La fiscalité des logements en Airbnb enfin tranchée !
Nous les savions dans le viseur depuis un bout de temps. Nous vous en avions d’ailleurs parlé après les vacances d’été rappelant que leur sort n’était pas encore jeté. L’annonce vient de tomber : les logements Airbnb et assimilés n’auront plus la part « aussi » belle dès 2025.
Après de nombreux rebondissements et surtout une mise en standby suite à la dissolution de l’Assemblée nationale le 9 juin dernier, un accord a enfin été trouvé pour réformer la fiscalité des meublés touristiques. La loi devrait prochainement paraître au Journal Officiel.
Retour sur les principales mesures de la loi dite Le Meur, qui vise à mieux encadrer la location de logements de courte durée.
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La location de biens immobiliers en France : deux poids, deux mesures
Vous n’êtes pas sans savoir que l’investissement immobilier locatif en France fait partie de ces quelques outils qui permettent aux propriétaires de réduire leurs impôts. C’est ce que l’on appelle communément de l’optimisation fiscale.
Et même si les raisons d’investir dans l’immobilier locatif sont nombreuses, certains avantages fiscaux laissent les propriétaires bailleurs rêveurs. Pour ne pas dire perplexes.
Le grand écart des abattements fiscaux
Pourquoi « perplexes, vous demandez-vous ? Car il existe, ou plutôt existait, une grande disparité dans les avantages fiscaux accordés aux propriétaires en fonction du type de logements mis en location.
Jusqu’à ce 7 novembre 2024, il était bien plus avantageux de louer un logement meublé touristique, qui par essence est de courte durée, plutôt qu’un logement en location permanente.
Et pour cause, en tant que propriétaire d’un logement locatif meublé touristique, vous bénéficiez jusqu’à présent d’un abattement fiscal de :
- 71 % dans la limite de 188 700 euros de revenus locatifs annuels pour les meublés classés ;
- 50 % dans la limite de 77 700 euros pour les meublés non classés.
Alors qu’un propriétaire d’un logement locatif « classique », à savoir de longue durée, se voit profiter d’un abattement fiscal de :
- 30 % dans la limite de 15 000 € de revenus locatifs.
Un grand écart donc, qui tend à privilégier les locations touristiques de courte de durée au dépens de logements loués pour une plus longue durée, qui se font très rares actuellement.
La loi Le Meur, la solution pour rééquilibrer le marché locatif ?
Alors que le marché locatif souffre depuis déjà quelques mois, qu’il devient difficile pour les Français de se loger, les obligeant parfois à s’éloigner de leur lieu de travail pour trouver un toit, les députés Iñaki Echaniz et Annaïg Le Meur, les rapporteurs du texte, ont défendu le 7 novembre la proposition de loi visant à réguler la location de meublées touristiques dont le développement est devenu, selon eux :
Incontrôlable.
Déposée à l’Assemblée générale en avril 2023, cette proposition a enfin été votée !
Réduisant les avantages fiscaux liés à la location de meublées touristiques, pour les ramener à un niveau équivalent à la location longue durée, cette loi a pour objectif clair de « lutter contre les phénomènes d’éviction des résidents permanents des zones tendues en favorisant la mise sur le marché de logements destinés à la location de moyenne et longue durée. »
La ministre du Logement Valérie Létard devant le Sénat a d’ailleurs déclaré :
C’est un texte pour les Français, pour tous ceux qui recherchent un logement de longue durée et qui ne parviennent pas à se loger.
La fiscalité des logements Airbnb revue à la baisse
Grande mesure de la loi portée par Annaïg Le Meur : la réduction de l’avantage fiscal des logements dits Airbnb.
Le texte de loi s’attaque directement au régime fiscal “microBIC” très avantageux des meublés de tourisme, et abaisse de manière drastique l’abattement fiscal pour arriver à :
- À 50 % pour les meublés classés et chambres d’hôtes dans la limite de 77 700 euros de revenus locatifs annuels.
- À 30 % pour les meublés non classés dans la limite de 15 000 euros de revenus locatifs.
Plus équilibrés, voire plus équitables, ces nouveaux taux d’abattement, s’appliqueront aux revenus locatifs perçus à partir de 2025.
Le DPE désormais obligatoire
La loi « Airbnb », aussi appelée « anti-Airbnb » par certains, rend également obligatoire le diagnostic de performance énergique pour les meublés de tourisme.
Les logements nouvellement proposés en location touristique devront se conformer aux mêmes obligations de rénovation énergétique que les locations ordinaires, et devront désormais attester d’un DPE classé au moins F en 2025 et E en 2028.
Autrement dit, si cette nouvelle obligation, selon le calendrier défini, n’est pas respectée, les logements meublés étiquetés G et F sur le DPE seront interdits à la location.
Cette mesure, ou plutôt ce rééquilibrage, vise à interdire la location de passoires thermiques, et répond ainsi aux exigences de la loi Climat et Résilience.
À noter : pour les meublés actuels, les propriétaires ont jusqu’en 2034 pour redorer la note de leur DPE et rendre conforme leur logement à la location. Les résidences principales ne sont pas concernées.
Du pouvoir redonné aux maires
Dernier point, et non des moindres, exposé dans cette loi : les maires pourront ajuster leurs propres dispositions concernant le logement locatif touristique dans leurs communes, grâce à une « boite à outils » qui leur est accordée.
Plafonnement à 90 jours de location par an
Actuellement, un propriétaire peut louer sa résidence principale dans la limite de 120 jours par an. Avec la loi Le Meur, les élus municipaux pourront plafonner cette durée à 90 jours s’ils le jugent nécessaire.
Mise en place de quotas
Toutes les communes de France pourront également mettre en place des quotas de meublés de tourisme sur leur territoire. Et pour celles qui sont en zone tendue ou qui disposent déjà de plus de 20 % de résidences secondaires, des zones pourront être réservées à la construction de résidences principales.
La déclaration avec enregistrement en mairie généralisée
Quelle que soit la commune et qu’il s’agisse ou non d’une résidence principale, le propriétaire bailleur devra procéder à l’enregistrement de la mise en location de son logement meublé en mairie.
À l’heure actuelle, les meublés de tourisme sont déjà soumis à une obligation de déclaration en mairie, mais celle-ci ne fait pas toujours l’objet d’un enregistrement, qui permet de demander des pièces justificatives.
La généralisation du numéro d’enregistrement devrait être applicable au plus tard le 20 mai 2026.
Des mesures qui ne plaisent pas à tout le monde
Si la loi trouve ces défenseurs parmi les acteurs de l’hôtellerie qui la saluent en y voyant « une réponse équilibrée aux besoins de nos concitoyens et aux impératifs économiques du secteur de l’hôtellerie », elle n’est pas vue d’un bon œil par tout le monde, à commencer certainement par les propriétaires bailleurs concernés.
Mais c’est également la soupe à la grimace chez Airbnb, célèbre plateforme qui permet de mettre en relation les propriétaires de logements touristiques avec leurs clients, qui dit :
Regretter l’addition de nouvelles contraintes fiscales et administratives qui pèseront lourdement sur les familles françaises désirant louer occasionnellement leur logement.
Les logements Airbnb ne sont pas les seuls à faire l’objet de discussions au sein de notre nouvelle Assemblée générale, qui planche sur le budget 2025.
Á l’heure où nous vous écrivons ces pages, nous ne connaissons pas encore la décision du gouvernement concernant les autres amendements avancés autour du secteur de l’immobilier et du logement. La suite au prochain épisode !
