différence que l’acheteur n’est pas redevable à une banque, mais au vendeur.
  • Acquérir ce bien immobilier sans avoir recours à un crédit bancaire et sans payer les intérêts et les frais demandés généralement par les banques ou les organismes de prêt.
  • Tirer avantage d’une plus-value à long terme surtout si le marché immobilier est en bonne santé. Rappelons que l’immobilier reste un bon placement à moyen ou long terme.
  • Revendre le viager à tout moment.
  • …

Les inconvénients du viager occupé pour l’acheteur

Les passionnés du septième art ont peut-être vu ce long-métrage Le Viager. Michel Galabru, médecin, est persuadé que son patient, Michel Serrault, n’a plus que quelques mois à vivre. Le praticien réussit à convaincre son frère d’acquérir en viager la maison de campagne. Seulement voilà, les années passent et le soi-disant mourant devient centenaire. Vous l’aurez compris, la longévité du vendeur peut être synonyme de mauvaise affaire financière pour l’acheteur. La rente viagère est, rappelons-le, soumise à un point bien précis, la date de décès du vendeur.

Il est donc difficile de prédire si cette transaction immobilière serait une bonne ou une mauvaise opération financière. Si le vendeur vit longtemps, l’acheteur risque de payer plus que la valeur du logement. Si le crédirentier meurt avant le terme de son espérance de vie, le débirentier paiera moins que la valeur réelle du bien immobilier.

Attention ! L’acquéreur ne doit pas connaître l’état de santé du crédirentier au moment de la signature de l’acte de vente. Si le vendeur meurt dans les vingt jours suivant la signature de l’acte de vente, le décès est considéré comme prévisible et la vente n’est pas valable, selon le site officiel de l’administration française, Service-Public.fr. Les héritiers du crédirentier peuvent alors demander l’annulation de la vente devant un tribunal.

Le saviez-vous ? Des tables de mortalité, semblables à celles utilisées par les compagnies d’assurance, servent à calculer les coefficients qui permettent d’obtenir le montant de la rente viagère. Si l’âge du crédirentier est avancé, la probabilité de décès sera en hausse et entraînera une rente moins importante pour l’acheteur. Ces tables se basent sur des données statistiques qui déterminent l’espérance de vie moyenne et le risque de mortalité à différents âges.

Outre la durée de vie du crédirentier, d’autres points sont négatifs pour le débirentier.

  • Le vendeur continue de vivre dans le bien immobilier.
  • L’acquéreur acquiert la propriété du bien avec une exclusivité différée. En d’autres termes, il ne pourra pas vivre dans son logement tant que le crédirentier sera en vie.
  • L’acquéreur hérite le plus souvent de la gestion administrative et des rénovations importantes de la maison ou de l’appartement. 

Comment sont répartis les charges, les taxes, les frais d’entretien ?

Il est préférable que les taxes, les réparations ainsi que les frais d’entretien du logement soient stipulés dans l’acte de vente. Néanmoins, le vendeur ou le crédirentier n’a plus que les charges dites courantes à payer : eau, électricité, chauffage, taxe d’enlèvement des ordures ménagères, etc. De son côté, l’investisseur doit se charger : 

  • Du paiement de la taxe foncière, la plupart du temps, car il devient le propriétaire du logement lors de la signature de l’acte authentique de vente. Comme pour toutes les ventes de biens immobiliers, ce document officiel doit être établi par un notaire.
  • Des grosses réparations de l’habitation comme la rénovation d’une toiture, le ravalement d’une façade. Des travaux qui peuvent entraîner des coûts supplémentaires.
  • Des charges ayant un rapport avec la copropriété.
  • …

Faire appel à un courtier expert dans ce type de vente immobilière

Cette transaction immobilière peut être intéressante pour les crédirentiers et les débirentiers. Néanmoins, il peut aussi s’avérer risqué pour l’acheteur et le vendeur. Il est donc primordial que toutes les parties concernées comprennent bien les termes du contrat et les implications financières liés à cette transaction. Nos conseillers en courtage sont à même de vous expliquer le mécanisme du viager occupé, de clarifier les termes de l’accord, d’évaluer correctement la valeur vénale de la propriété et les conditions de la rente viagère. Les agences Ymanci sont habilitées à financer ce type d’opérations et capables d’analyser ce montage bancaire assez atypique.

Ce qu’il faut retenir !

  • Le viager occupé est une transaction immobilière où le crédirentier vend son logement à un débirentier, tout en continuant à l’occuper jusqu’à la fin de sa vie.
  • Le viager occupé peut être une solution intéressante pour les seniors voulant garder leur bien immobilier et améliorer leur qualité de vie.
  • Le montant du bouquet varie selon la valeur vénale du bien immobilier et de l’âge du vendeur.
  • La rente viagère est une somme d’argent versée au crédirentier jusqu’à son décès.
  • Le montant de la rente viagère se base sur plusieurs critères dont l’âge du vendeur, son espérance de vie, la valeur vénale de la propriété.
  • L’investisseur saisit une opportunité d’acheter un appartement ou une maison à un coût potentiellement réduit. 

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