Immobilier à Bordeaux : faut-il acheter en 2026 ?

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Publié le 29 septembre 2026, mis à jour le 29 septembre 2026
par Florence Carpentier - Journaliste de la presse écrite Article supervisé par Anthony Ditte

Alors que les taux des prêts immobiliers repartent à la hausse en septembre 2026, l’achat d’un bien immobilier à Bordeaux reste-t-il une bonne idée pour un futur acquéreur ? Investir dans un logement pour y vivre ou pour le louer n’est jamais une mauvaise idée, mais cette démarche peut s’avérer plus compliquée dans le contexte actuel. En effet, si les banques, qui n’ont pas encore atteint leurs objectifs commerciaux fixés pour 2026, sont désireuses de financer de nouveaux clients, les conditions vont varier fortement en fonction de la durée de l’emprunt, du profil et du dossier de l’emprunteur. Ce dernier devra plus que jamais présenter un apport suffisant et des revenus stables pour financer sa résidence principale ou son investissement locatif.

Quels sont les prix pratiqués dans la cité girondine en septembre 2026 ? Bordeaux propose-t-elle des avantages fiscaux pour ses futurs résidents ? Quels sont les quartiers où il fait bon vivre ? La rédaction vous aiguille pour que l’achat d’un appartement ou d’une maison se déroule dans les meilleures conditions.

Quels sont les prix de vente à Bordeaux ?

Le prix médian du m² est à 4 003 €/m² en septembre 2026. Certes, il est plus élevé qu’à Dijon (2 968 €/m²), ville de moins de 200 000 habitants, mais beaucoup plus bas qu’à Paris (9 720 €/m²). Dans le chef-lieu de la région Nouvelle-Aquitaine, le prix de vente le plus bas affiche 2 944 €/m² et le plus haut est fixé à 5 205 €/m². Cette métropole située en Gironde reste chère pour beaucoup de budgets français. Toutefois, les prix ont nettement reculé au cours des deux dernières années. Le détail des prix à la vente communiqués par Le Figaro Immobilier.

Le prix du m² par nombre de pièces :

• Studios/1 pièce : 4 517 €/m².
• 2 pièces : 4 117 €/m².
• 3 pièces : 3 874 €/m².
• 4 pièces : 3 805 €/m².
• 5 pièces : 3 829 €/m².
• 6 pièces : 3 860 €/m².
• 7 pièces et plus : 3 966 €/m².

Le prix du m² ancien par nombre de pièces :

• Studios/1 pièce : 4 254 €/m².
• 2 pièces : 3 833 €/m².
• 3 pièces : 3 684 €/m².
• 4 pièces : 3 680 €/m².
• 5 pièces : 3 959 €/m².
• 6 pièces : 3 871 €/m².
• 7 pièces et plus : 3 966 €/m².

Le prix du m² neuf par nombre de pièces :

• Studios/1 pièce : 5 212 €/m².
• 2 pièces : 4 253 €/m².
• 3 pièces : 4 065 €/m².
• 4 pièces : 3 877 €/m².
• 5 pièces : 3 726 €/m².
• 6 pièces : 3 797 €/m².

Le prix d’une maison par nombre de pièces dans l’ancien :

• 1 pièce : 3 936 €/m².
• 2 pièces : 4 539 €/m².
• 3 pièces : 4 063 €/m².
• 4 pièces : 4 013 €/m².
• 5 pièces : 4 025 €/m².
• 6 pièces : 3 886 €/m².
• 7 pièces et plus : 3 957 €/m².

Le prix d’une maison par nombre de pièces dans le neuf :

• 1 pièce : 4 269 €/m².
• 3 pièces : 3 700 €/m².
• 4 pièces : 4 335 €/m².
• 5 pièces : 3 312 €/m².
• 6 pièces : 3 797 €/m².

Le prix d’un appartement par nombre de pièces dans l’ancien :

• 1 pièce : 4 256 €/m².
• 2 pièces : 3 830 €/m².
• 3 pièces : 3 665 €/m².
• 4 pièces : 3 562 €/m².
• 5 pièces : 3 799 €/m².
• 6 pièces : 4 048 €/m².
• 7 pièces et plus : 4 168 €/m².

Le prix d’un appartement par nombre de pièces dans le neuf :

• 1 pièce : 5 227 €/m².
• 2 pièces : 4 253 €/m².
• 3 pièces : 4 067 €/m².
• 4 pièces : 3 842 €/m².
• 5 pièces : 3 744 €/m².

Quels sont les prix des loyers à Bordeaux ?

Cette ville étudiante et, bien entendu, très touristique est rentable pour les investisseurs en immobilier. Avant d’investir dans un logement pour le louer, un acheteur doit toutefois avoir un aperçu des prix pratiqués en fonction de la typologie d’un appartement ou d’une maison. Pour tous les types de biens confondus, le loyer médian est à 21 €/m². Les maisons se louent en moyenne 17 €/m² tandis que les appartements affichent un loyer moyen de 21 €/m². Les prix publiés par Le Figaro Immobilier en septembre 2026.

Le prix des loyers au m² par nombre de pièces :

• Studios/1 pièce : 26 €/m².
• 2 pièces : 20 €/m².
• 3 pièces : 17 €/m².
• 4 pièces : 16 €/m².
• 5 pièces : 16 €/m².
• 6 pièces : 16 €/m².
• 7 pièces et plus : 15 €/m².

Le prix des loyers au m² pour une maison :

• Studios / 1 pièce : 22 €/m².
• 2 pièces : 21 €/m².
• 3 pièces : 13 €/m².
• 4 pièces : 14 €/m².
• 5 pièces : 12 €/m².
• 6 pièces : 13 €/m².
• 7 pièces et plus : 14 €/m².

Le prix des loyers au m² pour un appartement :

• Studios/1 pièce : 26 €/m².
• 2 pièces : 20 €/m².
• 3 pièces : 17 €/m².
• 4 pièces : 16 €/m².
• 5 pièces : 16 €/m².

Les studios et les T1 meublés se louent rapidement en 2026. Il y a également une demande pour les T2. Quant aux biens disposant d’un balcon, d’une terrasse ou encore d’un parking ils sont particulièrement prisés.

Investir dans l’immobilier à Bordeaux présente de nombreux avantages

Un investissement dans le neuf ou dans l’ancien peut vous permettre de réduire vos impôts. En ce sens, des dispositifs ont été mis en place par l’État pour vous encourager à investir dans des biens immobiliers français. Ils offrent la possibilité d’optimiser son projet d’achat et de bénéficier de conditions avantageuses. Plusieurs solutions, applicables à un investissement locatif à Bordeaux métropole ou en ville, existent.

La loi Malraux

La ville de Bordeaux est classée au patrimoine mondial de l’Unesco. Son patrimoine immobilier est bien sauvegardé. Réaliser un investissement locatif à Bordeaux en loi Malraux est donc judicieux. La défiscalisation (réduction d’impôt) est de 22 à 30 % du prix des travaux de restauration.

Le statut loueur en meublé non professionnel (LMNP)

Le marché immobilier locatif de villes comme Bordeaux se compose d’appartements vides. Proposer une location meublée procure des avantages concurrentiels. Ce dispositif LMNP permet de récupérer la TVA sur les appartements neufs. La défiscalisation des revenus de location du logement est très intéressante.

Le dispositif monuments historiques

Choisir des programmes de défiscalisation en monuments historiques à Bordeaux est un facteur de réussite. Ce dispositif autorise la déduction des dépenses de travaux de rénovation des appartements classés.

Le dispositif Jeanbrun

Il permet d’investir dans l’immobilier neuf ou ancien rénové puis de déduire tous les ans une fraction de la valeur du logement des revenus locatifs imposables. Il succède au dispositif Pinel qui a pris fin le 31 décembre 2024.

Quels sont les délais de vente moyens à Bordeaux ?

Dans cette ville portuaire située sur la Garonne, les délais sont plus ou moins longs en fonction du quartier, du type de logement recherché ou encore de son attractivité.

Le délai de vente moyen pour une maison en septembre 2026 :

• 1 pièce : 68 jours.
• 2 pièces : 256 jours.
• 3 pièces : 66 jours.
• 4 pièces : 70 jours.
• 5 pièces : 101 jours.
• 6 pièces : 85 jours.
• 7 pièces et plus : 95 jours.

Le délai de vente moyen observé pour un appartement en septembre 2026 :

•  Studios/1 pièce : 66 jours.
• 2 pièces : 76 jours.
• 3 pièces : 71 jours.
• 4 pièces : 84 jours.
• 5 pièces : 66 jours.
• 6 pièces : 113 jours.
• 7 pièces et plus : 315 jours.

Acquérir un logement à Bordeaux : le choix de l’emplacement est déterminant

Vous avez choisi Bordeaux pour votre projet immobilier, mais il reste désormais à trouver le quartier qui vous siéra le mieux : centre historique, secteurs résidentiels ou émergents, zones excentrées, etc. Le marché immobilier de « La belle endormie », l’un des surnoms de la cité girondine, présente des atouts différents d’un secteur à l’autre selon l’environnement recherché, le cadre de vie souhaité, les moyens de transport, le potentiel de valorisation, sans oublier le budget.

Nansouty

Il s’agit d’un quartier résidentiel avec ses rues commerçantes, ses écoles, son accessibilité et le marché des Capucins à quelques encablures. Un emplacement idéal pour les jeunes actifs, les couples et les petites familles qui recherchent désespérément la qualité de vie sans pour autant renoncer à l’accessibilité. Ce site est recherché pour un premier achat et pour un investissement locatif.

Saint-Augustin

La pression locative est forte dans ce quartier qui possède des rues calmes ainsi que des commerces. Il est également à proximité du lycée Saint-Genès et du marché des Capucins. Une acquisition dans ce quartier est une excellente affaire pour un propriétaire.

Caudéran

Il séduit pour son calme, ses établissements scolaires de renom et ses espaces verdoyants. Dans ce quartier recherché par les familles et les cadres, l’immobilier est composé d’appartements avec des balcons ou des jardins mais aussi de belles maisons.

Chartrons

Il abrite des commerces, des commodités et un jardin public. Ce site est à proximité des écoles, du tramway et des quartiers. Concernant les prix, ils sont encore bon marché. Un plan intéressant pour y vivre et pour réaliser un investissement locatif de longue durée.

La Bastide

Sur la rive droite, cet endroit se situe à proximité de la place de la Bourse et de la place des Quinconces. Pour un investissement locatif, il est possible de trouver des programmes neufs de défiscalisation ou des appartements anciens à rénover.

Quinconces

Ce secteur, avec ses immeubles haussmanniens, est calme et bien desservi. Le marché de l’immobilier dans ce quartier attire les expatriés et les acquéreurs haut de gamme.

Saint-Seurin

Les logements dans ce secteur sont parmi les plus onéreux. Ce site est parfait pour un investissement patrimonial à long terme.

La Bastide

Ce quartier fait partie des secteurs les plus vivants de Bordeaux avec son tramway, ses écoles, ses parcs et la vue sur la Garonne. Sa proximité avec Darwin, un espace de vie, de travail et de culture, attire continuellement les jeunes actifs. Les prix étant encore contenus peuvent aussi bien séduire les primo-accédants que les investisseurs pour sa valorisation à moyen terme.

Saint-Michel

Cet emplacement cosmopolite est encore accessible même si la tension locative y est forte. Pour acquérir sa première résidence principale ou pour réaliser une location meublée, Saint-Michel reste l’un des quartiers des plus dynamiques de Bordeaux centre.

Saint-Pierre

Ce site emblématique du centre historique est prisé pour son cachet : ruelle pavées, façades classées, vie animée. Les demandes pour les résidences secondaires ou les biens patrimoniaux sont très nombreuses.

Vivre ou investir à Bordeaux : quels sont les atouts de cette métropole ?

Outre les dispositifs fiscaux attractifs, Bordeaux combine une croissance démographique soutenue année après année et une économie dynamique. Sa position géographique stratégique, proche de l’océan Atlantique et à environ deux heures de Paris par le réseau ferré, en fait une destination intéressante pour les professionnels mais également pour les étudiants.

Les atouts économiques

De nombreuses startups et entreprises françaises mais aussi internationales, notamment dans les secteurs de l’aéronautique, comme Dassault Aviation ou Thales, de la santé, comme Sanofi et bien évidemment du vin, y sont implantées. Ces entreprises offrent des opportunités professionnelles. Bordeaux accueille plusieurs établissements d’enseignement supérieur, dont la renommée a traversé nos frontières : KEDGE Business School, l’Institut d’Optique Graduate School et l’École nationale supérieure de chimie, de biologie et de physique (ENSCBP) qui forment de futurs experts en technologie de pointe et en innovation.

Les atouts stratégiques

Pour faciliter les déplacements personnels et professionnels, Bordeaux peut compter sur son réseau ferroviaire, qui est le deuxième réseau le plus grand d’Europe, et sur l’aéroport de Bordeaux-Mérignac. La ville bordelaise, dont le centre-ville est classé au patrimoine mondial de l’UNESCO, est bien desservie par les six lignes de tramway, les bus et les bus express qui desservent les quartiers et la périphérie, la navette fluviale pour traverser la Garonne d’une rive à l’autre, les cars, mais aussi les vélos. Plusieurs autoroutes partent aussi de Bordeaux :

• L’A10 vers le nord : Paris via Tours, Poitiers et Orléans.
• L’A62 vers le sud-ouest : Toulouse.
• L’A63 vers le sud : Arcachon (via l’A660) ou le Pays Basque et l’Espagne via Bayonne
• L’A89 vers Libourne, Périgueux, Clermont-Ferrand et Lyon.

Les atouts historiques

Cette ville d’art et d’histoire est connue pour son patrimoine viticole mais aussi architectural. Outre ces vignobles connus dans le monde entier, certains monuments sont incontournables si vous vous installez dans la ville girondine :

• La place de la Bourse et le miroir d’eau.
• Le Grand Théâtre situé sur la place de la Comédie.
• La tour Pey-Berland.
• La cathédrale Saint-André classée aux monuments historiques et au patrimoine mondial de l’UNESCO.
• La Grosse Cloche, l’un des plus anciens beffrois français.
• La porte Cailhau, ancienne porte médiévale offrant une belle vue sur les quais de la Garonne.
• Le palais Gallien, ruines d’un amphithéâtre situé à proximité du jardin public.
• La basilique Saint-Michel de style gothique et son clocher.
• La place des Quinconces et son emblématique colonne surmontée de la statue de la Liberté qui brise ses chaînes.

Les atouts culturels

Outre les cinémas, les théâtres, les musées et les spectacles, les habitants et/ou les touristes peuvent visiter la Cité du Vin, les Bassins des lumières, le Jardin public, le Darwin Écosystème et les quais de la Garonne, à pied ou à vélo. De nombreux événements rythment également la vie : la fête du vin organisée tous les deux ans, le Festival international des arts de Bordeaux Métropole (FAB) et le Bordeaux rock festival.

Les atouts culinaires

Les spécialités sont aussi bien salées que sucrées, comme le cannelé. Elles s’apprécient dans les brasseries et les restaurants de la cité bordelaise. Les marchés regorgent de produits régionaux grâce aux productions locales. Et n’oublions pas les vignobles du Bordelais. À consommer avec modération.

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Article supervisé par Anthony Ditte
Directeur marché Immobilier et Professionnels
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Article écrit par Florence Carpentier LinkedIn