Intérêts de crédit immobilier : ce que vous pouvez déduire de vos impôts 2026

Publié le 24 mai 2024, mis à jour le 25 mars 2026
par Juliette Hisler - Copywriter finance et assurance

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À l’approche de la campagne de déclaration des revenus 2025, nombreux sont les propriétaires qui se penchent à nouveau sur la fiscalité de leurs investissements immobiliers. Entre hausse des taux, rendement locatif sous pression et complexité des règles fiscales, la question de la déduction des intérêts d’emprunt revient au premier plan. Or, contrairement à une idée reçue, ces intérêts ne sont pas déductibles pour la résidence principale, mais uniquement pour les biens destinés à la location.

La rédaction d’Ymanci fait le point pour vous aider à comprendre précisément dans quels cas vous pouvez imputer vos intérêts d’emprunt à vos revenus afin d’optimiser votre note fiscale avant de valider votre déclaration en ligne.

Rappel de base : seuls les biens loués ouvrent droit à déduction

Depuis la suppression de l’aide pour la résidence principale ou secondaire, il n’existe plus de dispositif général permettant de déduire les intérêts d’emprunt liés à l’achat de son logement occupé.

Pour mémoire, jusqu’en 2011, les propriétaires de résidence principale ou secondaire pouvaient bénéficier d’un crédit d’impôt pour les intérêts d’emprunt payés lors des cinq premières années de remboursement du prêt. Toutefois, depuis cette date, les offres de prêt n’ouvrent plus aucun droit au crédit d’impôts sur les intérêts d’emprunt souscrit pour ce type de biens.

La déduction reste en revanche possible pour les biens immobiliers destinés à la location, sous réserve de respecter le régime fiscal adapté (réel ou micro-foncier).

Concrètement, la logique est simple : les intérêts payés à la banque sont considérés comme une charge nécessaire à l’acquisition ou la conservation du revenu locatif et viennent donc diminuer la base imposable. Cela permet soit de réduire l’impôt chaque année, soit de créer un déficit imputable sur d’autres revenus dans certaines limites, notamment en location nue.

Vos droits à la déduction des intérêts de votre crédit immobilier locatif

Si les propriétaires de résidence principale ne peuvent plus bénéficier d’un avantage fiscal pour les intérêts de crédit immobilier payés, les propriétaires-bailleurs, quant à eux, peuvent toujours déduire les intérêts de crédit immobilier de leurs revenus fonciers imposables, sous certaines conditions.

Ainsi, si vous avez investi dans le locatif ou en parts de SCPI, société civile de placement immobilier, et que vous avez souscrit un prêt immobilier pour concrétiser cet achat, vous pouvez prétendre à une réduction d’impôt.

Les frais d’emprunt à déduire de vos impôts

Dès lors que les intérêts se rapportent à un emprunt contracté pour la conservation, l’acquisition, la (re)construction, l’agrandissement, la réparation ou l’amélioration des immeubles donnés en location, la loi vous permet de les déduire à vos revenus, faisant ainsi baisser votre assiette fiscale.

Cet avantage ne s’arrête pas aux seuls intérêts d’emprunt. En effet, sont également déductibles tous les autres frais liés à votre prêt immobilier, à savoir les frais de dossier, les frais de garanties hypothécaires ou de cautionnement, et même les frais d’assurance emprunteur.

Comment déduire vos intérêts d’emprunt sur vos impôts ?

Dès lors que vous louez un bien immobilier, les loyers perçus, appelés revenus fonciers, dans la majorité de cas, doivent être déclarés à l’administration fiscale puisqu’ils sont imposables.

Ces revenus fonciers sont soumis à deux régimes d’imposition bien distincts qu’il faut connaître si vous souhaitez déduire vos intérêts d’emprunt.

Le régime micro-foncier

Ce régime s’applique aux contribuables qui perçoivent un revenu brut foncier inférieur à 15 000 euros pour leur bien en location nue. Si vous relevez d’un régime micro-foncier, les intérêts d’emprunt sont déjà pris en compte dans le calcul de l’abattement forfaitaire. Vous n’avez donc pas à les reporter dans votre déclaration d’impôts.

Le régime réel

Ce régime s’applique, quant à lui, automatiquement aux contribuables qui perçoivent un revenu brut foncier supérieur à 15 000 €. Si vous déclarez selon le régime réel d’imposition, vous devez vous-même reporter vos charges de crédit dans votre déclaration.

Location nue : déduction des intérêts uniquement au régime réel

En location nue, les loyers sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers et la déduction des intérêts d’emprunt est réservée au régime réel. Ce régime s’applique automatiquement lorsque les revenus fonciers bruts dépassent 15 000 € par an, mais il peut aussi être choisi sur option même en dessous de ce seuil, à la place du micro-foncier.

Conditions pour déduire les intérêts

Pour pouvoir déduire les intérêts d’un prêt, plusieurs conditions doivent être réunies :

• Le bien doit être affecté à la location nue (non meublée) et générer des revenus fonciers, ou être clairement destiné à être loué en cas de vacance temporaire.
• Le contribuable doit être au régime réel et remplir le formulaire 2044 (ou 2044-SPE pour certains dispositifs spécifiques).
• Le prêt doit être directement lié à l’acquisition, la construction, la rénovation ou la conservation du bien loué (y compris refinancement d’un prêt existant dans certains cas).

Les intérêts versés au cours de l’année, ainsi que les frais d’emprunt (frais de dossier, garanties, assurance emprunteur), sont déclarés sur la ligne dédiée de la 2044, distinctement des autres charges (taxe foncière, travaux, charges de copropriété, etc.).

Effet sur l’impôt et déficit foncier

Les intérêts d’emprunt viennent en diminution des revenus fonciers, au même titre que les autres charges déductibles. Si le total des charges (intérêts, travaux, charges courantes…) excède le montant des loyers perçus, il en résulte un déficit foncier qui peut, sous conditions, être imputé :

• Sur le revenu global (salaires, pensions, BIC…) dans la limite de 10 700 € par an, pour la part du déficit qui ne provient pas des intérêts d’emprunt.
• Sur les revenus fonciers des dix années suivantes pour la fraction provenant des intérêts d’emprunt, ainsi que pour la fraction excédant 10 700 €.

Exemple rapide : si vous percevez 12 000 € de loyers nus et supportez 5 000 € d’intérêts, 4 000 € de travaux et 3 000 € d’autres charges, votre résultat foncier sera négatif, et une partie de ce déficit pourra venir diminuer votre revenu global (hors part liée aux intérêts) dans la limite légale.

Location meublée : déduction des intérêts en LMNP ou LMP au réel

Quand vous louez un logement meublé, vous relevez soit du régime LMNP (Loueur en Meuble Non Professionnel) ou d’un régime LMP (Loueur en meublé Professionnel). Dans ces deux cas, les loyers sont imposés dans la catégorie des BIC (bénéfices industriels et commerciaux) et non des revenus fonciers, mais la logique de déduction des intérêts d’emprunt reste valable. Là encore, c’est le régime réel qui permet de déduire les intérêts d’emprunt, en plus de l’amortissement du bien et du mobilier.

Intérêts d’emprunt déductibles en LMNP/LMP

En régime réel, le loueur en meublé peut déduire :

• Les intérêts d’emprunt contractés pour acheter le logement meublé ou financer des travaux,
• Les frais de dossier et de garantie rattachés à ce financement,
• Les primes d’assurance emprunteur associées.

Ces charges sont comptabilisées en charges financières et viennent réduire le résultat BIC de l’activité de location meublée. L’intégralité des intérêts payés sur l’année est ainsi imputée sur les recettes de loyers, ce qui contribue souvent à neutraliser l’impôt pendant de nombreuses années lorsqu’on cumule intérêts + amortissements.

Micro-BIC ou réel : un choix structurant

Dans le cadre d’une location meublée (LMNP ou LMP), vous avez le choix entre deux régimes : le réel, comme pour la location nue ou le régime micro-foncier.

Le régime micro-BIC, applicable sous un certain seuil de recettes, propose quant à lui un abattement forfaitaire (généralement 50 % pour la location meublée « classique ») mais ne permet pas de déduire les charges réelles, dont font partie les intérêts d’emprunt. Pour profiter de la déduction, il faut opter pour le régime réel, ce qui nécessite de tenir une comptabilité mais offre un levier fiscal nettement plus important sur la durée, surtout lorsque le financement est substantiel.

En pratique, pour un investissement meublé financé à crédit, le régime réel LMNP ou LMP permet de cumuler déduction des intérêts, amortissement du bien, amortissement du mobilier et déduction des charges courantes, ce qui peut réduire considérablement, voire annuler, le résultat imposable pendant une longue période.

Déficit foncier : maximiser l’impact des intérêts en location nue

Le déficit foncier est l’un des outils les plus puissants pour les bailleurs en location nue, car il permet de diminuer non seulement l’impôt sur les loyers, mais aussi l’imposition sur d’autres revenus (salaires, pensions…), dans une certaine limite. Les intérêts d’emprunt jouent un rôle central dans la constitution de ce déficit, même si leur traitement est légèrement différent de celui des autres charges.

Règles de base du déficit foncier

Lorsque vos charges (travaux, intérêts, taxes, frais de gestion…) excèdent vos loyers, vous générez un déficit foncier. Les règles de report sont les suivantes :

• La part du déficit provenant des charges autres que les intérêts (travaux d’entretien et d’amélioration, charges de copropriété, etc.) est imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an, en contrepartie d’un engagement de location pendant au moins trois ans.
• La part du déficit provenant des intérêts d’emprunt ne peut pas être imputée sur le revenu global mais est reportable sur les revenus fonciers des dix années suivantes.

Les intérêts restent donc extrêmement utiles car ils réduisent les revenus fonciers présents et futurs, même s’ils n’augmentent pas directement la part imputable sur le revenu global. Bien combinés avec des travaux importants éligibles au déficit foncier, ils contribuent néanmoins à optimiser fortement la fiscalité de l’ensemble de votre patrimoine locatif.

Les autres avantages fiscaux quand on est propriétaire-bailleur

Plusieurs lois de défiscalisation renforcent l’attractivité des investissements où les intérêts d’emprunt sont déductibles, en ajoutant une réduction d’impôt ou un traitement spécifique des travaux.

• Loi Denormandie : plafonné à un investissement de 300 000 € maximum, le dispositif Denormandie permet de bénéficier d’une réduction d’impôt pour les particuliers achetant un logement à rénover dans certaines zones pour le mettre ensuite en location. Le taux de la réduction varie en fonction de la durée de l’engagement de location (minimum six ans).
• Loi Malraux : en secteur sauvegardé ou quartiers anciens dégradés, la loi Malraux permet une réduction d’impôt sur les dépenses de restauration, tandis que les intérêts d’emprunt restent déductibles des revenus fonciers (ou intégrés dans le montage financier global).
• Dispositif Monuments historiques : il permet, sous conditions strictes, d’imputer la totalité des charges (y compris intérêts d’emprunt) sur le revenu global sans plafond, ce qui en fait un outil très puissant pour les contribuables fortement imposés.
• Loi Jeanbrun : mis en place dans la loi de finances 2026, ce nouveau dispositif fiscal vient remplacer la loi Pinel disparue au 31 décembre 2024. Reposant sur le mécanisme de l’amortissement fiscal, la loi Jeanbrun permet de déduire chaque année une partie du prix d’un bien immobilier collectif acquis pour de la location nue.

Ces dispositifs ne suppriment pas le principe de la déduction des intérêts d’emprunt ; ils viennent au contraire le compléter en ajoutant une réduction d’impôt ou un régime d’imputation plus favorable pour les charges et les travaux. L’investisseur peut donc cumuler l’effet mécanique de la déduction des intérêts avec les avantages propres à chaque loi, sous réserve de respecter les conditions légales (durée de location, plafonds, localisation, nature des travaux…).

Aspects pratiques : comment déclarer les intérêts d’emprunt ?

Sur le plan pratique, la déduction des intérêts suppose un minimum de rigueur : il faut recenser précisément les intérêts et frais liés à chaque prêt, conserver les justificatifs et les ventiler correctement entre les biens si plusieurs logements sont financés.

En location nue au réel :

• Les intérêts, frais de dossier, frais de garantie et assurance emprunteur sont inscrits sur la ligne « intérêts d’emprunt » du formulaire 2044 (ou 2044-SPE pour certains régimes), en les rattachant au bien concerné.
• Les autres charges (taxes, travaux, charges de copropriété, frais de gestion…) sont déclarées sur leurs lignes respectives, ce qui permet de calculer le résultat foncier et, le cas échéant, le déficit.

En location meublée au réel (LMNP/LMP) :

• La déduction se fait dans la comptabilité BIC, en enregistrant les intérêts et frais d’emprunt comme charges financières, tandis que les loyers constituent le chiffre d’affaires de l’activité de location.
• Le résultat (bénéfice ou déficit) est ensuite reporté sur la déclaration complémentaire de revenus adaptée, ce qui permet d’imputer le déficit selon les règles BIC.

Dans tous les cas, il est recommandé de conserver les tableaux d’amortissement fournis par la banque, les attestations annuelles d’intérêts ainsi que les justificatifs de frais annexes pour être en mesure de répondre à une éventuelle demande de l’administration fiscale.

Calendrier 2026 des déclarations d’impôts (revenus 2025)

Pour réussir à optimiser la déduction de vos intérêts d’emprunt, il faut respecter le calendrier déclaratif 2026 portant sur les revenus 2025, qui à l’heure où nous vous écrivons n’est toujours pas validé par l’administration fiscale.

À ce stade, les grandes dates connues ou annoncées sont les suivantes :

• 9 avril 2026 : ouverture du service de télédéclaration des revenus 2025 sur impots.gouv.fr.
• 19 mai 2026 : date limite de dépôt des déclarations papier pour les contribuables qui y ont encore recours.​
• Fin mai – début juin 2026 : dates limites de déclaration en ligne échelonnées selon le numéro de département, avec des jalons indicatifs autour des 21, 28 mai et 4 juin pour les différentes zones (1–19, 20–54, 55–976), dans l’attente de la confirmation officielle par la DGFiP, Direction Générale des Finances Publiques.

C’est lors de cette déclaration des revenus 2025 que seront pris en compte vos intérêts d’emprunt payés en 2025 et que sera recalculé votre taux de prélèvement à la source applicable à partir d’août 2026. Veillez donc à rassembler dès maintenant vos justificatifs de prêt et à vérifier le régime fiscal choisi pour vos locations afin de ne pas passer à côté d’un levier important de réduction d’impôt.

Maintenant que vous êtes au fait des avantages que l’investissement locatif peut vous apporter sur vos impôts, peut-être sera vous tentez de rechercher ou investir dans le locatif en France ?

Pour comprendre les subtilités de l’investissement immobilier, consultez notre page sur le concept d’immobilier résidentiel. Elle permet de mieux penser une stratégie d’optimisation fiscale.