Bien immobilier : faut-il acheter à Saint-Denis en Seine-Saint-Denis ?
L’année 2025 pourrait être le moment propice pour réaliser un investissement locatif ou pour acheter un appartement ou une maison en 2025. Si tel est votre dessein, le choix de la ville idéale pour investir dans la pierre est primordial. Cette étape importante doit prendre en compte plusieurs facteurs comme :
- La croissance démographique.
- La rentabilité locative si le but de cet achat est de mettre en location le logement.
- Les perspectives économiques de la ville choisie.
- …
Parmi les agglomérations les plus encourageantes et les plus abordables au niveau des prix immobiliers et des opportunités d’investissement, il y a, à ce jour, plusieurs villes en France, qui ont ce profil, comme nous l’avons déjà démontré ces derniers mois, dans nos précédents articles sur les villes où il est encore possible d’investir ou d’acheter un logement bénéficiant de prix attractifs pour le porte-monnaie d’un futur propriétaire. Après Mulhouse, Saint-Étienne, Le Mans, Le Havre, Nancy, une autre commune française est sur le devant de la scène immobilière : Saint-Denis. Cette ville, localisée en Seine-Saint-Denis, en région Île-de-France, abrite plus de 114 000 habitants.
Il semble que Saint-Denis offre des avantages intéressants pour acheter ou investir dans un bien immobilier. Notamment au niveau des prix ! Certes, les prix immobiliers ont augmenté dans cette commune francilienne ces dernières années. Comme partout ailleurs ! Cependant, ils restent encore accessibles par rapport à Paris intra-muros.
Devenir propriétaire d’un bien immobilier près de Paris ? Acheter pour investir dans le locatif. La Seine-Saint-Denis, et plus particulièrement Saint-Denis, semble tout indiquée pour réaliser un projet immobilier en ce début d’année 2025.
Les prix du marché immobilier à Saint-Denis
Emménager à Saint-Denis ? Investir pour mettre en location dans cette ville ? Louer un appartement ou une maison ? Quelle que soit la formule, il est important de connaître les prix au mètre carré qui bien évidemment vont varier en fonction du type de biens immobiliers, de la surface souhaitée, du quartier choisi, etc.
Voici les prix des appartements et des maisons à acheter ou à louer, collectés dans le Figaro Immobilier, en février 2024.
Appartements anciens : prix du m² par nombre de pièces
- Studio/1 pièce : 4 777 €/m².
- 2 pièces : 4 216 €/m².
- 3 pièces : 4 077 €/m².
- 4 pièces : 3 900 €/m².
- 5 pièces : 3 665 €/m².
- 6 pièces : 3 341 €/m².
- 7 pièces et plus : 3 119 €/m².
Appartements neufs : prix du m² par nombre de pièces
- Studio/1pièce : 6 592 €/m².
- 2 pièces : 5 458 €/m².
- 3 pièces : 5 149 €/m².
- 4 pièces : 4 772 €/m².
- 5 pièces : 4 282 €/m².
- 6 pièces : 3 345 €/m².
- 7 pièces et plus : 3 302 €/m².
Prix d’une maison dans l’ancien par nombre de pièces
- 3 pièces : 4 250 €/m².
- 4 pièces : 3 541 €/m².
- 5 pièces : 3 757 €/m².
- 6 pièces : 3 288 €/m².
- 7 pièces et plus : 3 074 €/m².
Prix d’une maison neuve par nombre de pièces
- 4 pièces : 3 471 €/m².
- 5 pièces : 3 415 €/m².
- 6 pièces : 3 242 €/m².
- 7 pièces et plus : 3 302 €/m².
Appartements anciens : le prix par nombre de pièces
- 1 pièce : 4 778 €/m².
- 2 pièces : 4 217 €/m².
- 3 pièces : 4 076 €/m².
- 4 pièces : 3 982 €/m².
- 5 pièces : 3 711 €/m².
- 6 pièces : 3 613 €/m².
- 7 pièces et plus : 3 127 €/m².
Appartements neufs : le prix par nombre de pièces
- 1 pièce : 6 592 €/m².
- 2 pièces : 5 459 €/m².
- 3 pièces : 5 149 €/m².
- 4 pièces : 4 841 €/m².
- 5 pièces : 4 831 €/m².
Saint-Denis a le potentiel pour réaliser un investissement locatif
La demande de logements, due notamment au dynamisme économique, est de plus en plus croissante. Cette agglomération reste une bonne opportunité pour les investisseurs immobiliers. Effectivement, Saint-Denis est une ville étudiante. Y investir pour louer un appartement, notamment un studio ou une petite surface, pourrait être rentable pour un particulier. Voici les prix à la location pour des appartements, voire des maisons.
Appartements : le prix des loyers au m² par nombre de pièces
- Studio/1 pièce : 30 €/m².
- 2 pièces : 23 €/m².
- 3 pièces : 20 €/m².
- 4 pièces : 18 €/m².
- 5 pièces : 19 €/m².
Maisons : le prix des loyers au m² par nombre de pièces
- 2 pièces : 23 €/m².
- 3 pièces : 24 €/m².
- 4 pièces : 16 €/m².
- 5 pièces : 16 €/m².
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Saint-Denis, bénéficie-t-elle d’aides et de dispositifs fiscaux ?
Il existe des aides notamment pour les primo-accédants et des réductions d’impôts pour les investissements locatifs. Ces aides et ces mesures fiscales sont censées stimuler le marché immobilier et relancer le secteur de la construction dans le neuf pour répondre à la demande toujours croissante de logements. Quels sont ces aides et ces dispositifs mis à la disposition d’un particulier voulant acheter un bien dans le département de la Seine-Saint-Denis :
- Le prêt à taux zéro (PTZ).
- Le prêt accession sociale (PAS).
- L’accession à prix maîtrisé permettant d’acheter un bien en VEFA (vente en état futur d’achèvement), avec un prix inférieur à celui du marché.
- Le statut fiscal de loueur en meublé non professionnel (LMNP). Il permet de réduire l’imposition sur les revenus locatifs, même si ce dernier a subi des changements.
- Le dispositif Malraux qui privilégie les contribuables français voulant se lancer dans l’immobilier dans le 93. Il offre des réductions d’impôts sur les travaux de restauration et le particulier contribue à la sauvegarde du patrimoine historique français.
- La loi Monuments Historiques qui offre des déductions fiscales pour la restauration de bâtiments classés.
Rappel : les contribuables français ne peuvent plus compter sur la loi Pinel qui a pris fin le 31 décembre 2024.
Un courtier, un allié de bons conseils
Les taux d’intérêt ! Le lexique immobilier ! Le passage chez un notaire, car l’acquisition d’un bien immobilier ne peut se réaliser sans cette étape ! Le choix du lieu ! Les dispositifs fiscaux auxquels le futur propriétaire a droit ou n’a pas droit ! Les aides auxquelles un acquéreur peut ou ne peut pas prétendre, etc. La volonté d’acquérir une résidence principale ou de mettre en location une maison ou un appartement à Saint-Denis est un long cheminement qui peut s’avérer complexe.
Ce type de décision nécessite un allié. Un allié capable de répondre à ces questions, de prodiguer de bons conseils pour acheter ou investir dans un logement à Saint-Denis ou dans sa périphérie, d’effectuer certaines démarches notamment administratives à la place de son client, etc. Pour cela, un futur propriétaire peut faire confiance à l’expertise de nos agences Ymanci immobilier. Parmi elles, il y a nos agences à Paris et en région parisienne.
Saint-Denis : quels sont les quartiers où il faut investir ?
L’emplacement d’un bien immobilier est primordial pour un investisseur qui veut rentabiliser son investissement locatif ou pour un acheteur voulant percevoir une plus-value lors d’une revente. Rattachée à la métropole du Grand Paris, Saint-Denis possède un parc immobilier qui se compose plutôt d’appartements. Les maisons sont plus rares.
Découvrez les quartiers de la sous-préfecture de Seine-Saint-Denis, où l’investissement peut être rentable et l’achat d’un bien payant sur le long terme.
Le centre-ville
Ce site est particulièrement attractif surtout si vous voulez acheter pour investir dans un bien locatif. En février 2025, les prix immobiliers des logements édifiés autour de la basilique sont en moyenne plus élevés que dans d’autres quartiers. Selon Le Figaro Immobilier, le prix d’achat est en moyenne de 4 202 €/m². Quant au prix de la location, il affiche 16 €/m². Mais le quartier offre encore un avantage, celui d’investir dans des appartements à rénover, avant de les louer.
Les quartiers d’Allende, Floréal et Mutualité
Ces endroits sont composés de maisons et d’appartements dans des ensembles urbains. À Allende, le prix à l’achat est de 3 658 €/m². Le prix pour une location est de 25 €/m². À Floréal, le prix d’achat se chiffre à 3 303 €/m², au mois de février. À Mutualité, le prix pour acquérir un logement s’élève à près de 3 300 €/m² et celui pour la location à 24 €/m². Les habitants peuvent compter sur une ligne du tramway et sur la présente de nombreux établissements scolaires. Une information importante pour les investisseurs : la demande locative pour un studio ou une petite surface est importante dans ce secteur.
Le quartier Delaunay / Belleville
Ce secteur est bien desservi par les tramways et les espaces verdoyants. La demande locative est également élevée. Les prix immobiliers sont les moins élevés de la ville : aux alentours de 3 000 €/m² pour l’achat d’un bien et de 20 €/m² pour le prix d’une location.
Le quartier de la Plaine-Saint-Denis
Ce quartier d’affaires est très prisé pour un investissement locatif grâce notamment à sa proximité immédiate avec Paris. Les constructions de logements dans cet ancien secteur industriel ont poussé comme des champignons ces dernières années. En cherchant bien, il existe toujours des immeubles anciens, qui après avoir été rénovés, peuvent être loués. Les prix tournent autour de 5 000 €/m² pour un achat et de 23 €/m² pour une location.
Le quartier Pleyel
Ce site, situé à proximité de l’ancien village olympique et paralympique des JO 2024, possède des logements, notamment sociaux, des commerces. Parfaitement desservi par les transports en commun, ce quartier, dont certaines constructions sont neuves, affiche des prix pour l’achat d’un bien aux alentours de 6 000 €/m². Quant aux prix pour louer un bien, il avoisine les 25 €/m².
Sémard – Delaune – Guynemer
Les appartements sont plus nombreux que les maisons dans ce quartier hébergeant surtout des ouvriers et des employés. Il y a également des logements sociaux. Les prix à l’achat sont beaucoup moins élevés que dans le centre-ville, par exemple : 3 693 €/m². Quant au prix locatif, il est de 26 €/m².
Saint-Denis, une commune qui ne manque pas d’atouts
Saint-Denis, commune située au nord de la capitale française, est en pleine transformation et possède certains attraits qui peuvent séduire les acheteurs d’un bien immobilier. Hormis ses projets de rénovation urbaine et sa proximité avec Paris, Saint-Denis est un centre névralgique pour l’économie, la culture, mais aussi le sport.
Les atouts sur le plan économique
La ville, où sont nés Didier Morville, plus connu sous le nom de JoeyStarr et le comte de Bouderbala, né Sami Ameziane, accueille de nombreuses entreprises, des sièges sociaux, ainsi que des studios de télévision, notamment dans le quartier d’affaires de la Plaine Saint-Denis.
L’économie devrait être dynamisée après les travaux actuellement effectués sur le site de l’ancien village olympique et paralympique. En effet, les anciens appartements, qui ont logé les athlètes pendant les JO 2024 à Paris, vont être transformés pour devenir des logements, mais aussi des commerces de proximité, des locaux d’activités, des bureaux au plus tard au début de l’année 2026. Sans oublier, la tour Pleyel qui a créé des centaines d’emplois.
Saint-Denis, située aux portes de Paris, dispose d’un centre hospitalier, comprenant deux sites, l’hôpital Delafontaine et l’hôpital Casanova.
Les atouts sur le plan stratégique
Saint-Denis est l’une des villes les mieux desservies en Île-de-France. Elle peut compter sur son réseau de transports en commun bien développé, moderne : lignes de métro, dont la prochaine ligne 17 du Grand Paris Express, tramway, bus, RER. Elle est proche également des autoroutes A1 reliant Lille et les pays frontaliers situés au nord de la France, et A86, qui permet de rejoindre les gares de Paris et les aéroports de Roissy et du Bourget. Prochainement, Saint-Denis se trouvera à environ 15 minutes de la Défense et à une dizaine de minutes de l’aéroport du Bourget.
Les atouts sur le plan culturel
Pour les passionnés d’histoire de France ou du monde entier, il y a la Basilique et sa nécropole royale. Des rois et des dizaines de reines y furent couronnés. Dans ce monument emblématique, à l’architecture gothique, des rois de France y reposent aussi.
Pour les amateurs d’événements sportifs et culturels, la cité dionysienne héberge le Stade de France depuis son inauguration, le 28 janvier 1998. Outre les compétitions sportives, le plus grand stade français accueille des artistes de renommée mondiale comme les Rolling Stones, Céline Dion, Bruce Springsteen ou encore U2. Outre le Stade de France, elle dispose de plusieurs équipements sportifs tels que des gymnases, des stades, des pistes cyclables. Sans oublier la piscine.
La ville peut compter sur des théâtres, des cinémas, des commerces. Également bien fournie en espaces verts, cette commune organise tous les ans des festivals, comme celui de la musique classique et Regards satellites, anciennement Journées cinématographiques dionysiennes.
Les atouts sur le plan éducatif
Saint-Denis, limitrophe du 18e arrondissement de Paris, est équipée de l’Université Paris-8 Vincennes-Saint-Denis, qui accueille des étudiants venant de toute la France, mais aussi de l’étranger. Pour les plus jeunes, il y a des écoles publiques et privées, des collèges, des lycées. Voilà pourquoi elle peut devenir une destination prisée pour les familles et les jeunes cadres qui veulent s’installer près d’une métropole, sans en avoir les inconvénients.
Immobilier : le moment est-il venu d’acheter à Saint-Denis ou dans d’autres villes abordables ?
Comme un bâtiment, le marché immobilier doit être solide pour résister aux secousses provoquées par le marché financier qui peut être instable. Comme nous avons pu le constater en 2022 et en 2023. Tout le monde se souvient que ce secteur n’était pas équipé pour résister à ce séisme inflationniste ayant secoué la France, mais aussi l’Europe. Ces secousses, qui ont fissuré ses fondations, ont entraîné des répercussions sérieuses sur les professionnels et les particuliers.
- La hausse constante des taux d’intérêt.
- La réticence des banques à accorder des emprunts immobiliers.
- L’augmentation du prix des matériaux de construction.
- Le recul des prix de l’immobilier dans l’ancien, mais aussi dans le neuf.
- Le reflux des transactions immobilières.
- …
Comme le passage de ce séisme est encore frais dans nos esprits, il est tout à fait normal que les acheteurs, voulant soit investir dans un bien locatif, soit se porter acquéreur d’une résidence principale ou secondaire, s’interrogent sur le devenir de ce secteur en 2025. Est-ce que de nouvelles répliques inflationnistes peuvent, à nouveau, ébranler le marché immobilier ? Est-ce que cette année va permettre à un acheteur ou à un investisseur immobilier de devenir propriétaire, sans perdre de plumes ? Plusieurs signaux laissent à penser que les mois à venir ne seront pas frappés par un nouveau séisme, voire de nouvelles répliques. Qu’ils seront plutôt favorables à l’acquisition d’un bien immobilier.
- Les taux d’intérêt ne flambent plus. Ils sont même à la baisse.
- Le pouvoir d’achat immobilier est à la hausse pour les acquéreurs.
- Les conditions de financement sont à nouveau favorables pour un emprunteur.
- …
À l’instar des sismologues, qui interprètent la composition et les structures géologiques de la Terre, les conseillers bancaires sont à l’écoute notamment des réactions de la Banque centrale européenne (BCE). Les établissements prêteurs n’ont pas l’air de craindre de nouvelles répliques. La preuve, ils ont rouvert les vannes des emprunts immobiliers. Du côté des intermédiaires de l’immobilier, la tendance est aussi à l’optimisme. Ils estiment que les transactions vont peu à peu reprendre. Cette confiance est due à l’amélioration des conditions d’emprunt, à la volonté des banques à délivrer des prêts immobiliers et aux prix qui pourraient repartir à la hausse d’ici quelques mois.
Ce qu’il faut retenir !
- Les prix à Saint-Denis ont augmenté, mais restent encore abordables.
- Investir ou acheter à Saint-Denis dans le département 93 présente plusieurs avantages.
- Cette ville est en croissance et peut offrir une rentabilité intéressante.
- Nos courtiers sont qualifiés pour mettre sur pied ce projet immobilier.
