La durée maximum d’un crédit immobilier : un élément déterminant de votre capacité d’emprunt

Publié le 12 septembre 2024, mis à jour le 16 septembre 2024 par Pricille Greffeuille - Rédactrice Web

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Vous voulez emprunter pour effectuer l’achat d’un logement ou le rénover ? Pour accorder un prêt immobilier, les banques exigent plusieurs conditions d’éligibilité. L’une d’elles est que le prêt demandé n’excède pas votre capacité d’emprunt. Celle-ci est étroitement liée à la durée que ne doit pas dépasser votre crédit immobilier. Découvrez les éléments qui conditionnent la durée au maximum d’un prêt immobilier ainsi que des conseils pour pouvoir emprunter davantage ou réduire le coût de votre prêt.

L’importance de la durée maximale d’un prêt immobilier

La capacité d’emprunt est le montant que les banques accepteront de vous prêter sur une durée donnée en fonction de vos revenus. Elle est indépendante du nombre de crédits et de leur nature. Elle est conditionnée par la durée maximale d’emprunt et le taux d’endettement maximal fixés par le HCSF (Haut Conseil de stabilité financière). Actuellement, les emprunteurs ont beaucoup de mal à obtenir un prêt si leur taux d’endettement est supérieur à 35 %.

Faisons une simulation fictive pour voir concrètement l’impact de la durée maximale de prêt sur le montant empruntable à une banque. Une personne seule, en CDI, perçoit un salaire de 2 000 euros. Ses charges fixes sont de 300 euros. Sa mensualité et ses charges fixes ne peuvent excéder 35 % de ses revenus, soit 700 euros. Sa mensualité de crédit immobilier doit être inférieure ou égale à 400 euros. Ce montant inclut le coût du crédit (intérêts, assurance emprunteur, etc.).

Si cette personne, parce qu’elle veut avoir soldé son prêt avant l’âge de la retraite, ne peut emprunter que 96 000 euros sur 20 ans et que son crédit coûte 32 220 euros, elle devra se contenter d’un capital emprunté de 64 000 euros. Si elle avait pu emprunter sur 25 ans et que son prêt lui coûte 48 000 euros, elle aurait pu disposer de 72 000 euros.

Qui fixe la durée la plus longue d’un crédit immobilier ?

La durée maximale des crédits immobiliers est à la fois fixée réglementairement, mais aussi par la réalité et ses contraintes. Aucune loi n’exige qu’un prêt soit remboursé avant un âge donné, mais quelle banque acceptera de vous prêter de l’argent jusqu’à vos 100 ans ?

La durée maximale actuelle d’un prêt immobilier fixée par le HCSF

Le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) est une institution gouvernementale. Elle encadre les activités bancaires, notamment en matière d’octroi de crédits. Les banques doivent se soumettre à ses directives. Actuellement, cette institution leur impose de limiter la durée des crédits immobiliers à 25 ans.

Les seuls cas où les banques peuvent accorder un prêt immobilier d’une durée de 27 ans sont la construction neuve et l’achat d’un bien immobilier avec de gros travaux de rénovation.

La durée maximale liée à l’assurance emprunteur et à votre âge

En théorie, l’assurance emprunteur est facultative. Dans la réalité, il est quasi impossible d’obtenir un prêt immobilier sans ce précieux contrat d’assurance. Au-delà de vos 90 ans (voire avant) aucun contrat d’assurance emprunteur n’assurera votre crédit. Il sera donc difficile de trouver une banque française qui accepte de vous accorder un crédit qui se terminerait après vos 90 ans.

Si vous ou votre conjoint êtes concernés par cette limite d’âge, Il faut tenir compte de cette contrainte dans votre dossier de demande de financement. Si vous avez 72 ans et jouissez d’une bonne santé, la durée maximale du prêt possible sera de fait de 18 ans. Aucune offre de crédit ne l’excédera.

La durée maximale en fonction de votre projet de vie

Avant de vous engager sur 25 ans, pensez à vérifier que cette durée est compatible avec vos charges probables à venir ou une baisse prévisible de vos revenus.

Si vous avez des enfants, pourrez-vous les aider à financer leurs études supérieures si vous devez encore vous acquitter de mensualités pour votre prêt immobilier ?

Parviendrez-vous à rembourser sans difficulté votre crédit immobilier s’il est encore en cours lorsque vous serez à la retraite ?

Parfois, vous avez intérêt à fixer une durée de remboursement inférieure à celle exigée par le HCSF. Mieux vaut emprunter un montant moindre ou avoir des mensualités plus élevées que d’avoir des difficultés à honorer votre contrat de prêt immobilier ou de ne pouvoir venir en garantie pour le prêt étudiant de vos enfants.

Les conséquences du remboursement de son prêt immobilier sur la durée maximale autorisée

Vous avez le droit d’emprunter sur 25 ans, mais est-ce judicieux ? Cela ne vous pénalisera-t-il pas pour vos autres projets ?

Les avantages et les inconvénients d’un prêt immobilier souscrit pour la durée maximale

Le principal avantage d’un prêt immobilier souscrit pour la durée la plus longue autorisée est que vous bénéficierez d’une mensualité plus légère. Elle pèsera moins sur votre situation financière. Vous pourrez alors davantage épargner ou mieux profiter de la vie.

L’inconvénient est que cette offre de crédit coûtera plus cher. Plus un prêt est long, plus son taux est haut et plus vous paierez longtemps des intérêts et la garantie de l’assurance emprunteur. Voici une simulation montrant la différence de coût pour un prêt de 100 000 euros, selon que vous le souscrivez sur 20 ans ou sur 25 ans.

Certes, en empruntant sur 5 ans de plus, vous augmenterez votre reste à vivre mensuel de 66 euros. Mais cela en vaut-il la peine si l’achat de votre bien immobilier vous coûte 18 339 euros de plus ?

Un autre inconvénient est que votre budget supportera 5 années de plus le lourd poids de cette mensualité de crédit. Cela peut retarder des investissements, des travaux ou des projets personnels.

Par conséquent, mieux vaut s’efforcer d’emprunter sur la durée la plus courte possible, notamment si le prêt immobilier concerne votre résidence principale.

L’immobilier locatif et la durée au maximum de l’emprunt

Si vous souscrivez un prêt pour acheter ou rénover un logement destiné à la location, les intérêts d’emprunt sont déductibles des loyers perçus, à condition d’être imposé au réel. Cela permet de réduire vos impôts. Il peut donc être tentant de choisir la durée la plus longue de remboursement. De plus, la mensualité étant plus faible, il se peut qu’elle soit entièrement couverte par le loyer perçu.

Mais est-ce réellement votre intérêt ? Augmenter vos charges améliorera-t-il réellement la rentabilité de votre investissement ? Demandez conseil à votre expert-comptable serait prudent avant de choisir l’offre de prêt la plus longue.

Deux clauses utiles pour optimiser la durée de remboursement d’un prêt immobilier

Voici deux clauses particulièrement utiles à avoir dans un contrat de prêt immobilier. Elles permettent d’en réduire la durée de remboursement.

La modulation des mensualités : une possibilité de diminuer le coût total de votre prêt

Une clause très utile pour adapter la durée du prêt à l’évolution de votre budget est la clause dite de “modulation des échéances”.

En fonction de l’évolution de vos revenus ou de vos charges, vous pouvez demander à la banque d’augmenter ou de diminuer vos mensualités de crédit. Vous avez néanmoins un minimum à verser chaque mois. Plus vous choisissez de payer des échéances élevées, plus la durée de votre prêt est réduite, moins il vous coûtera cher.

Les conditions des prêts modulables varient d’une banque à l’autre. Toutefois, dans la majorité des établissements, la modulation ne peut avoir lieu durant les 12 premiers mois de remboursement du prêt. De plus, plusieurs mois doivent s’écouler entre deux demandes de modulation et chaque changement peut engendrer des frais bancaires.

Le remboursement de crédit anticipé : pour réduire sans frais la durée du prêt

Voici les trois cas de figure où vous avez intérêt à négocier une réduction, voire la suppression des frais de remboursement anticipé de votre prêt immobilier.

Le premier cas est l’anticipation de la perception d’une forte somme d’argent qui vous permettrait de rembourser le total de votre crédit ou une partie de celui-ci. C’est ce qui arrive en cas d’héritage ou, pour un associé dans la création d’une entreprise, lors de la vente de ses parts.

La deuxième situation où vous avez intérêt d’opter pour une telle clause, c’est l’anticipation de la revente de votre bien immobilier, notamment pour financer l’achat d’un logement plus adapté à l’évolution de la taille de votre ménage. Vous pouvez ainsi effectuer un rachat de crédit moins coûteux.

Le dernier cas concerne les emprunteurs en couple. Vu la fréquence des séparations, mieux vaut prévoir ce risque. S’il vous faut alors vendre votre bien immobilier, vous devrez rembourser prématurément votre crédit à la banque. Mieux vaut que cela soit sans coûteuse pénalité.

Un courtier peut vous aider à négocier ces deux clauses au mieux de vos intérêts et vous conseiller sur l’offre bancaire la plus adaptée à votre situation et ses évolutions potentielles.

Que faire si votre taux d’endettement est trop élevé pour obtenir le crédit souhaité ?

Vous avez fait une simulation et votre taux d’endettement semble trop élevé pour obtenir le crédit souhaité ? Si vous êtes dans l’une de ces deux situations, votre courtier Ymanci a une solution.

Le rachat de crédits pour pouvoir faire un emprunt immobilier plus important

Certains emprunteurs ont déjà des prêts en cours quand ils veulent financer un projet immobilier. Or ces mensualités existantes comptent dans leur taux d’endettement et celui-ci est limité à 35 %. Cela réduit considérablement le montant qu’ils peuvent encore emprunter, coût du crédit inclus.

En clair, si les mensualités de vos crédits en cours représentent déjà 10 % de vos 2 000 euros de revenus, votre capacité d’emprunt maximale pour votre projet immobilier est réduite à 25 % de 2 000 euros sur 25 ans, soit 150 000 euros. S’il n’y avait pas ces premiers prêts, vous pourriez espérer emprunter 210 000 euros.

Pour augmenter le montant de votre prêt immobilier, le rachat de crédit est alors la solution.

Faire baisser le taux pour obtenir le prêt nécessaire pour votre projet immobilier

Le TAEG (taux annuel effectif global) définit le coût de votre crédit. Il dépend de différents éléments, dont le taux immobilier, le taux de l’assurance emprunteur, les frais de dossier, les frais de garanties. Il est possible de grapiller de précieux dixièmes de point en dénichant la meilleure offre de taux d’intérêt immobiliers, celle d’assurance emprunteur, voire en négociant les frais de dossier et de garanties. Cela peut tout changer, si votre demande de financement est à la limite du taux d’endettement qu’une banque peut accepter.

Un exemple de l’effet d’une légère baisse de taux sur sa capacité d’emprunt immobilier

Faisons une simulation fictive pour illustrer ce propos. Prenons le cas d’un célibataire qui perçoit comme unique revenu net avant impôt, un salaire de 2 000 euros par mois et n’a aucune charge fixe. Il peut emprunter sur 25 ans. Il obtient une offre avec un TAEG de 5,8 % et une autre avec un TAEG de 5,5 %. Avec la première, il peut emprunteur seulement jusqu’à 110 736 euros ; avec la seconde, il peut obtenir jusqu’à 113 990 euros. Grâce à cette baisse de 3 254 euros, il peut avoir ainsi les 113 000 euros dont il a besoin pour acheter le logement souhaité.

Obtenir facilement et sans délai le meilleur taux pour votre projet immobilier

Sauf si vous êtes un expert du secteur bancaire et assurantiel ainsi que fin négociateur, trouver le taux le plus avantageux pour votre profil risque de vous prendre beaucoup de temps. Or le délai est souvent serré entre le moment où un acheteur passe un compromis de vente et celui où il doit obtenir le financement requis.

Pour avoir l’assurance de pouvoir signer rapidement un contrat de crédit au meilleur taux, le mieux est de recourir à un courtier.

Grâce à son expertise, un courtier Ymanci actionnera sans délai tous les leviers possibles pour que vous souscriviez un prêt immobilier le moins cher possible. Il veillera également à ce que vous bénéficiiez des garanties adaptées à votre âge et votre situation.

Pour mieux connaître les conditions d’éligibilité à un prêt immobilier, la lecture des articles suivants est conseillée :

• Faire un prêt immobilier avec un crédit en cours
• Éligibilité au crédit immobilier : quels revenus sont comptabilisés ?
• Jusqu’à quel âge peut-on emprunter ?
• Prétendre à un prêt immobilier quand on est jeune
• Peut-on avoir un crédit immobilier si on n’a pas d’apport ?
• Faut-il un CDI pour obtenir un crédit immobilier ?
• Éligibilité au crédit immobilier quand on n’a pas de CDI
• Éligibilité au crédit immobilier quand on est fonctionnaire
• Éligibilité au crédit immobilier quand on est interdit bancaire
• Éligibilité au crédit immobilier quand on a un titre de séjour
• Comment obtenir un prêt immobilier pour une SCI ?
• Éligibilité au crédit immobilier suivant la situation matrimoniale