Acheter en viager : les avantages en 2024
Devons-nous une fois encore revenir sur ces deux dernières années passées qui d’un point de vue immobilier ont été compliquées, pour ne pas dire moroses ? Devons-nous rappeler que malgré les signes encourageants de ce début d’année, nous sommes encore loin d’une reprise sur les chapeaux de roues ?
La baisse des taux d’intérêt est modérée et les prix immobiliers encore élevés, deux facteurs qui freinent l’accès à la propriété. Apport personnel insuffisant, voire inexistant, souscription d’un crédit impossible, le rêve d’acquisition immobilière reste pour certains Français un projet lointain. Acheter en viager serait-il alors une option pour devenir propriétaire « à moindre coût » ?
Faisons le point ensemble sur cette opération immobilière, qui connaît une progression de 5 % par an selon les acteurs du marché du viager.
Le viager : comment ça fonctionne ?
Le viager est une transaction immobilière qui consiste à vendre un bien à un acquéreur, le débirentier, contre le versement d’une rente, dit viagère, jusqu’au décès du vendeur, le crédirentier. La rente viagère peut être mensuelle, trimestrielle ou annuelle et peut s’accompagner d’un capital versé comptant, appelé le bouquet.
Le montant final de la transaction reste inconnu au moment de la vente viagère, puisqu’il dépend de la date du décès du vendeur.
2 types de vente en viager
Il existe deux types de viager.
- Le viager occupé : le vendeur cède son bien à l’acquéreur, tout en conservant son droit d’usage et d’occupation. Autrement dit, il continue à habiter dans le logement jusqu’à son décès.
- Le viager libre : le vendeur cède son bien à l’acquéreur qui peut l’occuper sans avoir à attendre le décès du premier. Ce cas de figure est plus rare.
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Comment est calculé le prix d’une vente viagère ?
Le prix d’un bien en viager est le plus souvent composé d’un bouquet et d’une rente viagère.
Le bouquet, qui constitue un capital versé comptant, n’est pas obligatoire et est librement fixé par le vendeur. Dans la majorité des cas, il équivaut à 30 % de la valeur immobilière du bien concerné.
Le montant de la rente viagère est, quant à elle, fixé par un notaire et dépend de :
- La valeur foncière du bien ;
- L’âge du vendeur ;
- Le montant d’un bouquet, s’il y en a un ;
- Le statut libre ou occupé du bien vendu en viager.
Bon à savoir
Un bien vendu en viager occupé connaît nécessairement une décote de sa valeur foncière afin de compenser la privation du droit d’usage et d’habitation subit par l’acquéreur.
Les avantages du viager
Bien que peu répandue, la vente viagère connaît une progression de ses ventes ces dernières années et pour cause, elle offre de nombreux avantages pour le débirentier, mais aussi pour le crédirentier. Voyons lesquels :
Pour l’acquéreur (débirentier) :
- Devenir propriétaire sans disposer des fonds nécessaires ;
- Échelonner son achat, comme pour le crédit, mais sans avoir à payer des intérêts parfois élevés ;
- Pas de frais d’entretien : le vendeur supporte les charges courantes et la taxe foncière.
Pour le vendeur
- Profiter d’un revenu complémentaire à vie ;
- Bénéficie d’un régime fiscal avantageux.
Le principal risque de la vente viagère
Pour le débirentier, le principal risque d’une vente en viager est que le vendeur vive de longues années, comme ce fut le cas avec Jeanne Calment.
C’est alors la double peine pour l’acquéreur :
- Il verse une rente pendant de nombreuses années. Le coût final de l’opération immobilière revient cher ;
- Dans le cas d’un viager occupé, il jouit de son bien tardivement.
Le viager est-il une opération immobilière rentable ?
Difficile de répondre de manière ferme à cette question, puisque l’opération repose sur un événement imprévisible : le décès du vendeur.
Le viager peut potentiellement permettre d’acquérir un bien à un prix inférieur à sa valeur réelle si le versement de la rente ne court pas sur de longues années. Cette opération peut être d’autant plus intéressante en cas de viager occupé, dans la mesure où le bien est décoté.
En revanche, l’addition peut être salée et le coût de l’acquisition peut être supérieur au marché si le décès du vendeur est tardif
