Coût d’un crédit immobilier : ce qu’il faut retenir du TAEA

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Publié le 10 avril 2024, mis à jour le 11 avril 2024 par Juliette Hisler - Copywriter finance et assurance

Le coût d’un crédit immobilier ne se résume pas seulement au taux de financement. Il intègre également le taux d’assurance du prêt. Exprimé en pourcentage, le TAEA (Taux Annuel
Effectif d’Assurance) permet de déterminer la part de l’assurance dans le montant total du crédit. Afin de comprendre le contrat d’assurance de votre prêt immobilier dans les moindres détails, nous faisons un zoom sur le Taux Annuel Effectif d’Assurance et son mode de calcul.

Le coût d’un crédit immobilier ne se résume pas seulement au taux de financement. Il intègre également le taux d’assurance du prêt. Exprimé en pourcentage, le TAEA (Taux Annuel Effectif d’Assurance) permet de déterminer la part de l’assurance dans le montant total du crédit. Afin de comprendre le contrat d’assurance de votre prêt immobilier dans les moindres détails, nous faisons un zoom sur le Taux Annuel Effectif d’Assurance et son mode de calcul.

Taux Annuel Effectif d’Assurance : de quoi parle-t-on ?

Le TAEA désigne l’acronyme de Taux Annuel Effectif d’Assurance.
Instauré par la loi Hamon, cet indicateur est présent dans toute offre de prêt immobilier ou de crédit à la consommation proposée par la banque. Il permet à l’emprunteur d’évaluer le poids de l’assurance de prêt dans le coût total du crédit. Ce taux est distinct du TAEG (Taux Annuel Effectif Global) qui concerne le coût total du crédit.

Évaluation du coût de l’assurance emprunteur : l’importance du TAEA

Pour l’emprunteur, l’accès au TAEA facilite :

• la compréhension des avantages et des inconvénients de l’offre de la banque ;
• la distinction entre taux d’assurance et taux de crédit ;
• l’évaluation de la part de l’assurance emprunteur dans le coût total du crédit ;
• la comparaison entre différentes offres d’assurance de prêt ;
• le processus de délégation d’assurance emprunteur.

Assurance emprunteur : distinction entre le TAEA et le TAEG

Lorsqu’il s’agit d’évaluer le coût global d’un prêt immobilier, il convient de distinguer le Taux Annuel Effectif d’Assurance (TAEA) et le Taux Annuel Effectif Global (TAEG). Le TAEA se concentre spécifiquement sur le coût annuel de l’assurance emprunteur. Il représente le pourcentage du montant du prêt que l’emprunteur devra payer chaque année pour l’assurance.

En revanche, le taux annuel effectif global (TAEG) englobe l’ensemble des coûts associés au prêt immobilier, y compris le coût de l’assurance emprunteur. Il offre une vue d’ensemble du coût total de l’emprunt et permet une comparaison plus détaillée des différentes offres de crédit. Comme le TAEA, le TAEG est exprimé en pourcentage annuel du montant total du crédit. En plus de l’assurance de prêt, le TAEG prend en compte notamment :

• les intérêts du prêt ;
• les frais de dossier ;
• les frais d’assurance et de garanties obligatoires ;
• les frais versés à un intermédiaire tel qu’un courtier.

TAEA : l’information de l’emprunteur concernant le coût de l’assurance de prêt

Tout document préalable à l’offre de prêt doit mentionner le coût de l’assurance de prêt. Ce coût doit être exprimé de trois manières différentes :

• en Taux Annuel Effectif de l’Assurance (TAEA), permettant une comparaison avec le Taux Annuel Effectif Global du crédit (TAEG) ;
• en montant total en euros dû par l’emprunteur sur une durée de huit ans et sur la durée totale du prêt ;
• en euros et par période de paiement, avec précision sur son ajout éventuel à l’échéance de remboursement du crédit.

Ces informations sont précisées dans trois documents remis à l’emprunteur :

• la Fiche standardisée d’information (FSI) remise lors de la première simulation financière
• la fiche personnalisée établie en fonction du profil de l’emprunteur et de la demande de prêt. Elle détaille les conditions et les caractéristiques de l’assurance emprunteur proposée par l’établissement prêteur. Ce document complète la FSI avec des informations spécifiques à chaque emprunteur, telles que le montant de la cotisation mensuelle, les exclusions de garantie applicables à son profil, etc.
• la notice d’information, document contractuel fournissant aux assurés les informations détaillées sur les garanties, les conditions de mise en jeu de l’assurance ainsi que les droits et obligations associés au contrat.

Les modalités de calcul du taux annuel effectif de l’assurance (TAEA)

Les modalités de calcul du taux annuel effectif de l’assurance (TAEA) sont fixées par le décret n° 2014-1190 du 15 octobre 2014. Ainsi, le TAEA se calcule en soustrayant au taux effectif global du crédit incluant toute assurance proposée le taux effectif global du crédit sans aucune assurance.

La formule du calcul du taux annuel effectif d’assurance

La formule du calcul du TAEA est la suivante : TAEG avec assurance – TAEG hors assurance.

Le décret relatif aux modalités de calcul du taux annuel effectif de l’assurance en matière de crédit à la consommation et de crédit immobilier précise une condition supplémentaire. Le TAEA est accompagné de la mention des garanties (décès, incapacité, invalidité, perte d’emploi, etc.) dont il intègre le coût.

TAEA calculé sur le capital initial emprunté ou sur le capital restant dû

L’assurance de prêt immobilier peut être calculée soit sur le capital initial emprunté, soit sur le capital restant dû. Voici un aperçu des deux méthodes.

Taux annuel effectif de l’assurance calculé sur le capital initial emprunté

Dans cette méthode, le TAEA est calculé en fonction du montant total emprunté au début du prêt. La cotisation mensuelle reste constante tout au long de la durée du prêt, car elle est basée sur un pourcentage fixe du capital initial.

Taux annuel effectif de l’assurance calculé sur le capital restant dû

Dans cette méthode, le TAEA est calculé en fonction du capital restant dû au fil des remboursements. La cotisation mensuelle diminue au fur et à mesure que le capital restant dû baisse.

Les facteurs pris en compte dans le calcul du taux annuel effectif de l’assurance

Les banques et les assurances prennent en compte divers facteurs liés au risque pour déterminer le montant du TAEA. Ces facteurs sont notamment les suivants.

Variation du TAEA selon la politique interne des différents établissements prêteurs

Chaque établissement prêteur fixe ses propres politiques et critères en matière de taux d’intérêt et de frais associés à l’assurance. Ces éléments ont une incidence sur le TAEA. Les facteurs influençant le taux annuel effectif de l’assurance sont notamment les suivants :

• les fluctuations du marché financier ;
• les taux directeurs des banques centrales ;
• le profil de risque du client ;
• le montant du prêt ;
• la durée de remboursement.

Évolution du TAEA selon la nature du contrat d’assurance

Qu’il s’agisse d’un contrat groupe proposé par la banque ou d’un contrat individuel proposé par une compagnie d’assurance externe, la nature du contrat d’assurance a une influence sur le TAEA.

Assurance de prêt et TAEA : les contrats groupe

Dans le cadre d’un contrat groupe, la banque propose une assurance collective à l’ensemble de ses clients. Les termes et les conditions de ce contrat sont standardisés pour tous les emprunteurs.

Assurance emprunteur et TAEA : les contrats individuels

En ce qui concerne les assurances individuelles, l’emprunteur souscrit directement son contrat auprès d’une compagnie externe. Personnalisables, ces contrats alternatifs en assurance de prêt se révèlent plus flexibles en matière de niveau de garantie et de tarif.

Le taux d’assurance emprunteur selon les garanties et le niveau de couverture

Le TAEA varie selon les garanties et le niveau de couverture offerts par l’assurance de prêt. Plus les garanties sont nombreuses et étendues, plus la prime d’assurance augmente. Nous examinons de plus près l‘influence des garanties choisies sur le taux de l’assurance d’un prêt immobilier.

Garanties obligatoires et garanties facultatives : les répercussions sur le TAEA

Le coût des risques couverts par le contrat est intégré dans le TAEA. Ces risques sont couverts par :

• des garanties obligatoires telles que l’assurance décès et la garantie Perte Totale et Irréversible d’Autonomie (PTIA) ;
• des garanties facultatives telles que l’assurance perte d’emploi ou l’assurance incapacité de travail.

Les effets du niveau de couverture sur le TAEA

Le niveau de couverture a une incidence sur la prime d’assurance emprunteur. Plus le niveau de couverture est étendu, plus le coût de l’assurance est important. Les franchises (part non couverte par l’assurance) et les limites de couverture affectent également le TAEA. Des franchises plus basses ou un niveau de couverture plus protecteur peuvent se traduire par des primes d’assurance plus chères et donc un TAEA plus élevé.

Fluctuation du TAEA selon la nature et les caractéristiques du prêt

Le type de prêt constitue un critère influent du TAEA. Il peut s’agir ici :

• d’un prêt immobilier pour l’achat d’une résidence principale ou d’une résidence secondaire ou pour un investissement locatif ;
• d’un crédit à la consommation.

Au-delà du type de prêt, le montant et la durée du prêt sont pris en compte dans le calcul du TAEA.

Impact de la quotité d’assurance sur le TAEA dans le cas d’un emprunt à deux

Lors d’un emprunt à deux, la quotité d’assurance correspond au partage de la couverture entre les co-emprunteurs. La somme des quotités doit être d’au moins 100 % du capital emprunté et 200 % au maximum. Plus la quotité de chaque co-emprunteur est élevée, plus la prime d’assurance est importante.

Les conséquences du profil de l’emprunteur sur le TAEA

L’âge, l’état de santé, l’activité professionnelle et le mode de vie de l’emprunteur influencent le risque perçu par l’assureur. Dans certains cas, ces critères sont jugés dangereux. Ils peuvent alors être à l’origine d’une surprime d’assurance de prêt immobilier impliquant une augmentation du TAEA.

Profil de l’emprunteur et risque lié au poste de travail

Port de charge, déplacements routiers, exposition à des produits toxiques, les professions exposant à des risques physiques ou chimiques peuvent être considérées comme présentant un risque plus fort par les assureurs. En conséquence, un TAEA plus élevé peut être appliqué pour ces profils d’emprunteur.

Le retentissement du risque santé et des antécédents médicaux sur le TAEA

Même si le questionnaire de santé n’est plus obligatoire pour les prêts immobiliers de moins de 200 000 euros (quand la fin du prêt intervient avant les 60 ans de l’emprunteur), les assureurs cherchent toujours à évaluer le risque santé de l’emprunteur. Des antécédents médicaux ou un état de santé dégradé peuvent conduire à des primes d’assurance plus conséquentes et donc à un TAEA plus coûteux.

Dans certains cas, lorsque le risque de santé est jugé critique, l’emprunteur peut bénéficier de la convention AERAS. Cette convention vise à faciliter l’accès à l’assurance et au crédit pour les personnes présentant un risque aggravé de santé.

Risque lié à l’âge : un critère important du TAEA

En avançant en âge, les emprunteurs sont perçus comme présentant un risque plus significatif en raison de la probabilité accrue de problèmes de santé ou de perte d’emploi. Par conséquent, l’influence de l’âge sur le taux de l’assurance d’un prêt immobilier se traduit alors par des primes d’assurance plus onéreuses pour les emprunteurs plus âgés.

Sports à risque et mode de vie de l’emprunteur : l’implication dans le calcul du TAEA

Sport automobile, escalade, sports de combat font partie des certaines activités sportives jugées “à risque” par les assureurs. Ces sports présentent un risque accru de blessures graves entraînant une potentielle incapacité à rembourser le prêt. Pour cette raison, la pratique de ces activités sportives considérées comme dangereuses conduit généralement à une augmentation des primes d’assurance et du TAEA par contrecoup.

Au-delà de la pratique d’un sport dangereux, le mode de vie de l’emprunteur constitue également un facteur de risque de sinistralité pesant sur le TAEA. Ces risques liés au mode de vie peuvent être de plusieurs ordres. Il peut notamment s’agir de :

• consommation de tabac ;
• consommation d’alcool ;
• consommation de drogue ;
• exposition au stress ;
• lieu de résidence dans un pays jugé dangereux.

Prêt immobilier ou crédit à la consommation : comment diminuer le TAEA ?

Faire baisser son TAEA permet de diminuer le coût de l’assurance de prêt, ce qui se répercute mécaniquement sur le coût global du crédit immobilier. Plusieurs stratégies sont à la disposition des emprunteurs pour y parvenir.

Faire jouer la concurrence pour diminuer le TAEA de son assurance de prêt

Faire jouer la concurrence est une stratégie efficace pour réduire le Taux Annuel Effectif d’Assurance (TAEA) de son assurance de prêt. Grâce à la délégation d’assurance, les emprunteurs peuvent choisir une assurance emprunteur auprès d’une compagnie d’assurance autre que celle proposée par la banque prêteuse. La démarche consiste à :

• préciser ses besoins en matière d’assurance de prêt, montant emprunté, durée du prêt et garanties souhaitées ;
• obtenir des devis d’assurance auprès de plusieurs compagnies d’assurance et de comparer les taux proposés ;
• choisir l’offre la plus avantageuse en termes de TAEA en respectant l’équivalence de garanties exigée par la banque prêteuse.

Faire baisser son TAEA en profitant de son droit de résiliation

Avec la loi Lemoine, l’emprunteur bénéficie d’un droit de résiliation de son assurance emprunteur à tout moment. Pour procéder à cette substitution d’assurance, l’emprunteur est tenu de respecter l’équivalence de garanties.

Prendre contact avec un courtier en assurance de prêt pour trouver le meilleur TAEA

Un courtier expert en assurances de prêt peut vous aider à trouver les meilleurs TAEA sur le marché. Voici quelques-uns des avantages d’un accompagnement par un courtier :

• gain de temps et recherches simplifiées ;
• connaissances du marché permettant d’identifier les meilleures offres correspondant à vos besoins et à votre profil ;
• mise en concurrence des offres et négociation des conditions ;
• vaste réseau de partenaires ;
• accompagnement personnalisé et complet à chaque étape du processus, de la recherche initiale jusqu’à la souscription de l’assurance.

Pour en savoir plus :

• Les différentes garanties d’un contrat d’assurance emprunteur
• Les délais de prise en charge des garanties d’une assurance
• Les conditions d’octroi de l’assurance de prêt immobilier
• Les lois en matière d’assurance emprunteur
• L’assurance emprunteur et le profil de l’assuré
• Quelle assurance emprunteur pour quel type de bien ?