Qu’est-ce qu’une vente à terme libre ?

Publié le 16 janvier 2025, mis à jour le 18 janvier 2025 par Florence Carpentier - Journaliste de la presse écrite

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Il existe plusieurs méthodes pour vendre son logement en France, au XXIe siècle, dans le secteur immobilier. Chaque méthode offre des opportunités uniques pour les vendeurs, mais aussi pour les acheteurs. Hormis la vente immobilière dite classique, il y a aussi les ventes :

• À réméré.
• En viager.
• À terme.

Dans ce guide, nous n’allons pas nous éparpiller, mais plutôt nous concentrer sur une des méthodes précédemment citées : la vente à terme. Aussi appelée vente à paiement échelonné, elle peut être occupée ou libre, comme le viager qui a connu une croissance en 2024. Quel est le mode de fonctionnement d’une vente à terme libre ? Qu’est-ce qui différencie une vente à terme d’une vente en viager ? Quels sont les avantages de ce type de transaction pour le vendeur et l’acquéreur ? La rédaction d’Ymanci expose ci-dessous les spécificités de la vente à terme libre.

En quoi consiste la vente à terme libre ?

La vente à terme libre consiste à vendre un bien immobilier en échange d’un paiement échelonné sur une période bien déterminée, généralement entre dix et vingt ans.

Dans le cadre d’une vente à paiement échelonné libre, le vendeur n’est plus le propriétaire et n’a plus aucun droit d’usage ou d’habitation sur le logement après la signature de l’acte de vente authentique, contrairement à la vente à terme occupée. Pour ce type de produit, l’acheteur prend sur-le-champ possession du bien immobilier pour y vivre ou pour le mettre en location.

Cette transaction immobilière, permettant un accès plus facile à la propriété, fait figure d’alternative intéressante à une vente classique, voire au viager. Ce type de vente doit être encadré par un acte authentique. Ce document doit être signé devant un notaire afin de garantir notamment la meilleure sécurité pour l’acquéreur et le vendeur.

Que doit stipuler un contrat de vente à terme libre ?

Hormis les informations obligatoires relatives à toutes les ventes immobilières, certains éléments importants doivent notamment y figurer :

• Le prix de vente qui inclut le prix du bouquet et le montant des versements.
• La date précisant la fin du paiement du solde du prix de vente.
• …

Vente à terme libre : comment vont s’effectuer les paiements ?

Cette option offre la possibilité à un particulier de devenir propriétaire sans recourir à un emprunt immobilier auprès d’une banque ou d’un organisme de prêt. Le règlement se fait en deux étapes distinctes.

Au moment de la signature de l’acte authentique chez un notaire, l’acheteur va verser un bouquet, c’est-à-dire une somme forfaitaire. Ensuite, il s’acquittera du solde du prix de vente en versant des mensualités fixes ou révisables tous les ans pendant une durée déterminée dans le contrat.

Comment est défini le montant du prix de vente ?

Il est négocié entre les parties concernées. Ce montant peut varier en fonction des attentes financières du vendeur et des disponibilités financières de l’acheteur. Pour une vente à terme libre, la négociation autour du prix de vente total se fera en tenant compte du prix du marché immobilier.  Cette transaction immobilière peut s’avérer très intéressante pour les principaux intéressés, à savoir l’acheteur et le vendeur.

La vente à terme : comment se calcule-t-elle ?

Le calcul du bouquet, montant à payer comptant le jour de la signature de la vente, puis les mensualités, se fait en prenant en compte :

• L’estimation de l’appartement ou de la maison, qui doit répondre aux mêmes logiques et contraintes que les ventes dites classiques. À ce sujet, il appartient aux parties prenantes de s’accorder sur sa valeur.
• La durée du paiement souvent estimée entre dix et vingt ans.
• Le type de vente à terme occupée ou libre : usufruit, droit d’usage et d’habitation (DUH), durée limitée, durée à vie.

Pour une vente à terme libre, le paiement comptant, aussi appelé bouquet, sera déduit du prix du bien immobilier. Quant au solde, il sera transformé en mensualités sur toute la durée du paiement.

À retenir : dans le cadre d’une vente à terme libre, les frais de notaire doivent être payés par l’acheteur. Ces frais de notaire correspondent à un pourcentage du prix de vente du bien immobilier.

Vente à terme libre : les avantages pour l’acquéreur

Contrairement à la vente en viager, particulièrement prisée par les seniors ou les retraités voulant améliorer leurs fins de mois, ce type de transaction peut convenir à des profils de vendeurs plus jeunes. Pourquoi est-il judicieux, pour un acheteur, d’opter pour une vente à paiement échelonné ? Parce qu’il peut :

• Compter sur une certaine flexibilité financière grâce aux paiements échelonnés.
• Accéder à la propriété sans verser d’apport personnel, contrairement à l’achat d’un bien nécessitant un prêt immobilier.
• Bénéficier d’un crédit vendeur. Grâce à cet accord financier entre le vendeur et l’acheteur, ce dernier n’aura pas recours au crédit bancaire. Il sera par conséquent exempté de frais bancaires.
• Emménager sur l’heure, s’il le désire, dans la maison ou dans l’appartement, après la signature de l’acte authentique.
• Y résider ou le mettre en location s’il a l’intention de générer des revenus supplémentaires.
• Réaliser un investissement attractif sur le moyen ou le long terme.

À noter : l’acquéreur peut effectuer un remboursement anticipé partiel ou total lors d’une vente à terme, s’il en a les moyens après avoir fait un héritage, reçu une donation ou décroché un gain important à un jeu de hasard.

Vente à terme libre : les inconvénients pour l’acheteur

Le risque zéro lié à l’investissement immobilier n’existe pas. Par conséquent, l’acheteur prend des risques car :

• Il s’engage financièrement sur le long terme.
• L’acquéreur peut se retrouver à payer des mensualités plus élevées si les taux d’intérêt augmentent.
• Il doit gérer une transaction plus complexe qu’une vente immobilière classique.

Vente à terme libre : les avantages pour le vendeur

Ce mode d’acquisition présente certains intérêts pour le vendeur. Cette vente à terme libre lui permet :

• D’engranger des revenus réguliers sous la forme de mensualités pouvant compléter ses revenus.
• De bénéficier des avantages fiscaux sur les mensualités perçues dans le cas de la vente d’une résidence principale ou secondaire.
• De protéger sa famille. En cas de décès avant la fin de la période définie lors de la signature de l’acte authentique, l’acquéreur devra continuer de verser les mensualités aux héritiers selon la durée prévue dans le contrat, contrairement à la vente en viager. Rappelons que dans une vente en viager, les paiements s’arrêtent avec le décès du crédirentier, à savoir le vendeur.
• De ne plus payer aucune charge ou taxe se référant à son ancienne habitation, contrairement à la vente à terme occupée. Pour ce type de produit, la vente à terme occupée, le vendeur devra s’acquitter des charges dites courantes comme le chauffage, l’électricité et l’eau.
• De revaloriser les mensualités tous les ans.
• De jouir d’un cadre fiscal intéressant. Le bouquet et les mensualités perçus par le vendeur ne seront pas concernés par l’impôt sur le revenu, à condition que l’habitation fasse office de résidence principale pour le vendeur.

Cette vente à terme libre permet également au vendeur de se protéger contre les impayés grâce à :

• Une clause résolutoire pour défaut de paiement : cette disposition doit être stipulée dans le contrat de vente. Dans le cas où l’acquéreur ne serait plus en mesure de payer les mensualités, la vente serait purement et simplement annulée. De son côté, le vendeur récupérerait la pleine propriété de son bien immobilier et garderait les mensualités déjà perçues, si ce point est stipulé dans l’acte.

Vente à terme libre : les inconvénients pour le vendeur

Ce type de transaction immobilière comporte des inconvénients pour le vendeur qui :

• Doit obligatoirement quitter son habitation.
• Ne touche pas la totalité de la somme lors de la signature, contrairement à une vente traditionnelle. En effet, le montant est réparti sur une période prolongée.
• Peut faire face à un défaut de règlement de la part de l’acheteur.

Qui du vendeur ou de l’acheteur doit s’acquitter de la taxe foncière ?

L’attribution du paiement des taxes se fera en fonction du type de vente à terme : occupée ou libre. Dans le cas d’une vente à terme libre, le vendeur n’aura plus à payer la taxe foncière, comme il n’est plus propriétaire de son bien. Cette charge incombera à l’acquéreur.

Qui du vendeur ou de l’acquéreur doit s’acquitter des différentes charges ?

Comme pour la taxe foncière, la répartition se décidera en fonction de la vente à terme choisie : occupée ou libre. Si l’acheteur opte pour la version « libre », le paiement des charges ainsi que les travaux concernant le bien immobilier lui seront dévolus. En effet, le vendeur ne sera plus propriétaire et n’occupera plus l’appartement ou la maison.

Quelle est la différence entre la vente à terme et la vente en viager ?

À la rédaction d’Ymanci, nous en avons trouvé au moins trois.

• Contrairement à la vente en viager occupé ou libre, dont les paiements de la mensualité s’arrêtent au moment du décès de crédirentier, à savoir le vendeur, le versement des mensualités dans une vente à terme, qu’elle soit occupée ou libre, doit respecter la date de fin de paiement indiquée le jour de la signature du contrat.
• À l’inverse d’une vente en viager, les mensualités sont peu ou pas imposées.
• À l’opposé d’une vente en viager, le montant des mensualités est lié à la variation de l’indice du coût de la construction (ICC).

Ce qu’il faut retenir de la vente à terme libre !

• La vente à terme libre est une solution qui offre des avantages pour l’acquéreur, mais aussi pour le vendeur.
• Le bouquet et les mensualités perçus par le vendeur ne sont pas imposables.
• Cette solution immobilière permet d’acquérir une habitation sans souscrire un prêt immobilier auprès d’une banque ou d’un établissement prêteur.
• Ce type de transaction est une alternative intéressante par rapport à une vente qualifiée de traditionnelle ou en viager.
• Le décès du vendeur n’arrêtera pas le versement des mensualités, comme la vente en viager. Quoi qu’il arrive, l’acquéreur devra poursuivre le règlement des mensualités aux héritiers, et ce, jusqu’à l’échéance prévue lors de la signature de l’acte de vente.
• Un contrat de vente à terme doit se faire devant un notaire.