Quelle assurance emprunteur pour quel type de bien ? Nos conseils
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par Juliette Hisler - Copywriter finance et assurance Article supervisé par Marie Delefortrie
Lors de l’achat d’un bien immobilier, les banques exigent souvent de souscrire une assurance emprunteur. Celle-ci permet de protéger la banque contre des difficultés de remboursement. Elle sert aussi à protéger l’emprunteur, d’une éventuelle vente forcée, s’il se retrouvait dans l’incapacité de rembourser ses mensualités de crédit. Pour comprendre le contrat d’assurance de son prêt immobilier, il faut déjà connaître le type de garanties exigées en fonction de la destination du logement.
Ce qu'il faut retenir
- L’assurance emprunteur est exigée par la banque pour sécuriser le remboursement du crédit, quelque soit le type de bien acheté (résidence principale, secondaire ou investissement locatif).
- Pour un investissement locatif, l’assurance emprunteur pour prêt immobilier impose seulement les garanties décès et PTIA, tandis que pour une résidence principale ou secondaire s’ajoutent généralement les garanties IPT et ITT.
- La couverture de l’assurance emprunteur peut être renforcée par les garanties facultatives telles que IPP, ITP, MNO et perte d’emploi. Ces garanties sont particulièrement conseillées pour une résidence principale.
- Les emprunteurs présentant un risque aggravé de santé bénéficient d’assouplissement pour accéder à une assurance emprunteur, comme la convention AERAS.
- Selon les garanties choisies, et ou imposées par la banque, le coût de l’assurance varie, d’où l’intérêt de comparer les offres et faire jouer la concurrence.
- L’expertise d’Ymanci vous aide à trouver le contrat d’assurance le plus adapté à votre profil et au type de bien acheté.
Voyons plus en détail quelle assurance emprunteur pour quel type de bien est nécessaire.
L’assurance emprunteur pour une résidence principale ou secondaire
Votre banque exige que vous souscriviez une assurance de prêt pour vous accorder votre crédit immobilier, mais vous vous demandez à quoi sert exactement ce contrat d’assurance. Marie Delefortrie, Directrice du pôle à distance Assurance Emprunteur et Mutuelle Santé, vous l’explique dans ce podcast :
L’assurance emprunteur pour un prêt immobilier finançant l’achat d’une résidence principale ressemble fortement à celle pour une résidence secondaire.
Les risques particuliers au prêt immobilier pour l’achat d’une résidence principale ou secondaire
Le principal risque que court l’emprunteur est de perdre durablement tout ou partie de ses revenus à cause de son état de santé, d’un accident, voire d’une perte d’emploi. Il se retrouve alors dans l’incapacité de s’acquitter du montant de ses mensualités de crédit. Ce sinistre, s’il n’est pas correctement couvert par les assurances, peut conduire à la vente du logement pour rembourser la banque.
Ce genre de situation est particulièrement délicat quand le prêt concerne sa résidence principale. En effet, une résidence secondaire peut être mise en location ou vendue sans poser un problème de logement à l’emprunteur et à sa famille. De plus, les emprunteurs qui achètent une résidence secondaire ont souvent plus de moyens et d’épargne que pour une résidence principale.
Même si la banque exige les mêmes garanties dans les deux cas, si vous voulez souscrire un contrat d’assurance emprunteur pour une résidence secondaire, vous pouvez être moins regardant sur la qualité de la couverture. Vous pouvez notamment accepter un délai de franchise plus important ou certaines exclusions. A contrario, si l’assurance emprunteur couvre un prêt pour l’achat de sa résidence principale, vous avez intérêt à une couverture meilleure, voire à demander d’ajouter des garanties supplémentaires à votre contrat.
Les garanties habituellement exigées par les banques pour couvrir un tel prêt immobilier
Outre les garanties décès et PTIA, les banques vont exiger de l’emprunteur les garanties invalidité permanente totale (IPT) et incapacité temporaire totale (ITT). L’IPT rembourse des mensualités de crédit, si le médecin-conseil de l’assurance emprunteur constate que l’assuré a un taux d’invalidité supérieur à 66 %.
L’ITT intervient, elle, en cas d’arrêt maladie longue durée, voire pour certains contrats, d’obligation de repos absolu si la personne est en recherche d’emploi ou retraitée. Il est conseillé de veiller à ce que le contrat porte sur votre activité professionnelle et non pour tout travail.
Dans les deux cas, le montant remboursé dépend de la quotité assurée. Elle est de 100 % en cas d’emprunteur unique. S’il y a plusieurs emprunteurs, ce pourcentage peut être réparti entre eux. L’important est qu’en cas de sinistre, le prêt puisse continuer d’être remboursé à la banque.
Les garanties supplémentaires que vous pouvez souscrire pour couvrir votre crédit immobilier
Pour couvrir les nombreux risques non pris en charge par les garanties obligatoires de l’assurance emprunteur, il est conseillé de souscrire quatre autres garanties :
- la garantie invalidité permanente partielle (IPP) ;
- la garantie incapacité temporaire partielle (ITP) ;
- la garantie maladies non objectivables (MNO) ;
- la garantie perte d’emploi (si vous êtes salarié en CDI).
Ces garanties facultatives du contrat d’assurance emprunteur sont particulièrement importantes pour un prêt destiné à l’achat de votre résidence principale, surtout si vous procurez l’unique ou le principal revenu de votre foyer et n’avez pas d’épargne.
L’assurance emprunteur pour un bien immobilier locatif pour un meilleur profit
Le remboursement d’un prêt destiné à un investissement locatif ne présente pas les mêmes risques que s’il sert à l’achat d’une résidence principale ou secondaire.
Les spécificités de l’investissement immobilier et ses conséquences sur le contrat d’assurance de prêt
Le remboursement d’un crédit destiné au financement de l’immobilier locatif est en grande partie assuré par les loyers perçus. Il dépend donc beaucoup moins des revenus provenant de votre activité professionnelle. Sauf si vous avez prévu de réaliser vous-même des travaux, votre état physique et votre capacité à travailler auront peu d’impact.
De plus, en tant qu’investisseur, vous avez un objectif de rentabilité. Il faut donc limiter au maximum le tarif de votre assurance emprunteur.
C’est pour cela que seules deux garanties sont exigées par les banques pour les contrats d’assurance emprunteur assurant la couverture d’un prêt immobilier locatif.
Les garanties obligatoires de l’assurance emprunteur pour un investissement locatif
Les banques exigent toutes deux garanties dans le contrat d’assurance emprunteur couvrant un prêt destiné à financer de l’investissement locatif. Ce sont la garantie décès et la garantie perte totale et irréversible d’autonomie (PTIA). En fonction de vos besoins, il est possible de rajouter d’autres garanties.
Comme son nom l’indique, la garantie décès intervient si l’emprunteur meurt avant d’avoir fini de rembourser son prêt immobilier. La garantie perte totale et irréversible d’autonomie (PTIA), quant à elle, prend le relais de l’emprunteur qui est reconnu handicapé à 100 %.
Pour ces deux garanties, le montant de l’indemnisation dépend de la quotité assurée. Celle-ci est toujours de 100 % quand il n’y a qu’un seul emprunteur. S’il y a plusieurs emprunteurs, vous avez le choix. Chaque emprunteur peut être assuré à 100 %. Toutefois, pour réduire le coût de l’assurance, il peut être intéressant d’avoir une quotité différente selon les revenus de chacun. Le total des quotités doit être au moins égal à 100 %. Vous ferez attention au délai de carence et à celui de franchise, ainsi qu’aux exclusions.
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Assurer un prêt immobilier avec un risque aggravé de santé
La loi au fil des ans a évolué pour faciliter l’accès à l’assurance emprunteur, et donc au crédit immobilier, pour les personnes présentant un risque aggravé de santé.
La fin du questionnaire de santé pour un prêt immobilier de moins de 200 000 euros
Depuis 2022, la loi interdit à l’assureur de demander à l’emprunteur de compléter un questionnaire médical, si deux conditions sont remplies. Le crédit immobilier est inférieur ou égal à 200 000 euros. Le prêt s’achève avant l’âge de 60 ans.
La convention Aeras pour souscrire une assurance emprunteur pour sa résidence principale
Pour certaines pathologies, la loi prévoit désormais un droit à l’oubli. À partir d’une certaine durée de rémission, vous n’avez plus à les mentionner dans le questionnaire médical. De plus, pour l’achat de votre résidence principale et un capital emprunté d’un montant maximal de 420 000 euros, si votre état présente un risque aggravé de santé, vous pouvez bénéficier de la convention Aeras. Les assurances doivent s’efforcer de vous proposer un contrat à un taux plafonné.
Réduire le coût de son assurance emprunteur et optimiser sa protection
Avant de vous donner quelques astuces pour réduire le coût de votre futur contrat d’assurance emprunteur, revenons sur son calcul. Dans un épisode de notre podcast, Marie nous explique les coulisses du coût de l’assurance de prêt.
Depuis 2001, la loi interdit aux banques d’imposer aux emprunteurs de souscrire au contrat de groupe qu’elles proposent. Vous avez donc intérêt à faire jouer la concurrence entre les assurances.
Contrat de groupe proposé par la banque ou délégation d’assurance
Le contrat de groupe proposé par votre banque est la solution de facilité. Or suivant votre âge, votre travail ou autres facteurs de risque, il n’est pas toujours avantageux, tant en termes de prix que de couverture. Recourir à un assureur extérieur permet d’obtenir une couverture sur mesure.
Comparer les garanties proposées par les assurances emprunteur
En fonction des contrats d’assurance, une même garantie peut être plus ou moins protectrice. Chaque assureur fixe ses propres règles. Vous prêterez attention aux conditions d’indemnisation, telles que le délai de carence et celui de franchise, la durée indemnisée, le taux, l’âge. Vous ferez également attention aux exclusions et au coût de leur éventuel rachat ainsi qu’au barème fixant le taux d’invalidité.
Enfin, quelle modalité d’indemnisation est la plus avantageuse dans votre cas ? Est-ce l’indemnisation forfaitaire (en fonction du montant de la mensualité) ? Est-ce l’indemnisation indemnitaire (en fonction de la baisse de revenus) ? Vaut-il mieux pour vous et vos proches être indemnisé par le versement du capital restant dû en une seule fois ou le remboursement mensuel du prêt ? Un courtier en assurance emprunteur vous conseillera.
Jouer sur la quotité assurée pour réduire le coût de l’assurance emprunteur
Si vous empruntez à plusieurs, jouer sur la quotité assurée permet de réduire fortement le coût de l’assurance pour votre prêt immobilier. Vous calculerez quelle quotité attribuer à chacun en fonction de ses revenus. Celui qui n’est pas victime d’un sinistre doit rester en mesure de rembourser les mensualités du prêt immobilier.
Profiter de la loi pour changer d’assurance emprunteur
Depuis 2022, vous pouvez changer à tout moment d’assurance emprunteur. Et si vous nous demandiez un devis gratuit pour voir combien vous économiseriez ?
Comment Ymanci peut vous aider à trouver votre assurance emprunteur ?
Marie Delefortrie vous donne plusieurs raisons de passer par Ymanci pour trouver une assurance emprunteur.
Société de courtage depuis plus de 20 ans, Ymanci accompagne ses clients et futurs clients dans la recherche de solutions de crédits et d’assurances.
Grâce à son réseau de partenaires bancaires et assureurs très étoffé, Ymanci et l’ensemble de ses courtiers accèdent à un large choix d’offres. Vous augmentez ainsi vos chances de trouver le contrat qui vous ressemble, aux meilleures conditions.
Après une étude précise de vos besoins en assurance emprunteur, le courtier en charge de votre dossier recherche pour vous une solution parmi les offres disponibles sur le marché. Vous n’avez pas à demander vous-même plusieurs devis.
En fonction des retours obtenus, le courtier décortique et analyse chaque garantie pour s’assurer que le contrat soit bien adapté à votre profil.
En guise de preuves de notre professionnalisme et de notre savoir-faire, nous vous laissons consulter les témoignages de nos clients, notre meilleure vitrine :
Nos avis clients Google
Nos avis clients Trustpilot
Pour mieux choisir votre contrat d’assurance emprunteur, voici d’autres articles instructifs :
- Les différentes garanties d’un contrat d’assurance emprunteur
- Les délais de prise en charge des garanties d’une assurance emprunteur
- Les conditions d’octroi de l’assurance de prêt immobilier
- Les lois en matière d’assurance emprunteur
- Comprendre le TAEA : Taux Annuel Effectif d’Assurance
- L’assurance emprunteur et le profil de l’assuré
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