Souscrire un crédit immobilier : conseils pour réussir son emprunt

Publié le 11 octobre 2024, mis à jour le 11 octobre 2024 par Pricille Greffeuille - Rédactrice Web Partager

Pour financer un projet immobilier, vous devez le plus souvent souscrire un crédit immobilier. Celui-ci vous coûte généralement plusieurs dizaines de milliers d’euros. Mais les banques vous accorderont-elles le prêt demandé ? Quel apport est nécessaire ? Quelles sont les clauses utiles ? Comment réduire le coût de votre prêt ? Voici quelques conseils pour réussir votre emprunt immobilier.

La situation à avoir pour obtenir un prêt immobilier

La banque avant d’accorder un prêt immobilier va vérifier que vous respectiez les conditions d’éligibilité au crédit immobilier.

Un profil personnel et familial permettant de bénéficier d’un crédit immobilier

Pour pouvoir emprunter afin d’effectuer un achat immobilier, vous ne devez pas être sous curatelle ou interdit bancaire. Si vous êtes étranger, vous devez être en situation régulière et présenter des preuves d’une résidence durable en France. Si vous êtes en couple, vous ne devez pas être en instance de séparation. Votre santé et votre âge doivent vous permettre de bénéficier d’une assurance emprunteur durant toute la durée du crédit.

Des revenus stables suffisants pour rembourser votre prêt immobilier

Les banques ont besoin d’avoir l’assurance que vous rembourserez entièrement votre prêt immobilier. Elles exigent en général que vous ayez un apport personnel équivalent à 10 % du capital emprunté. Cela montre que vous êtes capables d’épargner et d’anticiper un projet.

Votre foyer doit présenter des ressources financières régulières et suffisantes par rapport au montant demandé. L’idéal est que l’emprunteur ou son co-emprunteur soit fonctionnaire titulaire, en CDI ou jeune retraité.

Si vos rentrées d’argent fluctuent, la banque les étudiera sur une période de trois ans. Si vous touchez des loyers, ils seront pris en compte à hauteur de 70%. Certaines pensions ou aides, si elles s’étalent sur toutes la durée du prêt seront intégrées à vos ressources.

Par ailleurs, même si vous gagnez beaucoup d’argent, la banque est tenue par le HCSF (Haut conseil de stabilité financière) à limiter votre taux d’endettement à 35 % sur 25 ans, sauf pour quelques rares exceptions, comme l’achat d’un logement avec de gros travaux. Elle doit aussi veiller à ce que votre reste à vivre soit suffisant pour votre foyer.

Calculer votre capacité d’emprunt avant tout projet immobilier

Pour savoir si vous pouvez espérer obtenir un crédit immobilier, vous pouvez vous-même faire une simulation pour savoir le montant que vous pourriez emprunter pour votre achat immobilier. Revenus nets signifie le total des revenus pris en compte par les banques. Pour les salaires, il s’agit du salaire avant prélèvement à la source de l’impôt.

1. Vérifier que vos revenus vous donnent droit à un crédit immobilier

Pour pouvoir prétendre à un prêt immobilier, votre reste à vivre doit être supérieur au moins à 700 euros par adulte et 300 euros par enfant. Voici la formule pour connaître votre reste à vivre :

Reste à vivre mensuel = total des revenus nets – charges contraintes

2. Calculer le pourcentage de vos revenus pouvant servir à rembourser un prêt immobilier

Voici comment effectuer le calcul du pourcentage de vos revenus que vous aurez le droit d’affecter au remboursement de votre emprunt.

Pourcentage disponible = (Revenus nets – charges contraintes – reste à vivre minimum exigé par la banque) x 100 / revenus nets

3. Calculer le remboursement mensuel maximal acceptable par les banques pour votre prêt

Pour connaître le montant de la mensualité maximale acceptable pour les banques, il faut procéder au calcul suivant.

Cas de figure 1 : le pourcentage disponible est inférieur à 35 %.

Capacité de remboursement mensuel = Revenus nets x pourcentage disponible

Cas de figure 2 : le pourcentage disponible est égal ou supérieur à 35 %.

Capacité de remboursement mensuel = Revenus nets x 0,35 %

4. Choisir la durée maximale de votre crédit immobilier

Actuellement, vous avez le droit d’emprunter au maximum sur 25 ans. Si votre achat concerne une construction neuve ou un logement avec travaux, vous pouvez obtenir un prêt d’une durée maximale de 27 ans.

Si vous avez besoin de solder votre prêt plus tôt, vous choisirez une durée plus courte. C’est notamment le cas si vous anticipez l’arrivée de la retraite et que vous voulez avoir réduit votre endettement à ce moment-là.

5. Effectuer une simulation de votre capacité d’emprunt en tenant compte du TAEG

Le TAEG détermine combien coûte un crédit, assurance emprunteur comprise. Il varie considérablement d’un profil à l’autre. Si vous ignorez le taux personnel dont vous pourriez bénéficier, servez-vous du seuil d’usure. Aucune banque n’a le droit de prêter plus cher.

Pour faire votre simulation, vous entrez :

• la mensualité maximale ;
• le nombre maximal de mensualités ;
• le TAEG (appelé parfois taux d’intérêt sur certains simulateurs).

Vous saurez alors quel montant vous pouvez emprunter. Si celui-ci est réduit à cause d’un prêt à la consommation ou d’un crédit auto, un rachat de crédits peut vous permettre d’augmenter le financement dont vous pourrez bénéficier. Il faudra bien sûr que vous puissiez effectuer un apport d’au moins 10% du coût d’acquisition de votre bien immobilier.

Trouver un prêt immobilier aux meilleures conditions et au taux le plus bas

Pour pouvoir obtenir un crédit immobilier, vous allez devoir contacter des banques ou un courtier. Le conseiller bancaire ou le courtier affinera le montant que vous pouvez emprunter et le nombre de mensualités. Il vérifiera que le financement demandé est cohérent avec votre projet immobilier, les devis des travaux prévus, vos ressources financières et vos habitudes de consommation.

Parfois, notamment si vous avez droit à un prêt à taux zéro pour des travaux ou d’autres crédits à des taux préférentiels, il procédera à un montage financier comportant plusieurs prêts. Parfois, si votre taux d’endettement actuel vous empêche d’emprunter le montant souhaité, il vous proposera un rachat de crédits.

Cette étape peut se dérouler en ligne ou dans une agence.

Le montage du dossier de demande de prêt immobilier : une étape délicate

Vous devrez ensuite remplir un dossier de demande de prêt. Pour chaque emprunteur, il faudra fournir des justificatifs (situation matrimoniale et familiale, justificatif de domicile de moins de trois mois, pièce d’identité, titre de séjour). Vous devrez également fournir des justificatifs financiers (revenus, contrat de travail, relevés de compte, placements, patrimoine personnel, crédits en cours, loyers, etc.).

Le montage du dossier est une étape cruciale et délicate. En fonction de votre profil, de votre apport personnel et du capital demandé, la banque proposera un taux plus ou moins avantageux. Si un dossier est incomplet, elle le renverra sans l’étudier. Cela augmentera le délai avant l’obtention du prêt. Si votre dossier présente des faiblesses, il ne faudra pas oublier des arguments en votre faveur, sinon votre demande de prêt immobilier risque d’être rejetée. La banque ne devinera pas qu’un compromis de vente est passé pour un de vos terrains ou que vous allez hériter dans un délai proche.

Pour obtenir un financement au meilleur taux, vous devez présenter des comptes bien gérés. Si vous avez eu recours à votre découvert récemment, mieux vaut attendre quelques mois avant de déposer un dossier de demande de prêt immobilier.

Le choix entre plusieurs prêts immobiliers : une affaire de TAEG, mais pas seulement

Vous avez reçu plusieurs offres de prêt ? Voici quelques conseils pour choisir un crédit immobilier. Vous devez regarder le TAEG (le taux annuel effectif global). C’est lui qui vous indique le coût réel de votre emprunt. Une différence de 0,1 point équivaut souvent à plus de 1 000 euros pour un prêt sur 25 ans. Le taux proposé n’est pas tout. Les contrats de prêt immobilier sont à lire attentivement.

Les clauses d’un contrat de crédit auxquelles faire attention en plus du TAEG

Parfois, un crédit peut présenter le TAEG le plus bas, mais comporter des clauses préjudiciables pour vous. C’est le cas si vous devez payer une indemnité de remboursement anticipé en cas de vente du bien immobilier avant la fin du prêt ou en cas de remboursement anticipé partiel suite à la vente d’un logement hérité.

D’autres fois, vous avez intérêt à choisir une offre de prêt modulable. Son taux d’intérêt est plus élevé, mais vous pourrez raccourcir la durée de remboursement de votre crédit en augmentant le montant des mensualités. Vous ferez alors d’importantes économies. En effet, plus la durée d’un prêt est courte, moins son coût est élevé. Vous pourrez également baisser facilement le montant de vos mensualités de crédit en cas de nécessité.

Avoir une clause permettant la suspension du remboursement du crédit et le report des échéances peut être très utile pour sortir d’une situation délicate (divorce, logement sinistré, etc.) et éviter le recours à un crédit à la consommation.

Enfin la clause de transfert est à considérer notamment si vous envisagez de changer de logement avant la fin du prêt et que vous bénéficiez d’un taux avantageux. Elle vous évitera un nouvel apport et de nombreux frais.

Bien comprendre les différents éléments d’une offre de crédit immobilier

Vous avez intérêt à bien comprendre les offres de crédit. Chaque détail a son importance. Si la banque vous accorde un prêt pour l’achat d’un logement précis, mais que le délai de déblocage des fonds est trop tardif, vous ne pouvez pas utiliser cet argent pour un autre projet immobilier.

Vous ferez très attention aux différentes clauses ou à leur absence pour savoir si elles sont appropriées aux évolutions prévisibles de votre situation.

Vous avez également intérêt à regarder en détail les composantes du TAEG, notamment les garanties exigées pour l’assurance emprunteur et si vous pouvez recourir au cautionnement bancaire comme garantie. Vous avez parfaitement le droit de chercher une assurance emprunteur externe plus avantageuse ou moins chère. Si elle respecte les exigences de l’offre de prêt en matière d’assurance, la banque est obligée d’accepter la délégation d’assurance.

Où vaut-il mieux souscrire un crédit pour financer votre projet immobilier ?

Vous avez le choix de l’intermédiaire auprès duquel souscrire votre crédit immobilier. Vous pouvez passer par un conseiller bancaire ou par un courtier.

Souscrire directement un crédit immobilier auprès d’une banque : avantage et inconvénients

Très souvent, quand quelqu’un veut obtenir un financement bancaire pour un achat immobilier ou des travaux de rénovation, son premier réflexe est de s’adresser à sa banque. Certes, si vous gérez bien vos comptes, elle vous connaît et dispose de votre historique parfois sur de longues années. Mais cet avantage peut se retourner contre vous, même si vous n’avez pas connu d’incidents de paiement ou n’avez jamais eu recours à votre découvert.

En effet, votre banque risque de réserver sa meilleure offre de financement aux nouveaux clients. Pour bien négocier avec elle, il est conseillé de faire une demande auprès de la concurrence. Vous aurez ainsi des arguments à avancer concernant les taux immobiliers, les frais de dossier ou les clauses du contrat.

Solliciter les banques concurrentes exige du temps. De plus, vous avez intérêt à aimer négocier, si vous souhaitez bénéficier d’un financement moins coûteux. 0,1 % de TAEG en moins représente plus de 3 200 euros d’économie sur un capital emprunté de 200 000 euros pendant 25 ans.

L’intérêt de passer par un courtier en prêts immobiliers

Passer par un courtier en prêts immobiliers, vous permet de lui déléguer la partie “négociation” de la meilleure offre de prêt et d’assurance emprunteur. Vous pouvez d’ailleurs lui préciser que vous ne souhaitez pas changer de banque.

Non seulement vous allez gagner du temps, mais surtout vous avez la garantie de recevoir des conseils éclairés. De plus, votre courtier Ymanci veillera à ce que le dossier envoyé à la banque soit complet. Cela permet de raccourcir le délai d’obtention du prêt. Enfin, vous pouvez décider de le contacter en ligne ou de le rencontrer en agence.

Pour approfondir ce sujet et mieux négocier votre prêt immobilier, cet article vous sera utile :

• La vie d’un contrat de crédit immobilier