Budget 2025 : quelles sont les perspectives pour l’immobilier et le logement ?
Si vous suivez l’actualité française, vous savez que les députés de l’Assemblée nationale planchent actuellement sur le budget 2025. Depuis plusieurs jours, des dizaines d’amendements sur l’immobilier et le logement tombent au même rythme que les feuilles en automne. Propriétaires, locataires, investisseurs, mais aussi professionnels de ce secteur, à quoi devez-vous vous attendre dans les prochains mois ? Certains espèrent des mesures fortes pour relancer le secteur immobilier et notamment celui de la construction. D’autres, et plus particulièrement les particuliers, attendent des mesures pour se loger convenablement et à un coût abordable.
Vos espoirs seront-ils exaucés ? Vos attentes seront-elles récompensées ? Il faudra prendre votre mal en patience. La loi de finances pour 2025 sera promulguée par le président de la République, Emmanuel Macron, et publiée au Journal officiel au plus tard le 31 décembre 2024. À noter dans vos agendas !
Même si ces amendements sont à mettre au conditionnel, la rédaction de Ymanci a décidé de piocher dans le sac des amendements les principaux, ceux qui pourraient ravir, décevoir, ou énerver certains profils de particuliers détenteurs d’un bien immobilier ou de professionnels dont certains secteurs sont toujours en crise.
La taxe d’habitation pour les résidences principales de retour ?
Pour les élus départementaux, le rétablissement de la taxe d’habitation, dont la suppression progressive avait commencé en 2017, pourrait être une solution pour faire face à cette perte financière. Cette taxe serait destinée aux propriétaires d’une résidence principale ou secondaire. Selon le maire de Meaux en Seine-et-Marne, Jean-François Copé, la suppression de cette taxe coûterait 20 milliards à l’État. Pour l’actuel gouvernement, le retour de la taxe d’habitation n’est pas prévu. Le nouveau ministre du Budget, Laurent Saint-Martin, a déclaré :
Revenir en arrière serait une folie fiscale.
Avec l’inflation, la baisse des prix de vente de l’immobilier, la hausse des taux immobiliers en 2023, et l’augmentation de l’impôt foncier au début de l’année 2024 et payable en octobre, le retour d’une telle taxe pourrait pénaliser les propriétaires.
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Les frais de notaire en hausse ?
Ces droits d’enregistrement pour l’acquisition d’un appartement ou d’une maison pourraient être plus élevés dans un futur proche. L’Association des Départements de France réclame une hausse d’un point, soit à 5,5 %. Comme nous avons pu le lire dans le quotidien français L’Opinion :
Le gouvernement envisage de permettre aux départements… d’augmenter les droits de mutation à titre onéreux (DMTO) au-delà du taux maximal aujourd’hui possible, fixé à 4,5 % sur les transactions immobilières.
De son côté, la ministre du Logement, Valérie Létard, serait défavorable à cette augmentation qui risquerait de freiner la relance de la construction de logements sur le territoire français.
Durcissement de la fiscalité pour les biens meublés type Airbnb ?
Les logements type Airbnb pourraient être impactés en 2025 comme nous vous l’annoncions en septembre dernier. Ce type d’hébergement, spécialisé dans la location de courte durée, a poussé comme des champignons dans plusieurs régions françaises bordant notamment les littoraux. Mais a surtout fait couler beaucoup d’encre notamment dans la période préolympique. Rappelez-vous, certains propriétaires prévoyaient de mettre du beurre dans les épinards en augmentant considérablement les prix de location. Pour stopper ce phénomène, des députés ont proposé des amendements pour durcir la fiscalité des locations de meublés touristiques par rapport à la location nue de longue durée. Le texte propose de réduire l’abattement fiscal dont ils bénéficiaient.
Ces meublés touristiques profitent actuellement d’un abattement de 71 % contre 30 % pour les locations classiques. S’il était acté, l’amendement réduirait cet abattement à 50 % pour les meublés touristiques classés et à 30 % pour les biens n’ayant pas ce label.
Selon des experts, des politiciens, cette pratique a mis à mal le marché du locatif dans l’Hexagone. Ce durcissement permettrait de favoriser la location plus longue pour loger des étudiants, des familles, des travailleurs. Mais aussi de remédier au déséquilibre du marché locatif sévissant dans plusieurs régions françaises, comme l’explique la députée française, Annaïg Le Meur :
La croissance des locations meublées s’accélère au détriment du parc locatif nu. Dans ce contexte, il est indispensable d’encourager la remise sur le marché de locations nues, caractérisées par des baux d’au moins trois ans contre un an pour la location meublée.
D’après les chiffres avancés par la parlementaire, le nombre de logements loués en courte durée est de passer de 80 000 à 1,2 million entre 2014 et 2024.
Outre la fiscalité qui pourrait changer la donne pour certains propriétaires, ce type de logements pourrait satisfaire au diagnostic de performance énergétique (DPE). Les détenteurs de ces meublés touristiques seraient ainsi logés à la même enseigne que les logements de location nue. Ils devront :
- Présenter un DPE classé entre les lettres A et D pour un changement d’usage définitif.
- Respecter le calendrier de rénovation énergétique qui incombe aux autres logements si le changement du bien est d’usage temporaire.
- Interdire à la location au 1er janvier 2025 leurs biens immobiliers classés G. L’interdiction pour les logements classés F et E sera effective le 1er janvier 2028 et le 1er janvier 2034.
- Informer le syndic du changement d’usage s’il possède une habitation dans une copropriété.
Les maires bénéficieraient de nouvelles prérogatives concernant le changement d’usage d’un logement, en vue de réguler le marché des meublés dit de tourisme dans leurs villes. Le texte prévoit que l’enregistrement pour ce type de logement s’étende à l’ensemble du territoire. Les propriétaires devront notamment justifier de la qualité de résidence principale. Le nombre maximal de jours par an de location d’une résidence principale pourrait ne pas dépasser les 90 jours, au lieu de 120 jours.
Le statut LMNP modifié ?
Les locations de loueur en meublé non professionnel (LMNP) ne devraient pas échapper à des évolutions. Des députés veulent réduire certains de ces avantages dès 2025. Ils ont avancé l’idée de modifier le calcul de l’impôt pour le régime fiscal du LMNP en réel. Cette modification passerait par la réintégration des amortissements déduits dans le calcul des plus-values lors de la revente du logement. En résumé, l’avantage fiscal lié à l’amortissement pourrait disparaître au moment de la revente.
À ce jour, le statut LMNP offre la possibilité à un propriétaire de bénéficier d’avantages fiscaux selon le régime d’imposition choisi : le régime réel ou le régime micro-BIC. Le propriétaire mettant son bien en location nue sous le régime microfoncier peut actuellement bénéficier d’un abattement de 30 % jusqu’à 15 000 €. L’amendement pour le budget 2025 prévoit de passer ce taux de 30 à 50 %. À suivre !
Un crédit pour aider les primo-accédants ?
Certes, les taux d’intérêt d’un crédit immobilier ont baissé ces derniers mois. Toutefois, ils restent encore trop élevés pour certains profils d’emprunteur et notamment les primo-accédants. Des députés ont proposé que les intérêts des emprunts contractés pour l’achat d’une résidence principale dans le neuf ou dans l’ancien soient déductibles de leur revenu global. Cet avantage fiscal passerait par le remboursement d’une partie des intérêts d’emprunt, par le biais d’un crédit d’impôt sur le revenu. En contrepartie, le logement acheté devra posséder une note entre A et C sur le DPE.
Un crédit d’impôt pour l’immobilier locatif ?
Dans l’hémicycle de l’Assemblée nationale, un autre amendement au projet de budget pour 2025 fait parler : la prolongation du dispositif Loc’Avantages, qui permet de bénéficier d’une réduction d’impôts si le propriétaire propose un logement à la location. Cette réduction se calcule sur le montant du loyer. Plus le loyer est bas, plus la réduction d’impôt sera élevée.
Si l’amendement figure dans le projet de budget pour l’année prochaine, Loc’Avantages serait prolongé jusqu’au 31 décembre 2027, au lieu de prendre fin le 31 décembre prochain. L’investisseur locatif aurait droit à une réduction d’impôt comprise entre 15 % et 65 % des revenus locatifs, à condition que le bien soit loué à un prix inférieur de 15 % à 45 %, par rapport aux loyers figurant sur le marché et pendant une période d’au moins six mois. Le député français, Charles de Courson, voudrait aussi faciliter l’accès à ce dispositif :
Loc’Avantages est si complexe qu’en 2024, seulement 1 825 ménages en ont bénéficié.
L’enveloppe de MaPrimeRenov’ revue à la baisse ?
MaPrimeRenov’ sera toujours là en 2025. Mais à quel prix ? En effet, l’enveloppe de cette aide, permettant de financer des travaux de rénovation énergétique dans les logements français, y compris ceux en location, pourrait être revue à la baisse. Ce dispositif pourrait être accepté seulement pour les rénovations complètes. Quant aux ménages dont les revenus sont élevés, ils pourraient être exclus.
Le diagnostic de performance énergétique (DPE) bientôt simplifié ?
Si le calendrier des interdictions est jugé irréaliste par les propriétaires bailleurs, les locataires et les acteurs de l’immobilier, la ministre du Logement, Valérie Létard, a indiqué que le calendrier des interdictions pour la location de logements considérés comme des passoires thermiques sera adapté, voire simplifié.
L’adaptation du calendrier pourrait concerner les passoires thermiques situées dans un immeuble collectif, c’est-à-dire les deux-tiers des logements classés G au DPE. Ainsi, ces logements échapperaient à l’interdiction de location au 1er janvier 2025. À la question, toutes les copropriétés seront-elles concernées ? Le gouvernement n’a pas répondu. Quelques jours après cette annonce, une nouvelle proposition de loi, proposant d’assouplir la réglementation sur les passoires thermiques en profit des propriétaires mais aussi des locataires a été soumise à l’Assemblée Nationale en cette fin de mois de novembre 2024.
assouplissant la réglementation sur les passoires thermiques, coûteuses pour le porte-monnaie des locataires et néfastes pour notre belle planèt
Le prêt à taux zéro étendu partout ?
Comme nous vous l’avons déjà annoncé dans un précédent article, cette aide, mise en place par l’État pour faciliter l’accession à la propriété aux primo-accédants et aux personnes n’ayant plus été propriétaires depuis au moins vingt-quatre mois, pourrait être encore modifiée. Ce prêt aidé réservé à cette date à l’achat d’un logement neuf en habitat collectif se trouvant en zone tendue et à l’acquisition d’un bien immobilier dans l’ancien requérant des travaux de rénovation énergétique en zone détendue pourrait finalement être étendu à tout le territoire français. Parmi les questions que se posent les particuliers et les constructeurs de logements, une interrogation sort du lot : la maison individuelle pourra-t-elle, à nouveau, bénéficier du PTZ ?
Le dispositif Denormandie raccourci d’un an ?
Contrairement à la loi Pinel favorisant la construction de logements, le dispositif Denormandie ne sera pas supprimé en 2025. Mis en place pour encourager les propriétaires à investir dans l’ancien, cette aide fiscale pourrait se terminer le 31 décembre 2026, au lieu du 31 décembre 2027. Au sujet de ce dispositif de défiscalisation qui a vu ses critères d’éligibilité élargis et sa durée d’application étendue à la fin du printemps 2024, le gouvernement estime que :
L’élargissement aux logements situés dans des copropriétés dégradées ou en difficulté, qui rend la réduction d’impôt applicable sur l’ensemble du territoire, y compris en zone tendue, n’est pas satisfaisant.
Les dons aux enfants pour l’achat d’un logement neuf exonérés d’impôts ?
Un amendement propose d’exonérer des droits de mutation les dons à un descendant (enfant, petit-enfant, neveu, etc.) si la somme d’argent est utilisée pour acquérir une résidence principale dans un logement neuf. L’exonération d’impôts serait plafonnée à 150 000 €. Quant à la mesure, elle serait valable du 1er janvier au 31 décembre 2025. Pour certains, cette mesure permettrait de relancer la commercialisation des logements neufs et de réduire le stock de ces biens invendus toujours en possession des promoteurs immobiliers.
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