Fin de la trêve hivernale : chiffres des expulsions, répercussions sur les propriétaires et l’immobilier

Publié le 26 mars 2026, mis à jour le 29 mars 2026
par Florence Carpentier - Journaliste de la presse écrite

Copier le lien Lien copié !

La fin de la trêve hivernale le 31 mars 2026 s’annonce assez tendue. Les expulsions locatives sont effectivement reparties à la hausse en 2025, après avoir déjà battu un record en 2024 : plus de 24 000 locataires expulsés. Des milliers de Français redoutent, par conséquent, la date du 1^er avril.

Le saviez-vous ? Les dates de la trêve hivernale allant du 1^er novembre au 31 mars de l’année suivante sont fixées par la loi Accès au logement et un urbanisme rénové (Alur). Dans certaines circonstances, l’État français est autorisé à les modifier. Ce fut le cas lors de la pandémie du Covid-19. Des ménages étaient restés dans leurs logements grâce aux aides financières et à la prolongation de cette trêve.

Ymanci propose de faire le point sur ce phénomène qui ne cesse de s’aggraver et qui impacte les locataires, les propriétaires, mais également le secteur du logement et de l’immobilier.

Expulsions après la trêve hivernale : une perspective inquiétante pour les locataires

La trêve hivernale, qui commence tous les 1er novembre, est une mesure de protection pour les foyers modestes. Pendant cette période, les locataires ne peuvent pas être expulsés, même en cas d’impayés. Ils continuent aussi de se nourrir et de se chauffer car les fournisseurs d’électricité et de gaz ne peuvent pas procéder à des coupures. Enfin, les locataires ont un nouveau délai pour chercher des solutions :

• Négocier un nouvel échéancier.
• Solliciter le Fonds de solidarité pour le logement (FSL).
• Déposer un recours au titre de Droit au logement opposable (DALO) pour obtenir une solution de relogement prioritaire.
• Engager une médiation ou une négociation avec les services sociaux.
• Trouver un nouveau logis.

En dépit de cette loi pensée pour réduire les situations de détresse, la réalité reste néanmoins préoccupante. Pour mesurer l’ampleur de la situation, il suffit de prendre connaissance des données les plus récentes sur les expulsions locatives en France.

Expulsions locatives : la situation continue de se dégrader

En 2025, 30 500 locataires ont été expulsés de force de leur logement, n’ayant pas pu régulariser leur situation financière pendant la procédure engagée par le propriétaire, selon les données de la Chambre nationale des commissaires de justice (CNCJ), publiées le 17 mars 2025. Soit une hausse de 27,2 % par rapport à l’année précédente.

Précisons que ces chiffres ne prennent pas en compte les locataires qui quittent leur logement avant l’intervention des forces de l’ordre.

175 000 commandements de payer en 2025

Les chiffres concernant les ménages en situation d’impayés sont en hausse de 2,4 % sur un an. En effet, 175 000 commandements de payer ont été adressés par un commissaire de justice l’an passé. Ce document est la première étape juridique d’une procédure pouvant entraîner l’expulsion si le locataire ne peut pas verser ses loyers de retard.

Pour ce qui est des décisions de justice ordonnant l’expulsion, elles concernaient 59 200 locataires en 2025, soit un bond de 30,4 %. Il s’agit de la troisième étape dans le cadre d’une procédure d’expulsion pour les locataires défaillants.

Manuel Domergue, directeur des études de la Fondation pour le logement des défavorisés, estime que l’augmentation des expulsés est due aux décisions de la justice qui lui paraissent plus sévères :

On voit sur le terrain depuis plusieurs années moins de sursis, moins de tolérance pour les personnes âgées, malades, avec des enfants en bas âge et sans solution de logement, qui sont expulsés quand même.

Expulsions locatives : des chiffres en hausse constante

En 2024, les expulsions locatives se chiffraient de 24 000 à 24 556, selon la Fondation pour le Logement (FPL). En 2023, 19 000 expulsions avaient été enregistrées. Un chiffre déjà en hausse et alarmant par rapport à 2022 : 16 000 environ.

Plus de 140 000 procédures d’expulsion avaient été engagées en 2024, dont 171 000 commandements de payer et 81 000 commandements de quitter les lieux, selon la Fédération des acteurs de la solidarité (FAS).

Pourquoi les expulsions locatives sont-elles en augmentation ?

La fin de la trêve hivernale signifie un retour brutal à la réalité pour les locataires : les procédures d’expulsion. Selon les associations, leur nombre a doublé en dix ans. Et cette hausse serait due à plusieurs facteurs :

• L’entrée en vigueur de la loi Kasbarian-Bergé en 2023. Rappelons que cette loi a durci les procédures administratives et judiciaires. Elle permet de réduire les délais d’expulsion, une fois que la décision de justice est rendue.
• La fragilité économique qui croît dans les ménages français.
• L’aggravation de la crise du logement, marquée par une pénurie de logements disponibles.
• Le reliquat des dossiers d’impayés qui n’ont pas été traités pendant la pandémie de Covid-19.

Que deviennent les locataires expulsés ?

Tous les expulsés parviennent-ils à se reloger alors que le parc social est totalement saturé ? Malheureusement, non ! Voici le constat de la Fondation pour le logement des défavorisés publié en octobre 2025.

• 45 % d’entre eux retrouvent un logement sous trois mois, soit dans un nouveau logement ou soit en étant hébergés par un tiers.
• 18 % sont relogés dans les quatre à six mois.
• 19 % ne retrouvent pas un toit avant un et deux ans.

Les départs soudains des locataires enregistrent aussi une hausse

Les bailleurs ne redoutent pas que les impayés. Ils redoutent aussi « les départs à la cloche de bois ». Cela signifie que les locataires abandonnent leurs logements sans préavis, sans procéder à un état des lieux, voire sans en informer le propriétaire. Ce chiffre est en augmentation de 11,7 % en un an. Quelque 6 000 procès-verbaux de constat d’abandon d’un logement ont été réalisés en 2025.

Les effets de la trêve hivernale sur les propriétaires bailleurs

Pour Marie Rothhaln, responsable du projet mission privation des droits de la Fondation pour le logement des défavorisés, les expulsions ne résolvent pas toujours les problèmes pour les bailleurs, mais aussi pour le marché du logement. Au contraire, elles produisent un endettement massif, font naître un marché tendu et une précarité croissante :

L’expulsion n’est pas forcément dans l’intérêt des propriétaires, parce que les dettes ne sont pas remboursées, l’allocation de logement est coupée, les procédures durent quand même quelques mois, ils ne récupèrent pas leur argent.

Les expulsions sont repoussées, mais les dettes s’accumulent

La trêve entraîne des répercussions sur les propriétaires. Pendant cette interdiction d’expulser, le logement reste occupé, mais les loyers impayés s’accumulent, compliquant du même coup les relations entre le propriétaire et le locataire.

Notons que la fin de cette interdiction provoque un afflux des procédures, saturant les services administratifs et judiciaires, retardant ainsi l’exécution des décisions de justice.

Les expulsions locatives pendant la trêve hivernale ne sont pas interdites pour les locataires occupant des logements dangereux, les conjoints violents expulsés par décision judiciaire ou encore les squatteurs.

Les pertes financières peuvent être lourdes pour le bailleur

La trêve peut fragiliser les « petits bailleurs ». Car les propriétaires ne perçoivent plus de loyers pendant une longue période, souvent pendant plusieurs mois. Quant au recouvrement des loyers impayés, il est, en général, gelé. En revanche, ces mêmes propriétaires doivent assumer :

• Les charges de copropriété et d’entretien.
• Les taxes et les mensualités s’il a souscrit un crédit immobilier.

La stabilité financière du propriétaire est affectée

Les situations d’impayés des loyers entraînent des conséquences graves sur un propriétaire bailleur. Pour lui, le danger est surtout financier. En effet, si les loyers, qui lui servent à rembourser son prêt immobilier, ne rentrent plus, il se retrouve directement pénalisé sur ses revenus locatifs.

À son tour, il n’est plus en mesure de s’acquitter des mensualités de son crédit immobilier. En plus, tant que le logement est occupé, il ne peut pas le remettre en location, pénalisant peut-être des locataires solvables.

Devant ce constat, beaucoup veulent que l’État tienne ses promesses sur le logement, au lieu d’infliger des sanctions administratives et judiciaires. C’est le cas de Marie Rothhahn qui estime que ces sanctions ne sont pas la solution. Elle préconise plutôt le développement du logement social et rappelle que l’État doit tenir ses engagements pour loger les ménages :

La précédente ministre du Logement, Valérie Létard […] connaissait le sujet de la prévention. Elle vient du monde du logement social, elle comprenait tous ces enjeux-là, et elle voulait réactiver un nouveau plan de prévention des expulsions […] Mais son plan est parti à la poubelle avec son départ. […]

Le propriétaire peut-il être sanctionné s’il ne respecte pas la loi ?

Les frais juridiques étant coûteux et les dettes n’étant pas toujours recouvrées, certains propriétaires pourraient être tentés de ne pas respecter cette mesure. Dans ce cas, il peut être sévèrement sanctionné. Une expulsion pendant cette période constitue un délit :

• 30 000 € d’amende.
• Jusqu’à trois ans de prison.

Le secteur du logement risque de subir une pression supplémentaire

Le marché de l’immobilier peut se révéler instable face aux épisodes inflationnistes ou aux tensions géopolitiques mondiales, comme le fait craindre actuellement le conflit au Moyen-Orient. Mais il ne faut pas oublier les répercussions indirectes de la trêve hivernale qui tendent également le marché du logement.

Cette suspension temporaire des expulsions empêche les propriétaires de récupérer leur bien, accentuant la crise du logement sur le parc locatif, faute de logements disponibles. Dans ces conditions, l’offre est réduite surtout dans les zones dites tendues. En plus, l’impossibilité temporaire de récupérer un bien peut décourager des propriétaires d’investir dans le locatif ou de le remettre en location. Quant aux professionnels, comme les agences immobilières, ils doivent notamment gérer les dossiers accumulés pendant la trêve hivernale puis renégocier les dettes.