Marché immobilier : quelles sont les raisons pour investir à Caen en 2025 ?

Publié le 19 mars 2025, mis à jour le 21 mars 2025 par Florence Carpentier - Journaliste de la presse écrite

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Il semblerait que le marché immobilier à Caen se porte comme un charme depuis plusieurs années. Mais un futur acquéreur ne va pas forcément nous croire sur parole. Il veut connaître les bonnes raisons qui le pousseront à investir dans cette ville dynamique de Normandie. C’est tout à fait normal ! Commençons par le rassurer ! Les raisons d’investir à Caen sont multiples :

• Le prix à l’achat.
• La qualité de vie.
• Les infrastructures modernes.
• Les opportunités immobilières dans plusieurs quartiers.
• …

L’achat d’un bien immobilier pour y vivre ou pour le louer reste une décision stratégique. Nous allons vous fournir quelques informations utiles pour investir à Caen. Ainsi, vous aurez toutes les cartes en main pour réussir votre achat immobilier dans la cité normande. Et ce que vous soyez un investisseur chevronné ou un primo-accédant.

Un appartement avec vue sur le port ? Des logements près d’un parc pour se mettre au vert pendant quelques heures ou en plein centre-ville, car vous aimez faire la fête ? Caen offre toutes ces possibilités, à la fois. Pour financer votre projet immobilier, vous disposez de plusieurs solutions :

• Vous habitez dans la région, pensez à notre courtier en rachat de crédits à Caen.
• Si vous préférez une solution de financement classique, contactez notre agence de courtiers en crédit immobilier du Havre.
• Pour finir si vous n’êtes pas de la région trouvez une agence près de chez vous.

Découvrez maintenant les multiples facettes de cette ville aux mille clochers.

Les bonnes raisons d’investir dans l’immobilier à Caen

Caen, implantée dans une région touristique, est également une ville estudiantine et parée d’espaces verdoyants, qui font de l’œil aux familles à la recherche d’un excellent compromis entre le monde urbain et rural. Voilà les principaux atouts de Caen, car en cherchant bien, vous en trouverez d’autres. Nous n’en doutons pas.

Caen, une ville où les étudiants pullulent

Année après année, la ville reçoit des milliers d’étudiants. Tous n’habitent pas à Caen ou dans la région. Par conséquent, ils ne peuvent pas regagner leurs pénates après les cours. Ils recherchent donc des biens locatifs. Un futur investisseur serait bien avisé de jeter son dévolu sur des studios, des appartements avec une seule pièce et meublés, ou avec plusieurs pièces pour des colocations.

Caen, une ville qui attire les touristes français et étrangers

Pour un investisseur, la location à court terme peut être très rentable. Tous les ans, les touristes viennent notamment visiter le cimetière américain et découvrir les vestiges du débarquement de la Seconde Guerre mondiale. En plus, Caen se trouve à proximité des villes de Cabourg, de Deauville et de son Festival du cinéma, de Honfleur et d’Étretat et de ses fabuleuses falaises.

Caen, adepte des espaces verts

Caen et ses alentours sont pourvus des belles plages, mais également d’espaces verts très recherchés par les actifs qui s’y installent en famille. Les parcs, les jardins, voire l’hippodrome si vous êtes adepte des courses de chevaux, n’attendent plus que vous.

Une autre raison pourrait vous pousser à choisir Caen pour acheter un bien immobilier. Le prix comme nous allons le détailler ci-dessous.

Immobilier à Caen : la tendance des prix à l’achat en mars 2025

Les investisseurs font les yeux doux à la cité normande depuis cinq ans et la pandémie du Covid-19. Le (petit) revers de la médaille est que l’afflux d’investisseurs a fait grimper les prix. En dépit de ce constat, les prix restent attrayants aussi bien pour l’achat que pour une mise en location. La Fédération nationale de l’immobilier (Fnaim) a communiqué les prix à l’achat d’un bien immobilier dans cette ville localisée dans le département du Calvados, au cœur de la région Normandie, le 1^er mars 2025.

Sachez que le prix de vente moyen pour investir dans un logement s’affiche à 2 997 €/m². Au cours des trois derniers mois, l’indice de la Fnaim a observé une baisse de 1,4 % contre une hausse de 1,4 % sur un an. Quant à la légère hausse de 0,1 % constatée sur les trois dernières années, elle ne devrait pas détourner les futurs particuliers de leur objectif qui est d’investir dans un bien immobilier.

Les prix moyens en fonction du nombre de pièces pour une maison au 1^er mars 2025 

• Trois pièces : 3 702 €/m².
• Quatre pièces : 3 613 €/m².
• Cinq pièces : 3 336 €/m².
• Six pièces et plus : 3 428 €/m².

Les prix moyens en fonction du nombre de pièces pour un appartement au 1^er mars 2025 ?

Le marché immobilier à Caen enregistre des écarts de prix entre les maisons et les appartements. Au début du mois de mars 2025, le prix moyen pour un appartement s’élevait à 2 907 €/m². Celui pour une maison affichait 3 491 €/m². Les résidences principales sont majoritaires par rapport aux résidences secondaires.

• Une pièce : 3 422 €/m².
• Deux pièces : 2 987 €/m².
• Trois pièces : 2 801 €/m².
• Quatre pièces et plus : 2 649 €/m².

Le mètre carré reste abordable pour les biens immobiliers à Caen. Il est toutefois supérieur de 14 % par rapport aux autres villes du département où le prix tourne autour de 2 589 €/m².

Immobilier à Caen : la tendance des loyers en mars 2025

Les habitants sont en majorité locataires de leur résidence principale. Ils habitent surtout dans des deux et trois pièces. La transition est toute trouvée pour parler des prix à la location. L’Observatoire Clameur a dévoilé les prix des loyers actuellement en place dans la cité normande. Ce dispositif, mis en place avec les acteurs du logement privé, s’est basé sur les baux signés sur un an dans la cité normande.

En ce qui concerne l’offre locative au mètre carré sur les quatre derniers trimestres, le loyer médian¹ des appartements est de 12 €/m², toutes surfaces confondues et hors charges. Comme pour l’achat d’un bien, la tendance concernant le prix des loyers est également à la hausse. Le prix des logements affiche +2 % par rapport à la même période en 2024.

Que vous vouliez investir dans un bien locatif ou que vous cherchiez tout simplement à louer un appartement dans la capitale du Calvados, ces prix pourraient vous intéresser.

Un aperçu des prix pour les logements en location :

• Appartement avec une pièce : 16 €/m².
• Appartement avec deux pièces : 12 €/m².
• Appartement avec trois pièces et plus : 11 €/m².

Quelle est l’évolution des loyers sur un an pour un appartement ?

• Une pièce : -2,1 %.
• Deux pièces : +2,8 %.
• Trois pièces et plus : +5,2 %.

Rappelons que les loyers dans une même ville peuvent varier d’un quartier à l’autre, voire d’une rue à l’autre. Cette variation de prix va dépendre de la présence des transports en commun, des commerces, de l’étage de l’appartement, de l’état de la copropriété, etc. Avant de fixer un prix, il faut connaître le coût de la vie pour qu’il soit en adéquation avec le loyer et compétitif sur le marché immobilier.

Résider ou réaliser un investissement locatif à Caen : un choix cornélien

Vous hésitez entre acquérir un logement pour y résider ou pour le mettre en location. Cette hésitation est tout à fait normale. Une telle décision est souvent capitale dans la vie d’un particulier et, bien entendu, elle vous appartient. Voici deux aspects qui pourraient vous aider à choisir la nouvelle orientation que vous voulez donner à votre vie.

Acheter un bien immobilier pour y vivre : sur quoi faut-il s’arrêter ?

Vous voulez acheter une résidence principale pour y résider et privilégier un cadre de vie mieux adapté à vos projets, à vos besoins. Caen est peut-être un excellent compromis entre la ville et la campagne. Surtout si vous n’avez pas l’âme rurale, mais que vous vouliez quand même vous éloigner du brouhaha des mégapoles pour retrouver une stabilité personnelle et familiale.

Certes le choix d’une ville est important. Toutefois, il faut prendre le temps de visiter plusieurs quartiers afin de trouver celui qui vous correspond le plus : est-il positionné dans un secteur sûr et attractif ? Y a-t-il des transports en commun, des écoles et des commerces à proximité ?

Il faut également penser à l’avenir ! Aujourd’hui, vous voulez vivre à Caen, qui a vu naître l’actrice française Léa Drucker. Plus tard, vous opterez peut-être pour une autre destination. Acheter à Caen peut vous permettre de réaliser une bonne opération financière si vous décidez de revendre votre résidence principale.

Si vous achetez un bien immobilier ancien, vous pouvez prétendre au dispositif Denormandie. À Caen, ce dispositif, ayant pour vocation d’inciter les investisseurs à acheter puis à améliorer les logements anciens, est éligible pour les acquisitions immobilières réalisées entre le 27 juillet 2020 et le 31 décembre 2027.

Acquérir un logement pour le mettre en location : quels sont les critères à prendre en considération ?

Vous souhaitez acquérir un bien pour des raisons financières. Quand un particulier veut se lancer dans un investissement locatif, il doit tenir compte de plusieurs critères. En priorité, il doit s’informer du marché immobilier. Cela tombe bien, cette commune a la possibilité de réaliser vos attentes. Très touristique et estudiantine, la demande immobilière, notamment locative, y est importante.

Ainsi, vous éviterez que la vacance locative², soit trop répétée, soit trop longue. Vous ne devez pas négliger l’attractivité d’une ville au niveau des emplois, de sa croissance démographique, de sa communauté étudiante, de sa tendance concernant les prix à l’achat. Après tout, vous voulez louer pour générer des revenus tout en accroissant la valeur de votre bien immobilier au fil de l’eau.

À ce jour, Caen présente de multiples avantages pour un investissement locatif. En y investissant, il est tout à fait possible de :

• Se constituer un patrimoine et de mettre du beurre dans les épinards si vous êtes à la retraite.
• Revendre le bien immobilier avec une appréciation de capital, à savoir en bénéficiant d’une augmentation de la valeur de ce bien au fil des années.
• L’habiter ultérieurement ou d’aider ses proches en le leur attribuant.

 Les plus de la ville de Caen !

Caen dispose aussi d’aides permettant de diminuer la charge fiscale. Outre le dispositif Denormandie, un propriétaire peut aussi tirer profit du statut fiscal de loueur meublé non professionnel (LMNP).

Vivre ou louer ? Quelle que soit votre décision, il est crucial de prendre le temps d’analyser votre situation personnelle, professionnelle, mais aussi financière.

Acquérir un bien immobilier à Caen : les quartiers où il fait bon d’investir

L’hypercentre

Ce site est très prisé des investisseurs, mais aussi par les locataires. Pour y investir, les acquéreurs doivent disposer d’un budget assez conséquent surtout s’ils lorgnent sur certaines rues : Saint-Pierre, Des Fossés Saint-Julien ou la place Saint-Sauveur.

Dans ce secteur, les bâtiments sont très anciens, obligeant généralement les futurs propriétaires à entreprendre des travaux pour répondre aux normes énergétiques avant de le mettre en location. Au cœur de l’hypercentre, les offres sont également limitées. Mais il attire toujours par son dynamisme, sa proximité avec les commerces, etc.

Dans le centre historique, les prix de l’immobilier ont enregistré une hausse aussi bien dans le neuf que dans l’ancien. Mais la hausse est plus notable dans le neuf.

Sainte-Thérèse-Demi-Lune

Dans ce quartier particulièrement animé, les investisseurs peuvent être attirés par les loyers, dans l’ensemble, compétitifs. Composée de jeunes actifs et d’étudiants, les risques de vacance locative sont minimes. Il est doté de commodités à la pelle et est bien desservi par les transports en commun.

Beaulieu

Ce quartier résidentiel est proche des écoles, des universités et des espaces verts. Ces critères en font un quartier attractif pour les familles, mais également pour les jeunes couples.

Vaucelle

Il est assez dynamique et possède des espaces verdoyants. Sur le plan économique, il dispose de plusieurs commerces.

Hastings

Il fait partie des secteurs les plus huppés de l’agglomération normande. Il y a plus de locataires que de propriétaires. Il est très prisé par les touristes faisant escale à Caen. Les prix des appartements sont plus abordables dans la rue du Bel-Air et aux alentours de la sous-préfecture. N’oubliez pas que les prix des maisons sont plus élevés que ceux des appartements.

Le Port

Les prix de l’immobilier ont augmenté, notamment dans l’ancien. Cette hausse est due aux investisseurs qui ont jeté leur dévolu sur cet endroit, ces dernières années. Ce quartier particulièrement animé est en constante évolution.

Saint-Jean Eudes

L’ambiance y est animée et le paysage verdoyant. Les habitants sont principalement des locataires, touchent des revenus modiques et sont majoritairement célibataires. Aux alentours, les citadins peuvent compter sur des infrastructures sportives, culturelles, éducatives. Il y a aussi des services de santé, des commerces, des transports en commun. Il offre un bon potentiel de rendement locatif.

La périphérie de Caen peut valoir le coup

Si vous recherchez un bien immobilier disposant d’une superficie plus importante pour y investir ou y loger votre famille, les villes situées autour de Caen, comme Colombelles ou encore Rots, offrent ce type de biens, à un prix particulièrement abordable.

Les atouts de la ville de Caen

Cette ville de taille humaine, qui recense près de 106 000 habitants, est à la fois fluviale et maritime, culturelle et sportive, médiévale et contemporaine. Caen et son économie florissante ne manquent pas d’atouts sur :

Le plan économique

Des milliers d’entreprises et de chercheurs, travaillant entre autres sur le traitement des tumeurs cancéreuses et l’imagerie cérébrale, y ont élu domicile. Caen accueille des centres d’activité très compétitifs, des équipements industriels et de recherche de pointe. Voilà pourquoi, la cité caennaise est l’un des premiers pôles économiques situés dans l’Ouest normand. Les nombreuses boutiques, les enseignes commerciales ou les centres commerciaux participent aussi à sa bonne marche économique.

Outre une concentration de chercheurs, d’entrepreneurs, la ville caennaise estime que les voyages forment la jeunesse. Voilà pourquoi, elle a bâti des universités pour accueillir des milliers d’étudiants à chaque rentrée scolaire.

Le plan stratégique

La ville aux cent clochers possède notamment deux autoroutes A13 puis A84. Le réseau de bus est équipé de plusieurs lignes pour faciliter les déplacements des locaux et des touristes. Le transport ferroviaire place Paris à moins de deux heures, avec une arrivée à la gare Paris Saint-Lazare. La cité normande possède aussi son aéroport Caen-Carpiquet, situé à une dizaine de minutes seulement du centre-ville. Le transport maritime est une des forces de la cité normande. Il s’agit de l’un des plus importants ports de France. La gare maritime d’Ouistreham n’est qu’à quinze minutes du centre-ville caennais.

Le plan historique

Caen entre dans l’histoire sous le règne de Guillaume le Conquérant au XIe siècle. Le duc de Normandie, qui deviendra ensuite roi d’Angleterre, en fait la capitale de son duché. Au XXe siècle, Caen revient dans les annales de l’histoire, à son insu, le 6 juin 1944, en étant aux premières loges lors du débarquement des troupes alliées le 6 juin 1944. De cette époque peu glorieuse, il reste notamment le cimetière américain et le mémorial de guerre de Caen qui témoignent de ce passé sanglant. Caen est, par conséquent, un lieu important de commémoration.

Les plans culturels, sportifs et touristiques

Caen est pourvue en sites culturels et touristiques. Il y a le port de plaisance qui regorge de marchés, de restaurants, de bars, de clubs, etc. De passage dans la région ou résident, vous pouvez visiter le château et son enceinte fortifiée ; l’abbaye aux Hommes ; l’abbaye aux Dames ; le quartier du Vaugueux, les habitations à pans de bois, comme les maisons jumelles, les églises, etc.

Vous pouvez aussi disposer des musées, dont celui des beaux-arts, des théâtres, des salles pour les concerts, les spectacles et les festivals ; des opéras ; des cinémas ; des enceintes sportives pour assister à un match de football ou à une rencontre de basket.

Les sportifs trouveront aussi leur bonheur avec les piscines, les gymnases, les stades, la Manche et le canal de l’Orne pour y pratiquer de la voile, du canoë, etc. Sans omettre les nombreux espaces verts pour y pratiquer de la randonnée ou tout simplement se détendre. Quant aux plages les plus proches, elles sont situées à une vingtaine de kilomètres. Les stations balnéaires de Deauville et de Cabourg sont à proximité.

Le plan culinaire

Grâce aux producteurs locaux, qui priorisent les circuits courts et bio, la gastronomie à Caen n’a rien à envier à d’autres villes françaises où officient, par exemple, des chefs étoilés. Les étals des magasins ou des marchés ainsi que les restaurants regorgent de fruits et de légumes de qualité, de fromages légendaires, de fruits de mer et de poissons fraîchement pêchés, et même de viandes bovines. Outre les fromages AOP, d’autres produits ont fait la renommée de Caen, de la Normandie et de la gastronomie française : le cidre, le Calvados, la crème fraîche, les coquilles Saint-Jacques, la teurgoule, les madeleines Jeannette, la fallue. Sans omettre les fameuses tripes à la mode de Caen.

¹Le loyer médian signifie que la moitié des logements affiche un loyer inférieur à cette valeur et que l’autre moitié un loyer supérieur.

²Ce terme définit la période entre le moment où un locataire quitte le logement et où un autre le loue. Pendant ce laps de temps, l’investissement locatif ne perçoit aucune somme d’argent.

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