Comment calculer la rente viagère ?

Publié le 16 janvier 2025, mis à jour le 18 janvier 2025 par Florence Carpentier - Journaliste de la presse écrite

Copier le lien Lien copié !

Commençons par le commencement. En quoi consiste le viager immobilier ? Le viager se résume à la vente ou à l’achat d’une habitation entre un crédirentier (le vendeur), souvent une personne âgée, et un débirentier (l’acheteur). Il existe différentes sortes de vente en viager : libre, occupé, mixte ou encore la vente à terme. Dans le cadre d’une vente en viager libre, le crédirentier doit quitter le bien immobilier permettant ainsi à l’acheteur de l’occuper ou de le louer, juste après la signature de l’acte de vente. Dans ce cas bien précis, l’acquéreur n’a pas à attendre le décès du vendeur. Dans le cadre d’une vente en viager occupé, le bénéficiaire de la rente viagère va céder son logement au débirentier. Toutefois, le bénéficiaire gardera son droit d’usage et d’habitation (DUH) après la vente et jusqu’à son décès, si telle est sa volonté. Dans le cadre d’une vente en viager mixte, le bien est divisé en deux parties. Une des deux parties revient au vendeur jusqu’à son décès et l’autre à l’acquéreur. Dans le cadre d’une vente à terme, le paiement du prix de vente est échelonné sur une période définie, généralement entre dix et vingt ans. Dans ce cas, la vente à terme peut être libre ou occupée.

Immobilier : comment est financée une vente en viager ?

Le financement diffère d’une transaction immobilière classique. Dans un premier temps, l’acheteur peut verser au vendeur un bouquet, à savoir une somme d’argent au moment de la signature de l’acte de vente, chez un notaire. Précisons que le versement d’un bouquet n’est pas obligatoire. Ensuite, l’acquéreur doit s’acquitter du capital restant sous la forme de rente. Ces rentes versées au crédirentier sont le plus souvent mensuelles ou trimestrielles.

Comme nous parlons de frais, de taux, de calcul dans cet article, nous vous informons que les acheteurs doivent aussi s’acquitter des frais de notaire lors d’une vente en viager. Les frais de notaire ne sont pas calculés, rappelons-le, sur la valeur vénale du logement, mais sur le prix de vente en viager. Plus économique qu’une vente immobilière classique.

Après avoir évoqué succinctement la définition et le mode de fonctionnement de la vente en viager, venons-en au sujet de notre article. Qu’est-ce qu’une rente viagère ? Comment se calcule la rente viagère, mais aussi le bouquet ? Quels sont les éléments qui permettent de déterminer le montant de la rente viagère et du bouquet ? Concernant la fiscalité, à quoi doivent s’attendre le vendeur et l’acquéreur ayant opté pour le viager ?

Une des missions de la rédaction d’Ymanci est de vous aider à prendre des décisions éclairées sur des domaines qui peuvent paraître compliqués, surtout pour des novices en immobilier. Et le viager en fait partie. Dès à présent, nous détaillons ces points concernant le calcul de la rente viagère.

Qu’est-ce qu’une rente viagère ?

Une rente viagère correspond à une somme d’argent fixée lors de la signature de l’acte authentique de vente. Elle est versée généralement tous les mois ou tous les trimestres par le débirentier à un crédirentier, jusqu’à la mort de ce dernier. Notons que la périodicité des versements doit figurer dans le contrat de vente. La périodicité peut être décidée par le bénéficiaire de la rente et le débirentier. Comme toutes les autres conditions, elle doit être notée dans le contrat établi devant un notaire. Dans ce genre de transaction, le notaire est tout à fait capable de vous aider à estimer non seulement le bien immobilier, mais aussi le montant de la rente viagère à payer.

Cette rente viagère mensuelle, trimestrielle, même annuelle doit donc être versée par l’acquéreur jusqu’au moment du décès du bénéficiaire. Sauf si, le contrat de la rente viagère désigne plusieurs crédirentiers. Dans ce cas, nous parlerons de rente viagère réversible au conjoint. Cette réversion signifie que la somme d’argent versée périodiquement continue d’être payée au nouveau bénéficiaire, également appelé co-rentier, jusqu’à son propre décès. Cette réversion de rente est une protection pour les proches.

Vente ou achat en viager : sur quoi faut-il se baser pour calculer le prix du bouquet ?

Contrairement à un prêt immobilier classique, l’acheteur ne va pas verser l’intégralité du prix de vente au vendeur. Il va lui verser un bouquet, qui n’est pas obligatoire, au moment de la signature du contrat de vente chez le notaire. Nous pouvons comparer cette somme fixe à un apport personnel versé pour un emprunt immobilier. Le montant de ce bouquet est fixé entre le crédirentier et le débirentier. Selon les spécialistes de la vente en viager, le prix d’un bouquet peut monter jusqu’à 30 % de la valeur marchande du logement. Le capital restant sera payé sous forme de rentes périodiques. Le calcul du bouquet pour une vente en viager prend en compte ces critères :

• L’âge du vendeur au moment de la vente immobilière.
• L’espérance de vie du crédirentier. Plus il est âgé, plus le prix du bouquet sera élevé.
• La valeur vénale de la propriété qui est calculée en fonction de son état, de sa localisation, de sa superficie. Ce calcul est effectué par un notaire ou un professionnel du secteur immobilier.
• Les besoins du crédirentier, sa situation financière, son patrimoine.

Deux critères ont une incidence directe sur le prix du bouquet ou des rentes viagères : l’âge et l’espérance de vie. Comment définir l’espérance de vie du bénéficiaire de la rente ? Compliqué, à moins d’avoir un don de voyance et encore ! Pour le définir, les spécialistes vont l’estimer à l’aide des tables de mortalité, synthèse de nombreuses études tournant autour de l’espérance de vie d’une catégorie de la population. Ces tables déterminent l’espérance de vie des personnes en se basant sur leur sexe, leur âge, leur niveau de vie.

Sur quoi faut-il se baser pour calculer le montant de la rente viagère ?

La rente viagère consiste en un versement mensuel réservé, dans la plupart des cas, à un bénéficiaire jusqu’à son décès, en échange de la cession d’un bien immobilier. Les facteurs, qui peuvent influencer le montant de la rente viagère, sont, entre autres :

• L’âge du crédirentier qui a un impact déterminant sur ce calcul. Plus l’âge du crédirentier est élevé, plus le montant de la rente sera important.
• L’espérance de vie moyenne du bénéficiaire qui reçoit la rente. Elle est établie à partir des barèmes des tables de mortalité, publiées par l’Institut national de la statistique et des études économiques (Insee) mais aussi par les compagnies d’assurance.
• La valeur vénale du bien immobilier du bénéficiaire, à savoir sa valeur marchande. Elle est estimée au moment de la vente. Elle peut être effectuée par un expert immobilier.
• Le montant du bouquet¹ si l’acheteur s’en est acquitté.
• Les éléments bien spécifiques au contrat comme les clauses de réversion, etc.
• Le statut du logement vendu en viager. Le montant de la rente viagère va différer si l’appartement ou la maison est vendu libre ou occupé.

Comment calculer la rente pour un viager libre ?

Le prix de vente d’un viager libre se base sur la valeur marchande du bien immobilier. Il n’y a pas de décote d’occupation, car le crédirentier n’a plus le droit de résider dans son logement. Quant au calcul de la rente viagère, il est identique au viager occupé. Il s’effectue en fonction du bouquet et en convertissant le capital en rente viagère grâce à l’espérance de vie du bénéficiaire, au moment du contrat chez le notaire, et au taux de capitalisation choisi.

Comment calculer la rente viagère pour un couple ou sur deux têtes ?

Il faut réaliser le calcul avec l’espérance de vie du couple. Cette espérance de vie pour un couple correspond à l’espérance de vie de celui qui vivra le plus longtemps. Ce calcul compliqué est dévolu à un actuaire, à savoir un expert de l’évaluation, de la modélisation et de la gestion des risques. Les actuaires exercent dans de nombreux secteurs comme l’assurance, les mutuelles, la prévoyance, les retraites ou encore les banques. Ils se servent des tables de mortalité pour aboutir à un calcul, dans notre cas, sur l’espérance de vie. Il va sans dire que ces facteurs, permettant de calculer le montant de la rente viagère, doivent être étudiés avec minutie, pour assurer un équilibre entre les intérêts du crédirentier et du débirentier.

Signalons qu’un bien immobilier vendu en viager occupé va subir une décote de sa valeur de la propriété. Pourquoi ? Parce que l’acquéreur est privé du droit d’usage et d’habitation (DUH) jusqu’au décès du vendeur. Il doit donc trouver une compensation.

Précisons que des barèmes dits viagers permettent d’obtenir non seulement le prix de vente en viager, mais aussi celui de la rente viagère.

Rente viagère : que pouvons-nous dire sur le barème viager ?

Le barème tient compte de la valeur marchande du bien immobilier et du taux de rendement en viager. Ce barème ne s’appliquera pas de la même manière en fonction du type de viager choisi par le crédirentier et le débirentier : libre, occupé ou encore mixte.

Dans le cas de figure où le viager est libre, le montant de la rente viagère est, en principe, plus important et l’acheteur va hériter des charges et des travaux relatifs au logement. Dans le cas de figure où le viager est occupé, le montant de la rente viagère est moins élevé. Il est préférable, pour ne pas dire obligatoire, que le contrat de vente stipule, qui du crédirentier ou du débirentier, aura à s’occuper des travaux et des frais afférents au logement.

Quels sont les types de barème viagers ?

• Le barème viager de l’Administration fiscale, connue sous l’appellation fisc.
• Le barème viager des notaires.
• Le barème viager de la Caisse nationale de prévoyance, société intervenant notamment dans le domaine de l’assurance vie.
• Le barème viager Daubry, le plus connu, est utilisé par de nombreux agents immobiliers.

Quelle est la fiscalité de la rente viagère ?

Les rentes viagères doivent être déclarées au titre de l’impôt sur le revenu. Dans sa déclaration de revenus, le bénéficiaire doit déclarer le montant brut des rentes viagères encaissées par les membres de son foyer fiscal. L’administration fiscale s’occupera de calculer la partie des rentes imposables, après l’application de l’abattement qui va dépendre de l’âge du crédirentier au moment du premier versement de cette somme d’argent fixée à l’avance. Découvrez la part imposable en fonction de l’âge :

• Moins de 50 ans : 70 %.
• Entre 50 et 59 ans : 50 %.
• Entre 60 et 69 ans : 40 %.
• À 70 ans : 30 %.

Le montant brut des rentes viagères perçues au titre de l’année de référence par les occupants du foyer fiscal doit être notifié sur la déclaration de revenus par le crédirentier. Signalons que le bouquet est exonéré d’impôt si la vente porte sur la résidence principale.

La rente viagère peut-elle être revalorisée ?

Le coût de la vie correspond au budget nécessaire à la vie d’un ménage, qui englobe la nourriture, l’hébergement ou encore le transport. Les ménages français ne sont pas tous logés à la même enseigne concernant le coût de la vie. Les prix peuvent différer en fonction des régions, des territoires. Cet état de fait a été vérifié notamment pour le logement ou encore pour les transports.

Le coût de la vie augmente régulièrement, affectant les finances d’un ménage. Voilà pourquoi, la revalorisation annuelle de la rente viagère est une obligation d’un point de vue légal. La rente viagère est revalorisée tous les ans, à la date anniversaire, sur un indice préalablement fixé et figurant dans le contrat de vente.

La revalorisation annuelle de la rente viagère prend en compte l’inflation et est donc obligatoire. Le fait de réévaluer la rente viagère permet ainsi au crédirentier de préserver son pouvoir d’achat.

L’indice le plus souvent utilisé s’appelle l’Indice de la Consommation des Ménages, hors tabac. Sa formule est la suivante : montant de la rente viagère actuelle multiplié par le nouvel indice divisé par l’ancien indice égal le montant de la rente revalorisée.

Mise en place d’un viager et calcul de la rente viagère : besoin d’aide ?

En tant que futurs vendeurs ou acheteurs d’un viager, une des solutions pour vendre ou acheter un bien immobilier en France, vous avez besoin d’informations, d’une assistance pour ce type d’opération que nous pouvons qualifier d’atypique. Ces calculs sont assez compliqués. Nous vous conseillons de vous rapprocher de votre notaire, mais aussi de nos conseillers qui peuvent vous guider dans ce projet et qui sont habilités à financer ce type de transaction. Ymanci, spécialisé dans le courtage depuis plusieurs années, met à votre disposition des experts, répartis en métropole, mais aussi sur l’île de la Réunion.

Ce qu’il faut retenir de la rente viagère !

• Le calcul de la rente viagère est un processus difficile.
• Le calcul de la rente viagère prend en compte la valeur de la propriété, le bouquet, l’âge du bénéficiaire, à savoir le vendeur, et son espérance de vie, ainsi que le type de viager : libre ou occupé.
• Les conseils d’un expert ne sont pas négligeables pour les parties concernées.

Cet autre article pourrait vous intéresser : les avantages de faire un achat en viager en 2024.