Investir dans l’immobilier en 2024 : et si le bien idéal se trouvait à Grenoble
Pour devenir propriétaire d’un bien immobilier en 2024, il semblerait que les villes moyennes aient le profil idéal. Elles proposent généralement des prix d’achat plus abordables contrairement aux grandes agglomérations. Elles connaissent une croissance démographique et économique permettant de réaliser une plus-value à la revente d’un bien immobilier. Elles possèdent un rendement locatif plutôt élevé surtout de nos jours où la demande est plus forte que l’offre. Elles contribuent à diversifier son portefeuille immobilier.
Depuis le début de l’année 2024, nous nous intéressons à des villes moyennes semblant être un bon compromis pour permettre à un particulier de se porter acquéreur d’un bien pour en faire sa résidence principale ou pour se constituer un patrimoine, diminuer ses impôts ou diversifier ses revenus.
Après Besançon, Amiens, Dijon, Orléans, Clermont-Ferrand, Metz ou Boulogne-Billancourt, nous allons mettre le cap sur Grenoble, chef-lieu du département de l’Isère, en région Auvergne-Rhône-Alpes. Cette ville comptait plus de 158 000 âmes, selon l’Institut national de la statistique et des études économiques (Insee) publiés en 2020.
Et si Grenoble devenait une destination idéale pour acquérir un bien immobilier soit pour y résider, soit pour le mettre en location ?
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Quel est l’état du marché immobilier grenoblois en 2024 ?
Comme partout ailleurs, les transactions immobilières ont subi un arrêt assez brutal dans la région grenobloise, mais aussi dans le département de l’Isère, pendant la crise sanitaire puis immobilière qui a secoué le secteur en 2022 et en 2023. Le prix médian des appartements anciens a augmenté de 7,7 % à Grenoble au quatrième trimestre 2020 soit 2 420 € le m² médian et de 7,2 % au premier trimestre 2023 soit 2 620 € d’après les Notaires de France.
En dépit de la hausse des taux de crédit, même si ces derniers ont tendance à se stabiliser, voire à baisser, et de la diminution du volume des ventes, les prix ont commencé à refluer au troisième trimestre 2023, s’élevant à 2 580 € le m² médian. En conséquence, le président de la Fédération nationale de l’immobilier de l’Isère (FNAIM), Stéphane Chaissé, se veut aujourd’hui confiant :
La particularité de Grenoble est d’avoir un pôle industriel fort, un marché de l’emploi dynamique avec de grandes entreprises françaises et internationales, des PME, start-up, la présence d’ingénieurs. De plus, la part d’étudiants est importante dans la ville, représentant environ 14 % de la population totale de la métropole. C’est aussi un pôle d’excellence au niveau de la recherche scientifique. Les gens ne partent pas, ils arrivent.
Nous vous livrons maintenant les prix à la vente et à la location des appartements et des maisons à Grenoble, publiés dans Le Figaro en mai 2024 :
Les prix du m² d’un appartement dans le neuf par nombre de pièces :
- 2 pièces : 4 213 €/m².
- 3 pièces : 3 891 €/m².
- 4 pièces : 3 870 €/m².
- 5 pièces : 4 163 €/m².
Les prix du m² d’un appartement dans l’ancien et par nombre de pièces :
- Studio/1 pièce : 3 430 €/m².
- 2 pièces : 2 873 €/m².
- 3 pièces : 2 584 €/m².
- 4 pièces : 2 529 €/m².
- 5 pièces : 2 494 €/m².
- 6 pièces : 2 554 €/m².
- 7 pièces et plus : 2 805 €/m².
Les prix du m² d’une maison par nombre de pièces :
- 4 pièces : 3 322 €/m².
- 5 pièces : 3 243 €/m².
- 6 pièces : 2 878 €/m².
- 7 pièces et plus : 3 026 €/m².
Les prix d’un appartement dans le neuf et par nombre de pièces :
- 2 pièces : 4 213 €/m².
- 3 pièces : 3 891 €/m².
- 4 pièces : 3 852 €/m².
Les prix d’un appartement dans l’ancien et par nombre de pièces :
- 1 pièce : 3 430 €/m².
- 2 pièces : 2 872 €/m².
- 3 pièces : 2 579 €/m².
- 4 pièces : 2 506 €/m².
- 5 pièces : 2 419 €/m².
- 6 pièces : 2 443 €/m².
- 7 pièces et plus : 2 725 €/m².
Si un futur investisseur souhaite mettre son bien en location, en colocation ou en coliving, il doit connaître la tendance. Le marché locatif serait actif à Grenoble, mais aussi dans le département isérois. En mars 2024, les professionnels de l’immobilier dans ce périmètre confirmaient que la demande de logements à louer y était importante pour de nombreuses raisons :
- La densité estudiantine.
- L’intérêt des touristes pour cette ville située au pied des Alpes.
- Le volume d’emplois dû aux nombreuses entreprises qui y ont élu domicile.
Quel type de logement a la cote en location ?
Les appartements meublés seraient les plus demandés par rapport à une location nue en vue de les louer de façon saisonnière ou pour le tourisme. Les logements possédant une petite surface partent aussi comme des petits pains, limitant le risque de vacance. La forte population étudiante et touristique porte en règle générale son choix sur des logements meublés, de petites superficies et bien situés.
Que deviennent les grandes superficies ? Elles ne sont pas les laissées-pour-compte du marché immobilier. Certains investisseurs préfèrent investir dans des appartements ou des maisons plus spacieuses en vue de le louer soit à une famille, soit à ceux qui optent pour la colocation. Tout dépendra par conséquent du profil de locataires recherchés par les propriétaires, comme le fait remarquer Stéphane Chaissé :
Certains achètent des quatre ou cinq pièces pour louer en colocation. Il y a de la demande. Cette offre est assez plébiscitée.
Les prix du loyer d’une maison par nombre de pièces :
- Studio/1 pièce : 18 €/m².
- 2 pièces : 19 €/m².
- 3 pièces : 14 €/m².
- 4 pièces : 14 €/m².
- 5 pièces : 12 €/m².
Les prix du loyer d’un appartement par nombre de pièces :
- Studios/1 pièce : 21 €/m².
- 2 pièces : 15 €/m².
- 3 pièces : 13 €/m².
- 4 pièces : 12 €/m².
- 5 pièces : 10 €/m².
- 6 pièces : 9 €/m².
- 7 pièces et plus : 9 €/m².
Quelles sont les garanties pour faire un excellent investissement ?
Qu’il s’agisse de Grenoble ou d’une autre ville française, qu’il s’agisse d’acheter un appartement ou une maison, il est judicieux de se procurer notamment un logement près de sites dits stratégiques comme les établissements d’enseignement supérieur, les universités, les pôles économiques, les zones touristiques. Voici plusieurs facteurs essentiels à prendre en compte :
- Trouver une ville possédant un bon potentiel de rentabilité.
- Bien étudier le marché immobilier de l’agglomération choisie.
- Dénicher un quartier attractif proche des transports en commun, des commerces, des services…
- Comparer le prix des biens mis en vente.
Ces démarches peuvent être longues et complexes. Il est possible de se tourner vers un de nos courtiers spécialisés en crédit immobilier. Ce professionnel est à même de fournir une étude personnalisée de la situation à son client et de découvrir les options de financement disponibles.
Le saviez-vous ? Ymanci possède des agences de courtage dans l’Hexagone, mais aussi sur l’Île de la Réunion dans les villes de Saint-Pierre, Saint-Paul et Saint-Denis.
Investir à Grenoble en 2024 : possibilité de bénéficier d’une fiscalité attractive
Pour attirer les investisseurs, l’État a mis en place des dispositifs de défiscalisation immobilière comme :
- La loi Pinel pour un projet dans l’immobilier neuf. Attention, il ne devrait pas voir l’année… 2025.
- La loi Malraux pour un appartement ou une maison à rénover.
- Le dispositif Monuments historiques si l’investissement immobilier locatif concerne un monument classé.
- Le statut location meublée non-professionnelle.
- La loi Censi-Bouvard qui accorde des avantages fiscaux pour des investissements immobiliers locatifs meublés neufs dans une résidence de services, à savoir une résidence étudiante ou senior, etc.
Le saviez-vous ? Grenoble, troisième ville de la région Auvergne-Rhône-Alpes après Lyon et Saint-Étienne, fait partie de la zone B1 est éligible à la loi Pinel. Cette loi permet à un propriétaire de bénéficier d’une réduction d’impôts sur le montant de leur investissement, en fonction de la durée de mise en location qui est de 6, 9 ou 12 ans, tout en respectant les plafonds de loyers et de revenus prévus par ce dispositif. En 2024, les réductions d’impôts en fonction de la durée de location sont de :
- 9 % pour six ans.
- 12 % pour neuf ans.
- 14 % pour douze ans.
Acheter un bien immobilier à Grenoble : l’espoir d’une reprise ?
Certains indicateurs laissent présager des jours meilleurs : les taux des prêts immobiliers commencent à baisser. Cette tendance baissière pourrait s’accélérer si la Banque centrale européenne (BCE) décidait de réduire ses taux directeurs le 6 juin 2024. Retrouvez-nous sur Ymanci pour connaître la décision de cette institution publique.
Avec les perspectives d’une reprise du marché immobilier, celui de Grenoble pourrait donc repartir à la hausse lors du second semestre 2024 grâce à :
La baisse des prix de vente
Les acheteurs pourraient profiter de la baisse des prix dans l’immobilier ancien. Selon l’Insee et les Notaires de France, les prix ont affiché un nouveau recul de -1,6 % au premier trimestre de l’année en cours. Il a été notamment provoqué par la chute de la demande. Quant à cette chute, elle est due à la remontée des taux d’intérêt entre 2021 et 2023 qui sont passés de 1 % à 4,50 % hors assurance emprunteur et coût de sûreté. L’effet domino ! La diminution des prix dans l’ancien touche plus les appartements que les maisons.
Le recul des taux d’intérêt
Le reflux des taux de prêt immobilier, dont certains sont passés sous la barre des 4 %, pourrait stimuler les futurs propriétaires encore suspicieux quant à une éventuelle reprise du marché immobilier dans les semaines à venir. Certains taux sont passés à 3,83 % mi-avril 2024 contre 4,21 % au mois de décembre 2023, selon France Info, en avril dernier. D’après l’Observatoire crédit logement, il pourrait même passer à 3,25 % d’ici à la fin de cette année bissextile. Ces conditions d’emprunt avantageuses pourraient par conséquent relancer la demande concernant les emprunts immobiliers.
L’optimisme des banques et organismes de prêt
Pendant la crise immobilière, beaucoup d’établissements prêteurs avaient freiné l’accès à la propriété pour de nombreux particuliers. Aujourd’hui, à la suite des premières éclaircies, ces derniers semblent moins frileux. Ils ont effectivement décidé d’adopter une nouvelle approche en repartant à la conquête de nouveaux clients.
Bien immobilier à Grenoble : les quartiers où il faut investir
Avant de se lancer dans l’acquisition d’un bien immobilier, il est préférable de réaliser un état des lieux du marché immobilier, de prendre en compte les facteurs qui jouent sur le rendement d’un investissement : les prix au mètre carré, la demande locative… Les prix de l’immobilier peuvent varier en fonction de sa superficie, de son orientation ou de la localisation du logement. Zoomons sur les quartiers de la cité grenobloise et sur les prix à la vente et à la location fournis par Le Figaro en mai 2024.
Le quartier du centre-ville, avec son côté historique, est très animé. Il concentre surtout des appartements, dont certains sont anciens et vétustes. L’investisseur y trouvera peu de maisons à acheter. Les commerces, les bars, les restaurants, les discothèques pullulent. Les studios ou les appartements une pièce sont les plus demandés et loués. La proximité des transports, le tramway plus particulièrement, est un point important dans un investissement. Les prix de vente au m² autour de la place Victor Hugo sont de 3 245 €/m². Ceux de la location tournent autour des 16 €/m².
Le quartier de l’Île verte est principalement résidentiel et apprécié pour ses espaces verdoyants. Il peut intéresser les familles ou les jeunes couples. Il se trouve à proximité du centre-ville et bénéficie de plusieurs commodités et commerces. Les investisseurs, désireux de trouver une maison avec un jardin, ont tout intérêt à prospecter dans ce quartier.
Le quartier de Berriat-Ampère est une zone estudiantine. Il est donc idéal pour un investisseur qui souhaite acheter un studio ou un appartement avec une petite superficie en location meublée non-professionnelle (LMNP). Le prix de vente au m² s’élève à 3 371 €/m². Quant au prix de la location, il est à 16 €/m².
Le quartier d’Europole est recommandé pour les futurs acheteurs qui veulent louer à des cadres, à des familles, à de jeunes actifs. Il s’agit du quartier d’affaires.
Le quartier Championnet est proche de l’hôpital de Grenoble et est parmi les plus convoités. Le prix de vente au m² est de 3 249 €/m². Celui de la location s’élève à 16 €/m².
Le quartier de Bonne, avec ses bâtiments à énergie positive, montre l’engagement de l’ancienne capitale du Dauphiné en faveur de la transition écologique. Les prix à la vente et à la location sont proches du quartier Championnet.
Le quartier de la Préfecture se compose d’immeubles plus ou moins anciens et de quelques maisons. Bien desservi par les transports en commun, le prix de vente au m² s’élève à 3 314 €/m². Quant au prix de la location, il tourne autour des 17 €/m².
Le quartier de la Mutualité est calme. Le prix de vente au m² gravite autour des 3 266 €/m². Quant au prix de la location, il se monte à 16 €/m².
Le quartier du Saint-Laurent possède plus d’appartements que de maisons. Le prix de vente atteint les 3 177 €/m². Le prix de la location approche les 17 €/m².
Le quartier Antiquaire/Notre-Dame abrite des galeries d’art, des boutiques d’antiquité. Les biens immobiliers y sont recherchés, mais l’offre est limitée, voire très limitée. Le prix de vente est fixé à 3 070 €/m². Le prix de la location à 17 €/m².
Le quartier de l’Abbaye est connu et reconnu pour son patrimoine architectural, social et urbain exceptionnel. Le prix de vente tourne autour de 2 995 €/m². Celui du loyer est à 15 €/m².
Le quartier Allies-Clos d’or héberge des habitants qui sont en majorité locataires de leur logement. Ce site, bien desservi, dispose à proximité de plusieurs commerces, écoles, sites sportifs, culturels, instituts médicaux. Le prix de vente est à 2 666 €/m². Le prix d’un bien à louer commence à 14 €/m².
Le quartier Abry est idéal pour un investisseur qui lorgne sur un appartement neuf. Le prix de vente tourne autour de 2 455 €/m². Celui de la location est à 14 €/m².
Le quartier Arlequin, qui doit son nom à ses façades colorées, affiche un prix de vente à 1 739 €/m². La location est fixée à 13 €/m².
Si vous ne le saviez pas ! Les habitations vétustes sont considérées comme des passoires thermiques si elles sont classées F ou G au diagnostic de performance énergétique (DPE). Il n’est pas interdit de vendre une passoire thermique sans avoir réalisé les travaux nécessaires. Mais il faut savoir que cette absence de rénovation entraînera une décote de l’appartement ou de la maison. Selon une vaste étude réalisée en avril dernier par Ymanci et l’agence FLASHS, les propriétaires ne peuvent pas entreprendre de travaux, car ils estiment que les coûts sont souvent trop importants et qu’ils ne veulent pas s’endetter.
Rappelons que cet audit énergétique permet de connaître les performances énergétiques et de déterminer les points faibles d’un logement dans l’optique de réaliser des travaux de rénovation énergétique.
Immobilier à Grenoble : des nombreux arguments en sa faveur
Grenoble est une agglomération à taille humaine, mais néanmoins ouverte sur le monde. Dynamique et attractive sur le plan économique, elle est parfaite pour ceux qui aiment aussi bien la vie citadine que la nature. Que ce soit pour vivre ou pour investir, nous allons énumérer quelques atouts de la ville grenobloise, traversée par deux rivières : le Drac et l’Isère. Comme nous allons le voir, elle marie parfaitement l’histoire, la nature, la culture, le sport et l’innovation.
Les atouts sur le plan économique
Son pôle de recherche scientifique, mais aussi informatique, pis la présence de plusieurs groupes industriels comme Lustucru ou encore Teisseire, peuvent séduire de jeunes actifs, des cadres, des familles.
Les atouts sur le plan des transports
Grenoble est bien desservie : sur la route, sur les rails et dans les airs. Le réseau Transports Agglomération Grenobloise (TAG) permet de desservir des dizaines de villes autour de la cité grenobloise. Le réseau Syndicat Mixte des transports en commun (SMTC) met à la disposition des usagers 5 lignes de tramways, dont une qui permet de rallier le centre-ville, et des dizaines de lignes de bus. L’aéroport de Grenoble-Isère assure des liaisons européennes mais aussi mondiales. Trois autoroutes, A41, A48, A51, permettent de relier de nombreuses villes. Grenoble a aussi sa gare ferroviaire dont les trains arrivent et partent vers des villes comme Paris, Lyon, Valence, Annecy, Chambéry ou encore Genève en Suisse… La capitale française n’est qu’à trois heures de train. À une vingtaine de kilomètres se trouve une autre gare, celle d’Échirolles.
Les atouts sur le plan culturel
Grenoble, qui a vu naître Henri Beyle, plus connu sous le nom de Stendhal, le 23 janvier 1783, peut compter sur ses manifestations culturelles pour attirer les touristes : la Foire des Rameaux, le Street Art Fest, le festival international du cirque, Rocktambule, les 38e Rugissants, ou encore celui du film court en plein air. La cité grenobloise possède aussi des salles de cinéma, de théâtre, de spectacle puis des musées.
Les atouts sur le plan architectural
Cette ancienne ville militaire est dominée par le fort, la Bastille. Cette forteresse est accessible par le téléphérique qui offre une vue panoramique sur la ville et les Alpes. Elle recense des vestiges romains, des cours intérieures médiévales, une antique voie romaine, la Tour de l’Isle, des églises et des châteaux. Cette ville culturelle abrite aussi la cathédrale Notre-Dame, le palais du Parlement du Dauphiné, la Fontaine des trois ordres.
Les atouts sur le plan sportif
Surnommée la « capitale des Alpes », elle permet aux touristes, mais aussi aux locaux, amateurs de balades à vélo, de running, de sports extrêmes comme le canyoning, de randonnées en pleine nature, de s’en donner à cœur joie. Sa proximité avec les stations de ski ravira les adeptes de la glisse.
Les atouts sur le plan culinaire
Dans les bars, les brasseries, les restaurants, les futurs propriétaires ou locataires pourront déguster des mets typiques comme le gratin dauphinois, l’écrevisse, la noix de Grenoble, le bleu du Vercors-Sassenage…
Les atouts sur le plan naturel
Élue capitale verte en 2022, Grenoble se trouve à proximité de deux parcs naturels régionaux : le Vercors et la Chartreuse. Les espaces verts y sont nombreux.
Un réseau de transports efficace, un bassin d’emplois important, des campus avec des milliers d’étudiants venus de France et du monde entier, une histoire riche, une offre de logements abordables… Grenoble et les villes situées à proximité semblent être un bon plan pour les investisseurs. Bref, il semblerait que l’immobilier grenoblois ait de beaux jours devant lui.
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