Acheter en viager : les avantages en 2024        

Publié le 12 mars 2024, mis à jour le 16 janvier 2025 par Juliette Hisler - Copywriter finance et assurance

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Devons-nous une fois encore revenir sur ces deux dernières années passées qui d’un point de vue immobilier ont été compliquées, pour ne pas dire moroses ? Devons-nous rappeler que malgré quelques signes encourageants, nous sommes encore loin d’une reprise sur les chapeaux de roues ?

La baisse des taux d’intérêt est modérée et les prix immobiliers encore élevés, deux facteurs qui freinent l’accès à la propriété. Apport personnel insuffisant, voire inexistant, souscription d’un crédit impossible, le rêve d’acquisition immobilière reste pour certains Français un projet lointain.

Le viager, longtemps perçu comme une option confidentielle et peu connue du grand public, gagne en popularité dans le contexte actuel de tensions immobilières et de recherche de complémentarité financière.

Que ce soit pour acheter ou vendre un bien, cette solution, qui connaît une progression de 5 % par an selon les acteurs du marché du viager, présente des avantages concrets pour les deux parties. Cet article vous plonge dans les détails de cette pratique. Un choix d’investissement stratégique pour les années à venir ?

Le viager : comment ça fonctionne ?

Le viager est un contrat immobilier particulier, dans lequel un bien est vendu à un acquéreur, appelé le débirentier, moyennant le paiement d’un bouquet initial – une somme versée à la signature – et d’une rente viagère au vendeur, appelé le crédirentier, jusqu’au décès de celui-ci.

Dépendant de la date du décès du vendeur, le montant final de la transaction reste inconnu au moment de la vente viagère. On dit alors que cette transaction repose sur le principe de l’aléa.

Le vendeur peut conserver, sauf accord contraire, le droit d’usage et d’habitation de son logement jusqu’à son décès.

Les différents types de viager

Il existe deux principaux types de vente en viager :

Le viager occupé

Le viager occupé est la forme la plus courante de viager. Le vendeur cède son bien à l’acquéreur, mais conserve le droit d’usage et d’habitation du bien jusqu’à son décès. Autrement dit, il continue à habiter dans le logement jusqu’à son décès. L’acheteur ne peut donc pas occuper ou louer le bien pendant cette période.

Le viager libre

Le viager libre est une forme de viager où le vendeur ne conserve pas le droit d’usage et d’habitation. L’acheteur peut occuper ou louer le bien immédiatement après la signature de l’acte de vente. Ce cas de figure est plus rare.

Au-delà de ces formes les plus connues, vous pouvez imaginer deux autres formules de vente viagère.

Le viager mixte

Comme son nom l’indique, ce type de viager combine les caractéristiques du viager occupé et du viager libre. Concrètement, il s’agit d’un viager mutualisé, dans lequel vendeur et acheteur habitent sous le même toit. Le bien, un appartement ou une maison, est alors divisé en deux. L’acheteur, le débirentier, est toutefois seul propriétaire.

La vente à terme

La vente à terme est une transaction permet l’échelonnement du prix de vente dans le temps, souvent sous forme de versements périodiques, sans que le vendeur ne conserve de droit d’usage. Contrairement au viager, la durée des paiements est fixée à l’avance et ne dépend pas de la durée de vie du vendeur.

Dans un monde où les problèmes de financement immobilier sont nombreux, le viager offre une alternative intéressante. Décryptons ses principaux avantages pour les vendeurs et les acheteurs.

Les étapes clés du viager

Acquérir une maison ou un appartement en viager n’est pas une pratique très courante. Souvent jugée complexe, la réussite de l’opération tient au déroulement des étapes qui vous suivre

Étape 1 : estimation de la valeur du bien
Le prix du bien est évalué comme dans une vente classique, mais il est ajusté pour prendre en compte l’âge du vendeur et son espérance de vie. Cette évaluation détermine le montant du bouquet et celui de la rente.

Étape 2 : calcul du bouquet et de la rente

Alors que le calcul de la rente est basé sur des calculs d’espérance de vie et sur la valeur restante du bien, le bouquet, somme versée dès la signature du contrat, est librement négociée entre les parties. Elle représente généralement entre 20 et 30 % de la valeur totale du bien.

Étape 3 : signature devant notaire
Le viager est un contrat officiel signé devant un notaire. Ce dernier s’assure de la bonne rédaction des termes et des obligations respectives des parties.

Étape 4 : versement des rentes
Une fois le contrat signé, l’acheteur commence à verser les rentes au vendeur. Ces paiements se poursuivent jusqu’au décès du crédirentier

Qui peut faire un achat en viager ?

Un achat en viager est une option accessible à de nombreuses personnes. Pourtant, il s’adresse principalement à des profils spécifiques qui souhaitent investir de manière stratégique et différente. En voici quelques exemples :

Les investisseurs patrimoniaux

Étant une opportunité de diversifier un portefeuille immobilier, les investisseurs voient dans le viager un moyen de réaliser un placement à long terme tout en bénéficiant d’un prix d’acquisition réduit grâce à la décote appliquée (notamment en viager occupé).

Les particuliers cherchant un bien à moindre coût

Pour ceux qui souhaitent devenir propriétaires sans disposer de la totalité des fonds nécessaires, le viager est une alternative attractive. Le bouquet initial est souvent plus faible qu’un apport classique pour un achat traditionnel, et les rentes permettent d’étalement des paiements.

Les familles prévoyantes

Certaines familles investissent en viager pour acquérir un bien à long terme, en prévoyant qu’il sera transmis à leurs enfants ou utilisé ultérieurement comme résidence principale ou secondaire.

Les personnes sans urgence d’occupation

Le viager, en particulier le viager occupé, convient parfaitement à ceux qui n’ont pas besoin d’utiliser immédiatement le bien. Ces acheteurs parient sur l’avenir, sachant qu’ils n’auront pas accès immédiat au logement.

Les personnes cherchant une solution à long terme

Le viager est idéal pour les personnes prévoyantes qui souhaitent investir sur une échelle de 10 à 20 ans et qui comprennent les dynamiques de long terme du marché immobilier.

Les avantages pour le vendeur : un complément de revenu sécurisé

Bien que peu répandue, l’achat en viager connaît une progression de ses ventes ces dernières années et pour cause, elle offre de nombreux avantages pour le débirentier. Focus :

Une rente garantie à vie

Le principal atout du viager pour le vendeur est la sécurité financière qu’il procure. En optant pour cette solution, le crédirentier s’assure un revenu régulier jusqu’à la fin de sa vie. Cette rente peut compléter une retraite souvent jugée insuffisante dans un contexte de vieillissement de la population et de pression sur les systèmes de retraite.

Une fiscalité avantageuse

La rente viagère bénéficie d’une fiscalité attractive, car seule une fraction de celle-ci est imposable. Le pourcentage taxable varie en fonction de l’âge du vendeur au moment de la signature du contrat. Par exemple :

• Si le vendeur a moins de 50 ans : 70 % de la rente est imposable.
• Entre 50 et 59 ans : 50 %.
• Entre 60 et 69 ans : 40 %.
• Au-delà de 70 ans : seulement 30 %.

Conservation du droit d’usage

Dans le cas du viager occupé, le vendeur peut continuer à vivre dans son logement tout en percevant la rente. Ce compromis entre sécurité financière et stabilité résidentielle est idéal pour les personnes âgées souhaitant maintenir leur cadre de vie dans leur logement, souvent marqué par les souvenirs.

Suppression des charges liées à la propriété

Dans le cas du viager libre, le vendeur se libère des charges et des contraintes de gestion liées à la propriété, telles que les taxes foncières et les travaux d’entretien.

Une solution pour anticiper la transmission patrimoniale

Le viager offre également une alternative pour organiser sa succession. En percevant une rente, le vendeur peut répartir ses revenus entre ses héritiers de manière équitable tout en allégeant la fiscalité liée à la transmission de patrimoine.

Les avantages pour l’acheteur : un investissement malin et abordable

Nous venons de voir les avantages du viager pour le vendeur, mais l’acquéreur n’est pas en reste. Cette opération ne manque en effet pas d’intérêt pour une personne qui souhaite devenir propriétaire.

Un prix d’acquisition réduit

Dans le cadre d’un viager occupé, l’acheteur bénéficie d’une réduction significative du prix d’achat. Cette décote correspond à la valeur estimée du droit d’usage et d’habitation conservé par le vendeur. Ainsi, le débirentier peut acquérir un bien à moindre coût tout en préparant une plus-value potentielle à long terme.

Un investissement sans prêt bancaire important

Le paiement initial – le bouquet – représente souvent une somme bien inférieure à un achat classique. Les mensualités sous forme de rentes viagères étalées dans le temps permettent aux acheteurs de s’affranchir de prêts immobiliers importants et des contraintes liées aux taux d’intérêt fluctuants.

Un placement patrimonial à long terme

Le viager constitue une forme d’investissement différent. En achetant un bien en viager occupé, l’acheteur parie sur le long terme, avec l’espoir de réaliser une plus-value importante lorsque le bien deviendra libre. Cette perspective est particulièrement intéressante dans les zones à forte tension immobilière.

Pas de gestion locative

Dans le cadre d’un viager occupé, l’acheteur n’a pas à se soucier de la gestion locative puisque le vendeur continue à occuper le logement. C’est un atout pour les investisseurs cherchant à éviter les aléas liés aux locations classiques.

Une diversification des actifs

Pour les investisseurs, le viager offre une opportunité de diversifier leur portefeuille immobilier tout en réduisant les risques à court terme. Cela peut être particulièrement intéressant dans un contexte d’inflation ou de volatilité économique.

Les inconvénients du viager : freins et défis pour les deux parties

Malgré ses nombreux avantages, le viager présente aussi des inconvénients qu’il est essentiel d’évaluer pour les deux parties.

Les freins pour le vendeur (crédirentier)

Une incertitude sur la longévité

Si le vendeur vit plus longtemps que prévu, l’avantage financier peut s’avérer moindre que la vente classique. Le crédirentier doit également accepter l’idée que son patrimoine immobilier soit transmis à l’acheteur et non à ses héritiers directs.

Un bouquet initial parfois insuffisant

Dans certains cas, le montant du bouquet versé peut paraître faible comparé à la valeur marchande du bien, ce qui peut susciter des frustrations ou des regrets.

Des charges d’entretien

En viager occupé, le vendeur conserve la responsabilité de l’entretien courant du bien. Une contrainte financière et logistique certaine, surtout pour des personnes âgées.

Une fiscalité toujours présente

Bien que la rente viagère bénéficie d’une fiscalité allégée, elle reste imposable, ce qui peut réduire le montant net perçu par le vendeur.

Des défis pour l’acheteur (débirentier)

Un pari sur la durée de vie

L’un des principaux inconvénients pour l’acheteur est l’imprévisibilité de la durée de vie du vendeur. Une espérance de vie prolongée peut rendre l’investissement moins rentable. Qui n’a jamais entendu parlé de la vente viagère de Jeanne Calment !

Des coûts cumulatifs élevés

Les rentes viagères, additionnées au bouquet initial, peuvent finalement dépasser la valeur marchande du bien, notamment si le vendeur vit de nombreuses années.

Un financement parfois complexe

Contrairement à un achat immobilier classique, il est difficile d’obtenir un prêt bancaire pour financer un viager, ce qui peut limiter l’accessibilité à cette solution.

Des droits limités en viager occupé

En viager occupé, l’acheteur ne peut pas utiliser le bien tant que le vendeur est en vie, ce qui limite la jouissance directe et l’exploitation potentielle de l’immeuble.

La gestion de la relation humaine

Le viager repose sur une relation contractuelle à long terme entre deux parties. Des tensions peuvent naître, notamment en cas de désaccord sur les charges ou l’entretien du bien. Un point noir qui vaut pour l’acheteur et le vendeur !

Comment est calculé le prix d’une vente viagère ?

Le prix d’un bien en viager est le plus souvent composé d’un bouquet et d’une rente viagère.

Le bouquet, qui constitue un capital versé comptant, n’est pas obligatoire et est librement fixé par le vendeur. Dans la majorité des cas, il équivaut à 30 % de la valeur immobilière du bien concerné.

Le montant de la rente viagère est, quant à elle, fixé par un notaire et dépend de :

• La valeur foncière du bien ;
• L’âge du vendeur ;
• Le montant d’un bouquet, s’il y en a un ;
• Le statut libre ou occupé du bien vendu en viager.

Le viager est-il une opération immobilière rentable ?

Difficile de répondre de manière ferme à cette question, puisque l’opération repose sur un événement imprévisible : le décès du vendeur.

Le viager peut potentiellement permettre d’acquérir un bien à un prix inférieur à sa valeur réelle si le versement de la rente ne court pas sur de longues années. Cette opération peut être d’autant plus intéressante en cas de viager occupé, dans la mesure où le bien est décoté.

En revanche, l’addition peut être salée et le coût de l’acquisition peut être supérieur au marché si le décès du vendeur est tardif.

Le viager, une solution d’avenir ?

Dans un contexte économique incertain, où les systèmes de retraite et les marchés immobiliers évoluent rapidement, le viager s’impose comme une alternative sérieuse. Il permet aux vendeurs de garantir leur sécurité financière tout en conservant leur qualité de vie, et aux acheteurs d’accéder à un investissement abordable et stratégique.

Le viager, loin d’être une pratique obsolète, pourrait bien devenir un levier incontournable de l’immobilier moderne. Alors, prêts à vous lancer dans cette aventure ? Si oui, faites-vous accompagner par des experts !

Nos conseils pour réussir une vente ou un achat en viager 

Si nous devions vous donner 3 conseils pour mener à bien votre opération de vente viagère, voici ce que nous vous recommanderions :

• Bien choisir et négociées les termes du contrat : l’estimation de la valeur vénale du bien est à ce titre primordiale. Vous n’êtes pas sans savoir que les prix de l’immobilier varient énormément selon les villes et les régions. Aussi, les modalités du bouquet et de la rente doivent être soigneusement négociées et validées par un notaire.
• Vérifier la solvabilité : le vendeur doit s’assurer que l’acheteur est capable de respecter ses engagements financiers sur le long terme.
• Consulter des experts : il est toujours préférable de faire appel à un notaire ou à un expert en viager pour éviter les mauvaises surprises.