Mensualisation du taux d’usure en France : les conséquences attendues

Publié le 13 janvier 2023, mis à jour le 18 décembre 2023 par Florence Carpentier - Journaliste de la presse écrite

La conjoncture économique inflationniste de 2022 a conduit la BCE à relever ses taux directeurs. En cascade, les établissements de crédit ont rehaussé le taux des prêts immobiliers. Ceci s’est parfois effectué plus vite que le taux usuraire qui, pourtant, flambe chaque trimestre. Dans ce contexte, la Banque de France est passée début 2023 à la mensualisation temporaire du taux d’usure. Faisons le point sur cette actualité, son fonctionnement, ainsi que les conséquences potentielles de ce changement sur le marché immobilier.

Un contexte inflationniste qui entraîne une hausse des taux du crédit et des taux d’usure

Avant d’aborder les actualités en matière d’actualisation du taux d’usure, prenons le temps de comprendre ce qui nous y a conduits.

Hausse des taux directeurs par la BCE et conséquence sur le coût du crédit immobilier

L’économie française et mondiale a vu les prix flamber en 2022. La raison réside notamment dans le contexte de guerre que la Russie mène depuis février sur le territoire ukrainien. Pour tenter d’endiguer cette inflation inhabituelle, la Banque centrale européenne (BCE) a procédé à plusieurs hausses des taux directeurs. Le refinancement des banques commerciales a augmenté par ricochet. Ces professionnels ont donc répercuté ces évolutions sur les taux proposés aux emprunteurs. C’est ainsi que le coût du crédit immobilier n’a cessé de progresser en 2022.

Taux d’usure d’un prêt immobilier : définition et fonctionnement

Bien sûr, les taux des prêts sont encadrés en France. C’est le rôle du taux d’usure. Plus particulièrement, c’est le TAEG (taux annuel effectif global) qu’une banque ne peut dépasser. Ce taux comprend les postes de charges nécessaires pour l’octroi du crédit, comme les intérêts bancaires, les frais de dossier, l’assurance emprunteur, les commissions de courtage, etc. L’objectif est de protéger les emprunteurs de taux excessifs. La définition d’un taux usuraire signifie qu’il excède de plus du tiers le TAEG moyen pratiqué au cours du trimestre précédent.

Comment les taux d’usure sont-ils mis à jour en France jusqu’à présent ?

La Banque de France se charge de calculer et d’actualiser les taux d’usure chaque trimestre. Elle diffuse donc, les premiers jours de chaque période, la liste des taux d’usure à utiliser, selon le type de crédit et sa durée. Ces seuils sont publiés au journal officiel. Le détail des taux des crédits qui servent de base au calcul y figure aussi.

Conséquences du fonctionnement actuel du taux d’usure sur le crédit immobilier

Les taux du crédit immobilier ne cessent de progresser. Nous assistons fréquemment à un effet de ciseau. Ainsi, il arrive que les offres de prêts des banques dépassent le taux d’usure. En effet, celui-ci se base sur les TAEG effectifs du trimestre précédent. Cette situation conduit à de nombreux refus de prêts. Les emprunteurs doivent alors différer leur projet d’investissement immobilier ou le modifier. Les banques comme les courtiers sont également à la peine dans un marché qui se complexifie.

Projet de mensualisation du taux d’usure début 2023

Face à ce contexte financier inédit depuis plusieurs décennies, les courtiers, notamment, tentaient depuis des mois d’obtenir des changements en matière de taux d’usure. L’objectif étant de réduire cet effet de ciseau. La situation semble enfin se débloquer depuis la réunion du 11 janvier 2023 à Bercy.

Calcul du taux d’usure : position du gouvernement et de la Banque de France en 2022

Malgré de nombreuses tentatives des instances de lobbying et un ministère de l’Économie ouvert à la discussion depuis juin 2022, rien n’y faisait. La Banque de France maintenait sa position. Elle affirmait même que la hausse continue et significative des taux de l’immobilier ne conduisait pas à un « blocage du marché ». Ainsi, son gouverneur refusait de faire évoluer le taux d’usure.

Projet de mensualisation temporaire du taux d’usure lors de la réunion du 11 janvier 2023

Le 11 janvier 2023, à Bercy, le ministre des Finances a échangé avec les professionnels du courtage et la Banque de France. Cette réunion a débouché sur un accord de principe afin d’opérer une réévaluation mensuelle du taux d’usure et non plus trimestrielle. Cette réforme se limite toutefois à une mensualisation du taux d’usure temporaire et non définitive. Pour précision, le taux d’usure est réactualisé tous les mois, mais toujours calculé sur la base des taux pratiqués sur le trimestre précédent.

Droit à la modification temporaire du calcul du taux d’usure par la Banque de France

Durant cette réunion, le gouverneur de la Banque de France a accepté d’utiliser une faculté en son pouvoir : modifier temporairement le calcul des taux d’usure. Même si les courtiers semblaient plutôt favorables, depuis des mois, à une révision globale du processus, c’est un premier pas. Ce projet n’exige pas de décret ou de loi.

Modalités pratiques de la future mise à jour des taux d’usure en France

Concrètement, la Banque de France communiquera prochainement sur la mise en œuvre de cette mensualisation du taux d’usure. C’est probablement dès février ou mars qu’elle interviendra. La seule modification consiste à établir le calcul chaque mois et non plus chaque trimestre. Pour autant, le fonctionnement reste inchangé. Le taux d’usure est basé sur les TAEG effectivement constatés au cours des trois mois précédents.

Comme le dit François Villeroy de Galhau, gouverneur de la Banque de France, « au lieu de faire cette hausse une fois en fin de trimestre avec une grosse marche, on ferait trois plus petites marches mois par mois ».

Conséquences de la mise à jour mensuelle des taux d’usure pour l’immobilier

Ces actualités 2023 en matière de taux d’usure vont-elles changer la donne pour le marché de l’immobilier ? Faisons le point selon les acteurs, courtiers, banques et emprunteurs.

Impact pour les établissements financiers et les courtiers immobiliers

Christine Lagarde a prévenu, la hausse des taux directeurs de la BCE de décembre 2022 ne sera pas la dernière. Les différentes augmentations enregistrées au cours de l’année passée ne suffisent pas à enrayer l’inflation. Même si la hausse des prix semble se tasser, nous sommes encore très loin des seuils jugés acceptables. Les taux du crédit immobilier vont donc continuer de progresser au niveau des banques.

Par ricochet, les TAEG vont croître au risque d’encore dépasser le taux d’usure. Toutefois, avec une actualisation mensuelle des taux usuraires, la quantité de dossiers de prêts refusés devrait diminuer. Jusqu’à présent, les banques fermaient le robinet du crédit parfois dès le premier mois du trimestre, pour cause de taux usuraires. Avec cette mensualisation, elles devraient ajuster plus facilement leurs offres, ce qui donnera aussi un peu d’oxygène à l’activité des courtiers.

Conséquences de la mensualisation du taux d’usure pour l’immobilier

Cette réforme temporaire présente également un intérêt pour l’emprunteur, même si elle ne résout pas tout. Ce dernier aura plus de chances de voir son dossier de prêt immobilier aboutir du point de vue du TAEG. Il devait en effet parfois attendre le nouveau trimestre et la parution du taux d’usure réactualisé en cas de premier refus de financement. Désormais, l’emprunteur pourra espérer une offre plus rapide de sa banque ou de son courtier.

Toutefois, gardons à l’esprit que la hausse des taux contribue à surenchérir le coût en euros d’un prêt immobilier. C’est alors la capacité de remboursement et le reste à vivre qui risquent de compromettre l’investissement. L’autre donnée de l’équation correspond à l’évolution du marché. Le montant d’achat en euros va-t-il se tasser, baisser ou augmenter ? Au vu du manque de logements en France, beaucoup de professionnels misent sur une augmentation des prix plus modérée, et non sur une baisse.

Depuis un an, obtenir son prêt immobilier n’est pas une sinécure. Avec la mensualisation du taux d’usure, un pas va se franchir en 2023. Ce changement de fonctionnement devrait réduire l’effet ciseau au niveau des taux des crédits. Toutefois, il ne réglera pas toutes les difficultés pour emprunter. Si vous souhaitez obtenir le meilleur taux pour votre crédit immo, nous vous recommandons de contacter un courtier comme Ymanci.