Pinel + : changements pour l’investissement immobilier locatif en 2023

Publié le 22 novembre 2022, mis à jour le 29 mars 2024 par Christophe Bernard - Responsable éditorial

En 2023, le dispositif Pinel + remplace progressivement, la loi Pinel “classique”. La réduction d’impôt consentie lors d’un investissement dans l’immobilier locatif est reconduite. Cependant, de nouveaux critères de surface et de performance énergétique conditionneront cet avantage fiscal. Un abattement fiscal dégressif est aménagé pour tout investissement locatif dans le neuf s’écartant des critères du nouveau dispositif Pinel +.

Loi Pinel ou Pinel + : les dispositions communes qui ne changent pas

À partir de 2023, l’investissement locatif en loi Pinel évolue. Pour bien comprendre les changements à venir, revenons sur les bases de ce dispositif de défiscalisation. Gros plan sur les conditions d’éligibilité communes à loi Pinel et au dispositif Pinel +.

Quels logements sont éligibles aux dispositifs Pinel et Pinel + ?

Pour bénéficier de la réduction d’impôt Pinel, le logement doit être neuf, réhabilité à neuf ou en vente en l’état futur d’achèvement (VEFA). Ce bien immobilier se situe impérativement dans une résidence collective. Il doit être implanté en zone tendue ou dans un quartier prioritaire de la politique de la ville (QPV). Enfin, il est proposé en location nue comme résidence principale. Les zones Pinel regroupent la zone A bis, la zone A et la zone B1.

Dispositifs Pinel et Pinel + : quels investisseurs sont éligibles ?

Les avantages fiscaux de l’investissement locatif en loi Pinel sont ouverts à tous les investisseurs sans condition de ressources. Sont éligibles au dispositif Pinel ou Pinel + tous les investisseurs présentant des revenus fixes et disposant de leur domicile fiscal en France.

Important : la location du logement Pinel doit intervenir dans l’année suivant son achèvement ou son acquisition au maximum.

Loi Pinel et Pinel + : quels locataires sont éligibles ?

Parmi les critères d’éligibilité du dispositif Pinel, le choix du locataire est primordial. Ainsi, il ne doit pas appartenir au foyer fiscal du bailleur. Ses ressources et le loyer proposé ne peuvent pas dépasser les plafonds fixés par le Code général des impôts.

Loi Pinel et Pinel + : des règles de défiscalisation communes

La réduction d’impôt Pinel est accordée aux investisseurs faisant l’acquisition d’un logement neuf en vue de le placer en location. Le taux de défiscalisation Pinel se fonde sur le montant de l’investissement et sur la durée de l’engagement locatif.

Réduction d’impôt loi Pinel ou Pinel + : les plafonds

Le dispositif Pinel ou Pinel + s’applique dans la limite annuelle d’acquisition de deux logements. Le montant total de l’investissement immobilier retenu est soumis à deux plafonds :

• 300 000 euros par foyer fiscal (personne seule ou couple) ;
• 5 500 euros par m² de surface habitable

Le taux de défiscalisation Pinel est calculé sur le prix de revient du logement. Pour rappel, il comprend le prix d’achat du logement neuf et les frais d’acquisition.

Dispositif Pinel ou Pinel + : la durée de l’engagement de location

Le taux de réduction d’impôt en loi Pinel varie selon la durée d’engagement locatif.

• 12 % de réduction pour une location sur six ans : plafond annuel de 6 000 euros.
• 18 % de réduction pour une location sur neuf ans : plafond annuel de 6 000 euros.
• 21 % de réduction pour une location sur douze ans : plafond annuel de 6 000 euros de la première année à la neuvième année, puis 3 000 euros pendant les trois dernières années.

les changements pour l’investissement locatif immobilier en 2023

En 2023, le dispositif Pinel + succède au Pinel classique. Les avantages fiscaux du Pinel classique sont maintenus. Néanmoins, les critères d’éligibilité du logement évoluent. Désormais, l’investissement immobilier doit s’orienter sur un bien conforme aux normes de la RE 2020 et affichant une surface habitable minimale.

Investissement locatif en 2023 : les nouveaux critères énergétiques du dispositif Pinel +

En 2023, les avantages fiscaux du Pinel + sont réservés aux logements répondant à la norme RE 2020. Pour une acquisition en 2024, il faudra de plus que ces logements visent la classe A du diagnostic de performance énergétique (DPE).

Investissement locatif immobilier Pinel + : les conditions de surface du logement

Dans le cadre d’un investissement locatif immobilier en Pinel +, le bien doit respecter des conditions de surface. Les minimums sont les suivants :

• 28 m² pour un logement T1,
• 45 m² pour un logement T2,
• 62 m² pour un logement T3,
• 79 m² pour un logement T4,
• 96 m² pour un logement T5.

Le logement Pinel+ doit par ailleurs disposer d’un accès extérieur affichant une surface minimum de :

• 3 m² pour un logement T1/T2,
• 5 m² pour un logement T3,
• 7 m² pour un logement T4,
• 9 m² pour un logement T5.

Réductions d’impôt spécifiques hors dispositif Pinel +

Pour l’acquisition d’un logement hors Pinel + en 2023 et 2024, un taux de défiscalisation réduit est prévu.

• Pour un engagement de location de 6 ans, la réduction d’impôt est de 10,5 % en 2023, puis de 9 % en 2024.
• Pour un engagement de location de 9 ans, la réduction d’impôt est de 15 % en 2023, puis de 12 % en 2024.
• Pour un engagement de location de 12 ans, la réduction d’impôt est de 17,5 % en 2023, puis de 14 % en 2024.

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Il faut noter que le dispositif Pinel ne sera pas renouvelé en 2025.