La loi Denormandie encourage la rénovation de biens immobiliers dans l’ancien

Publié le 10 juin 2024, mis à jour le 26 juillet 2024 par Florence Carpentier - Journaliste de la presse écrite

La loi Denormandie est un dispositif fiscal délivré dans le cadre d’un investissement locatif. Son objectif est d’encourager les propriétaires à investir soit dans les logements anciens, insalubres et vacants se trouvant dans certaines zones géographiques en France¹, en vue de les réhabiliter puis de les mettre en location. Soit dans des locaux en vue d’y effectuer des travaux de transformation afin d’en faire une habitation.

Rappelons que le gouvernement a fait de la rénovation énergétique une de ses priorités depuis la loi Climat et Résilience. À ce sujet, 31 % des Français auraient déjà réalisé ce type de travaux comme l’indique l’étude effectuée par Ymanci et FLASHS en avril dernier.

Outre la rénovation d’un habitat, ce dispositif a été mis en place pour faire face à la demande locative, sous tension notamment dans les zones tendues.

Nous allons maintenant découvrir point par point les tenants et les aboutissants de ce dispositif de défiscalisation qui vient d’élargir ses critères d’éligibilité et d’étendre sa durée d’application.

1-Une loi prolongée

Ce dispositif phare, qui devait prendre fin le 31 décembre 2026, a été une nouvelle fois prolongé jusqu’au 31 décembre 2027 afin de soutenir la rénovation de logements anciens.

Cette aide fiscale, censée accélérer et simplifier la rénovation de logements anciens avec une part importante de travaux, ne peut pas être réclamée pour l’achat d’une habitation dans le neuf. Pour ce type de logements, il y a la loi Pinel.

2-Un dispositif étendu

Outre la prolongation, le gouvernement a décidé d’ajuster cette loi, à compter du 11 avril de cette année bissextile, aux habitations, se trouvant dans des copropriétés en difficultés financières ou incluses dans le périmètre d’une opération de requalification de copropriétés dégradées.

Que veut dire une copropriété « en difficulté » ?

Ce terme est utilisé dès que l’équilibre financier du syndicat des copropriétaires est gravement compromis ou s’il est dans l’incapacité de maintenir son bien immobilier dans un bon état général. Dès qu’une copropriété est en difficulté, il est possible d’avoir recours à un administrateur provisoire. Pour cela, le syndic de copropriété peut saisir le président du tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble pour se voir désigné « en difficulté ».

Après ces deux ajustements, qui devraient offrir de belles opportunités aux investisseurs, il est temps de découvrir ou de redécouvrir les conditions d’éligibilité de cette loi créée par Julien Denormandie, ancien ministre du logement.

3-Les profils qui peuvent en bénéficier

Ce dispositif est destiné aux contribuables qui deviennent propriétaires d’un bien immobilier ancien entre le 1er janvier 2019 et le 31 décembre 2026. Signalons qu’il ne s’applique pas aux logements achetés avant 2019.

4-La durée de location d’un bien

Il faut que l’engagement d’une location porte sur 6 ans minimum et sur la réalisation de travaux pour que l’investisseur bénéficie de cet avantage fiscal. Ainsi la réduction d’impôt sera de :

• 12 % du montant de leur investissement pour une location de six ans.  
• 18 % du montant de leur investissement pour une location de neuf ans.  
• 21 % du montant de leur investissement pour une location de douze ans.  

À noter : le plafond de réduction d’impôt maximum peut atteindre 63 000 € grâce à ce dispositif.

5-Le mode de calcul

Le calcul de cette déduction sur l’impôt s’effectue sur la base du prix de revient net de l’habitation. C’est-à-dire qu’il englobe la totalité du montant investi pour acquérir un tel bien, ainsi que la somme dépensée pour réaliser des travaux de rénovation.

6-Les conditions pour être éligible à la loi Denormandie ? 

• Le propriétaire doit entrer en possession de son bien entre le 1er janvier 2019 et le 31 décembre 2027. 
• Le coût total du projet est plafonné à 300 000 € et adapté à une surface habitable de 5 500 m². 
• Le bien immobilier est obligé de se situer dans une des agglomérations éligibles à ce dispositif. 
• Le logement doit se trouver dans une commune labellisée « Action cœur de ville » ; ayant passé une convention d’opération de revitalisation de territoire (ORT) ; dont le besoin de réhabiliter l’habitat est marqué.

7-Les travaux éligibles

Si vous voulez bénéficier de cette loi, entrée en vigueur en janvier 2019, vous permettant de défiscaliser les revenus issus de la location de logements anciens, mais rénovés, il faut savoir que le propriétaire doit :

• Réaliser des travaux en vue d’améliorer la performance énergétique du logement d’au moins 20 à 30 %.  
• Entreprendre des travaux pour construire une nouvelle surface habitable comme une terrasse ou un garage.
• Effectuer au moins deux types de travaux parmi les cinq suivants : le changement de chaudière, le remplacement du système de production d’eau chaude, l’isolation de la toiture, celle des murs ou des fenêtres… 

Vous devez savoir que ces travaux, qu’ils servent à améliorer ou à transformer votre habitat, doivent être facturés par une entreprise. En effet, la loi Denormandie ne vous autorise pas à les effectuer vous-même.

À noter : les travaux doivent être finis au plus tard le 31 décembre de la deuxième année qui suit l’acquisition du logement.

8-Les caractéristiques du logement pour profiter de ce dispositif

Le logement ou le local transformé en usage d’habitation doit, vous le savez déjà, être ancien et faire l’objet de travaux d’amélioration. Mais il doit respecter d’autres caractéristiques. Il ne faut pas qu’il soit meublé et doit être loué comme logement principal durant six, neuf ou douze ans. Quant au loyer mensuel de l’habitation après une rénovation en bonne et due forme, il ne doit pas déplacer les plafonds dévoilés par le site service-public.

Voici les plafonds mensuels de loyers, au m², hors charges, pour les baux signés en 2023 :

• Zone A bis : 18,25 €.  
• Zone A : 13,57 €.  
• Zone B1 : 10,93 €. 
• Zone B2 sur agrément : 9,50 €. 
• Guadeloupe, La Réunion, Mayotte, Guyane, Martinique, Saint-Martin, Saint-Pierre-et-Miquelon : 11,19 €.  
• Polynésie Française, Nouvelle-Calédonie, Wallis-et-Futuna : 13,56 €.

Voici les plafonds mensuels de loyers, au m², hors charges, pour l’année 2024 :

• Zone A bis : 18,89 €.  
• Zone A : 14,03 €.  
• Zone B1 : 11,31 €.  
• Zone B2 sur agrément : 9,83 €. 
• Guadeloupe, La Réunion, Mayotte, Guyane, Martinique, Saint-Martin, Saint-Pierre-et-Miquelon : 11,65 €.  
• Polynésie Française, Nouvelle-Calédonie, Wallis-et-Futuna : 14,18 €.

Le saviez-vous ? Toutes les villes de La Réunion ne sont pas concernées par ce dispositif comme la commune de Saint-Paul.

Ces loyers doivent respecter des prix corrects et profiter à des ménages aux revenus modestes.

9-L’investissement locatif, à déclarer aux impôts pour en bénéficier

Il faut le déclarer lors de la déclaration annuelle de revenus pour bénéficier de la réduction d’impôt. N’oubliez pas de joindre les documents indispensables comme une copie du bail, l’avis d’imposition de votre locataire et la facture récapitulant les travaux effectués et leur montant.

10-Les autres charges déductibles des revenus

Outre la réduction de vos impôts, vous pouvez profiter d’autres charges déductibles de votre revenu global grâce au dispositif Denormandie. Il s’agit de :

• La taxe foncière. 
• L’assurance de prêt exigée par les établissements bancaires dans un achat immobilier.  
• Les frais de gestion.
• Les primes d’assurance garanties de loyers.
• Les charges supportées par le propriétaire. 

L’appel à un courtier 

Ymanci, société de courtage dans le crédit immobilier, mais aussi dans le rachat de prêts et l’assurance emprunteur, est à même de vous diriger vers des solutions de financement et d’assurance pour mener à bien vos projets immobiliers. Et ce, qu’il s’agisse de l’acquisition d’un logement ancien ou neuf, d’une construction, d’un agrandissement, d’un investissement dans le locatif, de la renégociation d’un prêt, etc. Ymanci possède des dizaines d’agences de courtage réparties dans l’Hexagone, de Brest à Haguenau en passant par Amiens ou Valence, mais aussi sur l’Île de la Réunion à Saint-Pierre, à Saint-Paul et dans la capitale, Saint-Denis.

¹ Il y avait plus de trois millions d’habitations vacantes en Métropole en 2022, d’après l’Institut national de la statistique et des études économiques (Insee), soit plus de 8 % du parc de logements. Les logements vacants étant de plus en plus nombreux pèsent bien évidemment sur les prix de l’immobilier, et pénalisent l’accession à un logement surtout dans les zones urbaines.

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