Quels sont les revenus pris en compte pour un crédit immobilier ?

Pricille Greffeuille rédactrice
Publié le , mis à jour le par Pricille Greffeuille - Rédactrice Web

Vous voulez emprunter pour effectuer l’achat d’un logement ou le rénover ? Pour accorder un prêt immobilier, les banques exigent plusieurs conditions. Elles veulent en effet avoir l’assurance que le ménage gagne durablement suffisamment d’argent pour assumer le remboursement des mensualités du crédit accordé. Elles procèdent notamment au calcul du montant maximal qu’un ménage peut emprunter sur une durée donnée. Cette somme est fonction des revenus du foyer.

Or, une banque ne comptabilise pas tous les revenus de la même manière pour définir le montant que vous pouvez emprunter. Voyons quels sont les revenus pris en compte pour un crédit immobilier et à quelle hauteur le sont-ils.

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Les revenus toujours pris en compte à 100 % pour obtenir un prêt immobilier

Seuls certains revenus sont toujours retenus à 100 % par les banques pour définir si quelqu’un pourra assumer le remboursement du prêt souhaité pour l’acquisition d’un logement.

Un salaire en CDI ou être fonctionnaire titulaire : un atout pour obtenir un prêt

Les banques continuent d’apprécier tout particulièrement un dossier où au moins un emprunteur jouit d’un salaire fixe en CDI ou est fonctionnaire titulaire. La part fixe de ces revenus (avant prélèvement d’impôt à la source) est prise en compte à 100 % . Si un 13e mois figure dans le contrat de travail, il entrera dans le calcul de la capacité de remboursement.

Si votre salaire comporte une part variable et des primes, essayez d’obtenir une augmentation de la part fixe quelque temps avant de demander un emprunt.

Conseil : Si l’un des co-emprunteurs se trouve en période d’essai ou n’est pas encore titularisé, mieux vaut attendre la fin de sa période d’essai ou sa titularisation. Cela permet d’augmenter votre capacité d’emprunt.

Pensions de réversion et de retraite : des revenus utiles pour obtenir un prêt immobilier

Si vous percevez une pension de retraite ou de réversion, l’établissement prêteur en tiendra compte en intégralité pour évaluer la capacité d’emprunt de votre ménage. Par contre, suivant votre âge et votre patrimoine, il sera difficile d’obtenir un prêt immobilier sur 20 ans ou plus. En effet, à partir d’un certain âge ou suivant votre état de santé, vous ne serez plus couvert par l’assurance emprunteur.

Les autres revenus toujours pris en considération par les banques pour accorder un crédit immobilier

Certains sites prétendent qu’aucune prestation sociale n’est retenue par les banques dans leur calcul de votre capacité d’emprunt. C’est une erreur. Les banques intègrent l’allocation d’adulte handicapé (AAH). En effet, si vous n’en bénéficiez plus, cela signifierait que vous bénéficiez d’un salaire ou d’une retraite supérieurs à l’AAH.

Quant à la prime d’activité, si vous êtes en CDI, elle compte pour les revenus de votre foyer. Si vous la perdez, cela signifie, le plus souvent, que votre salaire a augmenté.

Vous percevez une rente viagère suite à la vente d’un bien immobilier, la sortie d’un contrat d’assurance vie ou d’un Plan Épargne Retraite ? L’établissement prêteur en tient compte dans le calcul de vos revenus. Il en est de même pour une rente à vie suite à un accident ou la prestation compensatoire que vous verse votre ex-conjoint.

Les revenus locatifs : comment la banque en tient-elle compte ?

Vous avez mis en location un logement ou tout autre local ? En général, les loyers sont retenus uniquement à hauteur de 70 %. Pourquoi ? Parce que rien ne dit que vous toucherez tout le temps vos revenus locatifs. Vacance entre deux locataires ou lors de travaux, retards de paiement, impayés, frais d’entretien ou de rénovation vous priveront d’une partie de cet argent. La banque le prévoit avant de décider si elle finance votre projet immobilier.

Les revenus parfois pris en compte pour financer votre achat immobilier

Certains revenus, à cause de leur irrégularité ou des risques peuvent ne pas être pris en compte ou seulement en faisant une moyenne.

Comment la banque prend-elle en considération les salaires variables pour accorder un prêt ?

Dans certaines professions, le fixe ne concerne qu’une petite partie du salaire mensuel du salarié. C’est souvent le cas pour les commerciaux dont la part variable est très importante.

Si vous êtes en poste depuis moins de deux ans, la banque ne tiendra pas compte de la part variable de votre salaire. Si vous exercez cette fonction dans la même entreprise depuis au 3 trois ans, le montant du prêt dépendra de la moyenne de vos salaires, avant prélèvement à la source de l’impôt sur le revenu, sur les trois dernières années, fixe et variable compris.

Les revenus de l’entrepreneuriat sont-ils comptabilisés pour obtenir un prêt immobilier ?

Certaines personnes touchent des revenus d’un travail non salarié. Ces revenus ne sont pris en compte que si l’activité a plus de trois ans.

La banque s’appuie alors sur une moyenne annuelle des revenus des 3 derniers exercices pour déterminer le montant à prendre en considération pour évaluer la capacité d’emprunt. Elle pondérera son analyse des risques en prêtant attention au secteur d’activité et à sa vulnérabilité aux aléas climatiques ou à la conjoncture économique. Selon que l’emprunteur exerce une profession médicale ou travaille dans l’agriculture, le risque de faillite ne sera pas le même.

Conseil : Vous avez intérêt de parler de votre projet immobilier à votre expert-comptable le plus tôt possible pour qu’il optimise votre dossier.

Le prêteur intègre-t-il les salaires en CDD ou en intérim dans le revenu total ?

Il est tout à fait possible de souscrire un prêt immobilier si vous enchaînez les CDD ou les contrats d’intérim depuis au moins 3 ans et si vos revenus annuels sont réguliers. Les établissements de crédit feront une moyenne. Là aussi, ils tiendront compte de votre secteur d’activité.

Allocations de la CAF et pensions alimentaires : comment les banques les traitent-elles ?

Suivant l’âge de vos enfants et la durée du prêt, les organismes de prêt vont comptabiliser dans vos revenus les allocations familiales, le complément familial, l’allocation de soutien familial et la pension alimentaire. Pour que les établissements bancaires en tiennent compte, vous devez les percevoir durant la majeure partie du prêt, voire sa totalité.

La banque comptabilise-t-elle une rente gagnée à un jeu d’argent dans les revenus ?

Vous avez gagné une rente à un jeu? Si la durée de versement de la rente est supérieure à celle du prêt demandé, le prêteur en tiendra compte.

Attention ! Être joueur régulier à des jeux d’argent pénalisera votre dossier de demande de crédit.

Les revenus qui ne sont jamais comptabilisés pour obtenir un prêt immobilier

Pour définir le montant maximal du prêt qu’elle peut vous accorder, il existe des revenus toujours exclus du calcul de la banque. Il s’agit notamment :

  • d’une allocation de courte durée (Allocation chômage, Prestation d’Accueil du Jeune Enfant ou PAJE, etc.) ;
  • d’une rente d’une durée très limitée (par exemple de 2 000 euros pendant 2 ans) ;
  • de primes ou gains exceptionnels ;
  • d’un don d’argent offert par un proche (même s’il est régulier) ;
  • du paiement non déclaré d’heures de travail ;
  • du versement d’heures supplémentaires ;
  • des revenus compensant une dépense particulière comme l’Allocation Personnalisée d’Autonomie, les notes de frais ou les indemnités de déplacement.

Combien faut-il gagner pour avoir droit à un prêt immobilier ?

Difficile de répondre à cette question ! En effet, la réponse dépend de multiples critères. Toutefois, même une personne en CDI avec un revenu au SMIC (un peu moins de 1 400 euros net) peut accéder à un crédit immobilier. Il suffit que son apport personnel soit suffisant et que le montant demandé corresponde à sa capacité d’emprunt. De plus, grâce au prêt à taux zéro (PTZ) ou autres prêts aidés, le coût d’un emprunt immobilier peut être réduit pour les ménages modestes.

La capacité d’emprunt est la somme maximale qu’une banque est susceptible de prêter à quelqu’un en fonction du revenu total pris en compte par la banque, de ses charges et de la durée du prêt. La capacité d’emprunt intègre vos crédits à la consommation en cours.

Si pour certains, le calcul du revenu retenu par les banques est tout simple, pour d’autres, il est plus complexe. Un courtier peut alors gratuitement faire une simulation du revenu total que prendra en compte la banque.

De plus, consulter un courtier Ymanci en amont de votre projet immobilier présente trois autres avantages. Cela vous permettra :

  • d’obtenir le calcul de votre taux d’endettement et de votre capacité d’emprunt exacte ;
  • de réduire votre endettement et d’optimiser votre apport personnel pour pouvoir obtenir un crédit au meilleur taux d’intérêt possible dans votre cas et diminuer vos mensualités ;
  • de déposer votre demande de crédit immobilier au moment optimal par rapport aux ressources de votre foyer et au contexte bancaire.

Pour mieux connaître les conditions d’éligibilité à un prêt immobilier, la lecture des articles suivants est conseillée :