Qu’est-ce qu’un prêt viager hypothécaire ?
Le prêt viager hypothécaire est un prêt octroyé par un établissement bancaire en contrepartie d’une hypothèque sur un bien immobilier destiné à l’habitation exclusivement.
Selon l’article L315-1 du code de la consommation, le prêt viager hypothécaire est défini comme suit : « Contrat par lequel un établissement de crédit ou un établissement financier consent à une personne physique un prêt sous forme d’un capital ou de versements périodiques, garanti par une hypothèque constituée sur un bien immobilier de l’emprunteur à usage exclusif d’habitation et dont le remboursement – principal et intérêts – ne peut être exigé qu’au décès de l’emprunteur ou lors de l’aliénation ou du démembrement de la propriété de l’immeuble hypothéqué s’ils surviennent avant le décès.”
Autrement dit, le prêt viager hypothécaire permet au propriétaire d’obtenir une somme d’argent, sous forme de prêt, de la part d’un établissement bancaire, en échange de la mise en garantie du bien immobilier dont il est propriétaire.
Caractéristiques et fonctionnement d’un prêt viager hypothécaire
Le prêt viager hypothécaire est peu répandu et très peu connu en France. Seuls quelques établissements spécialisés le proposent à la commercialisation.
Principales caractéristiques d’un prêt viager hypothécaire
Combinant vente en viager et prêt hypothécaire, le prêt viager hypothécaire est un prêt garanti par une hypothèque sur le bien immobilier de l’emprunteur. Il permet au propriétaire de transformer une partie de la valeur de sa maison ou de son appartement, en argent liquide, tout en continuant à y vivre.
Contrairement aux prêts traditionnels, ce type de prêt n’exige pas de remboursements mensuels. À ce titre, il existe deux formes de prêts viagers hypothécaires :
- le prêt avec remboursement du capital et de la totalité des intérêts à la fin du contrat
- le prêt avec remboursement périodique des intérêts tout au long du contrat.
Le montant du prêt accordé, et par conséquent des liquidités pour l’emprunteur, dépend de la valeur de son bien et de son âge.
Remboursement du prêt viager hypothécaire
Le remboursement intervient généralement lorsque la propriété est vendue ou après le décès de l’emprunteur.
Dans le premier cas, l’emprunteur revend son bien de son vivant. Le fruit de cette revente lui permet de rembourser son crédit viager hypothécaire à l’établissement bancaire. Ce dernier peut contester le prix de vente s’il le juge inférieur au prix du marché.
Bon à savoir : le propriétaire emprunteur a la possibilité de rembourser, totalement ou partiellement son prêt par anticipation, sans pour autant revendre son bien. Il verse alors des indemnités de remboursement (IRA) en plus du capital emprunté.
En cas de décès de l’emprunteur, le prêt viager hypothécaire prend automatiquement fin. La banque, qui a octroyé l’emprunt, se saisit du bien immobilier et organise sa vente. A l’issue de cette vente, elle se rembourse, et le cas échéant verse l’excédent aux héritiers.
Si le prix de vente est inférieur au capital emprunté, les héritiers n’ont pas à rembourser la banque.
Toutefois, s’ils souhaitent garder le bien, ils devront s’acquitter de la dette de l’emprunteur défunt, en remboursant l’établissement bancaire.
Ne pas confondre vente en viager et prêt viager hypothécaire
Bien qu’ils aient pour point commun d’obtenir des fonds tout en continuant de vivre dans son logement, la vente en viager et le prêt viager hypothécaire sont des solutions financières très différentes.
La vente en viager est une transaction immobilière qui lie un propriétaire de bien immobilier et son futur acquéreur. Le propriétaire vend sa maison à un acheteur en échange d’une somme d’argent, appelée bouquet, et d’un paiement régulier jusqu’au décès du vendeur. Ce paiement régulier est appelé rente viagère. Le vendeur conserve le droit d’usage et d’habitation de la propriété jusqu’à son décès ou jusqu’à ce qu’il décide de quitter le bien.
Le prêt viager hypothécaire est un prêt garanti par une hypothèque sur la propriété de l’emprunteur. Autrement dit, le bien immobilier de l’emprunteur, dont il est obligatoirement propriétaire, est mis en garantie contre une somme d’argent versée par l’établissement prêteur, qui pourra saisir le dit bien en cas de décès. L’emprunteur reste propriétaire de son bien durant toute la durée du prêt, et peut continuer à y habiter.
Contrairement à la vente en viager, le montant du prêt viager hypothécaire est versé en une seule fois, sans bouquet ni rente. La transaction se passe entre le propriétaire du bien et la banque, et non un acquéreur ordinaire.
Ne pas confondre prêt hypothécaire et prêt viager hypothécaire
Bien que ces deux solutions de financement impliquent une hypothèque sur la propriété, elles diffèrent sur plusieurs aspects clés
Un prêt hypothécaire est un type de prêt où la propriété immobilière sert de garantie pour le montant emprunté. Ce crédit est couramment utilisé pour financer l’achat d’une maison ou pour obtenir des liquidités en utilisant la valeur nette de la propriété. Son remboursement s’effectue sous forme de mensualités de prêt, incluant le capital et les intérêts.
Un prêt viager hypothécaire est un prêt destiné aux personnes âgées qui souhaitent obtenir des liquidités sans avoir à vendre leur bien immobilier. Ce type de prêt est également garanti par une hypothèque sur la propriété, mais contrairement aux prêts hypothécaires traditionnels, il n’exige pas de remboursements mensuels. Le montant emprunté, ainsi que les intérêts accumulés, sont généralement remboursés après le décès de l’emprunteur ou lorsque la propriété est vendue.
Le prêt hypothécaire et le prêt viager hypothécaire permettent tous les deux d’obtenir des liquidités en utilisant la valeur d’une propriété immobilière. Mais à la grande différence d’un prêt traditionnel hypothécaire, qui induit des remboursements mensuels, le prêt viager hypothécaire ne nécessite pas de remboursements mensuels.
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