Souscrire un emprunt immobilier avec un crédit en cours : ce qu’il faut savoir

Florence Carpentier journaliste de la presse écrite
Publié le , mis à jour le par Florence Carpentier - Journaliste de la presse écrite

Vous avez trouvé le logement de vos rêves. Pour concrétiser votre achat immobilier, vous souhaitez contracter un prêt. Or, vous avez déjà un crédit en cours. Devez-vous faire une croix sur votre projet immobilier ? Même si vous remboursez déjà un crédit à la consommation ou un autre emprunt immobilier, la décision de l’établissement bancaire dépend de plusieurs paramètres comme votre capacité d’emprunt et votre situation financière.

Par conséquent, faire un prêt immobilier avec un crédit en cours est possible. Toutefois, certaines conditions d’éligibilité sont à respecter. Ymanci vous en dit plus sur ces conditions ainsi que sur les solutions en cas de refus de la banque de vous accorder ce crédit immobilier.

Faire un prêt immobilier avec un crédit en cours : les critères de la banque

Vous envisagez de contracter un crédit immobilier alors que vous remboursez actuellement un ou plusieurs prêts à la consommation ou un prêt travaux ? Faire un prêt immobilier avec un crédit en cours est théoriquement possible. En pratique, c’est selon l’appréciation des banques. Avant de vous donner son accord, une banque analyse votre demande de prêt en prenant en compte plusieurs critères, à commencer par votre capacité d’emprunt.

L’étude de votre situation lui permet de vérifier votre solvabilité. En somme, l’établissement bancaire vérifie si vous êtes en mesure de rembourser vos mensualités pendant la durée de vie du prêt immobilier.

La capacité d’emprunt de l’emprunteur

Avant de vous accorder un prêt pour concrétiser votre projet immobilier, la banque étudie votre capacité d’emprunt. Celle-ci correspond au montant auquel vous pouvez prétendre pour le financement de votre achat immobilier. Pour définir la capacité d’emprunt, elle calcule le taux d’endettement.

Le calcul de votre taux d’endettement

Le calcul mensuel du taux d’endettement est le suivant : (total des charges fixes/total des revenus) x 100. Prenons un exemple : vos charges fixes mensuelles s’élèvent à 800 euros, le montant de vos revenus est de 4 000 euros. Le calcul sera : (800/4 000) x100 = 20. Par conséquent, votre taux d’endettement est de 20 %. Les charges fixes correspondent à votre loyer et aux mensualités de vos prêts en cours (immobiliers, travaux, consommation, etc.).

Le calcul de la mensualité de votre crédit immobilier

En fonction de votre taux d’endettement, l’établissement bancaire définit votre mensualité. Le pourcentage de vos charges incluant votre mensualité (avec assurance) ne doit pas dépasser le taux d’endettement maximum autorisé. À partir de cette mensualité, la banque réalise une simulation pour déterminer le montant qu’elle peut vous prêter. À cette mensualité, vous devez également ajouter d’autres frais comme le coût de l’assurance emprunteur et les frais de dossier.

Pour analyser votre dossier d’emprunt, la banque ne s’arrête pas au calcul de votre taux d’endettement. En effet, cette donnée peut varier. Elle s’intéresse également à votre profil emprunteur en analysant votre situation financière et personnelle.

La situation financière de l’emprunteur

Un crédit immobilier est un engagement sur le long terme qui peut aller jusqu’à 25 ans. Par conséquent, l’établissement bancaire analyse également votre situation financière. Il étudie votre historique bancaire. Il regarde vos éventuels découverts bancaires, votre propension à épargner, vos produits bancaires, etc. De plus, il consulte le FICP de la Banque de France (fichier des incidents de remboursement des crédits aux particuliers). Ainsi, il contrôle la présence d’incidents de paiement ou de surendettement.

La situation personnelle et professionnelle de l’emprunteur

Vous souhaitez faire un prêt immobilier avec un crédit en cours ? Outre votre capacité d’emprunt, l’établissement bancaire s’attarde également sur votre situation personnelle. C’est-à-dire votre âge, votre situation familiale, etc. De même, il étudie votre stabilité professionnelle. Les banques sont plus enclines à accorder un prêt immobilier à un emprunteur en CDI (contrat à durée indéterminée) qu’à un travailleur indépendant. En fonction de votre statut, des garanties complémentaires peuvent être demandées.

La nature des crédits en cours de remboursement

La nature des crédits en cours de remboursement a également un impact sur la décision finale de la banque. Elle mettra cette donnée en corrélation avec les paramètres vus précédemment. Vous contractez un prêt immobilier pour l’achat d’une maison et remboursez actuellement un crédit à la consommation ? Certaines banques peuvent voir d’un mauvais œil ce type de prêts. La souscription d’un prêt conso peut indiquer que votre niveau de vie est supérieur à votre capacité de financement.

Par ailleurs, la mensualité de remboursement d’un prêt conso est généralement élevée. Ce qui aura un impact non négligeable sur votre taux d’endettement.

Le cas du prêt relais immobilier

Vous achetez une nouvelle maison, mais votre logement actuel est toujours en vente ? Le fruit de la vente doit servir au financement de votre prochain achat immobilier. La banque peut vous proposer un prêt relais. Ce crédit vous permet de financer votre second logement sans contracter un nouveau crédit immobilier. Vous empruntez un pourcentage de la valeur de votre logement actuel. Une fois celui-ci vendu, vous remboursez votre prêt relais.

La nature du projet immobilier a également une incidence sur la décision de la banque. Selon que votre projet concerne un achat d’une résidence principale ou un investissement locatif, le traitement du dossier différera.

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Octroi d’un crédit immobilier : le rôle du taux d’endettement maximum

Précédemment, nous avons vu que la banque analysait votre capacité d’emprunt. À cette fin, elle définit votre taux d’endettement qu’elle compare au taux d’endettement maximum. C’est notamment en fonction de ce dernier et de l’étude de votre dossier qu’elle vous accorde ou refuse le crédit immobilier.

L’intérêt du taux d’endettement maximum

Ce taux d’endettement maximum est fixé par le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF). Anciennement à 33 %, ce taux d’endettement maximum s’élève à 35 % depuis 2021. Ce seuil a été mis en place afin de limiter les situations d’endettement.

La banque prend-elle toujours en compte la limite de 35 % pour accorder un prêt immobilier ? Les établissements bancaires disposent d’une marge de manœuvre pour dépasser ce seuil. Cela concerne 20 % des crédits immobiliers émis par trimestre. La majorité des prêts octroyés dépassant le seuil doit concerner l’achat d’une résidence principale. Le dépassement de ce seuil s’applique au cas par cas. Tout dépend de votre profil emprunteur et de la solidité de votre dossier.

La différence entre le taux d’endettement maximum et le taux d’effort maximum

Lors de l’étude de votre dossier de demande de financement, la banque prend également en compte le taux d’effort. Fixé également à un seuil de 35 %, le taux d’effort se veut plus précis que le taux d’endettement. Il permet de déterminer la solvabilité d’un emprunteur, mais également son reste à vivre. Outre vos mensualités de crédits, votre loyer, le calcul de ce taux englobe toutes vos charges incompressibles. Il s’agit, notamment, de vos factures d’énergie, de vos assurances, etc.

Prêt conso, crédit immo : les risques de contracter plusieurs emprunts

Pour l’acquisition de votre maison, vous souhaitez faire un prêt immobilier avec un crédit en cours. Lorsque vous avez déjà un crédit en cours de remboursement, la banque peut être moins encline à négocier les différents frais liés au crédit immobilier. C’est le cas, par exemple, du taux d’intérêt.

La contraction d’un prêt immobilier est un engagement qui peut s’étendre jusqu’à 25 ans (délai défini par le HCSF). Vous êtes tenu de rembourser votre mensualité jusqu’au terme de votre contrat sans incident de paiement. Par conséquent, il est important d’établir un plan de financement afin de définir votre reste à vivre nécessaire à vos besoins quotidiens.

Les solutions en cas de refus de la banque de vous accorder un crédit immobilier

Votre projet de faire un prêt immobilier avec un crédit en cours tombe à l’eau ? La banque refuse de vous accorder ce crédit immobilier. Le rachat de prêts, le remboursement anticipé de votre crédit à la consommation font partie des solutions pour baisser votre taux d’endettement.

Rembourser le crédit à la consommation ou le prêt personnel

Vous possédez déjà un prêt à la consommation ou un crédit auto ? Cet emprunt représente un frein à l’obtention de votre crédit immobilier, car il augmente votre taux d’endettement. Une des solutions est le remboursement anticipé de ce prêt. Cette solution est envisageable si vous détenez une épargne conséquente. En fonction du montant de votre apport personnel, vous pouvez également envisager d’en injecter une partie dans le solde de votre crédit en cours.

Revoir ou repousser votre projet immobilier

Votre taux d’endettement ne vous permet pas d’emprunter le capital pour concrétiser votre projet immobilier ? Pourquoi ne pas revoir à la baisse votre projet immobilier ? La banque est d’accord pour vous accorder un crédit immobilier. Toutefois, le montant est inférieur à celui que vous envisagiez. Entreprenez de nouvelles recherches de biens immobiliers en accord avec ce nouveau plan de financement. L’autre solution est de repousser votre projet immobilier jusqu’à ce que vous ayez remboursé votre prêt en cours.

Faire baisser votre taux d’endettement grâce au rachat de crédits

Il est possible de faire baisser votre taux d’endettement par le biais du regroupement de vos prêts. En optant pour un rachat de crédits, vous payez une seule mensualité et la durée de remboursement est prolongée. Le regroupement concerne aussi bien le crédit immobilier que le prêt travaux, le prêt auto ou le crédit à la consommation. En conséquence, vous pouvez regrouper votre emprunt immobilier et votre crédit en cours.

Comme pour tout emprunt, votre dossier de regroupement de crédits sera passé à la loupe. Vos revenus, votre situation professionnelle et personnelle sont étudiés afin de définir votre solvabilité.

Choisir le prêt lissé ou à paliers

L’option du prêt lissé ou à paliers est une solution si vous souhaitez faire un prêt immobilier avec un crédit en cours. Comme le rachat de prêts, vous disposez d’une seule mensualité. En revanche, les crédits ne sont pas réunis en un seul contrat. Chaque prêt est distinct. Par exemple, vous remboursez un crédit conso et contractez un prêt immobilier. Le prêt lissé vous permet de diminuer la part d’amortissement des mensualités de votre emprunt immo, jusqu’à ce que vous soldiez votre prêt conso.

Augmenter votre apport personnel

En principe, vous devez posséder un apport personnel correspondant au minimum à 10 % du prix du bien (mesure du HCSF). Cet apport vous permet de vous acquitter des frais inhérents à votre acquisition immobilière comme les frais de notaire. En augmentant cet apport personnel, vous diminuez le montant à emprunter à la banque ainsi que votre taux d’endettement.

Opter pour un investissement locatif

Vous achetez une nouvelle résidence en vue de la louer ? Vous contractez un prêt immobilier dans l’optique de financer cette acquisition ? Dans le cadre d’un investissement locatif, la banque pourra réaliser un calcul du taux d’endettement différentiel. Vos revenus locatifs sont inclus dans le taux, ce qui permet d’augmenter votre capacité d’emprunt.

Vous pouvez avoir recours à différentes solutions pour faire un prêt immobilier avec un crédit en cours. Un courtier en crédit immobilier vous conseillera sur les différentes alternatives.

Mandater un courtier pour faire un prêt immobilier avec un crédit en cours

Vous avez pour projet l’achat d’une nouvelle maison ou d’un appartement. Vous ne savez pas si votre projet est viable étant donné que vous avez déjà un crédit en cours. Faites-vous accompagner par un courtier en crédit immobilier. Le courtier réalisera une simulation. Il vous indiquera la viabilité de votre projet et les différentes solutions : rachat de crédits, prêt relais, remboursement anticipé de votre prêt en cours, etc.

Votre taux d’endettement dépasse le seuil des 35 % ? Comme nous l’avons vu précédemment, les banques ne refusent pas systématiquement de vous accorder un prêt immobilier dans cette situation, à condition que votre dossier soit solide. Toutefois, chaque banque dispose de ses critères. Le courtier travaillant avec différents organismes bancaires saura vous diriger vers les établissements susceptibles de vous proposer une offre.

À la question “est-il possible de faire un prêt immobilier avec un crédit en cours ?”, la réponse est “oui”. La concrétisation de votre financement dépendra de votre situation d’endettement, vos revenus, etc. Afin d’étudier toutes les solutions qui s’offrent à vous, les courtiers Ymanci sont à votre disposition.

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