Investir dans un bien immobilier à Boulogne-Billancourt : est-ce une bonne affaire ? 

Florence Carpentier journaliste de la presse écrite
Publié le , mis à jour le par Florence Carpentier - Journaliste de la presse écrite

Avec Renault, qui avait ses usines sur l’île Seguin, le cinéma a largement contribué au développement de Boulogne-Billancourt au cours du 20e siècle, grâce à ses mythiques studios qui ont vu éclore plusieurs chefs-d’œuvre cinématographiques. Voilà pourquoi, nous avons décidé que Boulogne-Billancourt serait aujourd’hui notre plateau à ciel ouvert. Nous vous invitons maintenant à lire le scénario de notre production pour voir s’il est rentable ou pas d’investir dans la ville boulonnaise en 2024.

Les prix pour accéder à la propriété y sont plus élevés à la différence de certaines villes situées au cœur de la petite couronne. Rappelons que ce terme désigne les trois départements limitrophes de Paris : la Seine-Saint-Denis, le Val-de-Marne et bien sûr les Hauts-de-Seine dont fait partie Boulogne-Billancourt. Certes, les prix y sont moins élevés qu’à Boulogne-Billancourt mais les loyers aussi. En clair, si un particulier achète un bien immobilier dans un de ces trois départements, dans le but de le louer, son investissement sera moins performant, moins rentable. Moteur ! Ça tourne !

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Devenir propriétaire à Boulogne-Billancourt : plan rapproché sur les prix de l’immobilier  

Il est crucial de sonder le marché immobilier avant d’acquérir un bien immobilier en vue d’y vivre ou de le mettre en location. Nous avons tourné une première séquence en faisant notamment des plans rapprochés sur les prix de vente, mais aussi de location, en fonction des m² et du nombre de pièces.

Le prix du m² par nombre de pièces

Le prix le plus bas s’affiche à 7 393 €/m². Le médian est à 9 412 €/m². Quant au prix le plus haut, il peut atteindre les 12 976 €/m². Voici le détail des prix communiqués par Le Figaro, le 3 janvier 2024 :

  • Studio/1 pièce : 9 440 €/m².
  • 2 pièces : 9 025 €/m².
  • 4 pièces : 9 621 €/m².
  • 5 pièces : 10 934 €/m².
  • 6 pièces : 10 822 €/m².
  • 7 pièces et plus : 10 286 €/m².

Les prix du m² en fonction du nombre de pièces dans l’ancien

L’acteur veut acheter un appartement dans un immeuble ancien à Boulbi, surnom donné à cette commune française. Le prix le plus bas est de 7 305 €/m². Le prix médian s’affiche à 9 132 €/m². Le prix le plus élevé est de 12 172 €/m².

  • Studio/1 pièce : 9 277 €/m².
  • 2 pièces : 8 862 €/m².
  • 3 pièces : 8 826 €/m².
  • 4 pièces : 9 226 €/m².
  • 5 pièces : 10 525 €/m².
  • 6 pièces : 10 666 €/m².
  • 7 pièces et plus : 10 354 €/m².

Le prix du m² en fonction du nombre de pièces dans le neuf

Le principal acteur n’a pas envie de se lancer dans de gros travaux pour rénover le bien immobilier nouvellement acheté. Il veut donc investir dans le neuf. À combien reviendra le prix du m² en fonction du profil du propriétaire ou du futur locataire : seul, en couple, en famille ? Précisons que pour ce type de logement, le prix bas est à 9 807 €/m². Le prix médian s’élève à 11 910 €/m². Le prix haut est à 14 685 €/m².

  • Studio/1 pièce : 12 154 €/m².
  • 2 pièces : 12 805 €/m².
  • 3 pièces : 12 148 €/m².
  • 4 pièces : 11 526 €/m².
  • 5 pièces : 12 034 €/m².
  • 6 pièces : 13 113 €/m²

Dans cette ville, le studio ou le T1 est le plus souvent demandé à la location. Concernant un appartement 3 pièces, il peut séduire une famille ou des colocataires si l’acheteur décide de le louer pour investir.

Le prix d’une maison selon le nombre de pièces

Un autre acteur, qui tient le rôle principal en tant qu’investisseur, ne veut pas vivre dans un appartement mais dans une maison. Il a en effet le projet d’en faire une résidence de vacances en vue de la louer à des touristes de passage dans la région. Notons que pour ce type de bien, le prix bas est à 6 486 €/m². Que le médian est à 10 794 €/m². Et que le prix le plus haut s’élève à 15 089 €/m².

  • 4 pièces : 10 832 €/m².
  • 5 pièces : 8 744 €/m².
  • 6 pièces : 11 999 €/m².
  • 7 pièces et plus : 11 011 €/m².

Le prix d’un appartement dans l’ancien en fonction du nombre de pièces

  • 1 pièce : 9 277 €/m².
  • 2 pièces : 8 864 €/m².
  • 3 pièces : 8 821 €/m².
  • 4 pièces : 9 216 €/m².
  • 5 pièces : 10 500 €/m².
  • 6 pièces : 10 351 €/m².
  • 7 pièces : 9 265 €/m².

Bon à savoir

Un prix médian montre que la moitié des baux ont été signés à un montant inférieur, et l’autre moitié à un prix supérieur.

Le prix d’un appartement neuf en fonction du nombre de pièces

Notons que dans les constructions neuves et, par conséquent, modernes, l’acheteur, s’il décide d’y vivre, ou le locataire, y trouvera non seulement le confort, mais il pourra également faire des économies d’énergie. En effet, les logements neufs doivent désormais répondre aux dernières normes : revêtements modernes, isolation thermique mais aussi phonique.

  • 1 pièce : 12 154 €/m².
  • 2 pièces : 12 805 €/m².
  • 3 pièces : 12 145 €/m².
  • 4 pièces : 11 529 €/m².
  • 5 pièces : 12 042 €/m².

Ces prix fluctuent en fonction du nombre de pièces et de la superficie. Pas seulement. D’autres caractéristiques, qui donnent de la valeur à un logement, peuvent effectivement faire varier le prix d’un bien immobilier, qu’il soit destiné à l’achat ou à la location.

  • La proximité avec les commerces, les écoles mais aussi les transports en commun, par exemple du Pont-de-Sèvres pour la ligne 9 du métro ou près de Boulogne/Jean Jaurès pour la ligne 10.
  • Un bien immobilier bordé par des espaces verts comme dans les quartiers Billancourt ou Rives de Seine.
  • L’étage : si le principal acteur jette son dévolu sur un appartement situé au 4e étage par exemple, il sera souvent plus cher qu’un bien se trouvant au rez-de-chaussée.
  • Les commodités : un balcon, une terrasse, un parking ou encore une cave…
  • …

Parmi les critères, un est à prendre en considération : le dérèglement climatique qui peut avoir un impact négatif sur un bien immobilier.

Acheter un bien immobilier à Boulogne-Billancourt : gros plan sur les quartiers où il faut investir 

Boulogne-Billancourt, ville de plus de 120 000 habitants, est donc attractive. Maintenant, il faut choisir le quartier. Certains sont plus prisés que d’autres. Cependant, l’investisseur doit tenir compte de quelques critères et notamment du côté pratique. Cette deuxième séquence met en avant les différents quartiers de Boulogne-Billancourt dont certains ont vu naître David Hallyday et Paul Belmondo, les fils de Johnny Hallyday et de Jean-Paul Belmondo, qui font partie du patrimoine culturel français. Voici le plan d’ensemble des différents sites particulièrement recherchés par les investisseurs :

Le Centre-ville

Ce secteur, situé entre les arrêts Boulogne-Jean Jaurès et Marcel Sembat et s’étirant sur la rue Gallieni, est le plus animé de la ville grâce aux commerces, services, restaurants, cinéma, musée, médiathèque… Ce quartier est bien desservi par les transports en commun. La demande locative, concernant notamment les 2 et 3 pièces, est importante notamment chez les jeunes actifs. Les prix variant d’une rue à l’autre, le centre-ville est un placement sûr.

République-Point du jour

Ce quartier accueille de nombreuses sociétés, dont TF1. Il est par conséquent un pôle économique important. Ce site est facilement accessible grâce au métro qui se trouve Porte de Saint-Cloud, à deux pas du célèbre stade de football du Paris-SG, le Parc des Princes. L’offre de logement est vaste et reste très attractive pour le personnel de ces entreprises et pour les couples avec enfant. Il est effectivement doté de plusieurs écoles, d’équipements sportifs et d’un espace vert sur l’île Saint-Germain. Quant aux prix immobiliers plutôt abordables, ils laissent espérer une meilleure rentabilité.

Billancourt-Rives de Seine

Ce quartier autrefois industriel est toujours en pleine transformation. Il se trouve entre l’avenue du Général Leclerc et le boulevard Jean-Jaurès et remonte jusqu’au centre-ville. Dans le secteur du Trapèze et des Rives de Seines, des immeubles neufs, de nouvelles entreprises, des commerçants ont volé la vedette aux anciennes friches industrielles. Si l’investisseur préfère des logements anciens à rénover en vue de les mettre en location, il peut tenter sa chance vers le secteur du Pont-de-Sèvres et le long du boulevard Jean-Jaurès.

Bon à savoir

Si le futur propriétaire investit dans un appartement ancien et qu’il veuille le rénover pour le louer meublé, il peut bénéficier du statut fiscal de Location Meublée Non Professionnelle (LMNP) et de ses avantages fiscaux.

Dans ce secteur, les prix de ce quartier qui a obtenu le label Écoquartier en 2013 restent relativement abordables par rapport à d’autres endroits de la ville boulonnaise. Pour ce quartier, les prix atteignent 8 889 euros/m². Ceux du loyer sont estimés à 31 euros/m².

Silly-Gallieni

Les espaces verts se trouvant dans ce quartier peuvent intéresser les familles qui aspirent à la tranquillité. Son réseau de transports en commun est particulièrement dense avec des connexions, au niveau du pont de Saint-Cloud, avec la ligne 10 du métro, et du Pont de Sèvres, avec la ligne 9. Sans oublier les lignes de bus. D’intéressantes opportunités concernant un investissement immobilier sont possibles dans ce quartier, situé entre le centre-ville et les bords de Seine. Dans ce quartier, le prix d’achat flirte avec les 9 000 euros/m². Le loyer tourne autour de 30 euros/m².

Parchamp-Albert Kahn

Il est animé grâce à ses lieux culturels et ses cafés. Néanmoins, il dispose aussi de zones résidentielles qui peuvent séduire les familles. Le prix d’achat est fixé à 10 870 euros/m². Le prix du loyer est de 31 euros/m².

Prince-Marmottan

Ce quartier est composé notamment d’écoles privées, de deux cliniques et d’une bibliothèque. Concernant sa localisation, il est limitrophe avec le 16e arrondissement. Très calme, il bénéficie cependant d’une vie culturelle et sportive puisqu’il est à proximité de Roland Garros, du bois de Boulogne, de l’Hippodrome de Longchamp, du Parc des Princes, du palais omnisports Géo-André-Stade Français et du stade Jean-Bouin. Il attire surtout les jeunes cadres dynamiques qui optent plutôt pour la location. Le prix d’achat tourne autour des 9 900 euros/m². Celui du loyer est à 33 euros/m².

Il semble que les quartiers situés dans le Nord de Boulogne-Billancourt nécessitent un budget conséquent. Si le futur acheteur possède un budget limité, il peut trouver son bonheur dans des quartiers comme République, Point du Jour ou encore Silly-Gallieni.

Investir à Boulogne-Billancourt : zoom sur quelques avantages

En dépit des prix d’accession à la propriété élevés par rapport à d’autres villes de l’Île-de-France, il peut être intéressant d’investir à Boulogne-Billancourt. S’élevant à l’ouest de Paris, cette commune dynamique possède des atouts non négligeables pour un futur investisseur.

Un atout sur le plan économique

Cet atout est dû à la présence de nombreuses entreprises de renom comme SAS Renault, la Française des Jeux, LCI ou encore TF1. Plus de 28 000 entreprises y sont implantées. Grâce à la diversité de ces entreprises, Boulogne-Billancourt est donc une ville dynamique qui a besoin de logements.

Un atout sur le plan culturel 

Comme nous venons de le voir, cette ville est un pôle économique majeur de l’Île-de-France. Cependant, il n’y a pas que l’argent qui compte, il y a aussi les loisirs, la détente. Boulogne-Billancourt dénombre :

  • Des théâtres et des cinémas.
  • Des infrastructures sportives comme une piscine, des gymnases, des stades.
  • La Seine Musicale sur l’île Seguin. Ce lieu permet à la culture, à l’art et au divertissement de tenir les premiers rôles.
  • Des commerces pour faire les courses et du shopping.
  • Des décors naturels tels que les espaces verts accessibles aux retraités, aux familles, aux étudiants, etc.

Un atout sur le plan des transports

Les transports en commun ne sont pas en reste avec deux lignes de métro, la 9 et la 10, qui permettent de relier la capitale française en quelques minutes. La ville dispose aussi d’un réseau de bus qui couvre un large périmètre. Les habitants et les touristes peuvent aussi compter sur le Service urbain de Boulogne-Billancourt (SUBB) qui propose des navettes gratuites du lundi au samedi pour sillonner la ville du Nord au Sud et vice-versa.

Les gares de Saint-Cloud et d’Issy-les-Moulineaux transportent les passagers vers deux gares plus importantes : Saint-Lazare et Austerlitz. Le tramway offre la possibilité d’aller jusqu’à La Défense/Issy-Val-de-Seine. Enfin, Boulogne-Billancourt n’est pas très loin des aéroports de Paris-Orly, de Roissy-Charles de Gaulle, mais aussi de Beauvais située à environ 70 kilomètres.

Ymanci, notre expertise à votre service 

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Nos courtiers, également experts en rachat de crédits et en assurance emprunteur, sont des acteurs de proximité. Ces acteurs connaissent en l’occurrence leur rôle sur le bout des doigts. Ils courent les castings et font les repérages, à la place de leurs clients, pour dénicher notamment la meilleure offre financière auprès des établissements prêteurs, leur faisant entre autres gagner un temps précieux.

À l’ouest (de Paris) rien de nouveau ? C’est faux, du moins pour Boulogne-Billancourt. En constante évolution sur le plan démographique et économique, la ville présente des opportunités non négligeables pour les investisseurs immobiliers, en dépit des prix qui sont quand même élevés.

Le marché immobilier est à la fois varié et contrasté. Il y en a pour tous les profils et (presque) pour tous les budgets : immeubles haussmanniens, anciens pavillons, hôtels particuliers, maisons neuves, lotissements avec des immeubles d’habitation, villas, lots d’appartements neufs. Le principal acteur réalisera un investissement immobilier performant. En effet, il y a fort à parier que le bien prendra de la valeur au fil du temps ou trouvera rapidement preneur puisque le marché locatif a la cote auprès notamment des actifs franciliens. Gardons aussi à l’esprit que Boulogne-Billancourt propose un emplacement idéal puisqu’elle se trouve notamment aux abords de la capitale française.

Comme les personnalités du 7e art, Abel Gance, Marcel Pagnol, Thierry Lhermitte…, qui ont vécu ou vivent encore à Boulogne-Billancourt, il est peut-être temps de les imiter et d’envisager, pourquoi pas, d’investir dans un appartement ou une maison pour y habiter, pour le mettre en location, en colocation ou en coliving.

L’approche des JO 2024 ouvre aussi des perspectives… cet article sur les opportunités de revenus locatifs durant les jeux pourrait retenir votre attention. Un autre, sur les lieux convoités durant les JO ne saurait vous laisser indifférent.

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