Connaître les lois du crédit immobilier pour mieux comprendre ses droits en tant qu’emprunteur

Publié le 11 octobre 2024, mis à jour le 11 octobre 2024 par Sabine Roux - Rédactrice Web Partager

Depuis de nombreuses années, le marché immobilier déchaîne les passions au sein du gouvernement. Que ce soit pour relancer le crédit immobilier, soutenir l’acquisition et la construction de logements d’habitation, protéger l’emprunteur contre certaines pratiques de la part des banques, faciliter l’acceptation de l’assurance emprunteur ou renforcer le droit à l’information pour mieux comprendre les contrats de crédit immobilier, les dispositions légales s’enchaînent.

Et c’est ainsi que, malgré toute leur bonne volonté, nos élus ont quelque peu perdu les consommateurs. Rares sont les emprunteurs qui connaissent leurs droits en matière de prêt immobilier et d’achat d’un logement. Pourtant, les différents textes relatifs à ces lois permettent de renforcer leur protection, d’accroître la transparence des banques, d’améliorer la flexibilité des contrats de prêt immobilier et de soutenir leur accès ainsi qu’à l’assurance emprunteur. Alors, pour naviguer sereinement dans l’océan qu’est le marché du crédit immobilier, nous avons élaboré ce guide sur les lois du crédit immobilier. Notre conseil : enregistrez-le parmi vos articles favoris !

Loi Scrivener : le premier chapitre des dispositions pour protéger l’emprunteur des pratiques des banques

Promulguée en 1979 dans le code de la consommation, la loi Scrivener poursuit l’objectif de renforcer la protection de l’emprunteur, tout en améliorant les relations entre les banques et les personnes prévoyant l’achat d’un logement. Les dispositions de ce texte de loi s’intéressent à l’offre de crédit immobilier émise par une banque ainsi qu’aux conditions liées à l’achat du logement.

Les dispositions de la loi Scrivener concernant l’offre de crédit immobilier émise par la banque

Grâce à la loi Scrivener, tout prêteur est dans l’obligation de formuler son offre de prêt immobilier par écrit. Cette offre de crédit immobilier doit être envoyée à l’emprunteur par courrier. Elle comprend de multiples informations sur le contrat de prêt telles que le montant du crédit, le taux annuel effectif global (TAEG), les mensualités de remboursement, la date de déblocage des fonds, le montant de tous les frais relatifs au contrat de prêt immobilier et la durée de remboursement du crédit.

Après réception de cette proposition de prêt immobilier, la loi Scrivener offre un délai de réflexion de dix jours à l’emprunteur. Ce délai permet à l’emprunteur d’étudier le coût du crédit immobilier ainsi que les modalités de remboursement proposées par la banque. Il peut profiter de ce délai pour comparer plusieurs offres de crédit immobilier sur le marché. S’il le souhaite, il peut se rétracter et refuser l’offre de prêt immobilier transmise par la banque sans aucune pénalité. Sinon, il peut formuler son acceptation en signant le contrat de crédit immobilier après expiration du délai de réflexion de dix jours.

Les dispositions de la loi Scrivener au sujet de l’offre d’achat du logement

Le deuxième volet de la loi Scrivener s’intéresse à l’offre d’achat du bien immobilier. C’est grâce à la loi Scrivener que chaque emprunteur peut bénéficier d’une clause suspensive liée à l’acceptation de son prêt immobilier par la banque, et incluse dans l’offre d’achat du logement. Ainsi, en cas de refus du crédit immobilier de la part du prêteur, l’acquéreur du logement peut annuler la transaction sans aucun frais à payer. Par ailleurs, la loi Scrivener a introduit la notion d’acompte, permettant de sceller l’engagement entre vendeur et acheteur jusqu’à la finalisation de l’achat. Cependant, aucuns frais ne peut être engagé avant la signature définitive du contrat de crédit immobilier.

Loi Neiertz : des dispositions pour prévenir le surendettement d’un emprunteur

Bien qu’elle fut partiellement abrogée en 2000, la loi Neiertz a joué et continue à jouer un rôle clé pour protéger l’emprunteur d’une situation de surendettement. Dans un premier temps, les dispositions de cette loi permettent à un emprunteur de déposer un dossier auprès d’une commission de surendettement lorsqu’il ne peut plus s’acquitter du remboursement des mensualités de son prêt immobilier. La commission élabore alors une proposition d’échelonnement de sa dette. Cette proposition peut passer, par exemple, par un allongement de la durée de remboursement du crédit immobilier, par la vente de certains actifs pour retrouver des liquidités, par la modification du montant dû à la banque ou encore par une opération de rachat ou de regroupement de prêts.

Dans un second temps, les dispositions de la loi Neiertz renforcent les obligations des banques concernant l’étude de la solvabilité d’un emprunteur. On retrouve ces éléments dans le code de la consommation, et plus particulièrement dans le chapitre trois, lié au crédit immobilier. L’analyse de la solvabilité d’un emprunteur est évoquée dans la section quatre des articles L-313-1 à L-313-2. Cette section précise qu’avant de finaliser un contrat de crédit immobilier, le prêteur doit récolter toutes les informations relatives aux revenus et aux dépenses de l’emprunteur afin d’étudier sa capacité de remboursement des mensualités définies dans l’offre de prêt. Par ailleurs, les banques sont tenues de consulter le fichier national des incidents de remboursement des crédits aux particuliers (FICP) avant de procéder à l’acceptation d’un prêt.

Les dispositions de la loi MURCEF en matière de crédit immobilier

MURCEF est en réalité l’acronyme de “mesures urgentes de réformes à caractère économique et financier”. La loi MURCEF a été adoptée en 2001. Ses dispositions ne concernent pas seulement le marché du crédit immobilier, puisque cette loi prévoit une information renforcée des consommateurs sur des sujets relatifs aux tarifs des banques et aux frais appliqués en cas d’incidents de paiement.

Toutefois, la loi MURCEF concerne également le prêt immobilier. Depuis cette loi, il est interdit de rémunérer un intermédiaire avant la mise à disposition des fonds du crédit par la banque. Par exemple, un emprunteur ne peut régler la commission d’un courtier en prêts immobiliers ou celle d’un agent immobilier avant versement effectif des fonds par le prêteur. La loi MURCEF permet ainsi de renforcer la protection de l’emprunteur contre certaines pratiques abusives.

Loi Lagarde : un tournant clé dans le marché du crédit immobilier et de l’assurance emprunteur

Promulguée en 2010, la loi Lagarde bouleverse le marché du crédit, pour les prêts immobiliers comme pour les prêts à la consommation. Permettant de renforcer l’information et la protection de l’emprunteur, la loi Lagarde est surtout célèbre pour avoir introduit le principe de délégation d’assurance de prêt immobilier. Revenons plus en détail sur cette loi incontournable.

Les dispositions phares de la loi Lagarde concernant l’assurance emprunteur

Grâce à la loi Lagarde, l’emprunteur n’est plus obligé de souscrire l’assurance de son crédit immobilier auprès de la banque qui lui a accordé le prêt. Cette ouverture à la concurrence du marché de l’assurance de prêt permet à l’emprunteur de comparer plusieurs contrats. Il peut ainsi optimiser le coût de son assurance de prêt immobilier, tout en bénéficiant de garanties adaptées à sa situation et ses besoins. C’est ce que l’on appelle la délégation d’assurance emprunteur.

Les dispositions de la délégation d’assurance emprunteur sont notamment précisées dans les articles L-313-28 à L-313-32 du code de la consommation, au sein du chapitre trois relatif au crédit immobilier. Selon la loi Lagarde, si un emprunteur choisit un contrat d’assurance de prêt immobilier au sein d’un organisme externe à la banque, celui-ci doit présenter des garanties au moins équivalentes à celles proposées par le prêteur. Il s’agit du principe d’équivalence des garanties. De plus, la banque ne doit en aucun cas modifier le taux d’intérêt du crédit immobilier ou les frais relatifs au contrat de prêt en cas de délégation d’assurance emprunteur. Enfin, elle doit transmettre son acceptation ou son refus de délégation d’assurance de prêt dans les dix jours suivant la réception de la demande de l’emprunteur.

Les autres dispositions de la loi Lagarde concernant le crédit immobilier

Bien que la loi Lagarde soit surtout connue pour ses dispositions en faveur de l’assurance emprunteur, elle ne s’est pas contenté de légiférer ce type de contrat. La loi Lagarde prévoit notamment un renforcement de l’information de l’emprunteur. Par exemple, elle a introduit la fiche d’information standardisée. Cette fiche doit être transmise par la banque à l’emprunteur lors de l’émission d’une proposition ou d’une simulation de crédit. Elle reprend tous les éléments clés de l’offre ou de la proposition de prêt. La fiche standardisée d’information permet à l’emprunteur de comparer plus facilement le coût, les modalités de remboursement et les caractéristiques de différents contrats de crédit immobilier sur le marché.

La loi Lagarde renforce également l’information de l’emprunteur concernant le rachat de crédits. Le texte demande aux banques une plus grande transparence dans les supports publicitaires relatifs à ce type d’opération.

Loi Hamon, amendement Bourquin et loi Lemoine : des dispositions qui complètent la loi Lagarde

Si la loi Lagarde a apporté un vent de nouveauté dans le marché du crédit immobilier, et plus particulièrement dans le marché de l’assurance emprunteur, elle a également su montrer certaines limites. En effet, d’après la loi Lagarde, le libre choix de l’organisme pour la souscription du contrat d’assurance emprunteur n’est possible qu’avant la signature effective du contrat de prêt immobilier. Une fois le contrat de crédit finalisé avec le prêteur, l’emprunteur ne peut plus revenir en arrière.

Loi Hamon : des dispositions pour une délégation d’assurance emprunteur plus souple

Afin d’apporter davantage de flexibilité à l’emprunteur, la loi Hamon est venue compléter les dispositions de la loi Lagarde. Arrivée en 2015, la loi Hamon permet à l’emprunteur de changer de contrat d’assurance de prêt immobilier à tout moment durant la première année qui suit la signature du contrat de crédit. Mais, comme ces nouvelles conditions ne semblaient toujours pas suffisantes pour offrir un maximum de souplesse à l’emprunteur dans le choix de son assurance de prêt, la loi Hamon a laissé place à l’amendement Bourquin.

Loi Bourquin : des disposition pour changer d’assurance emprunteur chaque année

La loi Lagarde a introduit le principe de délégation d’assurance lors de la souscription d’un prêt immobilier. La loi Hamon a complété la loi Lagarde en élargissant le libre choix de l’assureur pendant la première année suivant la signature du contrat de prêt. C’est alors au tour de la loi Bourquin de faire un pas de plus vers davantage de liberté pour la souscription d’une assurance emprunteur.

Grâce à l’amendement Bourquin, entré en vigueur en 2017, l’emprunteur peut résilier son contrat d’assurance de prêt immobilier chaque année, lors de sa date d’anniversaire. C’est alors l’occasion de sélectionner un nouvel organisme d’assurance, avec des garanties et des tarifs plus avantageux. Cependant, tout comme la loi Hamon avant elle, la loi Bourquin a été considérée comme insuffisante pour offrir une flexibilité maximale aux emprunteurs concernant le choix de leur contrat d’assurance. C’est ainsi que la loi Lemoine a vu le jour.

Les dispositions de la loi Lemoine en faveur de l’assurance emprunteur

Grâce à la loi Lemoine, l’emprunteur bénéficie d’un droit de résiliation pour son assurance de prêt immobilier, à tout moment et sans frais. Il peut donc passer par une délégation d’assurance emprunteur pendant toute la durée de remboursement de son crédit. De plus, la loi Lemoine supprime le questionnaire médical pour les prêts immobiliers dont le montant est inférieur à 200 000 euros et dont la durée de remboursement se termine avant les 60 ans de l’emprunteur.

Enfin, la loi Lemoine réduit le délai du droit à l’oubli à cinq ans après la fin du protocole thérapeutique pour les personnes ayant eu un cancer ou une hépatite C. Le droit à l’oubli permet à ces personnes de ne pas déclarer leur ancienne maladie dans le questionnaire de santé transmis par la banque ou le prêteur lors de la mise en place d’un contrat de crédit immobilier, et plus particulièrement d’une assurance de prêt.

Nouvelle proposition de loi : la portabilité d’un contrat de crédit immobilier

La portabilité d’un crédit immobilier est une clause facultative qui peut être insérée à un contrat de prêt. Celle-ci a progressivement disparu du marché du crédit immobilier depuis l’année 2016, date à laquelle les taux d’intérêt des prêts ont commencé à chuter. Aujourd’hui, la portabilité d’une offre de crédit immobilier revient sur le devant de la scène à la suite d’une proposition de loi soutenue par le député Damien Adam. Ce dernier souhaite intégrer la portabilité d’un contrat de crédit immobilier dans toutes les offres de crédit, obligeant ainsi les banques à proposer systématiquement cette possibilité à l’emprunteur.

Portabilité d’une offre de prêt immobilier : en quoi ça consiste ?

La portabilité d’une offre de prêt immobilier permet à un emprunteur de maintenir les conditions de son crédit immobilier actuel en cas de vente de son logement pour l’achat d’une nouvelle habitation. Ainsi, lorsque l’emprunteur procède à la vente de son logement actuel, il n’est plus tenu d’affecter le fruit de la vente au remboursement anticipé total du prêt immobilier qui en a financé l’achat. Il peut continuer à utiliser son prêt immobilier en cours, au taux d’intérêt initialement fixé dans le contrat de crédit. Il transfère alors les fonds perçus suite à la vente de son logement sur l’achat de sa nouvelle habitation.

L’objectif de la proposition de loi concernant la portabilité d’une offre de prêt immobilier

Avec sa proposition de loi, le député Damien Adam souhaite relancer le marché immobilier. Depuis la hausse généralisée des taux d’intérêt en 2022 et les problématiques liées au taux d’usure, l’octroi des prêts immobiliers essuie un net recul. Et le volume de transactions immobilières se trouve négativement impacté par ce contexte. Entre le montant des taux d’emprunt et les difficultés rencontrées par certains emprunteurs pour l’acceptation de leur demande de prêt, les projets d’achat immobilier semblent au point mort.

Certes, les taux d’intérêt s’affichent à la baisse en cette année 2024. De plus, certaines pratiques, comme le recours à un courtier en prêts immobiliers, permettent à l’emprunteur d’obtenir plus facilement un crédit auprès d’une banque. Cependant, le marché immobilier reste plutôt timide. Par ailleurs, la proposition de loi visant à augmenter le taux d’endettement maximal autorisé pour obtenir un crédit immobilier a été refusée. Le député Damien Adam espère ainsi inverser la tendance !

Les avantages de la portabilité d’un contrat de crédit immobilier pour l’emprunteur

La portabilité d’un contrat de crédit immobilier semble offrir de multiples avantages à un emprunteur. Grâce à cette clause, il peut continuer à bénéficier du taux d’intérêt de son prêt immobilier initial. Bien sûr, l’emprunteur n’est gagnant que si le taux d’intérêt de son crédit est inférieur aux taux d’intérêt pratiqués sur le marché.

Par ailleurs, l’emprunteur réalise des économies sur le montant des pénalités de remboursement anticipé puisqu’il conserve son prêt immobilier. De plus, il s’allège de toutes les formalités administratives relatives à la clôture de son crédit immobilier en cours après la vente du logement et à la souscription d’un nouveau prêt pour l’achat de sa nouvelle habitation.

Les craintes des banques vis à vis de la portabilité d’un contrat de crédit immobilier

La proposition de loi concernant la portabilité d’un contrat de crédit immobilier ne semblent pas conquérir le cœur des banques. En effet, les banques sont contraintes par les taux directeurs de la Banque Centrale Européenne. Elles doivent elles-mêmes emprunter les fonds qu’elles distribuent ensuite sous forme de crédit. Et cet emprunt est réalisé au coût actuel du marché. De ce fait, si l’emprunteur continue à bénéficier du taux d’intérêt de son prêt initial alors que celui-ci est bien inférieur aux taux pratiqués actuellement sur le marché, il y a un réel manque à gagner pour les banques. Cette situation pourrait se répercuter sur les taux d’intérêts, si les banques décident d’augmenter leurs marges afin de palier les effets néfastes de la portabilité d’un contrat de crédit immobilier.

Le contexte réglementaire autour du crédit immobilier se veut plutôt dense afin de protéger l’emprunteur au maximum et améliorer les pratiques des banques. De plus, les dispositions prises par les gouvernements successifs ne cessent d’évoluer et de s’enrichir. Ainsi, il n’est pas toujours évident pour un emprunteur de s’y retrouver. La solution ? Vous faire accompagner par un courtier en prêts immobiliers. Ce partenaire de confiance est un véritable expert du crédit. Si vous ne connaissez pas les lois destinées à vous protéger, il les décrypte pour vous. Il vous conseille et vous guide tout au long de votre projet d’achat immobilier afin d’obtenir un prêt dans les meilleures conditions tout en préservant vos intérêts.

Vous recherchez davantage d’informations pour mieux comprendre les contrats de crédit immobilier ? Types de prêts existants sur le marché, critères relatifs au taux d’intérêt d’un crédit immobilier ou encore modalités de garantie des prêts, découvrez d’autres articles sur le sujet avant de souscrire un crédit immobilier pour l’achat d’un logement :

• Comprendre les garanties des prêts immobiliers
• Les différents types de taux possibles pour un crédit immobilier
• Quels sont les différents types de crédits immobiliers ?
• Les prêts facilitant l’accès à la propriété
• Que doit contenir une offre de crédit immobilier ?