Divorce avec un bien immobilier à crédit : les solutions
Sommaire
par Pricille Greffeuille - Rédactrice Web Article supervisé par Anthony Ditte
Environ 1 mariage sur 5 se termine par un divorce moins de 10 ans après sa célébration. Souvent, le couple a un ou plusieurs emprunts immobiliers en cours. Cette séparation peut avoir des conséquences sur la vie de votre contrat de crédit ainsi que sur l’assurance emprunteur.
Ces conséquences dépendront de plusieurs facteurs : nombre d’emprunteurs, revenus de chacun, type de contrat de mariage, nature et devenir du bien immobilier, entente entre les ex-conjoints. En cas de divorce avec un bien immobilier à crédit, voici nos conseils pour trouver la meilleure solution possible pour chacun. Ces conseils sont également valables en cas de rupture de PACS.
Ce qu'il faut retenir
- Si un seul des conjoints a souscrit un prêt immobilier avant d’être marié ou pacsé, le bien acheté n’appartient qu’à lui en cas de divorce ou de séparation. Si l’ex-conjoint ou partenaire peut prouver qu’il a contribué au remboursement du crédit, il devra être indemnisé.
- Si le couple s’est marié sous le régime de la communauté universelle, l’emprunteur devra partager la valeur nette du bien en deux, même si l’autre n’a rien versé.
- Si le prêt immobilier a été accordé après le mariage ou le PACS, le logement appartient aux deux membres du couple, même si un seul a souscrit le prêt, sauf si l’emprunteur a opté pour le régime de la séparation des biens ou s’il a conclu un PACS après le 1er janvier 2007.
- Si l’achat immobilier a été permis grâce à un prêt accordé aux deux époux, le bien appartient aux deux à parts égales, sauf s’ils se sont mariés sous le régime de la séparation des biens. Celui qui veut garder le logement devra verser une soulte à celui qui quitte les lieux.
- Si les époux ne veulent pas conserver le bien faisant l’objet du crédit immobilier lors de la procédure de divorce, il sera vendu. La vente solde la totalité du prêt et des frais ou ne pas solder le restant dû. Dans ce cas, chacun devra payer une partie de la dette si l’emprunt a été souscrit à… deux.
- Si l’un des deux époux souhaite rester le propriétaire, il devra indemniser son ex conjoint via une soulte, suivant le contrat de mariage.
- Régime de la séparation des biens, soulte, frais, quotité, etc., un courtier Ymanci peut guider les personnes concernées pendant ces démarches compliquées
Dans les prochaines lignes, la rédaction d’Ymanci va décrypter les différentes situations qu’un couple de propriétaires peut rencontrer au moment d’un divorce, d’une séparation. Si vous êtes dans ce cas, cet article pourrait vous intéresser.
Le crédit immobilier a été souscrit par un seul des conjoints
Si un seul des conjoints a souscrit le crédit immobilier. Plusieurs cas sont possibles suivant le moment de la souscription et le type de contrat de mariage.
Le crédit immobilier a été souscrit avant le mariage ou le PACS
Si une personne contracte un crédit immobilier avant d’être mariée, le bien acheté n’appartient qu’à elle. Elle n’aura donc pas à partager la valeur de ce bien avec l’autre membre du couple. Toutefois, si son ex-conjoint ou partenaire peut prouver qu’il a contribué au remboursement du prêt, il faudra l’indemniser. Le montant à verser s’avère parfois très élevé.
Que se passe-t-il en cas de mariage sous le régime de la communauté universelle ?
L’emprunteur devra partager la valeur nette du bien en deux, même si l’autre n’a jamais versé le moindre centime pour le payer. Il devra donc trouver le financement nécessaire pour payer la soulte (l’argent qu’il doit) à son ex-conjoint, soit en vendant le bien, soit en recourant à l’emprunt, si l’épargne du couple ne suffit pas.
La valeur nette d’un bien immobilier est sa valeur actuelle sur le marché, moins le restant du prêt immobilier. Pour bien comprendre, voici un exemple fictif.
Découvrez notre exemple chiffré
Julia a acheté quand elle était célibataire une maison à 150 000 euros. Elle se marie à Robin sous le régime de la communauté universelle. Robin n’a jamais contribué au financement de cette maison. Au moment de leur divorce, le notaire fait évaluer ce logement. Il vaut 130 000 euros et il reste 50 000 euros de crédit à acquitter. La valeur nette du bien est de 80 000 euros. Elle devra verser 40 000 euros à Robin tout en continuant le remboursement du crédit immobilier en cours.
Le prêt immobilier a été accordé après le mariage ou le PACS
Que se passe-t-il si vous avez acheté un bien après vous être marié ou pacsé ? Sauf si vous avez choisi le régime de la séparation des biens ou avez conclu un PACS après le 1er janvier 2007, le bien immobilier acheté appartient aux deux membres du couple, même si un seul a souscrit le prêt. L’emprunteur, s’il veut garder ce bien, devra non seulement continuer à s’acquitter des mensualités de crédit, mais aussi à indemniser son ex-conjoint. Il lui doit la moitié de la valeur nette du bien.
Que se passe-t-il en cas de mariage sous le régime de la séparation des biens ?
Vous ne rembourserez à l’autre que les sommes dont il peut prouver qu’elles ont servi à l’achat de ce bien ou à lui apporter une plus-value. C’est le cas par exemple s’il a financé l’achat de la piscine grâce à un héritage.
L’emprunt immobilier a été effectué par les deux époux
Si l’achat immobilier a été permis grâce à un prêt accordé aux deux époux, sauf s’ils sont mariés sous le régime de la séparation des biens, le bien appartient aux deux à parts égales. C’est valable même en cas de contribution financière inégale. Celui qui garde le bien devra verser à l’autre, une soulte équivalant à la moitié de la valeur nette du bien.
De plus, les deux sont solidaires du remboursement du crédit. Si celui qui garde le bien ne rembourse pas la mensualité, l’organisme prêteur la réclamera à l’autre. Il peut même saisir des biens appartenant à celui-ci ou opérer une saisie sur son salaire. Il faudra donc penser à demander une désolidarisation du prêt. Un acte notarié sera nécessaire.
Aucun des deux partenaires ne veut garder le bien immobilier
Si lors de la procédure de divorce, il s’avère qu’aucun des époux ne souhaite conserver le bien faisant l’objet du crédit immobilier. Il sera vendu. Deux cas de figure vont alors se produire.
La vente du bien immobilier rembourse le prêt
Si vendre le bien permet de solder entièrement le crédit immobilier et les frais afférents, c’est le cas le plus simple. Le prêt fait l’objet d’un remboursement anticipé. Celui-ci suivant le type de contrat immobilier souscrit peut engendrer le versement de pénalités à la banque. Si le bien fait l’objet d’une hypothèque, l’acte de mainlevée engendrera des frais de notaire supplémentaires.
La vente du bien immobilier ne permet pas de rembourser entièrement le crédit
Le deuxième cas de figure possible est celui où vendre le bien ne permet pas de solder entièrement le prêt immobilier. Si l’emprunt a été souscrit à deux, chacun devra payer une partie de cette dette. Si le divorce se passe bien, il vaut mieux répartir la mensualité de crédit entre chacun des ex-époux.
Attention : la banque peut se retourner contre l’un des emprunteurs, y compris en ordonnant la saisie d’un bien qui lui appartiendrait en propre, si l’autre refuse de s’acquitter de sa part ou est en défaut de paiement.
Pour plus de précautions, il peut être convenu que chacun contracte séparément un crédit pour éponger ce prêt immobilier. Le juge peut fixer le montant de la dette dont chacun devra s’acquitter.
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Un des époux souhaite conserver le bien immobilier
Notamment quand le crédit concerne la maison ou l’appartement familial, l’un des époux peut souhaiter en rester le propriétaire. Suivant le contrat de mariage, même si le prêt a été souscrit à son nom seul, il devra aussi prévoir une indemnisation de son ex-conjoint : la soulte. Comment conduire ce projet quand le bien appartient aux deux ?
Convenir du montant à verser à l’autre partenaire pour le bien immobilier concerné
Le notaire fera estimer votre logement et sa valeur nette. Par exemple, votre maison vaut actuellement 250 000 euros. Il reste 50 000 euros de crédit à rembourser. Sa valeur nette sera de 200 000 euros. Celui qui garde la maison devra verser une soulte de 100 000 euros à celui qui ne la conserve pas. Suivant les autres actifs à partager (assurance-vie, PEA, Livret A, tableaux, etc.), il peut donc devoir souscrire un prêt complémentaire pouvant s’élever jusqu’à 100 000 euros.
Dans le cadre d’un mariage sous le régime de la séparation de biens où l’un peut prouver qu’il a contribué au financement de la maison, il faudra déterminer le pourcentage de la valeur nette que représente l’apport de chacun. Si l’un a versé 100 000 euros et l’autre 20 000 euros, le premier aura droit aux 4/5 de la valeur nette ([100 000-20000]/100 000), tandis que l’autre aura droit au 1/5 de cette valeur nette (20000/100 000). Souvent, le montant à verser peut là aussi exiger un crédit.
Déterminer si votre situation financière permet de conserver votre bien immobilier
Les revenus pris en compte par la banque pour déterminer si vous pouvez rembourser seul le crédit immobilier, mais aussi le prêt pour indemniser votre partenaire, sont les suivants :
- salaire fixe en CDI ou pension de retraite ;
- salaire variable, primes, ou revenus non salariés d’après une moyenne des trois dernières années ;
- prestation compensatoire ;
- allocation familiale ou pension alimentaire (si elles seront versées durant la majeure partie du crédit) ;
- 70 % de vos revenus locatifs.
Les mensualités de crédit et vos charges fixes doivent vous laisser un reste à vivre suffisant en fonction de la composition de votre foyer. Voici à titre d’exemple le reste à vivre minimum requis :
| Composition du foyer | Reste à vivre minimum |
| 1 adulte | entre 700 et 1 000 € |
| 1 adulte et 1 enfant | entre 1 000 et 1 500 € |
| Par enfant supplémentaire | entre 300 et 500 € |
Si vous avez des doutes sur votre capacité à rembourser seul le prêt et à financer la soulte, un courtier Ymanci peut étudier gratuitement votre cas et déterminer si ce projet est réalisable.
Conseils pour racheter la part de votre partenaire au meilleur taux
Si en plus du remboursement du prêt, vous devez emprunter pour racheter la part de votre partenaire, vous avez le choix entre deux prêts ou un rachat de crédits. Le rachat de crédits (appelé aussi regroupement de crédits) consiste à regrouper tous vos prêts (y compris le découvert autorisé) en un seul. Cela permet, en cas de rachat de crédit immobilier, un étalement plus important de chaque dette. Vous aurez ainsi une mensualité totale plus faible.
Le choix dépendra du capital restant dû pour votre emprunt immobilier, du TAEG de votre crédit immobilier par rapport aux taux actuels, du montant à verser à votre ancien conjoint, mais aussi de vos revenus et de votre profil.
Il est recommandé de demander conseil à un courtier. Il fera une simulation gratuite et sans engagement pour les deux cas de figure. Il peut également vous aider à renégocier votre prêt immobilier pour en rallonger la durée. Dans tous les cas, aucun emprunt ne pourra être souscrit avant la fin de la procédure de divorce et le jugement définitif.
Rester co-propriétaires avec un crédit immobilier en cours malgré le divorce
Si malgré le divorce ou la séparation, les relations entre anciens époux ou partenaires restent correctes, il est parfois recommandé de rester co-propriétaires du bien acheté.
Cette solution est judicieuse si en cas de vente du bien, il y a une perte financière importante ou si l’on veut éviter aux enfants un déménagement alors que le parent qui reste avec eux n’a pas les moyens d’indemniser l’autre.
Il faudra néanmoins rédiger devant un notaire une convention d’indivision. Celle-ci stipule :
- le nom des copropriétaires ;
- le nombre de parts de chaque propriétaire ;
- la durée de l’indivision.
Les frais à prévoir pour passer en indivision sont :
- taxe de publicité foncière (comptez 2,5 % du prix du bien) ;
- contribution de sécurité immobilière (0,1 % de la valeur du bien) ;
- frais de débours.
De plus, les co-propriétaires peuvent souhaiter une désolidarisation afin que la banque ne puisse se retourner contre l’un des emprunteurs, en cas de défaut de paiement de l’autre. Cela peut nécessiter que chacun contracte son propre prêt pour honorer le premier emprunt à la banque ainsi que les frais d’indivision.
Un courtier peut vous accompagner dans cette opération et ce nouveau montage financier. Il aidera chacun à optimiser son dossier de demande de prêt.
Adapter le contrat de l’assurance emprunteur à votre nouvelle situation
Si vous empruntiez à deux et qu’au terme de la procédure de divorce, vous rester seul à vous acquitter du prêt, il ne suffit pas d’en informer la banque. Il vous faudra également renégocier votre assurance emprunteur. La quotité assurée devra être désormais de 100 % pour vous seul.
La quotité assurée est le pourcentage du capital emprunté que l’assureur va garantir. 100 % du capital doit être couvert. En général quand il y a deux emprunteurs, la quotité fait en tout au moins 100 %, mais est répartie entre les deux personnes. L’époux ou l’épouse qui a le plus gros revenu est assuré pour la quotité la plus faible (par ex. 20 %) tandis que l’autre est assuré à 80 % ou plus.
Il est recommandé de consulter un courtier pour obtenir un contrat d’assurance emprunteur adapté à votre nouvelle situation. Votre courtier dénichera parmi une multitude d’offres de différents partenaires, celle qui présente le meilleur rapport garanties/prix pour votre profil.
Emprunter au meilleur taux pour rembourser son crédit immobilier ou indemniser son partenaire
Quand un couple a un ou plusieurs biens immobiliers et se sépare, cela a un coût important, notamment s’il faut racheter les parts de l’autre, l’indemniser ou si la vente du logement ne couvre pas entièrement le montant restant dû.
Sous l’effet du stress de la séparation, la pire erreur serait de se précipiter et d’accepter la première offre de prêt ou de rachat de crédits reçue. Or, 0,1 % de taux immobiliers en moins sur un prêt de 100 000 euros sur 25 ans représente 2 500 euros d’économie.
Il est donc recommandé de passer par un courtier. Son accompagnement présente cinq avantages.
- Vous saurez immédiatement si votre projet est réaliste au regard de vos revenus et de votre profil.
- Le courtier cherchera le montage financier le plus judicieux : faut-il renégocier le premier prêt et lui adjoindre un second ? Vaut-il mieux procéder à un rachat de crédit ?
- Il va vous aider à optimiser votre dossier pour obtenir le financement nécessaire au meilleur TAEG, une fois la procédure de divorce terminée.
- Il défendra votre dossier auprès des organismes de prêt pour que vous obteniez le financement demandé.
- Il vous conseillera face aux différentes offres bancaires reçues et durant toutes les démarches.
Ses conseils sont particulièrement précieux si votre dossier présente des faiblesses ou risque d’être rejeté par la banque. N’oubliez jamais que les courtiers Ymanci sont là pour vous accompagner et vous faire profiter de leur professionnalisme, de leur sérieux mais aussi de leur écoute. Toujours pas convaincu ? Découvrez dès à présent les avis de nos anciens clients :
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Même si la procédure de divorce est encore en cours, vous pouvez dès à présent faire une simulation gratuite et sans engagement auprès d’un courtier Ymanci.
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Directeur marché Immobilier et Professionnels
Article écrit par Pricille Greffeuille LinkedIn
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