Qu’est-ce que l’amortissement ?
Dans le monde bancaire et plus précisément du crédit, c’est le remboursement par tranches successives ou en totalité d’un prêt immobilier, selon des échéances déterminées à l’avance. On parle de crédit amortissable lorsque chaque échéance comprend une part du capital restant dû et des intérêts. L’amortissement d’un emprunt bancaire doit être communiqué par la banque à l’emprunteur, au moment de la formulation de l’offre de prêt. L’échéancier permet de connaître, pour chaque mensualité, le montant du capital remboursé chaque mois, majoré des intérêts.
On parle alors de crédit amortissable, par opposition au prêt in fine.
Il permet de déterminer le montant des échéances de remboursement
Après avoir souscrit un crédit immobilier auprès d’une banque, vous allez devoir rembourser celui-ci. Le montant dû se compose du capital initial auquel s’ajoutent les intérêts du crédit. Le capital initial représente la somme que la banque vous a prêtée. Le taux d’intérêt dépend notamment de la somme empruntée, de la durée du crédit et du profil de l’emprunteur. Le remboursement peut aussi inclure le coût de l’assurance du prêt, sauf en cas de délégation d’assurance.
L’amortissement représente la somme remboursée à chaque mensualité. Celle-ci comprend une part du capital initial et les intérêts liés. On parle alors d’un prêt amortissable. À la signature du crédit, l’emprunteur reçoit un tableau d’amortissement récapitulant l’ensemble des échéances dont il devra s’acquitter. Chaque ligne de cet échéancier comprend le montant du capital initial remboursé, les intérêts, le capital restant dû et éventuellement les frais d’assurance.
Il existe différentes options d’amortissement
L’emprunteur a le choix entre plusieurs modes d’amortissement. Dans la majorité des cas, l’amortissement constant se révélera le plus adapté. Le montant de vos échéances est lissé sur toute la durée du crédit. Pas de surprises, vous payez exactement la même somme chaque mois. Au début du crédit, vous remboursez surtout les intérêts, à la fin, surtout le capital. Si vos revenus sont irréguliers, vous pouvez négocier un amortissement modulable avec votre banque. Vos mensualités s’adapteront à votre budget.
D’autres solutions d’amortissement existent. Avec l’amortissement linéaire, vous remboursez le même montant du capital initial chaque mois. Les intérêts diminuent régulièrement puisqu’ils sont calculés sur le capital restant dû. Vos mensualités diminuent donc avec le temps. L’amortissement in fine permet de ne rembourser que les intérêts sur la durée du crédit. Le capital initial est remboursé en une seule fois, à la fin du crédit. Cette solution est réservée aux investisseurs qui envisagent de revendre immédiatement le bien.
L’amortissement représente la somme due par l’emprunteur pour chaque mensualité. Le tableau d’amortissement, ou échéancier, remis par la banque, permet de visualiser le détail de chaque échéance. Vous pouvez choisir entre différents modes d’amortissement. Toutefois, l’amortissement constant s’avère souvent le plus sécurisant pour un crédit immobilier.
Le calcul de l’amortissement d’un prêt
On considère qu’un prêt est amorti dès lors que la dernière mensualité de crédit est payée, et par conséquent que ce dernier est intégralement remboursé. Le calcul de l’amortissement est donc essentiel aussi bien pour vous emprunteur que pour les banques, car il détermine le montant restant dû sur un prêt.
Les organismes de prêt ont l’obligation légale de fournir un tableau d’amortissement récapitulant les prélèvements effectués sur le compte bancaire de l’emprunteur.
Le tableau d’amortissement est annexé au contrat de prêt et peut être consulté librement par l’emprunteur avant tout engagement définitif. Pour assurer la transparence, le montant des versements doit être détaillé et inclure les éléments suivants :
- La date de chaque échéance de prêt ;
- Le montant du capital correspondant à chaque mensualité ;
- Le montant des intérêts et des frais annexes, comme l’assurance de prêt ;
- La somme restante due, actualisée chaque mois en fonction du paiement précédent ;
- Le TAEG (Taux Annuel Effectif Global) et le taux nominal du crédit.
Ces informations, présentées sous forme de document facile à consulter, vous permettent de prévoir les paiements et d’avoir une idée globale de l’impact financier du crédit, à court terme et sur le long terme.
Ce document est prévisionnel. Il peut être mis à jour en cas de modifications des conditions de remboursement, comme un report d’échéance ou un remboursement anticipé partiel. Dans ces cas, l’établissement bancaire doit vous transmettre un nouveau tableau d’amortissement.
Le tableau d’amortissement peut prendre deux formes :
- Pour un crédit à taux fixe : les échéances sont toujours identiques, car elles sont calculées en fonction d’un montant mensuel constant. En d’autres termes, vous remboursez chaque mois le même montant jusqu’à ce que le prêt soit entièrement remboursé.
- Pour un crédit à taux variable : les échéances n’ont pas de valeur contractuelle et sont uniquement prévisionnelles, soumises à des révisions annuelles. Le taux d’intérêt fluctue en fonction des indices boursiers et de l’évolution du marché monétaire.
Le rôle du taux d’intérêt dans l’amortissement
Lorsqu’un prêt, immobilier notamment, vous est octroyé, la banque vous le propose à un certain taux d’intérêt. Ce taux représente le coût de l’emprunt et sert à rémunérer le prêteur, la banque donc, pour le risque pris en prêtant de l’argent et à couvrir les coûts associés au prêt. Exprimé en pourcentage et appliqué au montant du capital emprunté, le taux d’intérêt détermine le montant des intérêts que l’emprunteur doit payer au prêteur.
Comme nous avons pu le décrire ci-dessus, l’amortissement désigne le processus de remboursement progressif d’un prêt ou d’une dette. Il décrit la manière dont le capital emprunté est remboursé au fil du temps, généralement par des paiements réguliers qui incluent à la fois le capital et les intérêts.
On comprend alors que le taux d’intérêt et l’amortissement, bien que très différents, sont interconnectés entre eux. Les mensualités d’un prêt amortissable incluant à la fois le remboursement du capital et le paiement des intérêts dépendent automatiquement du taux d’intérêt de l’offre de prêt.
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