Immobilier: les villes où les prix du neuf ont baissé en 2023    

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Publié le , mis à jour le par Florence Carpentier - Journaliste de la presse écrite

Les deux dernières années furent très compliquées dans tous les secteurs de l’immobilier en raison notamment de la hausse des taux d’intérêt, des conditions restrictives du Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) en matière de prêt immobilier, de la fin annoncée du dispositif Pinel, de la frilosité des établissements bancaires… Tous les acteurs, dont font partie les candidats à la propriété, ont subi cette crise profonde. Dans l’immobilier neuf, les promoteurs vivent une véritable traversée du désert. Les offres se sont raréfiées. Idem pour les demandes. Et ils se posent cette question : mais où sont passés les acquéreurs ? Ces derniers ont semble-t-il disparu de la circulation. Les raisons de cette « disparition » sont nombreuses. En voici quelques-unes :

  • Les hausses successives des taux d’intérêt pour un prêt immobilier.
  • Les difficultés pour accéder au crédit.
  • Le niveau élevé des prix des logements neufs.
  • La chute du pouvoir d’achat des ménages français en 2023.
  • …

Cette mise sur pause des candidats à l’accession à la propriété n’a pas facilité la tâche des promoteurs qui se sont retrouvés avec trop de logements neufs invendus sur les bras. Le président de la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI), Pascal Boulanger, a déclaré :

Nous sommes véritablement face à une crise de la demande. Nous sommes aujourd’hui dans une position où l’on se demande à quoi ça sert de lancer de nouveaux programmes, si c’est pour se retrouver avec des invendus sous les bras.

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Fin 2023, plus de 100 000 logements étaient encore sur le marché. Pour Pascal Boulanger, le moyen de résoudre cette crise est d’agir sur l’offre, mais surtout sur la demande. Comment ? Comme nous l’écrivions dans nos précédents articles, l’immobilier n’est pas encore sorti de la crise, mais affiche des signes encourageants qui pourraient permettre aux futurs acquéreurs de repartir à la chasse d’un logement neuf. Et les promoteurs vont tout faire pour séduire à nouveau les ménages français voulant devenir propriétaires. Et cette séduction passe notamment par une baisse des prix.

Immobilier neuf : ajustement des prix pour les logements invendus en 2023    

Pour éviter de mettre la clé sous la porte, pour reconquérir les acheteurs en vue de se débarrasser de leur stock, des promoteurs ont décidé de fournir des efforts en ajustant les prix de vente des appartements neufs, à ce jour invendus et qui grossissent leurs catalogues, dans certaines villes. Cet ajustement se fera bien évidemment dans la limite du possible, comme le précise Pascal Boulanger, président de la FPI :

Notre industrie ne ressemble pas à l’industrie du luxe, où la rentabilité peut être à deux chiffres. Pour nous, la rentabilité standard d’une opération immobilière se limite autour de 5 à 7 %, au final. Nos marges de manœuvre pour baisser les prix sont donc limitées.

Les prix moyens du m² des logements collectifs neufs au détail sont restés dans l’ensemble très stables entre les derniers trimestres 2022 et 2023 : 4 870 en moyenne. En revanche, ils ont sensiblement reculé dans certaines zones d’après la FPI, à la suite d’une étude réalisée avec Flourish.

  • Clermont-Ferrand Métropole : -5,3 %.
  • Montpellier Méditerranée Métropole : -5,1 %.
  • Nantes Métropole : -4,3 %.
  • Angers Loire-Atlantique : -3,6 %.
  • Île-de-France : -3 %.
  • Toulouse : -3 %.
  • Reims CA : -1,9 %.
  • Le Mans : -1,8 %.
  • Lyon : -1,2 %.
  • Rennes Métropole : -1,1 %.
  • Tours Métropole : -1,1 %.
  • Bordeaux : -0,9 %.
  • Aix-Marseille Métropole : -0,9 %

Immobilier 2023 : le neuf a traversé une crise profonde      

Ce marasme, qui risque d’entraîner des faillites et des plans de licenciement dans de nombreux secteurs de l’immobilier, a été provoqué entre autres par :

  • L’inflation qui a entraîné la hausse des matériaux de construction.
  • Le durcissement des exigences gouvernementales.
  • Les conditions défavorables pénalisant les futurs acheteurs qui se sont retrouvés dans l’incapacité d’emprunter.
  • La fin des niches fiscales favorables à l’investissement.

La Fédération des promoteurs immobiliers (FPI) a d’ailleurs dévoilé, le 15 février 2024, les chiffres concernant la construction de logements en 2023. Autant dire qu’ils font figure de cataclysme chez les promoteurs. Revenons sur cette année noire qui a affecté les autorisations de construire, les mises en vente, les réservations de logements neufs.

Les ventes de logements neufs ont souffert en passant sous la barre des 100 000 unités. Voyez par vous-même : 94 800 logements neufs ont été vendus en 2023, soit une baisse de 26 % par rapport à l’année 2022. Quand le marché n’est pas malade, près de 160 000 logements peuvent trouver preneur. Concernant les mises en catalogue de nouveaux logements, seulement 70 400 appartements neufs ont agrémenté les offres des promoteurs en 2023, soit une baisse de 32,7 %.

Immobilier neuf : qu’en sera-t-il en 2024 ?  

Comme nous venons de l’évoquer, la construction de logements en 2023 affiche des chiffres désastreux. Cette année sera-t-elle meilleure pour les promoteurs immobiliers qui se demandent si les récentes annonces faites par le gouvernement pour relancer le secteur de l’immobilier auront un effet bénéfique sur leur secteur ? Le 14 février 2024, le gouvernement a décrété l’urgence pour le logement en annonçant des mesures qui auront pour but :

  • La surélévation de certains immeubles qui existent déjà.
  • La construction de logements d’ici à trois ans dans 22 « territoires engagés pour le logement ». Plusieurs villes seraient concernées : Dieppe, Dunkerque, Bordeaux, Marseille, Saint-Malo, Toulouse, Villejuif…
  • La simplification des procédures pour un propriétaire qui veut, par exemple, bâtir une annexe.
  • La transformation de bureaux en logements.
  • Le doublement du nombre de logements locatifs dits intermédiaires, en faveur des classes moyennes.

En dépit de ces annonces et des éclaircies annoncées, les promoteurs tablent sur une année 2024 encore compliquée surtout si la demande reste insuffisante. De son côté, Pascal Boulanger, président de l’unique instance professionnelle, qui représente les promoteurs immobiliers du secteur privé en France, précise :

En 2024, si ça continue, ce sera encore plus bas, parce que je connais peu de promoteurs qui veulent construire actuellement.

Et d’après lui, aucun signe d’amélioration ne sera visible dans les six prochains mois.

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