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Bien immobilier : faut-il investir à Orléans en 2024 ?    

Si comme la pucelle d’Orléans, Jeanne d’Arc, vous vous mettez à entendre des voix, celle de Joseph par exemple, saint patron des agents immobiliers, des acheteurs et des vendeurs de biens immobiliers, qui vous susurre non pas de bouter les Anglais hors de France, mais d’acquérir un bien immobilier pour y vivre ou pour le louer, c’est qu’il est temps de consulter les annonces immobilières de la ville d’Orléans, située dans le département du Loiret en région Centre-Val de Loire. 

Après Boulogne-Billancourt, Metz, Perpignan ou Le Havre, nous allons effectivement fixer notre attention sur cette ville dans laquelle plus de 115 000 âmes vivent. Est-ce le bon moment pour investir dans la pierre à Orléans ? Comment se portent les prix à la vente et à la location dans cette métropole ? Si vous voulez des réponses à ces questions, c’est ici et maintenant… 

Nous n’allons pas vous mentir. Orléans n’a pas échappé aux problématiques qui ont affecté le marché immobilier ces derniers mois : prix et taux d’intérêt en hausse, construction à l’arrêt, marché locatif tendu, voire très tendu… La hausse constatée des prix reste néanmoins plus que raisonnable par rapport à Paris. Selon des experts de l’immobilier, le prix d’un logement serait quatre fois moins cher qu’à Paris. Après cette nouvelle, somme toute, rassurante, nous allons faire le point. 

Immobilier à Orléans : à combien peut se vendre un logement ?    

Orléans est l’une des villes de France où le prix de l’immobilier, dans le cadre d’une vente ou d’une location, reste intéressant pour un investisseur. Y acheter un bien peut être une aubaine. Pour avoir un aperçu du marché immobilier, voici les prix de vente publiés par la Fédération nationale de l’immobilier (Fnaim). 

À la date du 1er février 2024, le prix de vente moyen était fixé à 2 694 €/m². Sur les douze derniers mois, cet indice a relevé une baisse de 1,9 % pour une stabilisation de 0 % en trois mois. Nous parlons ici « de moyenne » car il existe des écarts de prix entre une maison et un appartement, en fonction du quartier, de la typologie du bien. Le prix moyen concernant l’acquisition d’une maison était de 2 928 €/m² contre 2 631 €/m² pour un appartement au début du mois de février.  

Les prix au m² pour l’achat d’une maison à Orléans avec 

  • 3 pièces : 3 195 €/m². 
  • 4 pièces : 2 896 €/m². 
  • 5 pièces : 2 830 €/m². 
  • 6 pièces et plus : 2 927 €/m². 

Les prix au m² pour l’achat d’un appartement à Orléans avec: 

  • 1 pièce : 2 955 €/m². 
  • 2 pièces : 2 852 €/m². 
  • 3 pièces : 2 600 €/m². 
  • 4 pièces et plus : 2 387 €/m². 

Dans la cité johannique, le prix moyen du mètre carré est supérieur de 27 % à celui du département du Loiret qui avoisine les 1 950 euros.  

Propriétaire-bailleur ou future locataire ? Les données de l’Observatoire Clameur, concernant le loyer médian des appartements dans la cité orléanaise, toutes surfaces confondues, devraient attirer votre attention. Il s’élève à 12 €/m² (hors charges) au cours des quatre derniers trimestres. 

Le prix d’un loyer médian, hors charges, suivant la taille des locations 

  • Un appartement T1 : 15 €/m². 
  • Un appartement T2 : 12 €/m². 
  • Un appartement T3 : 10 €/m². 

La tendance haussière varie en fonction des types de logements en location. Si nous faisons une comparaison avec la même période, c’est-à-dire, janvier 2023, l’augmentation est de +0,8 % pour les T1, +0,1 % pour les T2 et +0,3 % pour les T3 et plus.

Bon à savoir

Nous n’avons pas à intervenir dans ce choix. Après tout, cette décision vous appartient ! Sachez seulement que la tension sur le marché locatif est perceptible depuis des mois dans les grandes métropoles françaises, mais aussi dans les agglomérations à taille humaine, comme Orléans. Cette ville n’échappe pas à la pénurie de biens destinés à la location depuis le début de l’année 2023, surtout dans les logements allant du studio aux deux-pièces, dans le neuf ou l’ancien. Il faut donc se poser les bonnes questions. Comme la demande étant plus forte que l’offre, un investisseur n’aurait-il pas tout intérêt à acquérir un studio ou un deux-pièces en vue de le mettre en location ? Acheter dans une zone où les logements locatifs sont rares limite le risque de vacance locative

Notons que cette ville est classée en « zone tendue » depuis août 2023 en raison de ce déséquilibre entre la demande et l’offre. Les propriétaires et les locataires se voient proposer de nouvelles règles telles que :  

  • La durée du préavis pour quitter un logement : elle est désormais d’un mois contre trois auparavant.  
  • Les loyers sont encadrés. Un propriétaire ne peut plus l’augmenter dans le cas d’une nouvelle location.

Ce changement ne s’applique pas si le propriétaire a effectué de gros travaux pendant la vacance de son bien. Un propriétaire est toujours libre de fixer le montant du loyer pour une première location. Plusieurs communes aux alentours d’Orléans, comme Fleury-les-Aubrais, Olivet, Saint-Jean-de-la-Ruelle ou Saran sont logées à la même enseigne.  

La pierre reste l’un des meilleurs placements pour vous. Cependant, est-ce le bon moment pour concrétiser ce projet immobilier ? Si nous nous basons sur les récentes projections des professionnels de l’immobilier, elles ne sont plus aussi alarmistes, qu’il y a un an. Au contraire, elles laissent à penser que l’horizon va s’éclaircir dans ce secteur, qui réunit plusieurs corps de métiers : architectes, agents immobiliers, courtiers, etc. Voici les indicateurs qui pourraient vous permettre de franchir le pas : 

La proximité avec les transports en commun, les services, les commerces, les écoles, les places de stationnement sont des points positifs quand il s’agit de choisir un logement pour y vivre ou pour investir. Dans ce paragraphe, vous allez découvrir des quartiers d’Orléans, capitale de la région Centre-Val de Loire, où il serait peut-être judicieux de placer votre argent.

Le quartier universitaire La Source  

Le cadre de vie y est très agréable et les loyers ne sont pas aussi exorbitants que dans une métropole plus imposante. Le parc immobilier dénombre surtout des appartements. Les studios et les deux-pièces sont recherchés par les étudiants. Grâce à ces derniers, vous pouvez réaliser d’intéressantes opérations immobilières.  

Le quartier Saint-Marceau  

Ce lieu résidentiel est le plus peuplé de la ville. La demande concernant les logements, surtout les maisons de ville peu nombreuses, est importante. Les investisseurs et les habitants doivent savoir que l’accès au centre-ville est facilité par le tramway et que les commerces sont proches. 

Le quartier Dunois 

Dynamique, urbain, il est proche du centre-ville. Ses jolies ruelles, où se dressent des maisons bourgeoises, et ses commerces en font un endroit idéal pour les cadres. Des biens anciens et neufs constituent le patrimoine immobilier de ce quartier. Les logements sociaux n’y sont pas nombreux.  

Le Faubourg Bourgogne  

Ce quartier plein de charme est très animé et populaire. Il s’agit d’un lieu de rencontre pour les Orléanais grâce aux nombreux restaurants, bars, rues piétonnes. Ce quartier ne possède aucun logement social, mais compte des maisons et de résidences, avec une population majoritairement de cadres. 

Le centre d’Orléans 

Ce quartier est composé de commerces divers et variés, mais aussi de résidences modernes. Les programmes immobiliers neufs, conformes à la loi Pinel, mettent à la disposition des futurs investisseurs un large éventail de logements. 

Le quartier Barrières-Saint-Marc 

Il s’agit d’un quartier paisible qui possède des endroits verdoyants comme le parc de l’Étuvée. Très vivant, il dispose de plusieurs commerces et héberge principalement des couples, des salariés, des ouvriers. Le parc immobilier propose des maisons individuelles majoritaires par rapport aux appartements. Dans ce quartier, les propriétaires sont plus nombreux que les locataires. Il est doté d’écoles maternelles et primaires et de collèges. 

Le quartier La Madeleine-Saint-Laurent  

Tranquille mais dynamique, il dispose d’espaces verts et de commerces de proximité. Ses habitants sont principalement des couples sans enfant, des cadres, des chefs d’entreprise. La Madeleine est proche du centre-ville. Dans cette partie d’Orléans, il y a plus d’appartements que de maisons individuelles. Il y a aussi plus de locataires que de propriétaires. 

Le quartier Blossières  

Ce quartier est constitué de maisons individuelles, mais surtout d’appartements. Les locataires y sont majoritaires. Il est constitué de ménages avec des enfants et des profils de salariés ou d’ouvriers. Ce quartier possède des crèches, des écoles maternelle et primaire.  

Le quartier des Acacias  

Les employés et les ouvriers font partie de la catégorie socioprofessionnelle la plus représentée dans ce quartier qui possède, là aussi, plus d’appartements que de maisons. Parmi les habitations, il y a aussi des logements sociaux.  

Le quartier Saint-Vincent-Pasteur 

Dynamique et citadin, ce quartier est à la fois animé grâce à ses commerces et calme grâce à ses espaces de verdure. Il est desservi par une ligne du tramway et dispose aussi de plusieurs emplacements pour les vélos, en libre-service. Composé en majorité de couples, les actifs sont principalement des cadres, des chefs d’entreprise. Concernant le paysage immobilier, il est surtout constitué d’appartements et la population est plutôt locative. Ce quartier a pensé aux parents puisqu’il recense une halte-garderie, une école primaire et des lycées, dont un avec une section internationale. 

Sachez que si vous décidez de louer votre bien, certains dispositifs peuvent vous offrir des avantages fiscaux : les lois Pinel, Censi-Bouvard, Malraux, ou des statuts comme la location meublée non professionnelle (LMNP).  

Bon à savoir

Orléans, classée au patrimoine mondial de l’Unesco, est réputée pour son dynamisme. Elle possède de sérieux atouts sur le plan touristique, historique, patrimonial et culturel.  

Une ville où les habitants ne s’ennuient pas  

Selon l’Institut national de la statistique et des études économiques (Insee), la ville possède un théâtre, des cinémas, des musées, de salles de spectacle et de concert. Elle détient aussi des monuments qui mettent en lumière son riche passé et qui attirent des milliers de visiteurs tous les ans. 

Toujours selon l’Insee, la ville met à la disposition de ses habitants et des touristes des piscines, des gymnases, des stades. Elle regorge aussi de commerces. Orléans peut aussi compter sur ses dizaines d’espaces naturels, dont certains sont équipés de pistes cyclables. Autant dire qu’avec ces activités culturelles, de loisirs ou encore sportives, les Orléanais et les touristes n’ont pas le temps de s’ennuyer. 

Une ville économiquement dynamique  

Le marché immobilier orléanais étant attractif, de nombreuses entreprises s’y sont implantées, notamment celles spécialisées dans les cosmétiques et dans les matériels électroniques et informatiques. Elle dispose aussi du premier pôle pharmaceutique de France grâce à la production et à la livraison nationale de médicaments. Orléans est aussi connue pour ses pôles d’activités : le parc technologie Orléans Charbonnière, le parc Orléans-Sologne, le parc scientifique et technologique d’Orléans La Source, le pôle 45… Autant dire que ces emplois attirent les jeunes cadres à la recherche d’une stabilité professionnelle et d’un cadre de vie confortable. 

Un emplacement géographique stratégique  

Orléans est bien desservie par les réseaux ferroviaires et routiers qui la relient à plusieurs agglomérations françaises telles que Paris, Bordeaux ou encore Toulouse. Elle dispose aussi d’un réseau de deux lignes de tramway qui sillonnent la ville et cinq autres communes de l’agglomération orléanaise ; d’un réseau de transports en commun avec ses nombreuses lignes de bus ; d’un aéroport international Orléans Loire-Valley situé à une vingtaine de kilomètres à l’est d’Orléans, labellisée « Ville d’Art et d’Histoire ». Enfin, une ville ne serait pas une ville sans sa gare SNCF. Grâce au TGV, Orléans n’est qu’à une petite heure de la capitale française. Se trouvant au centre-ville, elle permet de relier facilement le réseau des transports en commun de la ville ainsi que la gare routière pour les voyages en autocars. 

Vous êtes convaincu qu’il est temps d’investir dans un bien immobilier à Orléans car cette ville connaît une belle évolution de son marché immobilier ? Mais cette démarche, qui pourrait s’avérer avec le temps un placement rentable, vous apparaît difficile. Vous pouvez contacter l’un de nos courtiers. Que vous soyez primo-accédant ou investisseur confirmé, les professionnels de notre réseau de courtiers en immobilier sauront vous dire s’il faut acheter dès à présent ou remettre ce projet à plus tard, vous informer sur les taux proposés actuellement sur le marché immobilier orléanais et vous accompagner dans ce projet d’achat de A à Z. Découvrez nos atouts !

A noter : le rachat de crédits peut aussi être un moyen efficace pour financer une opération immobilière. Nous disposons d’une agence en rachat de crédits à Saran, au nord d’Orléans.

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